大学课件房地产金融

,Real Estate Finance,房地产金融,Real Estate Finance,房地产金融,任课教师： 施同兵,Email: ,第四章 房地产信托 outline,房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题房地产产业投资基金。,第一节 房地产信托概述,一、信托的起源与发展 信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，它指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。,旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了信托法，并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了信托投资公司管理办法；2002年7月国家颁布实施了信托投资公司资金信托管理暂行办法。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。,二、信托的原理和信托的特点 1信托的基本原理 信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。 （1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。,（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。 （3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。 获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为他益信托。,2信托业务的特点 具体说来，信托业务具有如下特点： （1）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。 （2）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才能正式成立。 （3）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。 （4）收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失。,三、房地产信托的内容与作用 1房地产信托的内容 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托是一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。,2房地产信托的作用 信托业特有的“受人之托，代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个方面： （1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理等业务，集融资与融物于一身，为房地产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产业的经营效益。,（2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通 信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活，它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。,（3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务 在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等。,第二节 房地产信托资金的来源及主要业务,一、房地产信托资金来源 1房地产信托基金 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利。其具体内容有： （1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金； （2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金； （3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分； （4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。,2房地产信托存款 房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。 房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。,根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。,我国房地产信托存款的来源主要有： （1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金； （2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金； （3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金； （4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。 房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。,3集资信托和代理集资 这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券”等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。,4资金信托 资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。 单位资金信托 公益基金信托 劳保基金信托,（1）单位资金信托 这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括：信托金额、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的权责和违约责任等。单位资金不允许提前支取，如委托人临时急需用款，可以凭单位资金信托受益凭证，向信托机构办理抵押贷款。单位资金信托的期限通常大于一年。,（2）公益基金信托 这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运，因此，可享受政府税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理。,（3）劳保基金信托 以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛得多，后者仅仅限于劳动保险机构的劳保基金，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织。,5共同投资基金 共同投资基金即投资基金或共同基金。共同投资基金是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度，其基本做法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行收益证券或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。 投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类，其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。,（1）契约型基金 这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当事人订立的信托契约而组成的。该基金通过发行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。,（2）公司型基金 以证券投资为目的组建的股份制信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。一般投资者以购买股票的方式作为投资，公司对证券投资的收益以股息的形式分配给投资者。与普通股份公司相比较，通常身为投资者的股东，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已，公司型投资基金有四方面当事人：投资公司、管理公司、保管公司和承销公司。,（3）开放型基金 又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。开放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过封闭型基金。,（4）封闭型基金 其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投资者可以向公司赎现。通常在基金刚起步的发展中国家，由于各项金融制度并不很完善，同时为防止外来资本突然涌入或大量流出，对资本市场造成冲击，影响资本市场的发展，故大都采用封闭型的基金。,二、房地产信托的主要业务,根据我国在2001年1月19日颁布的信托投资公司管理办法的规定，我国信托投资公司办理的主要信托业务有：信托存款、信托贷款、信托投资、信托代理及信托咨询。信托存款已作为信托资金的来源在前面介绍过，这里主要介绍房地产资金信托、房地产代理信托及房地产其他受托业务。,1房地产资金信托 房地产资金信托是房地产信托投资公司依据信托投资公司管理办法办理的以信托财产为资金的信托业务。它是指委托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。房地产资金信托包括单一资金信托和集合资金信托两种。单一资金信托是指房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务。 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。,（1）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物而发放的贷款。在房地产开发、建设、经营和购房业务中，凡符合房地产贷款基本条件，并愿意以房地产为抵押物的企业、单位、个人均可申请房地产抵押贷款。信托投资公司根据借款人的申请，审查借款人资格，查验借款人的房产证明、房产抵押物和抵押物清单，审查无误后订立借款合同。合同必须明确借贷双方的责任、权利和义务。在发放贷款以前双方必须对抵押物按国家规定办理抵押品登记手续，并到公证部门进行公证，以免抵押物重复抵押或在贷款期内转让、赠与等行为的发生。贷款期限一般为5年，根据情况可适当放宽贷款期限。房地产抵押贷款可分为产权证抵押和房产实物抵押。产权证抵押是指在抵押期间，房产依然可以使用出租；房产实物抵押是指将房产证和房屋使用权一起抵押给贷款方，在抵押期内房产由贷款方保管，借款方不得使用。,（2）房地产信托投资 房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的信托投资公司运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资。随着我国房地产业的兴起和发展，各地有房地产经营开发权的信托投资公司都积极地进行房地产信托投资领域的探索，取得了明显的成绩和有益的经验。房地产信托投资主要有以下两种： 直接投资开发房地产 联合投资开发房地产,直接投资开发房地产 有房地产投资开发能力的信托投资机构按照国家房地产开发的有关规定，运用自有资金，直接投资、开发、建造和经营房地产。建成后，再房地产出售或租赁给需要的单位或个人，从而达到获取收益的目的。,联合投资开发房地产 联合投资开发房地产是指信托投资机构与其他企业联合经营房地产开发项目。主要通过三种方式进行： A股权式投资，即房地产信托投资公司派代表参与被投资企业领导和经营管理，并按投资比例来分得相应的投资利润或承担相应的投资损失。 B契约式投资，即信托投资机构只是在资金上支持被投资企业，而不参与被投资企业的日常经营管理。信托机构按固定的比例在一定期限内获取投资收益，不承担开发项目的风险。投资期满后，信托机构可以出让股权收回投资资金，也可以重新签约继续投资。 C贷款式投资，是介于股权式投资契约式投资的一种投资业务方式。信托公司为了获取中期利润，避免长期投资风险，坚持还本原则，在整个合同投资期间获取贷款利息更高的收益。合同投资期一般为510年。根据具体情况，合同投资期限可增可减。,（房地产资金信托尤其是集合资金信托业务能够很好地发挥信托制度筹集资金的功能，并将资金运用于需要大量资金投入的房地产业。房地产信托机构应该发挥其在房地产信托贷款和房地产信托投资等领域的专业优势，对贷款和投资的项目进行严格的事前审查，并跟踪其进展状况，及时发现其运营过程中可能对信托财产造成损失的问题，从而达到控制风险并分享房地产业较高的投资回报。,（3）按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行筹集房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息；委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款。,2房地产信托代理 房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之间产生的一种法律行为和契约关系。委托人本着一定的目的，与作为代理人的房地产信托机构商订契约，授予房地产信托机构以一定的权限，由房地产信托机构代表委托人办理有关房地产事项。房地产信托机构应在委托人授权范围内尽职尽责，履行代理义务，收取代理报酬。房地产代理业务与狭义的房地产信托业务的一个主要区别在于，通常房地产代理业务的代理人并不因为代理而取得财产权。 房地产代理业务的内容主要有： 代理房地产证券业务 房地产经纪业务 代理仓库业务 代理收付款项 房地产业权代理 房地产信托机构受房地产开发经营企业的委托，代为办理房地产会计事务。 代理房屋设计、营建监督,（1）代理房地产证券业务 房地产信托机构代理房地产证券业务主要包括代理房地产开发经营企业发行房地产债券和房地产股票，代客户保管房地产证券，代理发放股息及红利，代理房地产债券的还本付息工作，受客户委托代理买卖房地产证券作为主承销商对房地产股票上市公司进行转制与上市辅导。例如信托机构用房地产开发经营企业抵押的土地作担保，代理发行建房债券，以用于建造房屋资金的不足。,（2）房地产经纪业务 房地产信托机构可通过设立房地产经纪组织，从事房地产经纪事务。房地产经纪事务的主要内容有代理房屋买卖、国有土地使用权转让；代理房屋和国有土地使用权租赁；居间介绍、代理房屋交换和提供房地产咨询服务。 房地产经纪活动应签订房地产经纪合同。房地产经纪合同的主要内容有：标的（经纪事项）；经纪事项的要求和标准，合同履行期限；服务费数额和支付方式、支付时间；违约责任和纠纷解决方式；双方约定的其他内容。 房地产信托机构应发挥其联系面广、信息灵通、信誉良好的优势，积极开展房地产经纪事务。 房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间。首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖，从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具促进金融市场的成熟的完善。,（3）代理仓库业务 房地产信托机构设置仓库，承办房地产开发经营企业等存放建筑材料和其他有关货物的业务。房地产信托机构代理仓库业务收取一定的租费与手续费。房地产信托机构开办此代理业务，有利于房地产信托机构发放信托质押贷款。,（4）代理收付款项 房地产信托机构受托代理收付房地产款项的代理业务。如代理房地产企业清偿债务，代个人收付房租等。委托人申请代理收付款项时，应先与房地产信托机构签订协议，明确收付款项的内容、对象、范围、金额、时间及方式等。在收付款项之前，委托人要向房地产信托机构要办理收付款项的合法依据及有关单证。房地产信托机构在办理收付款时，只负责按代理协议办理具体的代收代付手续。代理手续费一般由委托人与房地产信托机构按业务繁简程度或收付款金额情况协商收取。对于收付双方的任何经济纠纷，不加干预，均由债权、债务双方自行解决。,（5）房地产业权代理 房地产业权代理是指房地产信托机构受房地产业主的委托，对涉及房地产业主权利的各个方面进行管理。如产权证书的管理、户籍资料的管理和其他涉及房地产产业权利变动情况的管理。,（6）房地产信托机构受房地产开发经营企业的委托，代为办理房地产会计事务。代办的具体事务有：为新建房地产开发经营企业建立健全会计制度和账务，代为建账、记账；受托帮助房地产开发经营企业培训财务会计人员，举办各种形式的会计咨询辅导等。,（7）代理房屋设计、营建监督等 房地产信托机构可受托代为办理房屋测量、设计事项，监督房屋工程营建或担任房屋工程投资顾问等。,3房地产其他受托业务 房地产开发经营企业托管 动拆迁信托 委托代建信托 个人住宅信托 房地产债权信托,（1）房地产开发经营企业托管 房地产开发经营企业托管是指房地产开发经营企业的资产所有者将房地产开发经营企业全部或部分资产的法人财产权以契约形式委托给房地产信托机构，由房地产信托机构在一定条件和期限内，使所委托的资产实现保值与增值的一种信托形式。这是一种权利信托，在信托期内，房地产信托机构对托管的房地产开发经营企业拥有按照信托契约规定的财产经营权，并对经营结果承担经济责任。,房地产信托机构对房地产开发经营企业进行托管，首先应对该企业进行诊断分析，然后双方签订托管协议，规定托管期限，商定在托管期满若所托管的资产保值，房地产信托机构收取一定的资产保值费；若所托管的资产增值，则收取增值额一定比例的增值费；若出现经营亏损，则房地产信托机构将出资补偿至保值状态。 房地产信托机构应利用其管理、技术、资金和市场信息的优势，开展房地产开发经营企业托管工作，尤其是对国有房地产开发经营企业进行托管。被托管的房地产开发经营企业可以是亏损企业，也可以是效益不错但发展已至极限或有急切套现需要的其他企业。 地产开发经营企业托管工作的展开，主要靠房地产信托机构的高水平管理、高技术手段和较准确的市场细分及适量的资金注入来进行。,（2）动拆迁信托 在城市旧区开发建设时，房地产信托机构受托承担旧区原有单位、居民动迁和原有房屋拆除工作，方便房地产施工单位施工。 房屋动拆迁工作一般包括逐户走访，调查核实，确定拆迁方案和安置方案，拟订费用计划，申请拆迁，签订拆迁安置协议，实施单位、居民搬迁和房屋设施拆除等工作。 房地产信托机构与委托人（如房地产开发经营企业等）签订动拆迁信托合同，在合同规定的期限内完成动拆迁工作。房地产信托机构根据动拆迁量、动拆迁难度和动拆迁费用等与委托人商定信托报酬。,（3）委托代建信托 这是委托房地产信托机构代理建房。建房资金由委托人在委托时一次全部付给房地产信托机构。委托代建的产生是由于建房单位因无力组织施工，将基建计划与资金等交给房地产信托机构，委托房地产信托机构按照委托人的要求代为办理设计、组织施工管理。房屋建成后，房地产信托机构将房屋交给委托人，并向委托人收取一定的委托代建费。,（4）个人住宅信托 个人住宅所有人因种种原因，在不能亲自经营自己的房产，又找不到合适的个人代为照料的情况下，房地产信托机构可以接受委托代为管理。这一管理包括受托代理保管、修理房屋、出租房屋并代收租金、按期交纳税款、支付物业管理等费用。随着房改的进一步深化、房地产市场的发展和个人购买的原公有住宅进入房地产交易市场，个人住宅信托将有较大的发展前景。,（5）房地产债权信托 房地产债权信托是指房地产债权人将其拥有房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金，取得受益权证书的受让人就成为受益人，有权向房地产信托机构索取有关收益。这种房地产债权信托，常用于个人住宅贷款债权信托。在这项业务中，房地产金融贷款机构为委托人兼最初受益人，委托人将其持有的以个人为对象的住宅贷款债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受让人的身份发给委托人受益权转让给第三者等的方式收回资金；以后由委托人收取贷款本息，转给房地产信托机构，再由房地产信托机构按规定交付给购买受益权证书的受益者。住宅贷款债权信托有利于房地产金融机构的资金周转，对搞活住宅贷款市场，满足购房者的贷款需求有着重要的意义。,第三节 房地产产业投资基金,一、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金 投资基金制度在国外是一种较为成熟的投融资制度。投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。投资基金具有“专家经营，组合投资，分散风险，收益同享”的特点。由于投资基金的这一特点满足了广大个人投资者的需求，自问世以来，就成为一种广受欢迎的投资工具。,按照投资对象的不同，投资基金可以分为证券投资基金和产业投资基金两大类。主要投资于可流通证券的基金称为证券投资基金。产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。专门投资于房地产行业的产业投资基金就是房地产产业投资基金。因此，可以将房地产产业投资基金定义为以投资基金形式投资于房地产业，对包括普通住宅、工商业用房等在内的各类房地产进行内部组合投资的集合投资制度。,二、房地产产业投资基金的分类及特点 1房地产产业投资基金的分类 房地产产业投资基金虽然只是投资于房地产业的一种投资基金，但其在房地产业内部却有不同的投资方式和收入来源。首先它可以投资于房地产产业的任何一部分，如土地开发、房产开发和物业管理等环节。也可以通过收购尾盘，进行集约化销售，将不良资产变为优质资产。此外，基金既可以投资单一的房地产项目，又可以同时介入多个项目；既可以进行全程投资管理，也可以进行阶段性投资管理，既可以单位投资，又可以部分投资。,根据投资业务及收入模式的不同，房地产产业投资基金大致可以分为权益型、抵押型和混合型三类产业投资基金。权益型房地产产业投资基金以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部份，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。抵押型的房地产产业投资基金主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入来说是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。混合型房地产产业投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。,2房地产产业投资基金的特点 （1）较强的流动性 房地产作为不动产，流动性较差，投资者很难在短期内将其兑换成现金。当投资者急需资金而要将房地产变现时，经常要遭受损失。相比而言，房地产产业投资基金则具有较强的流动性，因为大多数产业投资基金的股份能像股票一样在证券交易所进行交易，投资者能很快地将其持有的房地产产业投资基金资产转换为现金。,（2）抗通货膨胀能力 作为房地产产业投资基金基础的房地产，具有较强的保值、增值功能，可以很好地防止通货膨胀给资产所有者带来的损失，当物价持续上涨时，房地产物业的价值也会跟着上涨。而且，由于土地的不可再生性，房地产物业的价值会随时间的推移而升高。以房地产物业为资产基础的房地产产业投资基金的股票价值也会随之上升。因此，房地产企业投资基金是一种较好的保值类投资工具。,（3）有效地分散投资风险 不同的投资项目，其风险和收益是各不相同的，通过有效的投资组合，可以将投资的风险控制在最小范围内。房地产产业投资基金通过将资金投资于多样化的物业类型，分散了风险，有效地保证了投资者的资产组合效益。同时，由于它由专业的人员进行投资理财，克服了个人理财的专业知识限制。,三、发展房地产产业投资基金的意义,房地产产业投资基金是连接投资者与融资者的桥梁和纽带。在中国当前的宏观经济情况及金融体制下，发展房地产产业投资基金，从宏观上讲可以帮助深化金融体制改革，培育资本市场，减轻银行负担，化解金融风险；从微观角度讲，可以改善房地产业的融资渠道，拓宽居民的投资渠道，具体来讲，发展房地产产业投资基金具有以下几个方面的意义。,1有助于深化金融体制改革，培育资本市场 目前，我国大部份的房地产企业的资金来源依赖于商业银行的贷款。这给商业银行带来很大的风险，通过发展房地产产业基金，可以减轻商业银行的压力。同时，发展房地产产业投资基金有助于增加资本市场的交易工具，活跃资本市场的交易，从而促进资本市场的发育。,2给房地产企业带来新的契机，促进房地产行业的持续、健康发展 首先，发展房地产产业投资基金将会改善房地产企业的融资渠道。 其次，发展房地产产业投资基金有助于房地产企业改善经营管理。产业投资基金对房地产企业的投资是股权投资，这一方面有利于企业减轻债务负担，避免企业因巨额债务负担而陷入资金周转的困境。另一方面，它有助于企业建立现代企业制度，明确企业产权，建立和完善公司治理结构。同时，房地产产业投资基金是通过分散投资来降低风险，它对每个企业的投资不会超过该企业总资产的一定比例，企业不会因此而丧失经营自主权，同时还得接受来自外部投资者的监督，有助于增加运行的透明度和规范性。,最后，发展房地产产业投资基金有助于优化房地产业的内部结构，由于产业基金会挑选一些具有增长潜力的房地产企业进行投资，使其在基金的支持下更加迅速地发展。这将促进房地产业内的优胜劣汰，加速行业内的兼并、收购，有利于房地产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。,3拓宽个人投资渠道，优化社会资金的配置 投资者的手中的财富都有保值、增值的愿望，而投资者一般不具备专业的投资能力，客观上产生了委托专家理财的需求。在我国，尽管居民有这种需求，但由于信托投资制度的不完善，信托投资工具较少，因此居民只能把资金存入银行。截至2003年底，我国居民储蓄存款已达112万亿元，并且主要集中在国有商业银行从而使国有商业银行面临巨大的压力。房地产产业投资基金的发展，一方面能拓宽居民投资的渠道，优化居民的金融资产结构，另一方面促进银行储蓄分流，减轻银行资金压力，从而提高社会资金的使用效率。,四、我国房地产产业基金的发展构想,1产业投资基金的现状及其发展的制约因素。 我国的投资基金业起步于20世纪80年代中期，到了1994年，全国共有基金70多个。这些投资基金是综合的，既投资实业，也投资证券，基本上处于无序状态。由于当时对房地产业的整顿，大部份投资于房地产的资金都沉淀了。因此，1994年到1997年基金业处于暂停阶段。1997年11月，国务院颁布证券投资基金管理暂行办法，此后证券投资基金进入规范发展阶段。而对于产业基金的设立与运作争议较大，始终没得到国家的批准。因此，我国现有的正式投资基金全部是证券投资基金。,目前，影响我国产业投资基金发展的主要因素有以下几点： 首先是法律障碍，由于国家有关部委坚持“先立法，后放行”的原则，因此在有关法律法规出台之前，房地产产业投资基金是不允许试点的。 其次是资本市场不完善，存在过度投机现象，目前又没有股指期货交易等规避风险的工具，给投资基金业的经营发展造成很大困难。有关部门担心在这种情况下产业投资基金的上市会成为资本市场上的又一炒作工具。 最后是长期传统投融制体制及观念的影响和束缚。,有利的因素 首先，金融体制和投融资体制的改革正有条不紊地推行；其次，法制建设加快，为产业投资基金的进一步发展提供了法律保障。产业投资基金管理暂行办法第五稿正待国务院批准通过。一份旨在规范产业投资基金的文件草案也已由国家发改委制订完成，正向有关部委征求意见。另外，国内业界已对产业投资基金作了一些初步探索和尝试。2003年，由全国工商联住宅产业商会支持筹备发起的中国第一个房地产产业投资基金住宅产业精瑞基金也将正式完成筹备。由此可见，房地产产业投资基金将在不久的将来诞生。,2房地产产业基金的运作模式建议 （1）资金来源 房地产产业投资基金的资金来源结构会影响基金的治理结构，进而影响到房地产业的发展。目前，我国居民储蓄存款已达112万亿，再加上保险基金、养老基金等机构投资者以及其他民间资本已形成了一个庞