鄂尔多斯某项目定位与物业发展建议.ppt

谨呈：鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,本报告是严格保密的。,鄂尔多斯龙湾项目 定位与物业发展建议,2,鄂尔多斯大街,鄂托克街,伊金霍洛街,杭锦路,天骄路,达拉特路,吉劳庆路,伊化路,乌审街,东胜老城区,鄂尔多斯广场,龙湾,天骄花园,3,Part1 开发背景分析,报告目录,Part2 城市背景研究,Part3 市场环境研究,Part4 三项目整体发展战略,Part5 龙湾项目定位与物业发展建议,Part6 龙湾项目经济测算,4,鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟（现鄂尔多斯市）羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。现已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。 羊绒产业是集团的事业基础，现已发展成为当今世界产销规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装备最为先进的行业领军企业。羊绒制品的产销能力达到1000万件以上，占到了中国的40%和世界的30%以上，产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名。 鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。,鄂尔多斯温暖全世界,打造世界名牌 成就系列辉煌,解读鄂尔多斯集团：雄厚的经济实力,5,解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力,1.精神纲领： 讲忠诚、讲责任、讲追求 2.企业价值观： 报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生 3.企业精神： 集智、放胆、拓荒、创新 4.企业信念： 不相信神仙上帝，只信奉事在人为 5.企业愿景： 鄂尔多斯温暖全世界 6.经营使命： 立民族志气，创世界名牌。 ,在“五业并举、协同发展”的同时，集团还涉足房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业，非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源。,鄂尔多斯温暖全世界,6,解读鄂尔多斯房地产集团：构建企业发展愿景,树立企业品牌，奠定行业领袖地位； 探索可复制、可持续发展的核心竞争力； 城市经营者，引领城市发展与升级；,企业发展愿景,7,解读鄂尔多斯房地产集团：项目发展目标,第一目标 自我循环 合理收益通过合理安排三项目的开发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。,第二目标 树立品牌 扩大影响依托集团背景，通过率先启动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠定市场认知度与美誉度。,第三目标 锻炼团队 复制扩张构建可复制的发展模式经验，拓展市场占有量，使得房地产业务板块成为集团主力业务之一,8,从全局出发，制定整体开发战略。明确各项目在整体中的作用及各项目之间的关系,核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、办公等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是,基于各项目本体属性及区域环境，制定各项目的发展策略及市场解决方案,战略层面,项目层面,9,城市层面 站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。 基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略,市场环境 明确各物业类型的市场机会与风险。 研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。,针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：,10,Part1 开发背景分析,报告目录,Part2 城市背景研究,Part3 市场环境研究,Part4 三项目整体发展战略,Part5 龙湾项目定位与物业发展建议,Part6 龙湾项目经济测算,11,鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。,全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，2008年末全市常住人口159.1万人，东胜区总人口约43万人。 随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。,鄂尔多斯是典型的资源性城市，因“扬（羊）眉（煤）吐（土）气”著称，其中煤炭储量占全国1/6，天然气储量占全国的1/3。,城市概况鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”,12,经济发展鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列,鄂尔多斯历年GDP及增长率,根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单； 中国社会科学院发布的2009年城市竞争力蓝皮书中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一； 鄂尔多斯2008年人均国民生产总值达到102028元，已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。,鄂尔多斯历年人均GDP及增长率,13,鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）,08年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元）,收入水平依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群,2008年，城镇单位在岗职工平均工资为36255元，同比增长13.9%。城镇居民人均可支配收入达到19435元，增长19.8%。 每百户城镇居民拥有家用汽车28辆，较上年增加12辆；拥有移动电话241部，较上年增加18部；拥有家用电脑48台，较上年增加11台。,2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达19435元，同比增加3209元，增长19.8%。 2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元，同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。,14,2008年东胜区社会消费品零售总额132亿元，同比增长26% 2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。 消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。,2008年城镇居民人均消费结构图,消费水平居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休闲消费占比低，可发展空间大,2008年西部城市人均消费支出比较,元,2008年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车30辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。,15,中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋 鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中指出：突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向大城市迈进,“一城两片三区” “一城” 鄂尔多斯都市区；“两片” 东胜片区与康-阿片区“三区” 东胜、康巴什与阿勒腾席热区 东胜片区区域传统商业贸易服务中心 随着行政、经济管理功能向康阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能 康阿片区新政治经济文化中心 康阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能,老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势,城市发展随着城市空间拉大，将形成 “一城两片三区”的空间布局和职能分工，东胜片区将成为区域商贸中心,16,鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划中对于康巴什-阿镇片区的发展定位为：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。,城市面貌较新，市政府迁入 康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟。 2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区。 目前行政办公区域基本形成，市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。,康巴什新区定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成,生活、商业配套在建，居住氛围不佳 区域内道路建设完善。 生活、商业等配套不齐全，中心商业带处于在建状态。,房地产市场处于起步阶段 房地产市场尚不活跃，目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、尚都、翰林院等个别商品房项目在售，其余项目均为行政、事业单位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段。,康巴什：强力的政策拉动，但与老城联系较弱，未来将主要分担老城分化出的行政和文化功能,康巴什新区,17,铁西区一期占地约8公顷，2003年5月开始动工建设，目前一期已基本建设完毕，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌焕然一新。 铁西二期占地约10公顷，立足城市发展布局，定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70%的土地已经卖出，部分项目已开工。,铁西新区与老城区联系紧密，一期建设已基本完成，房地产市场发展迅速。但目前配套设施不完善，入住率不高,城市面貌较新，环境较好 区政府迁入，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，城市面貌较新。 环境相对东胜老城区好，绿化覆盖率高。,大规模商业配套在建，配套设施逐渐完善 商业配套设施仍待完善，一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目在建。 生活服务配套不断增加，东胜区演艺广场；东胜区医院、实验中学、十二完小全面投入使用。,铁西新区：依托一期的发展基础和与老城的紧密联系，未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极,铁西新区,18,达拉特路,配套相对成熟、但缺少特色 生活、商业配套较为成熟。 商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧，以大型超市、百货为主。 日常生活、娱乐休闲等配套设施供应滞后于经济发展，满足不了日益增长的需求。,城市面貌落后，处于城市升级、更新阶段 城市传统核心区，但城市面貌较差。 主要为旧城拆迁改造项目，规模一般较小，同时由于拆迁困难，城市升级改造进程较慢。,鄂托克街,鄂尔多斯街,核心商圈,东胜老城区生活、商业配套相对成熟，是城市核心商业中心，但城市面貌落后，目前处于城市更新/升级发展阶段,随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业。,东胜老城区：城市资源丰富，配套完善，城市核心商业中心，目前处于城市更新/升级发展阶段,东胜老城区,19,城市各板块发展总结：,在城市板块功能分化过程中，老城区的功能和地位将如何变化？,20,案例西安、郑州城市板块分化过程,皇城文化旅游区,城市核心商业区,成熟居住区,政务办公区,城市核心商业商贸区,逐步升级的成熟居住区,21,由以上城市发展历程，我们可以看到以下发展规律 新区分化城市部分单一功能，由发展至成熟通常需要10年左右时间；老城区通过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能,22,鄂尔多斯城市功能板块区级政府及行政职能已迁到铁西新区，未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈，老城区仅有核心商业区形成了明确的价值认知,23,三个项目本体及区域价值研究,鄂尔多斯广场,龙湾,天骄花园,24,项目区位本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈，区位优势十分明显,项目区位： 项目位于东胜区核心区域，周边商业、酒店、银行等设施完善，城市资源丰富。 周边现状： 西侧紧邻东胜大酒店，南侧为伊金霍洛街，向东至东胜核心商圈（每天百货、鄂尔多斯购物中心、民生广场等）步行仅需5分钟。,每天百货,鄂尔多斯购物中心,25,交通状况紧邻城市主干道，交通便利；但周边交通流量大高峰期间堵车现象较为严重,宝日陶亥街,伊金霍洛东街,杭锦北路,本项目地块,交通干线：项目北边为宝日陶亥街，南边为伊金霍洛东街，西面为杭锦北路，均为城市主干道； 伊金霍洛街：为贯穿城市东西的交通主干道（双向6车道）。由于伊金霍洛街限制左转，故西侧及北侧车行的进入性较差； 宝日陶亥街：位于老城区中心，贯穿城区东西（双向4车道）； 杭锦北路：贯穿城区南北的交通主干道（双向4车道）； 公共交通：项目周围公交站点较多，公交系统完善。 杭锦北路:1路；2路；3路；5路；15路；16路; 伊金霍洛街：8路；15路；16路； 宝日陶亥街：9路；7路。,达拉特路,26,周边资源城市资源丰富，商业、学校、医院、银行、超市等设施完善,本项目地块,区第二幼儿园,市民小广场,市一中,每天百货,中国银行分行,中心医院,民生广场,购物中心,新华书店,实达商场,东胜大酒店,大兴购物广场,宝如意商场,27,项目四至项目地块四面临街，与东胜大酒店隔街相望，标识性强,杭锦北路,宝日陶亥路,东边小路,杭锦北路,东胜大酒店,本项目地块,伊金霍洛街,28,党校,蒙佳宾馆,办公楼,安厦小区,党校：整体迁往康巴什新区，目前新址在建； 蒙佳宾馆：三星级宾馆，位于杭锦北路与伊金霍洛街交汇处，于08年翻修完毕； 安厦小区：项目地块东部，六栋六层居民楼，04年建成，居民约450-500户； 办公楼：地块北部，东胜区政府下属单位办公楼，约十一家单位。,项目现状地块内部现状建筑较多，包括六栋六层平房、蒙佳宾馆、党校等，其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点,本项目地块,29,技术指标项目占地约4.1万平米，容积率6.8，总建面约28万平,前期规划设计方案