高端商务生态综合服务区城市规划设计#浙江#概念规划.ppt

杭州湾国际商务健身高端服务业业态区战略规划,2009.2,基地范围,规划范围：110平方公里 三个主体：杭州湾新区、慈溪市旅游局、大桥管委会,gef湿地项目40平方公里,重点规划范围70平方公里,基地特征,桥头区 生态区 滩涂区 湿地区,产业区,2002年：慈溪市城市总体规划 2003年：杭州湾新区发展战略研究 2004年：杭州湾概念规划（240平方公里） 2007年：杭州湾片区规划 2008年：杭州湾新城控规 2008年：杭州湾滨海旅游休闲区总体规划,规划不断进步，定位越来越符合发展的需求！,已有规划,2008年：产业策划 戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业； 世邦魏理仕：体育休闲产业、ic设计产业；,2008年：市场的反应上海、香港推介会 主题房地产公司比较积极： （1）体育休闲开发：美国are篮球、娱乐等；足球场、网球场，五星级酒店； （2）大商业地产开发：法国、美国 奥特莱斯； （3）旅游地产：水上乐园10平方公里，会议中心，度假村； （4）科技研发：为本地企业服务的科技孵化园。,定位：自上而下定位不明确，缺乏高度； 功能：主题功能不明确； 布局：缺乏整合力度； 体制：没有理顺，开发模式缺乏创新。,企业（合生创展）访谈规划的不足：,对该地区发展的想法：,大项目带动：主题性商业娱乐地产开发具备条件，加大招商力度； 需要一个有高度、有理想的规划给市场信心，创造环境和氛围； 政府需要在其中扮演一定的角色。,宁波毛市长讲话,功能： （一）高档一流的商务体育健身区 （二）长三角一流的大公司总部集聚区 （三）国际企业家的会议基地 （四）世界公司总部白领人才的生活基地 （五）现代化的国际新城,优势： 第一，有最好的区位条件。 第二，有非常好的交通设施条件。 第三，有很好的自然条件，湿地,布局： 第一，围绕功能定位 第二，围绕企业家的休闲、健身、商务体育 第三，规划的范围，包括湿地，杭州湾大桥留用地和相关的地方一体化规划 第四，投资经营，包括各种场馆、设施的投资经营要一体化来进行规划 第五，要体现中国宁波的文化特色品味和特点,规划评述与此次规划重点,1. 功能定位：需要鲜明的主题,控规：职业教育、专业会展服务、企业商务办公、酒店、商业金融； 戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业； 世邦魏理仕：体育休闲产业、ic设计产业；,2. 空间布局：整合、东西联动 （1）大桥东西两侧受操作主体影响，布局割裂。工业区、生态湿地、新城三者之间的空间布局缺乏整合，缺乏沟通的廊道。 （2）桥东布局过于内向，圈层式，与周边呼应不够。桥西布局主题不突出。,3. 开发模式：新城开发模式探索 （1）新区开发模式：目前的规划是当作一个城市的新区来做，通过招商引资、土地划分、出让上平台，与城市新区的开发模式相同。纯市场的地块拼贴不能构筑一个新城。 （2）新城开发模式：城市不是各个地块出让后各项功能的拼凑。应该是有机组合的城市，“营城”该如何做？ （3）营城需要战略和时间，需要明确市场开发的功能是什么？城市政府扮演什么角色？某些空间需要长期的预留。,一、定位篇 二、布局篇 三、系统篇 四、实施篇,汇报目录,1.上海都市圈的辐射,100公里辐射圈连绵发展的趋势，上海进入后郊区化时代，外围地区出现诸多新兴成长地区。杭州湾新城获得了成为上海新城的机遇。,50公里（半小时辐射圈）：三个新城（嘉定汽车城、临港工业城、松江大学城），依赖上海。 100公里（一小时辐射圈）：北上海、西上海、南上海（杭州湾新城），特殊的地带。 150公里（两小时辐射圈）：宁波、杭州、湖州、无锡、常州，独立的综合型城市。,一、功能定位：主题鲜明的定位,东京圈层式都市圈,特大城市经验借鉴,伦敦,第一、二代新城：50公里半径，居住导向； 第三代新城：100公里半径，就业导向。,东京,100公里新城功能总结,教育城：oxford、reading； 产业城：skelmersdale（斯凯默斯代尔）、横滨； 服务城：mk（密尔顿凯恩斯）；,牛津城规划,密尔顿凯恩斯规划,斯凯默斯代尔规划,教育城： 上海（三个重点新城定位明确） 嘉定新城定位为汽车城 临港新城定位为是临港工业城 松江新城定位为大学城,产业竞争激烈，而这一地区相比缺乏港口等先天产业发展优势资源。,北上海：南通打港口牌，工业牌，承担上海北翼和长三角地区的基础产业和先进制造业基地；,西上海：苏州、嘉兴综合型城市，形成完整的城市功能。制造业仍然是发展的重点。,产业城,环杭州湾城市规划拼合,在杭州湾的区域地位,自然条件： 杭州湾北岸：冲刷海岸，优势资源（港口） 杭州湾南岸：淤质海岸，优势资源（生态、土地），滩涂地,环杭州湾：港口城市生态港口 这一地区的错位：大规模的生态、服务新城,产业新城只能成为一般性的地区！,判断：在这样的区位，杭州湾新城有机会成为长三角的服务新城！ 长三角缺少这样一个地区：生态、服务、休闲、健康的漫生活新城！,服务城,伦敦第三代新城，距英国2个最大城市伦敦和伯明翰的距离分别为1小时和1小时50分钟车程。 用地88平方公里，居住人口20万人，就业消费人口60万人。 主题功能：购物中心、体育休闲中心、展览中心。,密尔顿凯恩斯,有条件成为长三角重要的服务新城！,宁波市域结构： 南部生态发展区（山的文章） 中心城区：东钱湖 北宁波：杭州湾新城，服务功能,宁波提出市域结构：“t轴”为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的t字型发展带。 结构要变：过于内向了。需要一条从宁波到上海的轴线。从t轴到十字轴！,北宁波生态服务新城！,在宁波的区域地位：,北宁波：余慈结构将会改变！,内向：圈层放射状 一个绿心：余慈绿心 三足鼎立：慈溪、余姚、姚周 两大片区：产业集聚区,外向：t型结构 杭州湾地区：区域服务新城,从绿心放射的边缘到对接长三角核心的前沿！,位于上海特大城市外围100公里辐射圈上，有机会成为上海的新城。目前还处于起步阶段，随着后郊区时代的来临，未来发展条件会越来越好！ 在环杭州湾地区更具生态优势，区域性服务新城的发展更具机会！ 成为宁波、余慈与上海联动发展的区域增长极！,功能定位：杭州湾生态服务新城,桥头地区的标识性使这类地区的发展相对更有机会，尤其是生产性服务业！,桥头地区,东京湾跨海大桥,瑞典厄勒海峡大桥,2. 地区优势分析,围绕湿地资源进行多层次综合主题开发是发展趋势，高端休闲、体育、健身、商务、会议!,香港湿地公园,上海东滩湿地生态城,杭州西溪湿地综合开发,西溪“生态科技岛”,湿地滩涂资源,产业价值链延伸需求,发展6+1产业价值链的6（研发、产品设计、营销等）的产业，具备很好的产业基础！ 产业势能向城市势能转变的时机！,苏州工业园、东莞松山湖均是产业势能向城市势能转变的典型案例!,企业研发机构、企业总部寻求新的集聚区的需求！,功能定位：杭州湾生态服务新城,生态休闲湿地 体育会议基地 商务总部高地 生活居住福地,主题功能：,区域性功能： 生态休闲湿地 体育会议基地,城市性功能： 商务总部高地 生活居住福地,1.生态休闲湿地：关键在于“大”，长三角最大的生态湿地主题公园。,东滩湿地公园：24平方公里,杭州西溪湿地公园：10平方公里,生态湿地公园（35平方公里） 要素构成：核心湿地资源，湿地休闲设施 关键词：生态导向,环境教育中心（gef） （3.6平方公里） 关键词：科普教育,体育基地项目策划： （1） 高端商务体育俱乐部:皮划艇、高尔夫等； （2）主题性体育娱乐中心：水上乐园、滑雪场等。 （3）国际会议中心 （4）区域购物中心,2.体育会议基地：长三角高端体育休闲会议基地，关键在于“准”。,cbd 区位：城市中心，融入城市； 功能：金融、证券等总部； 空间：局促，较小 规模：一层一个总部,曼哈顿,中环,美国（ibp）,爱丁堡office park,business park 区位：城市近郊，依托城市； 功能：生产性服务业总部； 空间：较大，1-5平方公里 规模：一栋楼一个总部,business town 区位：城市远郊，相对独立； 功能：专业化总部； 空间：大，10平方公里 规模：一个园是一个总部,商务总部类型总结：,3.商务总部高地：公司总部和研发中心集聚区，关键在于“留”,百事企业总部,前期培育：浙商总部园、设计创意岛，长三角一流的公司总部集聚区； 远景预留：国际总部公园，世界跨国公司总部公园。,4.生活居住福地：生态居住区，关键在于“漫”。,（1）居住人口导入： 产业区、研发区就业常住人口； 余姚慈溪第二住宅需求人口； 特大城市分时度假人口； 公司总部白领人才生活基地。 （2）居住业态： 度假区： 主题性开发住宅：低密度、高档次。 生活配套住宅：生态、宜居、特色。,行政和市民中心 城市体育公园 社区服务中心 国际学校,布局篇,营造新的生活方式，寻找设计主题！,基地历史：海塘文化,筑塘围涂,题海堤卷 海堤蜿蜒如峭壁，横断狂澜三万尺。 堤内耕桑堤外渔，民物欣欣始生息。,海堤行 海上蜿蜒蟠玉龙，云柯逶迤冲北风。 睥睨烟云俯深黝，叶侯建此千年功。,春花歌 横塘划断沧海水，沽屋连尾成乡里。 沙地种树宜木棉，万家衣食出其里。,护城、呈景,水文化: 湖（咸水库）、浦、塘、闸,横江成河 直江成浦 筑堤成湖,营造新的生活方式：灵动的水的利用！,核心载体：水。灵动的空间，构筑新生活方式的最佳资源。,设计理念：“理水成网、筑湖成城、塑塘成廊”,1.理水城网,横塘江：80-150米； 纵直江1：40-60米； 纵直江2：20-30米。,水与城的关系案例借鉴！,阿姆斯特丹：水城,阿姆斯特丹运河：100米； 城市河流：20米； 城市支流：7米。,运河：100m,城市河流：20m,主干路沿运河 开敞的视觉效果,主干路垂直河流 支路沿河布局 建筑与河流关系较好,支流：7m,建筑与水紧密相邻 道路自由穿插,支流：10m,水网与道路的关系,（1）自由穿插,（2）垂直,10m左右,20m左右,100m左右,次干道、支路平行河道（间距80-100米） 主干道中心垂直穿越,主干道平行河流,（3）平行,水网周边环境处理,10m,20-30m,100m,（1）亲水性强,（2）亲水性适宜,（3）亲水性弱,贴近水岸的步行通道，贴近水岸的休闲建筑,零距离处理水与建筑的关系,绿化隔离、步行通道,特殊的临水建筑,理水成网：加密水网，增强亲水性,50米：生态型,30米：城市型,120米：休闲带,150米：生态型,20米：城市型,10米：城市型,2. 筑湖成城：湖之城,五大湖： lake1:生态湿地湖 lake2:国际总部湖 lake3:体育休闲湖 lake4:创意设计湖 lake5:行政文化湖,国际 总部湖,体育 休闲湖,行政 文化湖,生态湿地湖,创意 设计湖,湖的形状与组织模式：,自由形：生态湿地+国际总部,几何形：行政文化,自由+几何形：体育休闲,lake1：潮升湖,功能：生态湿地 规模：10平方公里 项目：生态徒步道、观鸟塔、独木舟 布局：自由,美国克罗斯温德湿地,lake2：玉龙湖,功能：跨国公司总部、高端体育俱乐部； 规模：2平方公里 项目：跨国公司总部园、皮划艇俱乐部、高尔夫俱乐部、度假别墅等。 布局：自由,百事可乐总部平面布局,通用公司总部平面布局,海堤行 海上蜿蜒蟠玉龙，云柯逶迤冲北风。 睥睨烟云俯深黝，叶侯建此千年功。,lake3：生息湖,功能：主题体育、会议中心、购物中心 规模：0.8平方公里 项目：大型主题体育中心（滑雪场、溜冰场、水上运动等）、会议中心、酒店、时尚品牌购物村、生态农庄等。 布局：自由+几何，融合,题海堤卷 海堤蜿蜒如峭壁，横断狂澜三万尺。 堤内耕桑堤外渔，民物欣欣始生息。,lake4：知向湖,功能：浙商总部园、设计创意岛； 规模：1公顷 项目：工业设计孵化基地、主题展览馆、设计创意园、总部园等； 布局：自由+几何,上海创意园平面布局,lake5：越湾湖,功能：行政文化、市民服务 规模：0.5平方公里 项目：行政中心、文化中心、商业服务、商务办公。 布局：几何，围合,3. 塑塘成廊：lake corridor,服务主题廊：八塘、九塘 生态主题廊：十塘、十一塘,服务主题廊：八塘、九塘,高尔夫俱乐部,国际总部公园,体育俱乐部,会议中心,购物中心,行政文化中心,八塘生态型 九塘城市型,生态主题廊：十塘、十一塘,生态主题廊,弹性生长空间,区域服务 城市服务 生态休闲,规划方案,与已有规划衔接,土地利用规划衔接,滩涂规划衔接,水利规划衔接,系统篇,交通系统 绿地系统,综合交通系统：对外交通分析,交通需求预测,日接待人次初步判断,考虑多目的性出行的因素，初步估计本地区的日接待外来游客数量为12万人次，由此推测高峰小时出入该区域的人次数为2万人次。,出行结构：小汽车：公共交通：其他=60：30：10,高峰小时当量小汽车的数量为5100辆,至少需要立交下行通道为4个车道主干路，至少需要17个收费口,增加高速公路出入口 基地对外联系通道 增加轻轨支线,对外交通建议,内部道路交通系统,主干路平行主要水网； 支路不过主要河网。,道路交通形式路道街,道路交通形式路道街,综合交通系统：轨道系统,健身运动功能：塘的利用,休闲娱乐功能：环湖自行车系统,商业购物功能: 街区系统,综合交通系统：自行车系统,综合交通系统：步行系统,健身运动漫步带,滨水滨湖步行系统,步行街区,综合交通系统：水上交通系统,皮划艇 快艇 水上巴士,综合交通系统：桥文化,绿地景观系统,湖、塘、湿地,海塘改造：微地形的塑造,十一塘：,十塘 ：,海塘改造：微地形塑造,九塘：,八塘：,绿地系统：案例借鉴,“将绿地系统作为基础设施进行