关于项目物业管理的工作报告.doc

关于项目物业管理的工作报告致：xxxx房地产开发有限公司：xxxx自2008年3月开始交付使用，交付前因各种原因，根本未履行承接查验手续，部分工种甚至是边施工边交付。致使业主在交房时意见较大。随着房屋的交付，业主在装修、入住、使用阶段，发现越来越多的工程质量问题，有一些问题已经严重影响到其正常居住、生活。物业公司在运行过程中，也发现因工程质量问题，影响到小区设施设备的正常运行，给服务工作造成很大障碍。虽然物业公司也多次联系工程部、施工单位进场整改，但整改存在推诿、扯皮或称不是其施工项目等情况，致使整个整改工作缓慢，业主已经达到不能忍受的程度，很多业主明确表示不再缴纳物业服务费用，现在小区业主欠费已高达50多万。同时对公司产生了极度不信任，给公司形象带来了非常严重的负面影响。自交房开始至2009年春节，物业公司工程人员均在全力办理交房、装修管理、整改联系、配合、协调等各项工作，春节过后，物业公司抽调其他项目工程人员对项目进行了全面系统的工程质量检查，现将存在的工程质量问题归纳汇总，书面报呈公司，并建议公司立即成立专门整改小组或将所列问题一并委托物业公司全权处理，整改所产生的一切费用由公司从各相关承建单位工程质量保证金中列扣。以便及时、有效、尽快改变上述情况，树立公司良好的整体形象，维护公司声誉。 附：工程质量问题清册 物业公司 2011年3月30日 凯华丽景工程质量问题一、 弱电智能系统1、 可视对讲、门禁系统1）、住宅内瓦斯误报警，现该项功能大部分已被屏蔽，存在严重安全隐患2）、室内可视单元门机功能丧失3）、室内分机呼叫管理中心功能丧失4）、业主管理卡刷单元门机开门功能丧失5）、单元门机、管理中心呼叫室内分机部分功能丧失6）、部分单元门锁功能丧失7）、门禁电脑主机制卡功能丧失可视对讲系统、门禁卡系统自交房以来没有完全正常使用过，故障频发直至上述现状，期间通知施工单位前来整改均不了了之。由于小区业主大部分隶属石油单位，夜间下班的业主在回家时使用门卡进单元门，门禁系统不仅不能给业主带来安全和便利，反而将业主关在门外，导致大部分业主对我物业服务工作强烈不满，因此拒交物业服务费用户数上百，拖欠费用接近二十万元；现物业管理企业特请相关专业公司人员通过现场查验，发现部分线材屏蔽不够，线材老化现象严重，单元至住户分配线路编码、接线错误等多项问题，预计整改费用约需六万元以上2、 红外对射报警、摄像监控、车场管理系统1）、园区、停车场摄像监控系统中两台设备故障停止工作摄像被施工单位取走维修至今未安装，其余监控设施设备时好时坏，运行状况不良，不能起到安全监控作用2）、车场管理系统故障，车辆进出管理工作相当困难，应收费用流失且车主意见相当大二、 总坪1、 小区总坪排污环网因为施工建造师管道地埋敷设坡度不够，物业投入使用两年来排污环网管道堵塞严重，粪便污物冒出窨井并向四周地面扩散溢流，期间施工方疏通一次，我服务中心工程人员疏通六次，垫资请专业疏通公司疏通过两次。现项目入住率越来越高，排污环网不能自然流泻，每月至少需人工疏通两次以上，不能够彻底解决堵塞问题；2、 总坪地面施工回填部分未夯实，地面沉降严重，原销售部外（包括水景池）、地面停车部分、楼宇外墙地基脚等多处地面沉降，景观砌体拉裂，装饰面材脱落、部分地面设施损坏严重。以上问题严重影响小区感官形象，业主对此很是不满，认为物业企业管理不善。物业服务中心多次书面报告地产公司，整改均为落实。3、 园区3、4栋外道路因相邻两个物业建筑挖地基导致路面严重受损，4栋外围墙垮塌近30米，我物业服务中心工作人员多次与相邻两工地施工单位联系整改事宜，对方答复已与华兴地产公司交涉清楚，对方将不再对我方损坏路面进行整改。时下雨季就要临近，一旦雨水浸跨路面，将会严重影响本小区车辆出入，同时带来严重安全隐患。三、物业项目备用电源发电机1、该发电机因在工场运行后再行安装于凯华丽景物业项目，安装前未根据设备维保要求进行保养和检修，该发电机在物业使用过程中因设备自身故障导致长期不能正常运行，短短两年使用时间中产生上万维修费用，基本上是每试运行一次就必须维修一次，特别是今年华阳片区停电时间较多，发电机不能保证正常运行，小区业主对我服务中心的不满情绪异常高涨，多户业主明确表示将不再缴纳物业服务业费，理由就是小区配套设施不能解决小区业主生活的不便。为了保障发电机能够正常运行，为全体业主提供完善的设备配套功能，同时在市电停止供电时能保障小区建筑物消防设备、电梯等正常供电，该发电机需进行大修后再行投入使用，大修所需费用约十六万元。四、电梯1、电梯底坑地下水上冒，坑内积水不能自然流排（设计缺陷）导致底坑内长时间处于积水或潮湿状态，小区内的30台载人升降电梯从投入运行开始，就不停的出现大小不一的故障： 1）、主机板烧损一台，更换费用近万元； 2）、轿厢内外显示面板损坏六台，至今未修复； 3）、电梯应急电源烧损2台、补偿电源烧损2台至今未修复； 4）、底坑电梯部件锈蚀30台，其中2台部件损毁严重导致电梯因维修停运2 个月，维修费用三千多元； 5）、电梯底坑、机房、轿厢、轿顶多方通讯设备因底坑潮湿导致线材绝缘老 化加快，目前已有十四台电梯多方通讯出现故障； 6）、电梯运行环境不良导致电梯因保护程序动作而困人事件经常发生，一周 3-5次。2、小区内电梯安装井道照明时未根据国家特种设备检验标准TSGT5001规定安装双控照明开关，成都市在2010年发生3起严重电梯安全事故后，今年电梯年检将依照该检验标准严格执行，我方30台电梯必须经过整改后方能通过年检，整改该单一项目所需费用44882元，整改30台电梯全部项目所产生费用将相当巨大；针对电梯底坑积水、潮湿问题，应从根本上解决，确保电梯在有效运行期限内安全可靠运行。因电梯困人、停机等因素，拒交物业服务费业主一百多户，拖欠物业服务费用二十多万元。五、消防系统1、二栋商铺外地面沉降导致消防管网损坏，二栋消防管网不能供水，存在严重安全隐患；2、负二层防火控制系统长期处于报警状态，故障一直未能排除；3、一层各个单元消防通道防火门损坏较多；4、负二层排污泵接线错误4台，泵接口松脱4台，泵不能启动5台，夏天暴雨季节，污水泵不能正常工作势必导致严重水浸事件。六、能耗计量装置1、用户电计量表因质量原因造成计量不准确，截止目前已更换计量表23只，仅2010年凯华丽景项目能耗费用净亏损达五十多万元。七、地下停车场1、地面严重翻砂，主干道部分路面做环氧树脂处理后使用不到3个月，多处地面环氧树脂脱落，地面只见连砂石样地坪（环氧树脂脱落带起地面压光表层，地面损坏将会更加严重）；停车场不论如何清洁，地面沙尘依旧，停车位置安装的车位地锁因沙尘进入锁芯导致地锁损坏率达到50以上，停车业主仅因车位地锁带给的不方便已是怨气很大，对车场地面翻砂积尘更是不满意。2、两层停车层上方安装的消防、给水管网接头松动现象较多，管网渗、漏水点23处，我工作人员在设施检修中发现部分阀门连接螺栓用手指可以轻易旋动，现已将-1、-2F管网接头、阀门连接螺栓全部重新紧固过。八、二次供水 小区设计二次供水应为无负压供水，但实际施工为水箱水池供水，按照卫生防疫要求，水箱水池每半年需要清洗一次，但每次清洗除产生几千元清洗费用外，还会白白抽掉近100方自来水，同时5楼以上住户面临停水至水池清洗完毕重新注水后，方能使用。九、业主报修及空置物业部