注册税法11章契税法.ppt

1,第二节 契税法,契税法是指国家制定的用以调整契税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。 现行契税是97年7月7日颁布的中华人民共和国契税暂行条理,并于97年10月1日起施行。,2,一、契税基本原理,（一）概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 （二）契税的特点 1.属于财产转移税 2.由财产承受人纳税,3,二、征税对象,一、征税对象的一般规定 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属，具体包括：,4,【相关链接】,注意与土地增值税对比记忆，两税种征税对象的差异主要是由于两个税种的纳税人的规定不同而造成的。,5,6,二、征税对象的特殊规定,（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。 【例题】居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务，假定采用3%的印花税率，则乙应纳契税10000003%=30000（元）（2006年考题中的一个步骤）,7,（2）以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，免纳契税 （3）买房者不论购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。 （4）对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。,8,（5）特殊规定还有：以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。 自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，按规定不征收契税。,9,【例题多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ ）（2001年） A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债 C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属 【答案】ABCD,10,【例题单选题】下列各项中，应征收契税的是（ ）。（2007年） A.法定继承人承受房屋权属 B.企业以行政划拨方式取得土地使用权 C.承包者获得农村集体土地承包经营权 D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房 【答案】D,11,【例题单选题】下列行为不缴纳契税的是（ ）。 A以房产抵债 B房屋赠与 C以获奖方式取得房屋产权 D以自有房产作股投入本人经营企业,【答案】 D,12,【例题单选题】契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。下列各项表述正确的是（ ）。 A国家将国有土地使用权出让的不征契税 B将上地使用权赠与和交换的不征契税 C以自有房产作股投入本人经营的企业免征契税 D买房拆料或翻建新房应征收契税,【答案】 C、D 按照规定，国有土地使用权出让、赠与和交换均应按照规定缴纳契税。本题备选答案中，A、B两项表述错误，C、D两项表述正确。,13,三、纳税义务人与税率,（一）纳税义务人,契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人,14,【例题单选题】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（ ）。 A.甲企业缴纳土地增值税和契税 B.乙企业缴纳土地增值税和契税 C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税 D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税 【答案】C,15,【提示】,对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：,16,（二）税率,3%-5%的幅度比例税率。（各省不一致） 【新增】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。（全国一致）,17,四、应纳税额的计算,应纳税额=计税依据税率 一、计税依据 为不动产的价格，具体如下：,国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，以房地产转让者补交的土地出让费或土地收益补交契税,19,【解释】,两个难点： 一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。 二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。,20,特别注意在这个过程中:一方面房地产转让者要完成对土地使用权的受让过程，以补缴的土地使用权出让费用或者土地收益为依据补缴契税；另一方面房地产的承受方以成交价格为计税依据缴纳契税。 房屋附属设施纳税规定。 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,21,【例题单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（ ）（2008年） A.0.45万元 B.1.95万元 C.2.25万元 D.2.85万元 【答案】A,22,【解析】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。 甲某应纳契税=153%=0.45（万元）,23,居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）,（1）甲应缴纳契税=60000*4%=2400（元） （2）乙应缴纳契税=200000*4%=8000（元） （3）丙不交纳契税 要点:交税方为承受房产方,24,甲、乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为95万元，乙方房屋价值为110万元(假定税率为5%) 。甲方应缴纳的契税税额为（ ）。 A5.5万元 B0.75万元 C4.75万元 D0.57万元,答案：B 按税法规定，房屋交换的，其计税依据为房屋的交换差额，并由支付差额的一方缴纳契税。按规定计算，应由甲方缴纳契税 0.75万元，故选项 B正确,25,五、税收优惠,契税的税收优惠政策有： 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情减免 土地、房屋被县级人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，由省级人民政府确定是否减免。 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。,26,【解释】注意“免税”与“酌情减免”的差异。 【例题单选题】根据契税暂行条例的规定,可以享受减免契税优惠待遇的是（ ）。（1998年） A.城镇职工购买公有住房的 B.房屋所有者之间互相交换房屋的 C.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的 【答案】C,27,（二）契税优惠的特殊规定,分为企业公司制改造、企业股权重组、企业合并、企业分立、企业出售、企业关闭破产、房屋附属设施、继承土地房屋权属以及其他共九个方面。 这部分内容非常容易命制客观题。,28,六、纳税申报与缴纳,29,【例题单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ）。（2001年） A.5日内 B.7日内 C.10日内 D.30日内 【答案】C,30,【本章小结】,本章着重掌握印花税的税目和税率、计税依据、计算；掌握契税的征税对象和契税的计算。还要熟悉印花税和契税的税收优惠和缴纳方法。,31,（02年考题）某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应交纳契税（ ）（适用税率为3%） A、15万元 B、36万元 C、51万元 D、126万元,答案：C 分析：债权人承受破产企业土地，房地产权属以抵偿债务的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=12003%=36万元。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计