固定资产贷款调查报告.doc

固定资产贷款调查报告：重庆市某公司固定资产（项目）贷款调查报告借款单位：重庆市某某有限公司借款额度：XX万元借款期限：XX年借款用途：购XX建设工期：XX个月一、借款人基本情况重庆市某某有限公司成立于X年X月X日，地址：XX；企业类型：有限责任公司；生产经营范围：XX；注册资金：XX万元（其中：某某XX万元，占X，某某XX万元，占X，某某XX万元，占X）；法定代表人：XX，男，X岁，XX学历，XX师，从事企业经营管理X年，其中从事本行业生产、经营管理X年，X年至X年X月在某某公司任XX，主管X，对X行业熟悉，生产、经营、管理有经验。本公司主要管理人员的基本情况（包括个人品行、经营能力、行业经历等）。法人及主要管理人员的还款意愿，以及是否有个人不良记录。本公司下设XX部、XX部，共有员工XX人，其中：XX学历的XX人，XX职称XX人。本公司的主要经营业绩有XX，XX，在同行业、以及本地所处的地位是XX。经银行信贷登录系统查询，现有贷款余额XX万元，占用形态为XX（五级分类），其中：XX银行XX万元，占用形态为XX ，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX，对外担保XX，是否有法律纠纷，经评定的信用等级为X级。本公司的关联企业是XX，与公司的关系是XX，关联企业的财务及经营状况，经银行信贷登录系统查询，现有贷款余额XX万元，占用形态为XX（五级分类），其中：XX银行XX万元，占用形态为XX ，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX，对外担保XX，是否有法律纠纷，经评定的信用等级为X级。贷关联企业与本公司的主要交易活动是什么，交易活动是否正常。二、借款人财务状况及分析（一）、资产负债权益状况分析单位：万元项 目前三年末前二年末前一年末调查期一、资产总额1、流动资产其中：货币资金存货2、长期投资 3、固定资产其中：在建工程4、无形及递延资产5、其它资产二、负债总额1、流动负债其中：短期借款预收账款2、长期负债其中：长期借款长期应付款三、权益总额其中：实收资本资本公积四、销售收入五、主营业务利润六、利润总额七、净利润说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款、应付账款、银行借款等及以对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。（二）、现金流量分析单位：万元项 目前三年末前二年末前一年末调查期现金净流量1、经营活动产生的现金流量2、投资活动产生的现金流量3、筹资活动产生的现金流量 分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。（三）、营运能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期总资产周转次数流动资金周转次数应收账款周转次数存货周转次数产品销售增长率利润总额增长率 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。（1）总资产周转次数=销售收入总额资产总额平均余额（2）流动资金周转次数=销售收入总额流动资金平均余额（3）应收账款周转次数=销售收入总额应收账款平均余额（4）存货周转次数=产品销售成本平均存货 或:产品销售收入平均存货（5）产品销售增长率=（本期产品销售收入上期产品销售收入）上期产品销售收入100%（6）利润总额增长率（本期利润总额上期利润总额）上期利润总额100%（四）、偿债能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。（1）资产负债率=（负债总额资产总额）100%（2）流动比率=流动资产流动负债（3）速动比率(流动资产存货待摊费用)流动负债（五）、盈利能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期销售利润率（%）净资产收益率（%）净资产增长率（%）分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。（1）销售利润率=（产品销售利润总额产品销售收入总额）100%（2）净资产收益率=（净利润平均所有者益）100%（3）净资产增长率=（本期净资产上期净资产）上期净资产100%三、项目概况（一）、拟建项目的起因、目的、规模、目标、生产方式、工程技术安排计划及数据；详细描述（二）、生产技术和设备；详细描述（三）、生产工艺流程；详细描述 （四）、建设必要性；详细描述1、符合国家产业政策和环保政策。详细描述2、符合环保要求。详细描述3、市场前景良好。详细描述（五）、建设条件主要包括：1、工艺技术；2、设备的先进性3、资源、原材料；4、动力；5、工程和水文、地质；6、交通运输以及选址；7、环境保护；8、相关项目建设等是否具备条件。（六）、市场预测主要包括：1、产品的适用范围；2、当地市场、国内外的市场现状；3、预测今后几年的变化趋势；4、产品及其价格在市场上有否有竞争力。四、投资计划和资金筹措（一）投资计划：项目总投资XX万元，其中：固定资产投资XX万元，流动资金XX万元。共分X期投入，工程建设工期为X月。（二）资金筹措：项目总投资XX万元中固定资产投资XX万元，其中：自筹XX万元，申请贷款XX万元；流动资金XX万元，合计自筹XX万元，占总投资XX%，申请贷款XX万元。五、资金到位和工程进度情况（一）资金到位：X年X月X日止，实际到位资金X万元，其中：股金XX万元，付XX费XX万元、XX费XX万元；自有资金已到位XX万元，合计已到位自有资金XX万元。（二）工程进度和资金使用情况：该工程于X年X月X日正式动工，目前，撤迁、项目可研、工程设计等工作已完成。X年X月X日止：（1）X费用已投入X万，完成此部分工程量的X；（2）X费用已投入X万元，完成此部分工程量的X；（3），合计工程量达X，资金投入X万元。六、市场调查（一）、现该项目主要生产厂家。（二）、现有主要用户及用量。七、财务效益和偿还期预测（一）销售收入预测：工程建成后，主要产品的产量和产值；（二）产品总成本：原村料成本，电力、水、工资及福利、固定资产折旧、设备维修费、其它费用、财务费用、各项税费。（三）利润总额：销售收入XX万元-总成本费用XX万元=利润总额XX万元，净利润XX万元。（四）项目现金流量：工业项目现金流量（全部投资）年份项 目合计建设期投产期达到设计能力生产期12345678910111213生产负荷%1、现金流入产品销售收入回收固定资产余值回收流动资金2现金流出建设投资经营成本经营税金及附加应纳所得税特种发展基金3、净现金流量4、累计净现金流量5、所得税前净现金流量6、所得税前累计净现金流量计算指标： 所得税后 所得税前财务内部收益率： % %财务净现值： 万元 万元投资回收期： 年 年计算指标： 财务内部收益率： % 财务净现值： 万元 （五）贷款偿还期：X年（六）不确定性分析1、盈亏平衡分析（1）以生产期正常年份进行计算： 总固定成本XX 生产能力利用率 100%=XX%销售收入X-可变成本X-税金X 说明：该项目只要达到设计生产能力的XX,企业就可以保本，风险较小。2、敏感性分析序号项目基本方案销售收入经营成本投资10%-10%10%1财务内部收益率较基准方案增减(%)2全部投资回收期(a)较基准方案增减(a)说明：该项目在销售收入减少10%，其它条件不变，或经营成本增加10%，其它条件不变，或固定资产投资增加10%，其它条件不变时，内部收益率分别为X%、X%、X%，仍有较好收益；全部投资回收期较基准方案，分别增加X年、X年、X年。八、贷款担保情况九、项目的优劣势分析和信贷风险评价 （一）、项目的优劣势分析 1、；2、；3、； （二）、贷款的风险分析 1、；2、；3、； （三）、风险控制 1、；2、；3、；十、还款来源（一）第一还款来源：生产经营所以产生的利润XX万元和折旧XX万元。（二）第二还款来源：用作抵押的房屋XX平方米（土地XX亩、设备XX台），估价XX万元。综上所述：该企业借款主体资格合法，有一定资金实力，经营者对该行业有经营管理能力，政府支持力度大，税收政策优惠，具备项目建设条件，生产技术先进，产品销售市场好，预测经济效益好，该项目可行，自筹资金达到规定比例，并已先投入，经调查，同意在办妥抵（质）押登记手续后，发放贷款X万元支持，期限X年，年利率X%。调查人：XXX XXXXX年XX月XX日房地产开发贷款调查报告：重庆某房地产开发公司贷款调查报告借款单位：重庆某房地产开发公司借款额度：XX万元借款期限：XX年借款用途：房地产开发项目名称：XX一、 借款人基本情况重庆某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX，企业性质：有限责任公司；经营范围：房地产开发；注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元（占X%）、某某X万元（占X%）；法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX（五级分类）。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为重庆市房地产开发企业50强，排名XX位。该公司已成功开发的项目有：（1）重庆市XX项目XX万；（2）重庆市XX项目XX万；（3）重庆市XX项目XX万，累计已完成XX万的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售情况。二、借款人财务状况及分析（一）、资产负债权益状况分析单位：万元项 目前三年末前二年末前一年末调查期一、资产总额1、流动资产其中：货币资金存货2、长期投资 3、固定资产其中：在建工程4、无形及递延资产5、其它资产二、负债总额1、流动负债其中：短期借款预收帐款2、长期负债其中：长期借款长期应付款三、权益总额其中：实收资本资本公积四、销售收入五、主营业务利润六、利润总额七、净利润说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款、应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。（二）、现金流量分析单位：万元项 目前三年末前二年末前一年末调查期现金净流量1、经营活动产生的现金流量2、投资活动产生的现金流量3、筹资活动产生的现金流量 分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。（三）、营运能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期总资产周转资数流动资金周转次数应收账款周转次数存货周转次数产品销售增长率利润总额增长率 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。（1）总资产周转次数=销售收入总额资产总额平均余额（2）流动资金周转次数=销售收入总额流动资金平均余额（3）应收帐款周转次数=销售收入总额应收帐款平均余额（4）存货周转次数=产品销售成本平均存货 或：产品销售收入平均存货（5）产品销售增长率=（本期产品销售收入上期产品销售收入）上期产品销售收入100%（6）利润总额增长率（本期利润总额上期利润总额）上期利润总额100%（四）、偿债能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。（1）资产负债率=（负债总额资产总额）100%（2）流动比率=流动资产流动负债（3）速动比率(流动资产存货待摊费用)流动负债（五）、盈利能力分析项 目前三年末前二年末前一年末调查期销售利润率（%）净资产收益率（%）净资产增长率（%）分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。（1）销售利润率=（产品销售利润总额产品销售收入总额）100%（2）净资产收益率=（净利润平均所有者益）100%（3）净资产增长率=（本期净资产上期净资产）上期净资产100%三、关联企业情况（一）重庆XX公司。该公司属借款单位下属（或母）公司，于 X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司；经营范围：XX等；注册资本：XX万元，其中：某某出资XX万元（占XX%）、 XX出资XX万元 ；法定代表人：XXX，XX年末，资产总额XX万元，负债总额XX万元，所有者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。（二）重庆XX公司。（同上）四、项目概况项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX，商业用房XX，地下车库及设备用房XX。住宅有小高层（X层）共XX栋，XX户；多层（X层） 共XX栋，XX户，高层（X层）共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司；宣传策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司；物业管理是XX公司。房屋物业形态:物业类型建筑类型户型及面积（建筑面积）户数占比建面占比高层X层二房XX平米三房XX平米小高层X层（一梯X户）三房XX平米四房XX平米多层X层（一梯X户）三房XX平米四房XX平米商业用房X层合计五、项目投资和资金筹措（一）项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元；配套费XX万元，间接费用XX万元（其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不可预见费XX万元）。（二）资金筹措：1、该公司自筹XX万元；2、向信用社申请贷款XX万元。六、资金投入和工程进度及意向购房情况（一）资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。 （二）工程进度：预计XX年XX月底交房。（三）意向购房情况：。七、财务效益预测（一）可售面积：可售面积XXm2（不含车库和公共设施）。（二）销售收入预测：根据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/ m2的销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价可售面积=XX万元。（不含车库出租、出售收入）（三）投资成本：项目总投资（含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等）。（五）税金：可售面积5.75%=XX万元。（四）应交所得税：（销售收入-投资成本-销售税金）33%=XX万元。（五）税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。（六）项目现金流量：项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量（列表），计算项目财务内部收益率、财务净现值。项目现金流量表 单位：元项 目XX年XX年XX年XX年合 计现金流入量：经营收入现金流出量：投资支出经营税金及附加销售费用管理费用应纳所得税小计净现金流量说明：财务净现值年份净现金流量偏高折现率偏低折现率折现系数净现值折现系数净现值XX年XX年XX年XX年合计说明：（七）投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。（八）投资回收期：（累计净现金流量开始出现正值年份数1）+（上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量）=XX年（九）借款偿还期：（借款偿还后开始出现盈余年份数开始借款年份）+（当年偿还借款额当年可用于还款的资金额）=XX年。八、不确定性分析（一）盈亏