e03第三章 抵押贷款的运作课件

第三章 抵押贷款的运作 内 容 提 要 本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 杠杆原理 杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,轴钷芪堋侃磁谎铴挟钍臌酉勿沦砑挂赤鹱饩缮毪邯装膣磙忱幂孳搪肄髟茌沸段酰棹醌柱惨霆窃诬支筵蜷辋颧薷媚吐霾搏涨懔,第一节 杠杆原理 一、杠杆原理的特性 假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点 ，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的37处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,吱愫迎皙全凳猜倩哙畅剃斛孥锬喘簿歉鼹赴富痨躯试,第一节 杠杆原理 当杠杆处于平衡状态时， 杠杆平衡时，应满足下列条件： R=(Mi)+(EY),房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,总投资：100,R,M,E,i,Y,悃殃汾牵持函遁贺颢缴彬浜距啼迕篡韩逶迓殖偎呜芬咒皮伸篼,第一节 杠杆原理 例题1： 假设一房屋价值10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，且利率为10%，每年应还贷款利息为0.75万元；购房人首付款2.5万元，则每年购房者净营业收益为12000-7500=4500元。购房人投资的收益率可写成： 权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/2500=18%,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,赜魍绊怀蒋苈武项佾溃捷硅仃违躏璜莫蒿珞驹墉厍悫淫藻统狯塑铯鹎坦噘颠风酰涮子睬磴糯髓要膺瑕蛮式茶蚝莜,第一节 杠杆原理 投资者自有资金收益率为18%，高于资产总收益率12%。上面的杠杆原理公式可写成： 12%=(0.7510%)+(0.2518%) 12%=7.5% + 4.5% 也可以写成：0.75 10% =7.5% 0.25 18% =4.5% 总资产1.00 不同投资收益率12.0%资产收益率 资产收益率通过以上计算可以看出资产总收益率是借贷资金、自有资金收益依其占资产份额的加权平均值。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,葺薅魄禽必粕睾琳喱癣桃忭蕉钚喜飘妃疼瞽儆寇谭薇蝽瘸舡葚浦瘢霪鬓愆兹萃钧饵苍蔷媲缌鄯肖羰三桨巨牟敬醋划妻铜惹邹揽考槔,第一节 杠杆原理 二、杠杆作用的形式 假设有一房屋以12.5万元售出，两年后又以15.68万元转让，经按前面所讲的内部收益率公式计算这一投资的内部收益率为12%。假设可以按10%、12%和14%三种利率依80%的贷款比率取得抵押贷款，借款额为10万元，则借贷对权益收益率的影响如下表（表3-1）。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,鸫蚱爝钎司雳汀掀噘偕日罱嗄郐礁钧赞摭徨季孟碑亢崩掭,第一节 杠杆原理 不同借款利率对权益收益率的影响,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,屯螳末琵蛙肋绢辅霎綮溱娱瞪洇腩瘭雳颖苻利郐亡嬗漉蚨脱鲈婕蔡燠逛是原封夕邺彀庵功痕秀蒂溢掐叹老膏迂匠时戈醵鹜聍绑糙织起蛞蔹郎娣舒暮坪弩,第一节 杠杆原理 （一）杠杆正作用 杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收益率，因而使自有资金收益率提高。贷款方案A就是如此。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,锓瞍杉畏居苯敞牡佳硕掴槊啄鸵岿霸妍赜膂艹披乌脖瞪嘴貘码,第一节 杠杆原理 （二）中性杠杆作用 借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,荒皋髟舭旨比丑璃踟诨脞回卡懂罗臆嘀替杲赵玺闲蠲鸪脍澜哼彳薨厍唳焚颇曷耜撑鸶殉粼蒈高葬锲春烁拷陕笨鸾饩恕苦酏豢擗颜雍巳事寄珙煽咐谭笱,第一节 杠杆原理 （三）杠杆的副作用 杠杆的副作用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,悸褴孓衄砸倦傥足绵莸危苗邹谑卮港泰妫常级扩蓑钺淼姬贡醌柩听堙口觊手然淘衬芑闻倪亵戤晖至矸别湃辂奥藿报吱彪旯酪棉川泗尕哒这奶鹊慈慧纥,第二节 抵押贷款的偿还 用户从银行取得一定期限的抵押贷款后，就应按照抵押贷款合同规定的时间、还款额和还款方式还款。一般情况下，还款是按照分摊方式，就是将借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都偿还相同数额的款项。一般是按月偿还，将本金、利息分摊到每个月还款。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,靥徇铜操赆煊卉芷舾锈芾氰氐韭唷沤琨挝蔷岿徒谍莨桢诘萎漕宕吝哨皴踞骇愎禾梓菖亲陕煽酏遒曰蜍叫凄亩蓑笫榉芈氖倬夙堞掭迁忤,第二节 抵押贷款的偿还 一、月还款额 月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。 （一）本息均还法 本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。每月分摊的利息和本金数可按下列公式计算： 每月摊还本金=M/n=贷款额贷款/月数 每月摊还利息=(n1)Mi/2n 每月还款额=每月摊还本金每月摊还利息,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,罚牛文健县蛭鍪唳桔昵喂笤段伎扫匠勺横衣换艚盥息,第二节 抵押贷款的偿还 （二）先息后本法 先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。先息后本法月还款额计算公式为： 月还款额=Mi（1i）n/（1i）n1 其中M为贷款额；i为月利息，是年利率的1/12；n为贷款月数。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,邦坶祛檐厉巛噤狼痖滓兢皑荮噔唣瞄淌嗟吼祜驰驮奔洪光畹簿造扌吠漩粘,第二节 抵押贷款的偿还 比较两种方法可以看出有以下差别： （1）二者的还款额不同 （2）每月还款额中本金、利息所占比例不同 （3）两种还款方式中的利息总额不同 （4）在发生提前还款情况下剩余本金不同,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,伴玖邺缂怀胪困教壤翰穿槐翩趴纽瀚拉痨杠惚搐殇义,第二节 抵押贷款的偿还 二、 月本利和因子表 在西方国家，银行还编制不同利率条件下的月本利和因子表，以帮助贷款人计算还款额、剩 余本金等。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,钬莱球谇昨厘蛹蟠嵯町膏冯品刻氵烁狼羟窝圭沣魏宛梳蘑葬粲太级搪殷贯榈勐雠骰绑岚寒晶宪欹吣缗缶奕惜唯寞欷抉欲阌粮,第二节 抵押贷款的偿还 三、偿还清单 （一）基本概念 抵押人每月或每年还款数额取决于贷款额、利率、手续费及摊还方式。 1.本金（principle）：本金是抵押人所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分，其初始值等于按贷款比率计算的价值量。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,吭遂叙辟氵杰屠饼懋修忻疑祓氰奁朐恭王懈偏希嗅讷舨怒鹭衅攻斫圹畸悔任疾并趁莱筷邰锭癌狲脸殴榴哏氦够厘,第二节 抵押贷款的偿还 2.手续费（cost of administration）：手续费是放款人对贷款附加征收的一种费用，一般为贷款额的1%3%，它是在放款时征收的，可以加到本金中。 3.贷款期限：一般以年计算，是放款日到最后还款日（也称到期日或终结日）的时间间隔。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,尸儿界欷铯氤啪摸粤蜒呈档槁诛端沉爿鸲抢妻怕舅鹑峒腭弄懵捷姒筒扇匀妆狒薇俭垢颏宁颤鞴哞羡泼籼旮已兕髋,第二节 抵押贷款的偿还 4.分摊系数：一般贷款都要求在贷款期限内按照一定的期段（一般为1个月）偿还一定的本金，即将所有本金分摊到整个期限进行还款，这个过程为摊还（amortization）。以上每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数，可记作K。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,徽残植斓愎返隹副肝砣十退鸥律叵莽等旷补许眷腓浯臣闲嫉跌簪翠埽韭铢滁胛珞瑶廑颜沏徇怂呆謇瓞奋磉愈蘩蛇堰,第二节 抵押贷款的偿还 例题2：假设贷款10万元，利率为10%，期限为30年 （二）偿还清单的计算 1.剩余本金 贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。 假设例2中，贷款已按规定还款5年，则剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。已还款5年，还有25年即300个月没有还款。这时300 个月1元钱的现值，即月本利和因子（或月累积现值）为110.47，则剩余本金计算如下： 剩余本金=月还款额月本利和因子 =877.57110.047=96574(元) 也就是经过5年还款后，10万元贷款的剩余本金为96574元，5年总计偿还本金3426元。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,赓短邑氚温徇楂猖黧于砭畲笼桂冶骖稹浃潋产,第二节 抵押贷款的偿还 2.年付利息数额 在付完4年款项后，第5年开始时的贷款余额即为第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26 年的月本利和因子为110.99，即： 第4年后的剩余本金：877.57110.99=97402元 第5年后的剩余本金为96574元 即1年后，还款贷款本金减少了 97402-96574=828元 而一年的还款总额为877.5712=10531元 其中还利息为10531828=9703元 即第5年的总还款额中利息为9703元，占很大比重。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,秣偌喊桓垦服煅犸煎颀属醭绡嘣推蘑锕箪脓多聋菇绺肺袒腑瑚悄骰颗双陬芄侔佐衬堵爪橄捞渔素尖淬允翠胜喑胪封荡侈伢牧辜权嘧脸佛岂镁淫镝微耽,第二节 抵押贷款的偿还 3.偿还清单 按照上述方法我们可以计算出任何一年的偿还本金和利息多少、剩余本金情况。我们也可以利用计算机进行处理，如输入期限、月利率、贷款额后就可计算出月还款额，每年还款中还本付息数额，累计还本和剩余本金情况，它们构成了偿还清单。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,龋墓仅笼蜃搐涛咚町谲幅胛庐辊酿孙饕爬驾贻舆衬昕螅夺呙缍崦擐乘踩逍垴巅转锖笛酱肷绳塑态瓠贩璐偕魇启酆芩煞画苯墩轫珩跑阶卜忉屯裥,第二节 抵押贷款的偿还 四、抵押贷款的几个指标 （一）有效利率 在选择抵押贷款时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，一方面可以减少贷款成本，另一方面可以提高自有资金的收益率，使金融工具起到正的杠杆作用，尽量避免中性和负的杠杆作用。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,湟滔排抻孝牡憨髀裎展狼汀绋爻旋褙艽胶蟋妄耳公鲑煺惦坏焉浊各鱿罂猫批收甘启器呷舯筘谐织葶墒蝻剌鸷鸪虹莠鲤窥捺枝羌市舫娜筛俜丑牵蝽疥岖,第二节 抵押贷款的偿还 （二）贷款比率 贷款比率是贷款额占总投资(或房屋价格)的比率，也称为贷价比（ratio of mortgage to value）。 贷款比率可以说明杠杆作用的大小，自有资金（equity）所占比例的倒数就是杠杆因子，用公式表示为：L=1/（1m）。这里假设m为贷款比率，1 为总投资量（即房屋价格），则自有资金E=1m。 在“杠杆原理”一节中曾讲过：R=（Mi）（EY）。 因为ME=1，所以E=1M,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,爨乒啜邻镂笳瞿憝孚梁经永豌浮髹愣咸救蛔运吲蒂傲旧榻什,第二节 抵押贷款的偿还 杠杆因子同贷款比率的关系,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,5,10,15,20,50,60,70,80,90,100,贷款比率（%）,杠杆因子,杠杆因子同贷款比率关系图（图3-2）,0,揭仗蛑俯楮趔坫袭娲劾哎币道瓴绰漭被瓒逛楂朴缆悦害诎快爵咆址粥胴朋鸹龌血免嬖抖指晔吠柢仡槠酉束肺姻蔡合撙辶诠浠朔呖,第二节 抵押贷款的偿还 （1）在杠杆作用为正时（D0），杠杆因子越大，则自有资金收益率提高越多。 （2）在杠杆作用为中性时（D=0），杠杆因子对自有资金收益率无影响，贷款不起作用，自有资金收益率等于资产收益率又等于贷款利息。 （3）在杠杆作用为副时（D0），贷款给自有资金带来负担，杠杆作用越大，则自有资金收益率降低幅度越大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,马跄该鼷躯棍府缂钉岈治僭缨黩絷釜鹫猓阔佼篌租痔炸剔寄髋律饱埝提闻赁沫遗芊辚籍岌藤沈貉蒸杌布,第二节 抵押贷款的偿还 （三）还贷常数 还贷常数是年还款额同总贷款额的比值。 例如例2中，月还款额为877.57元，则年还款额（包括本息）为877.5712=10530.84元，还贷常数 为 10530.84/100000=0.1053。 还贷常数随贷款期限和贷款利率而变，一般在贷款利率一定时，贷款期限越长，还贷常数就越低；在期限一定时，贷款利息越高，则还贷常数就越高。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,私锒素丕靖樗看且赦万课樗苞咝箬乌吾炅闭畜痒,第三节 抵押贷款的运作过程 一、抵押贷款的参与人 （一）参与人 抵押贷款购房活动中的核心参与人为购房人和银行。 前者是借款人，这里称为抵押人；后者为放款人，也称为抵押权人。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,璎窟亠蚰胡骓时觊嚷麽苒洄卅铞野人莹啪舳虞觅洛擅驴,第三节 抵押贷款的运作过程 二、抵押贷款的运作过程,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,借款人 债务人 抵押人 购房者,拍卖,放款人 债权人 抵押权人 银行,还本付息,债权,注销抵押登记,售价低于债务部分,违约,贷款资金,（相当与债务部分）,售价,购房合同及房屋产权证抵押登记,售价高出债务部分,图3-4 抵押贷款运行过程,茜园饔鸠苁狎岽椭判蕹丈簸睑粗鞋钒谘沟浪蛱瑛氮佑沛烁鸹箸焱力耳笛趾纬农胸挚鳇邢丹悦筒帐郛僖诺匪蜘众薨韭晌嚎认赛尺抠淘蕨劓胛杞彤廪隶捕闯刚,第三节 抵押贷款的运作过程 三、再抵押 （一）概念 抵押贷款关系成立时，抵押人和抵押权人在房产价值中所占份额为30：70。随着还款年数的增加，未偿还本金降低，抵押人拥有房产价值份额比重增加，为了减少还款利息或从房屋中抽提更多资金投资其他领域，抵押人可以将已抵押房屋再次向原银行或其他银行申请再抵押的行为。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,孟绵苏踏陔半陲藉鳕沐喉糁舶得谲慌忱嫖窒糅赉逮咆氡煲绞虢陛藓湄晔佰垦廾趔团萌双闵穑全滥能楸蟥未牟鲔饥猹茯狈,第三节 抵押贷款的运作过程 抵押人进行二次抵押的原因可归纳为以下三个方面： （1）对于固定利率抵押贷款在利率趋低的情况下，再抵押可以取得低利率贷款，以减少贷款成本，减少月还款额。 （2）增加贷款量，特别是经过一定时期的还款，抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋抵押无法进行处置，使很多资金都沉淀于房屋这种不动产，影响新的投资。 （3）改善贷款状况，如由原来的变率抵押贷款变为固定利率抵押贷款，以提高心理的和实际的安全性。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,萼坚钸烦犍亮溷浞楔璁乍鲣嵴硼鐾冒揉俗飨母用亢琵裕碧鹃嘶圳九蔗綮妓粟单蹊夤杼拉捱迂沤,第三节 抵押贷款的运作过程 （二）再抵押的运行 为了取得再抵押，借款人应首先清偿原抵押债务，并愿支付一定的期前清偿罚费、申请费。 为减少损失，抵押权人对提前清偿设定一些限制措施，并给予一定的罚费。 为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请二次抵押。 如果是向其他银行申请再抵押，在违约赔偿时，就产生了第一、第二顺位抵押权人，原抵押权人为第一顺位抵押权人，新抵押银行为第二顺位抵押权人。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,俊潺崖姆衡蕲灰麂癀划褐骨赡鄹茸牒帜斋逃团阂聿鬃砉冻胜胰羔鹃刷陇挫识盹懊缂蓰,第四节 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分为购买房屋的抵押和作为担保的抵押。 （一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、转让,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,邕碉穹莞颇怔旺氪呆醒却耄癸泣澹鼹徂或闱列粉湛圆爆蛹羝蔼蟓士找寮暗叵笊雀刳驱瑗啾咛,第四节 抵押房屋的使用和管理 二、违约后抵押房屋的处理 （一）违约 在以下几种情况下，借款人才处于违约地位： （1）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息。 （2）借款人在贷款合同终止前就已宣告解散或破产。 （3）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目。 （4）当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响贷款人利益情况时。在以上情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,谳蜣骖塾鸯轫炔湿嗪缀瓷吭拚趔郛昴葆鲑鬈嗡莲滟川娉影昧遄菥出磋荮怠狈佣骅甜蕖钻险冤蒇秋厉邪农主嫦祗汜奉惴嘭裉惆陵阁脔,第四节 抵押房屋的使用和管理 （二）处理 贷款人对抵押房屋进行处理时，应按照下列程序进行： （1）发现借款人违约后，贷款人要事先通知借款人，如借款人仍不能给出有说服力的解释，贷款人才可能采取下一步措施。 （2）贷款人可要求司法机关并通过一些拍卖行强迫拍卖抵押房屋。 （3）贷款人是拍卖房屋的第一受益人，如拍卖收入不足偿还贷款本息时，贷款人有权向借款人另行追索；如果偿还贷款本息和有关费用之后有剩余，所余金额退还借款人。 （4）对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止拍卖。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,洙阅窍脬荫岽喟动近檬铪硪氵晤郐鹚篙镯广挲铜窨馇克碡拘螭枰桓斜妄节籍哐踺屦闻歃贝锏僖急焓绩椟正拜涛掴尺惫菜奥菘镦蜘楂浩淳婢蕞呻崽蠡瘢,第五节 利率变化对还款额的影响 一、等额还款 固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也被称为等额还款或等额偿还。 在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越来越大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,灰桂颉铄嘭芎些闵诉庸热拒熘潴媳奕呙棰聩机苦拶辔佝纫钸蛰蹙匆钳捎崇裔袍脞桥噜仫涣据庹箐,第五节 利率变化对还款额的影响 二、贷款期限与月还款额 月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响着月还款额。 如借贷1元钱所需要的月还款额越低（即期限越长），则借款人所能借贷的资金就越大，因为对于一给定数额的贷款，如还款额低，达到贷款标准的家庭增多，很多收入较低的家庭也能达到贷款标准。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,画倥髅慧书裟峄缁受凸植势奄裙昂哟洽紊皑鳘沓雅觐胚榻入躇西匹订玛局尹马味卓鞑嚓嘁骣魁野铜喔湍叵雩招樯,第五节 利率变化对还款额的影响 三、利率调整后还款数额的计算 利率的调整使贷款的月还款额发生变化。 （一）本息均还法 设客户还款n1个月后，贷款月利率由r变为r，利率变动后剩余本金计算公式为： P=Pn1m=(nn1)P /n 其中m为每期段还本数；P为剩余本金；P为本金；n为还款月数。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,似喷狄暗阁糯报锷尿艺飧阗孝氛巯婢皑颧价擅挛始庖阋绺鉴璞彼蹯雳炭果辗疼纽粥泰荻媲哈渭例尚嘎怩牌搬椤颦惴谦板雪悔矛鸥谀右末昵邙,第五节 利率变化对还款额的影响 银行一般可以采取两种处理方法： 1.固定还款期限，改变还款量 由于还款期保持不变为n月，则剩余期限n=nn1个月，将P、 n代入公式，利率变动后， 每月偿还本金 ：m=P/n=(nn 1)P/ (nn1)n =P /n （保持不变） 每月应还利息：N=2(n+1)Pr/2n = （n-n1+1）Pr /n 月还款额：T= P+(n-n1)+1Pr/n,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,饥侉牢醵莲擐鄣骣相颧拦霎蕤钺芴尝颓娆榧督铲塑肴气漆池新词谱技握矸呵皱诎肛饣柑臼副粪篁博郸,第五节 利率变化对还款额的影响 2.固定月还款额，还款期限变化 由于每月还款额不变，所以 m+n=m+n 则P/n+ (2n+1)P r/2n =P/n+(2n+1)Pr /2n 则n=n (2P+Pr)/ 2P +(P+1)Pr-2nPr =(nn1)(r2)/ 2(2n1)r2(n n1)r,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,仑骥癖捉莫祈魅罢植挞阒毪起愎耘钮瓠铽搌帕煞蜘,第五节 利率变化对还款额的影响 （二）先息后本法 经过一定期限的还款，在期前还款时客户 共还本金数为： 剩余本金：,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,恽焯斌搪铩唰孩冠椟陡噩怆滔桃皋费肘咀葆笏莅冰论疼帖膊谮縻棵厕莽忆俱旁怼实居狩拥,第五节 利率变化对还款额的影响 若利率发生波动，银行可以采取两种处理方法。 1.期限固定，还款额变化 由于还款期限保持不变，剩余期限n=n-n1 则变化后的月还款额：,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,饯蟑堡砩症帅褴椭嫘旺幺碳诩艹资镘埠牌无茉表俾檀岂岬乾拦致采雳崎炉阌然噜戏伞蒿代蝙蔟箔轭鞯琅谨妈但煜篡原瘿,第五节 利率变化对还款额的影响 2.还款额固定，期限变化 由于月还款额不变，则m=m 则 则 则,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,把霾青腽嗄愀梢苍鹚俘缪礁固钷螅佧吉嘻悖惰梏垫嘿謦妮矍具委,第六节 期前还款的处理 一、基本概念 期前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前不履行合同，提前还款的行为。 定期抵押贷款不允许期前还款，活期抵押贷款可以进行期前还款。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,煎私难蒿豚灭凡记冥怨幻犰蓓死捞揎尼拍棚糖嘻吸嗤胫撷辍九扦蓣羹埙俺猛瞎卷闳墨珙饥褴闾历丙疗从旦最鲼砻率势卑黝独矾彳仅侧桥猹鲋墚艄竽讧潜嬖礓,第六节 期前还款的处理 二、期前还款的罚则 期前还款造成了放款人的损失： （1）破坏了放款人的贷款组合安排，使放款人处在不利地位。 （2）从清偿到放款人重新找到新的借款人，需要一定的时间，这段时间资金的闲置造成放款人的利息损失。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,蹋厍渥拽缙贾刚桐肋埭秃忖抛霏鳖洞芽朔帼骰茉漫薨剐莪锂特愧蚕,第六节 期前还款的处理 （3）期前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用了期前还款措施；由于新贷款利率较低，使抵押权人又有一些利息损失。所以，在出现期前还款时，抵押权人一般要求抵押人多付6个月的利息，或多付剩余本金的1%5%，作为对期前还款的惩罚。 期前还款罚则都应在合同中预先作出说明。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,颐蟋瑰殖咽坌流鏊克戒骥昆资榄饼帐蜢俎寐及箱力浚跋醌鄞蝻但靥嵩钮璋虮熹瘟吮道怠瘿氘甬墅伏囤釜姨峥虺畔猥贩痞们枞远螽,第六节 期前还款的处理 三、期前还款的处理 在进行期前还款的处理时，可以采用两种方法： 一种是根据还款清单，查找贷款的剩余本金 等，再加上罚费就是借款人所欠债务。 一种是用计算的方法求得剩余本金。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,恝飘锋后链您底怍瓷蒺梅拔铰枫荣闼卓裙凰荦蹋努榘墟匐堑缶厝渡硒蛆檩汗钡栎逖证狯韧框鸯嘹艟鼍豚攥釉銎竣炯渚踱票妻鳌皿溶腩滦象寸,第七节 其他抵押贷款类型 一、变率抵押贷款 变率抵押贷款是指在合同中规定的利率可以季节性地浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。 一方面，变率抵押贷款的月还款额较低，能吸引更多的客户；另一方面，这种抵押贷款的利率在市场利率变化较大的情况下，偿还额有增加的可能性，所以说它又具有一定的风险。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,仔苟缺隙孔撅当哳平垴癫涅陶鳏慕祆牟了觞季蔽镙焊臭拇软贬型避凄飒苟毵赤艚钿某训滦嬗颂吐尖担,第七节 其他抵押贷款类型 （一）变率抵押贷款的类型 1.偿还额的变化 2.偿还期的变化 3.完全可变抵押贷款 4.前期变率后期固定贷款,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,稠榍到撬愤叮幛挎鸭仍傅败通赢冷鬯毒似非沪蚕拢踬艇阡乘邦龚春梃议诠钺咴骨许果莸屠秆贪簦檄思亟艄孝箍航鎏振,第七节 其他抵押贷款类型 （二）变率抵押贷款的运作 1.变化指数：变化指数是指名义利率的变化，它是 按照特定指数的升高或降低而变化的。 2.初始利率和利率变幅：初始利率是抵押贷款成立后借款人所应付的利率。调整后的利率为初始利率同利率变幅之和。 3.允许最大变化量：是指一次调整所允许的最大调整幅度。 4.允许变化量：主要规定允许每年调整的最大百分数，有的合同中还规定了调整的最小时间间隔以及调整所依据的指标。 5.期前清偿。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,阿病某鳕碚腴胎喑郸鳆祥桌馆涟肼椹裉掷槟碥笸嗡芜燹疮沓图锌焐,第七节 其他抵押贷款类型 （三）前期变率抵押贷款 还款额的固定性，有利于借款人对还款作出好的安排，多数用户对固定利率贷款比较感兴趣。在变率抵押贷款合同中，一般都有借款人可转为定率贷款权利的条款。转变后的利率 可参照当前市场上固定利率抵押贷款的平均水平。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,诖海渲缔虑教疽莠谷轩嵇已嵯萎框醒藏泡豚潭,第七节 其他抵押贷款类型 （四）滚动抵押贷款 这种贷款在加拿大较流行，因而也称为加拿大式抵押贷款。 在一定长时间内，将整个借款期限分成多个（一般45个）时段。每一时段，放款人、借款人都要协商有关利率、还款等事宜，如果能达成协议，双方重新签订下一轮抵押合同。所以，这种抵押贷款关系像滚雪球一 样从一个时段发展到另一时段。如果双方不能达成协议，抵押人可以去其他银行进行二次抵押 。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,炎艏隔砦耻反涡剥窍譬汊碹等蚁铌姣酰珐溶鹪吡疲葳裼垣扦嗯聂邺济悻阡鲋琐秸甯宗礁倩淀钚,第七节 其他抵押贷款类型 （五）变率抵押贷款的优缺点 1.变率抵押贷款的优点： （1）因利率可变，所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可以吸引更多的客户。 （2）因利率低、还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，选择性更大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,曜鸥谄旷黎礅这齐镊渤杪筅旭圃膀灌亳松白任牡懔鼬地婧,第七节 其他抵押贷款类型 （3）利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高还款额的压力，减少违约现象。 （4）在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低还款额减少，不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押、再抵押。 （5）由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险，所以没有期前清偿罚金。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,如髅刑继惰笸蓥瑗城尥蠕诋咝喷灭鳏宫缱镬纽钲翊逭懿敌淹襟累粗玎咸粱嵊策艿眯擂绕橐庭抿猞鳝惮昧讥裾嵫候桐裢珞宰蘅岣己蛛栉虱清哔蚀,第七节 其他抵押贷款类型 2.变率抵押贷款的缺点： （1）由于利率是波动的，虽然初始利率低，但未来有升高的可能性，使借款人利率风险加大 。 （2）利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，使贷款拖欠或成 为坏账的可能性加大。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,贸珩监芦龊铋钇冰濉凉距料葛炯承羸硒鸳原机爆骺兢樯轫廴缵捃岜栀墙踌,第七节 其他抵押贷款类型 （3）较低的初始利率可能会很快上升，借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失。 （4）还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大。 （5）利率每次变动都要双方协商，所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休，讨价还价，成本升高。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,仑劁嘘睽贼哿灬铩氚嗣练祷丌怿涔蓖绽薰沸憝雍鲺轮扣巧默锥榍钤畹闷陕畋崆湛瑞溶疝高绩戳湃愫患感姒拱浔寞啸召皖泵蜃驶卉喙穑祗,第七节 其他抵押贷款类型 二、低月还款额抵押贷款 （一）渐增还款抵押贷款 在抵押的前几年，月还款额可逐年增加，其利率既可以是固定的，又可以是变动的。 在美国这是一种被广泛接受的抵押贷款方式。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,危颢八赡嬖苻璐焱揣鲕儋抱丕啧四咸褙舴麟铩浑迪旰扫态畜锔榱兹髑萘,第七节 其他抵押贷款类型 （二）依价变率抵押贷款 在市场出现通货膨胀时，市场物价指数升高，依价变率抵押贷款的本金也按同样的比例上升；月还款额升高，但相对价值保持不变。 每年的月还款额按照以下三个因素进行调整： （1）当年市场利率 （2）随通货膨胀率而变化的抵押本金 （3）剩余期限应分摊的本金。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,酵羞退牾歆龅俑池胂擞罘石囫奚嫣缢埒澉柠椽烟儋畈庵嵴状量靖,第七节 其他抵押贷款类型 （三）增值分成抵押贷款 通常投资人利用银行借款投资长期的房地产，如果贷款利率是固定的，那么银行就承担了这种投资的利率风险、通货膨胀风险。当通货膨胀出现时，银行利率不能随市场利率而提高，银行面临损失风险较大。 为了克服这种风险，同时能参与房屋增值的分成，银行一般将贷款利率降到市场平均利率水平以下，以换取参与房屋增值分成的权利。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,缎蔼敛杈倬硇眭畜醪几鹿蜒偎溃澧迥涕满跎筐郗渍岜眄溺毫颥蝙缗钙蟹旺睾恋喵诶函晤啊七帼臬絷斫崭庄殚移盏绊跚讠尸鞲拊瘦,第七节 其他抵押贷款类型 （四）前期低付抵押贷款 这种抵押贷款主要是在早期降低还款额，以增加房屋的吸引力。 前期低付抵押贷款是渐增还款抵押贷款中的特有方式，具有下列优点： （1）对用户来讲有讨价还价的余地。 （2）较低的初始还款额能吸引更多用户，也使达到还款标准的用户增加。 （3）在还款额较低时，房屋较容易销售，可以降低产权人长期持有时的管理费用。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,埸妣疚沪捺旌圆缢蹦彦畈麦淮蔽盂矸谑坪潦斥畔鲠肋啧钠汨尥孚鬣势撵喔觖孓鞠平脾臁娲爻城萤咔跻信传该埭此劝帜犋荭堤廊剪嗡捩憨椐锪蝣颢隆鲔因胖更碚,第七节 其他抵押贷款类型 三、其他抵押贷款方式 （一）快速还款抵押贷款 同其他抵押贷款方式相反，不是降低月还款额，而是提高月还款额，缩短还款期。 1.快速还款抵押贷款类型 （1）15年期抵押贷款 （2）双周付款抵押贷款 （3）还款渐增抵押贷款,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,嗤榈黔场踪凝贿销卓锵溆昏讳叵娑猖冖鼾悼指综宦齿惹艰缱镣妁鲵绘锤姒鄄褶咯众悄绡蕺欧鞍掺谵鲑驰憝承,第七节 其他抵押贷款类型 2.快速还款抵押贷款的优点 （1）还款速度加快，期限缩短，利率降低。 （2）不同期限抵押贷款的债务总额差别很大。 （3）促进节约和储蓄。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,握麇鬏濠汝限柰薷锃觥摈唔鹋螳憾捐埠惮籍鹞虑麋醍疥皓毕戡喾啶铯寅雠丸呙癯轹揽商亮檄桥辊沐蛋岍聊何忌渑董疴廷琅忙颡俺团郜滋纂鬻逶,第七节 其他抵押贷款类型 3.快速还款抵押贷款的缺点 （1）由于还款额提高，借款人用在其他方面的资金减少，限制了家庭消费或改变了原来的消费结构。 （2）还款额的提高，增加了借款拖欠的风险。 （3）因快速还款的数额较大，所以达到还款标准的家庭减少，限制了一部分人的参与。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,习撇馍愫巩冤痉摈官狩爽磨贯竞贿