物业管理服务合同.doc

物业管理服务合同甲方(委托方):法定代表人：吴奇潮乙方（受委托方）：法定代表人：合同宗旨:为加强陆禾生产资料市场前期物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主和物业使用人创造安全、方便、舒适的经营环境，树立市场良好形象，共建市场优质品牌，根据绵阳市物业管理方面法规和政策，经甲乙双方协商一致，订立本合同。有关物业管理服务工作的实施，甲方委托绵阳市巨源房产经营管理有限公司按本合同约定对乙方进行监督管理。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称：陆禾生产资料市场、区物业类型：商业座落位置：绵阳市游仙经济试验区南星街号建筑面积：一万余平方米第二章 委托管理服务期限第二条委托管理期限为年，自年月日起至年月日止。第三章委托管理服务内容第三条 市场共用部位的运行，建筑物的日常维护和管理工作1、负责对地上建筑物（包括房屋、内外墙砖、地砖、门、窗、扶手等）及共用部位（包括广场、道路、绿化、路灯、管道、化粪池、污水井等）进行日常维护，检修记录和保养记录齐全，房屋外观完好；2、负责机电用房的维护和管理；3、负责消防设施的管理和维修保养；4、负责监督物业使用人正确使用房屋和共用设施。第四条 市场治安费、清洁费、水、电及公摊费用的收取及上缴工作1、乙方负责按照甲方制定的治安费、清洁费标准向各商家收取费用，并上缴甲方市场监管部门；2、乙方负责按照甲方市场监管部门的要求向各商家按月收取水、电及公摊费用，并上缴甲方市场监管部门；3、乙方如未按期收取以上费用，差额部分从乙方服务管理费用中扣除。第五条 市场的治安、消防管理1、保安人员必须按规定着装佩证上岗,实行24小时值勤和巡逻检查，建立巡逻检查和治安记录，做好治安防范工作，随时消除治安隐患；2、市场秩序良好，无占道、乱设摊点等经营现象；3、对进出市场流动嫌疑人员加强管理，防止小商、小贩私设摊位或擅自散发、张贴广告；4、做好治安防范工作，维护市场内治安秩序。负责对发生在市场内的违纪、违法行为、一般治安案件及时处理，对难以制止和处置的事件要及时报告甲方和相关部门，并采取措施保护现场，配合调查工作；5、协助辖区公安派出所、社区居委会做好相关工作；6、加强市场内消防设施设备的管理检查和维修，确保正常使用，随时作好应急消防事件的处理准备，做好火灾防范工作，随时消除火灾隐患；7、为保障市场的消防和治安安全，乙方必须与各物业使用人签订治安综合管理责任书、消防安全责任书并切实履行.8、在任何情况下市场身段都须保持消防通道、安全通道、安全出口畅通无阻；9、全面负责市场的防洪工作，随时掌握汛情，提前向市场各商家通报洪灾情况，切实做好市场防洪准备工作；10、主动接受甲方市场监管部门的监督和工作指导，做好综合治理宣传和治安联防工作，完成综治目标任务，确保市场安全稳定。第六条 市场的交通管理1、负责市场内车辆停放及交通管理工作。指挥机动、非机动车辆定点停放在指定位置，车辆停放有序及出入通畅；2、车辆出入有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行，不影响商家经营；3、市场广场作为经营配套设施，主要供商家和物资采购人临时停放车辆使用，做好防擦、挂、碰、撞管理服务工作，乙方无权对临时停放车辆收费。4、车主如有车辆保管服务需要，应与甲方市场监管部门签订“车位有偿使用协议”，由乙方负责安全管理和赔偿责任，管理费用由甲方市场监管部门与乙方另行约定。第七条 市场的清洁保洁服务工作1、负责市场公共场地（外墙、广场、楼层楼道、扶手、走廊、通道、门、窗、公厕等）的保洁工作；2、负责市场内垃圾的收集，坚持垃圾定时、定点投放和清运，公共场所随时保洁；3、负责对商家的装修监督，保证房屋安全，督促商家将装修垃圾倾倒在指定地点并及时清运建筑垃圾；4、负责在雨、污水管道堵塞时及时组织疏通工作；5、市场路灯、各类吊牌、标识牌、宣传栏、市政公共设施的保洁工作；6、公厕卫生做到随时保洁，便池冲洗干净，保证无异味，不堵塞；7、做好市场创建达标和迎接市级相关部门检查的迎检准备和实施工作，使创卫质量符合检查标准和要求；8、与物业使用人签订环境卫生责任书，并切实履行；9、确保保洁质量标准，保证市场内清洁卫生、规整有序，主动接受甲方市场监管部门的监督和检查，切实为商家提供良好的经营环境。第八条 市场内装饰装修管理服务1、负责商家装饰装修物业的管理、监督，防止装修时破坏房屋承重结构、主体结构和改变统一外观；2、适时巡查装饰装修过程，及时纠正违规操作和乱搭乱建的行为；3、规范装饰装修行为，有序运送装饰装修材料和按要求倾倒、清运装修垃圾；4、甲方完善配套设施和后期安装建设，以及自行装饰装修行为乙方不作另行收费；第九条 市场的水电管理及维修工作1、认真履行水、电维修人员的岗位职责，实行水电维修二十四小时值班制度；2、负责市场内的水、电等设施设备器材的管理和登记工作，并对该类设施、设备、器材定期检查，适时维修保养，确保正常使用，并随时做好应急准备；3、负责市场租赁户的水、电管理和室内外管线、水龙头、灯具等的维修更换工作（实行有偿服务），做到随叫随到，小修不过夜，确保安全正常使用；4、随时检查水、电隐患，严防用电短路发生火灾事故，同时做好节水、节电工作，防止“跑、冒、漏”；5、市场内的水电管线均为规范设计，精心安装，不得随意更改。如确需增设或改动，须征得甲方市场监管部门同意。6、保证配电房设备、机房的安全及运行完好。第十条 市场绿化养护工作1、负责市场树木、草坪的日常管理，修护，保证已成活植物成活率达100%；2、做好绿化区域内的清洁卫生工作。第十一条 市场物业档案资料管理1、甲方将市场的建筑、施工资料和质量保修文件交乙方统一管理，乙方妥善管理所有文件、资料，在合同期满后完整归还；2、根据市场商家入住实际，及时建立物业使用人档案资料，并妥善管理；3、建立设施设备运行情况和维修保养记录、物业管理服务记录，并妥善保管。第四章 物管理服务标准及保障第十二条 乙方按照绵阳市物业管理服务等级标准三级标准提供物业管理服务（具体标准见附件一）。第十三条 为保证本物业的服务质量，乙方在签订本合同时必须向甲方一次性存入十万元，作为承担本物业服务的履约质量保证金，否则本合同无效。合同期满，乙方无违约情况，甲方在7日内退还保证金及活期存款利息。第五章 物业服务管理费用第十四条 费用形式：承包管理、自负盈亏。第十五条 人员设置及费用标准：按甲方实际交付管理的区域计费 1、 A区：5000元/月人员设置：管理人员1人，保安4人，保洁员1人，维修技工1人；2、 B区：7000元/月人员设置：管理人员1人，保安6人，保洁员2人，维修技工1人3、 C区：7800元/人人员设置：管理人员1人，保安7人，保洁员2人，维修技工1人 前期物业介入和配合有助于乙方对本项目的服务与管理，甲方以600/月支付其交通及通讯补贴，直至乙方实际入驻。第十六条 物业服务管理费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、保险和按规定提取的福利费；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的合理利润；乙方按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十七条 管理服务费的支付方式本物业交付使用后，按实际入驻日期开始，管理服务费由甲方按月向乙方支付，乙方不再向业主或物业使用人收取任何形式的物业管理服务费。第六章 物业的承接验收第十八条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对其物业共用部位、共用设施设备进行查验；第十九条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应签订移交清单，作为本合同的附件（附件四：物业移交清单）。第二十条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；4、 物业质量保修文件和物业使用说明文件。第七章 双方权利、义务第二十一条 甲方权利、义务和责任1、根据本合同规定甲方将陆禾生产资料市场委托给乙方实施物业管理；2、按物业管理条例规定，与乙方协商解决物业管理用房；3、负责向乙方提供本物业的工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回；4、拥有代表和维护产权人使用人的合法权益，对乙方的各项服务进行检查、指导和监督的权利；5、在业务上监督乙方工作，拥有要求乙方严格执行各项管理服务标准，如果乙方损害甲方形象和利益行为，甲方有制止的权利，包括追究责任、要求赔偿损失、提出终止合同等权利；6、检查监督乙方管理服务工人的各项制度的执行情况，对乙方的管理人员的管理水平，各项管理服务质量和服务水平每月进行一次评查，并有督促乙方整改的权利；7、拥有对乙方各项管理服务措施的审定权；8、负责收集、整理物管所需部分的档案资料，并于合同生效之日起60天内交给乙方。9、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及市场管理规定的行为进行处理，包括予以罚款、责令停止经营、责令赔偿经济损失；10、协助乙方做好宣传教育、文化活动，协助乙方与行政管理部门、业主和物业使用人之间的关系。第二十二条 乙方权利、义务和责任1、依照本合同取得服务费用的权利；2、有向甲方咨询与物管服务相关情况的权利；3、根据有关法律、法规及陆禾生产资料市场管理服务规定，结合实际情况，制定本物业的各项管理服务规章制度。4、对本物业内的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方只有管理权，无经营权5、与商家签订消防安全责任书、治安综合管理责任书、环境卫生责任书，按三书内容各施其责并切实履行；6、有权依照甲方委托和市场管理规定对违反本物业的物业管理规章制度的行为进行处理；7、有权选聘专营公司承担本物业的物业管理专项业务并支付费用，但不得将物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位；8、服从绵阳市巨源房产经营管理有限公司执行本合同约定的各项管理，接受巨源房产经营管理有限公司按本合同约定对乙方物业管理服务工作的指导、监督、检查及索赔和违约处罚；9、遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权对本物业管理区域实施物业管理综合服务，确保实现管理目标；10、乙方应及时向甲方及全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方市场监管部门、业主和物业使用人的监督；11、乙方须本着高效、精干的原则在本物业设置管理机构和人员；12、建立和完善本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；13、在管理期满时向甲方移交全部管理用房及有关财产，全部物业管理档案及有关资料。14、赔偿责任：1） 对市场商铺、办公场所守护中，如造成商铺、办公室等门窗被撬，室内被盗，乙方须承担相应的赔偿责任（不含有价证卷和现金）；2） 对市场公共设施及房屋的守护和管理中，如造成损坏、丢失，由乙方承担赔偿责任。15、事故责任：市场内如出现火灾、洪涝灾害等安全责任事故，由行业主管部门裁定乙方的责任。16、违规责任：按本合同要求及物管服务具体质量标准及考核办法（附件一）的约定承担违规责任。第八章 违约责任第二十三条 乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方支付违约金，直至终止合同。第二十四条 甲方未按本合同的约定向乙方交纳管理服务费用，应按 的标准向乙方支付违约金。第二十五条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、通讯及其它共用设施设备障碍造成损失的。第九章 合同争议的解决第二十六条 甲乙双方在履行合同的过程中发生争议，应由双方协商解决。协商不成，任意一方可向人民法院起诉。第十章 其它事项第二十七条 乙方在只能服务管理本合同约定的服务管理范围，无权在市场内进行任何经营性质的服务项目，否则给甲方造成的损失从乙方服务管理费或履约保证金中扣除。第二十八条 合同期满后，乙方全履行合同且管理优秀，得到业主和物业使用人认可和好评，在同等条件下可优先续定合同。第二十九条 本合同的附件包括:物管服务具体质量标准及考核办法(附件一)；岗位职责（附件二）；甲方委托绵阳市巨源房产经营管理有限公司对乙方实行监督管理的委托书（附件三）；物业移交清单（附件四）。第三十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第三十一条 本合同一式四份，甲乙双方各执两份。甲 方（签章）： 乙 方（签章）：法定代表人： 法定代表人：年 月 日附件一物管服务具体质量标准及考核办法一、 市场共用部位的管理质量标准及考核办法1、管理质量标准：1） 市场共用部位（房屋、主体结构、户外墙砖、地砖、门窗、公共走廊、扶手等）的检查、日常维护和保养有记录；2） 根据房屋的实际使用情况，每季度末对房屋进行一次检查，需要维修养护，属于日常维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，提出书面报告与建议，由甲方确定；做到房屋外观完好；3） 每周巡查一次市场内楼梯通道以及共用部位的门窗、玻璃等是否完好，并及时维修养护；4） 对违反规划设计私搭乱建和擅自改变用途的行为及时劝阻和制止，并及时报告甲方和相关部门。 2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1001000元违规处罚金。二、市场共用设施设备的管理质量标准及考核办法1、管理质量标准：1）市场内设施设备运行正常，无带病运行和超负荷运转，保证其正常使用功能；2）对设施设备进行管理和日常维修养护，且运行状况和检查维修记录齐全；3）每周对设施设备进行一次巡查，做好巡查记录，需要维修养护，属于日常维修范围的，及时进行维护；属于设施设备使用老化需要更新改造或大、中修范围的，及时编制维修、更新改造计划，提出书面报告和建议，由甲方确定，确保设施设备安全运行；4）消防设施设备完好，无损坏、丢失和霉烂，按规划设计设置、放置，放置合理，符合消防部门规定；每周进行一次检查，发生损坏、丢失等应及时添置，属于老化和自然损耗，应及时书面报告甲方，由甲方确定，确保消防设施设备能随时启用，保证火险情况下的正常使用功能；5）消防通道、安全通道、安全出口畅通，无违章违法乱搭乱建和堆码物品现象，确保消防设施的正常使用功能；6）公共照明、路灯、楼道灯完好率达90%以上；7）容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施；8）突发设施设备故障有应急处理方案。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1002000元违规处罚金。三、市场公共秩序维护、治安防范协助管理服务质量标准及考核办法1、质量标准：1）市场内实行保安二十四小时值勤，坚持固定岗哨与流动巡逻相结合的方式负责公共秩序维护和治安防范管理；2）保证保安队伍的年轻化（平均年龄三十岁以下），身体健康、强壮（平均身高1.7米以上）树立良好的形象；3）保安人员必须按规定着装，佩证上岗，接受甲方监督，做到文明执勤，以法执勤；4）对市场内重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，如因保安人员未履行职责进行巡查，造成商铺、办公室等门窗被撬，室内被盗，应及时告知甲方和物业使用人，并报公安机关，由此所造成的损失乙方须承担相应的赔偿责任（不含有价证券和现金等）；5）每周检查一次市场内的治安防范设施，发现隐患，及时修复或向甲方提出书面报告和完善设施的建议，做到防患于未然，尽量把安全事故控制在零发生状态；6）做好市场内治安防范工作，维护市场内治安秩序，对发生在市场内的违纪、违法行为、一般治安案件及时处理，对难以制止和处置的事件要及时报告甲方和相关部门，并采取措施保护现场，配合调查工作；7）加强对出入市场流动人员的管理，防止闲散人员、小商、小贩散发、张贴广告的行为；8）协助辖区派出所、社区居委会做好治安防范工作；9）为保障市场的消防和治安安全，乙方在商家入场时须签订消防安全责任书、治安综合管理责任书并切实履行；10）协助甲方做好防洪抢险工作，防洪抢险组织指挥机构健全，有防洪抢险预案；11）及时做好相关记录，并分类妥善管理；12）接受甲方市场管理部门的监督和指导，做好综合治理宣传和治安联防工作，协助甲方确保市场经营秩序稳定，完成综治目标任务。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1002000元违规处罚金。四、市场的交通管理服务质量标准及考核办法1、质量标准：1）车辆停放在定点位置，无乱停、乱放，停放有序；2）车辆出入有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；3）规范运送货物装卸时间，不影响商家经营；4）做好商家和物资采购人临时停放车辆的防擦、挂、碰、撞管理服务工作，乙方无权对临时停放车辆收费；5）如车主要求对其车辆提供保管服务，应与甲方市场监管部门签订“车位有偿使用协议”，由乙方负责安全管理和赔偿责任，管理费用由甲方市场监管部门与乙方另行约定2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1002000元违规处罚金。五、市场清洁保洁服务质量标准及考核办法1、质量标准：1）市场内公共场所（广场、走廊、通道、楼层楼道等）每天清扫一次，随时保洁，做到地面无废弃物，道路无泥沙，整洁无陈旧垃圾；2）公厕每天清扫一次，每周洗涤一次，打药、灭蝇，冲洗干净，无异味，不堵塞；3）市场内楼梯扶手、门窗玻璃、宣传栏等每周清洁一次；4）市场内各类吊牌、标识牌、市政公共设施等每季度清洁一次；5）市场内公共雨、污水管道、化粪池每月检查一次，及疏通管道堵塞，每年清掏化粪池1次，做到无堵塞、无粪便外溢；6）生活垃圾每天清运一次，建筑、装饰装修垃圾按约定及时清运，做到不影响市场经营环境；7）做好市场创建达标和各类检查的清洁卫生，做到卫生质量符合检查标准、要求；8）洁质量标准，保证市场内清洁卫生，规整有序，切实为商家提供良好的经营环境。9）为保证市场的经营环境，乙方在商家入场时须签订环境卫生责任书并切实履行； 2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1001000元违规处罚金。六、装饰装修管理服务质量标准及考核办法1、质量标准：1）按照房屋装饰装修有关规定，建立装饰装修管理制度，装修前，依照规定审核业主或物业使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修注意事项和禁止行为，并签订装饰装修管理服务协议；2）装饰装修企业应办理装修施工许可证，办理施工人员出入证，在规定的时间内佩证进场施工，无证不准进场施工；3）每天二次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损坏公共利益现象，及时劝阻、制止，并报告甲方市场管理部门和有关主管部门处理；4）装修需动火作业时，必须办理动火作业申请，禁止未经批准或擅自接驳电源实施作业；5）乙方必须按照建设部110号令的有关规定加强装修监督管理，凡因乙方管理不力造成安全隐患后果，由乙方承担管理责任，对装修管理按照绵价费2004252号文件有关规定执行。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1005000元违规处罚金。七、市场的水电管理及维修服务质量标准及考核办法1、质量标准：1）做好水电设施设备管理维修记录；2）负责时常内水电正常供应使用，因市政管网发生故障需检修，应及时通告商家做好应急准备，因设施设备故障出现停水停电现象，应及时检修，恢复供应，确保正常使用；3）市场内公用水电设施做到每天巡查一次，发现异常及时修复，因维修确需更改水电管线，应报甲方市场管理部门，经同意后，方可实施更改，确保水电管线的有效使用。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1002000元违规处罚金。八、市场物业档案资料管理质量标准及考核办法1、质量标准：1）甲方移交乙方的所有文件资料，应造册签字确认，分类妥善保管，做到无遗失、损坏，查阅方便；2）商家入场应及时建立档案，并分类妥善保管，做到查阅方便；3）设施设备运行状况记录、维护保养记录、安全巡查检查记录及物管服务有关记录齐全，分类保存，查阅方便。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除1001000元违规处罚金。九、物管服务其他质量标准及考核办法1、质量标准：1）设置物管服务办公室，接待业主、商家的咨询、求助，做到主动、热情服务；2）公示8小时服务电话和24小时求助电话；3）急修及时，小修不过夜，报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修记录；4）每半年征询1次商家对物业管理服务的意见，满意率达80%以上。2、考核办法：如未达到以上质量标准，除按合同承担赔偿责任外，甲方市场监管部门有权据实扣除100500元违规处罚金。附件二物管人员工作职责一、 物业管理员是市场保安、交通、保洁、水电、维修等工作的具体管理者，其主要工作对乙方，甲方、甲方市场监管部门负责。二、 负责组织、指挥、处置本合同约定的内容，切实做好突发性、应急事件工作，保持通讯畅通，指挥有力。三、 密切保持与相关部门的联系，争取相关部门对市场物管工作方面的业务指导和支持。四、 每日上午到甲方市场监管部门接洽、汇报工作，接受新的及安排的临时性业务工作。五、 每日检查整体运转工作情况及各岗位工作情况，做好物管日记，月底汇同工作情况汇报表一并上报。六、 按时将当日水电、治安保卫情况、消防检查情况、设施设备检查情况、各类维修情况填表周报。七、 每日月24小时内任何时候市场内若发生治安不良状况、水电抢修及其它突发情况应及时赶往现场，组织人员及时处置。八、 完成日常管理工作，做到无商家投诉事件、无失职事件发生。九、 随时检查市场内公用设施完好性，及时发现并及时解决，按规定程序办理租房单位、个人物业接交验收及装修入住手续，耐心解释有关政策文件规定等事宜。十、 按甲方市场监管部门的要求按时收取并上缴租赁商家的治安费及清洁费。十一、 汇同水电工定时对市场水、电、消防等情况进行检查登记，负责协助水电工查抄水电表和收取各种费用。十二、 负责驻市场内各项工作档案资料的建立、收集、整理。保安队工作职责一、 服从物业