丰台区农村基层干部培训课程 租赁合同部分 郑爱丽课件

丰台区农村基层干部培训课程 租赁合同部分 郑爱丽,一、租赁合同的必备条款有那些？ 有许多人一想到合同条款，首先会想到价款、标的物（租赁物）、如何支付价款(支付方式)等等，对的！以上这些条款确实都是非常重要的，也是在起草所有租赁合同时所要认真考虑的条款，但是，要想起草一份优秀的合同必须有他一套严谨的、规范的程序。以下是我们在实际工作中总结出来的几个起草不动产租赁合同时所要依据的必备内容。,1、当事人基本情况 作为签订租赁合同的主体（也就甲方和乙方），在合同的开头就要写清楚双方当事人基本情况，主要包款以下四个内容： 公司名称（姓名） /地址 /联系电话 / 法定代表人姓名,有人可能对这个条款很不以为然，认为这些都是无关紧要的小事，有没有无所谓。我们也在平时的接触中发现有不少租赁合同只是在甲方、乙方的当事人基本情况位置上写了一个公司的名称，更有甚者只在甲方乙方的位置上各盖一个公章，以示公司名称。 如此随意的一个行为将对以后可能出现的纠纷和诉讼是相当不利的，大家试想对一个不知道对方详细的地址和法定代表人的案件，律师如何发律师函呢？法院又如何送达法律文件呢？,我们在起草合同是应当注意当事人的那些基本情况呢？ 注意：名称背后的东西 什么是名称背后的东西？ 信誉情况，公司的实力等等。 什么是我们的最佳选择？ 实力+信誉+价格 实力并非说出来的，要去查实（企业章程、投资人等等）不可轻信名称,如：网上查国际集团公司，世界集团公司大中华总代理，国务院公司招聘，华尔街金融控股 ,清华大学 北京公交集团xxxx公司。 天鸿集团xxxx公司、保利xxxx公司、联想集团xxxx公司 更不可以相信在美国注册，在香港注册我刚刚了解到在美国注册一家公司最低1千美金折合不到7千人民币，在香港注册一家公司最低1万元港币,注意：名称与公章一致 我们在起草合同时一定要注意名称与公章是否一致，以公章为主。 例如：名称为：XXX投资公司， 公章：XXXX投资咨询公司 （注册资本1000万） （10万）,例：朝阳某村将一个刚建成的市场对外租赁，面积9000平方米，租金年300万元，某投资公司租赁，名片，介绍都是投资公司，合同抬头也是投资公司，盖章时成了投资咨询公司，一期300万全数给了，以后再也不付款了，经查市场招商全满，再清商户是一笔很大损失，咨询公司以破产相要挟，至今还欠450万租金为付，此事，群众反映很大，直接导致村支书下台，现在与商户的关系还没完全理顺。,2、租赁物的具体情况 租赁物是租赁合同的标的物。租赁合同的当事人订立租赁合同的目的就是要在使用租赁物中获取一定的利益，因此，租赁物是租赁合同的主要条款。,注意:土地与场地 中华人民共和国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 本条法律规定了农村土地不能出租用于非农用途，这里所说的土地包括：基本农田、林地、草地、荒地、湿地等。,举例：某村将本村99亩土地+办公楼一座出租，年租金为159万（土地租金99万+楼房租金60万），2008年，某村计划收回99亩土地另作他用。于是委托律师诉讼，诉讼结果是： 1、绿地部分违反土地管理法无效，退回。 2、房屋有效，可以继续。 最终收回土地。,关于合同无效;合同无效时一个法律上的概念，不一定对我们不利，希望利用无效合同保护我们利益 以下合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 （六）合同中的下列免责条款无效： 1、造成对方人身伤害的； 2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。,法律后果：1.返还财产2.折价补偿3.赔偿损失 合同法关于合同无效的法律后果规定了两个条文。 第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”,1.返还财产 返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。,返还财产有以下两种形式： 第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产;或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币;原来交付的是财物，就应当返还财物。,第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物;接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。,2.折价补偿 折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。,3.赔偿损失 根据合同法第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。,如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者;此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。 因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则,利用合同无效保护自身利益，拆迁，已有合同，先审查合同效力，如果无效就，全部都无效，当然没有期限的限制了，同时对方装修损失双方共担，我们在近两年的农村腾退土地诉讼中大量利用无效合同保护村委会利益。,例某村拆迁，某公司租赁4亩地，合同期8年，还差4年未履行，该公司在该场地建办公房20间，该公司提出，我搬家可以，如果同等位置，租金每年差20万，4年合计80万，建房装修80万，已使用4年，折旧后村里再给我们40万，搬家及停产停业损失20万元，共损失140万元，我们还有其他损失，如简介宣传品，电话号码等，由于变更地址全部作废。还表示因双方合作不错，我们可以考虑走，否则给多少我们也不走。,但村里4年房租才收了40万元，领导班子很犹豫，不能决定，如果合同有效，我方违约在先，有可能对该公司的损失要全部给以赔偿，同时还有可能适用继续履行原则，导致拆迁计划落空，如果调解，对方已经显出狮子大张口的迹象，那样我们村会付出很大代价，于是我们用合同无效的方式解决，先核查4亩地的性质，乡里出证明，是果园，农业用地，诉讼合同无效，再谈损失共担，实际损失建筑装修残值40万元，各家一半20万元，村里比较认可。 注意，这是一种法律高深技巧，一般人做不了必须资深律师,注意：租赁物要具体化、要附图及四至的重要性。 对于房屋场地这种不动产租赁物的情况，除应当有文字写清楚具体情况的同时，还要在合同中增加平面图，有产权证还应有其复印件，这样能对租赁物有一个严谨的界定，避免应约定不明产生不必要的纠纷。,写清占地面积、建筑面积。 有些只写xx村xx号，没写面积，出租人有可能自行扩大面积。 有些只写房子xx间，不写面积，不写层数，承租人可能自建房。 这些问题表面上不大，可一旦拆迁或征地在计算补偿时就会出现问题。,举例： 朝阳区某村，古家具一条街出租，只约定 xx村xx号（三角地），没有附图，承租人张某，今天占块地堆料，明天占块地放车，从原来的1.5亩变成了今天的3亩多，由于以前此地方发展慢，没体现出经济效益，所以并未引起注意。,现在此街已成为北京市特色一条街，寸土寸金，造成村里损失不说，还造成村民对领导有意见，认为租金太低。同时，村里还要做张某的工作，别让他公开此价格，否则将影响一条街的价格。 河西租赁一定注意此问题，有些荒山，坡地。现在看着不值钱，不定何时国家有项目，就成了寸土寸金，所以租赁合同必须有地界，四至，有附图,3、租赁的主要用途 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。,基本内容： 乙方向甲方承诺，乙方租赁该租赁物的用途为_，在租赁期 内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变租赁物用途； 签订租赁物的用途的条款关系到承租人如何使用该租赁物，因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务，租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定。,对于用途不能只约定商业用途，工业用途，一定要明确，要注意污染、扰民，有伤风化等可能影响地区发展的行为。 例如医院、生物制药公司、歌舞厅、污染用品等等都是应当引起我们重视的。,举例： 某经济适用房项目，在油漆厂厂址上，由于该厂土地污染超标，只能全部起土后再行施工。 如果某出租的土地上有了化工产品污染，知名的企业就不愿与这样的企业为邻， 就算租期届满，新的企业也不愿再承租。还有这是一条保护出租方的条款，如果改变用途，解除合同的权利就在我们了。一定要充分利用保护出租方利益的条款。,4、租赁期限、租金及相关费用支付方式 租赁的期限比较重要，但签署起来比较简单， 举例：租赁期为 3 年。从 2008 年4月1日至2011年3月31日止。 注意： 租期不超过20年 我国法律规定租期最长为20年，超过部分无效。,我是区长信访接待的顾问律师，有几次陪着区领导接待上访社员，很多村民对干部不满，认为租金收少了，干部贪污了。我不太同意此观点，可能有，但是极少数，我接触的领导中绝大部分都是兢兢业业的，努力工作，努力让村集体利益最大化。但为什么群众反应不好呢？大部分是因为租赁市场发生了变化，租期过长，二十年或三十年。而二十年前的租金很低。,以朝阳高碑店为例，位置在四惠桥以东，京通快速路两侧，十年前一亩地3000元，还要求着别人租，现在，5万元一亩都并不一定出租。许多不明真相的群众总是说，人家别的村一亩地租了xx万，咱们村才xx千，干部一定吃了好处，实际是不了解当时的历史背景,而法律上有没有一个价格标准，如何解决？ 租期相对缩短一些，可不可以考虑在十年以内，有个逐年递增的条款，这样既能取得好一些的收益，又能缓解一下干群关系,租赁期限，不定期租赁，永久（长期）使用问题 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同中租期写永久（长期）使用问题，是典型的不定期租赁，属于随时可以解除的合同。,第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 总之，租期必须明确，否则会成为不定期合同，随时都可能解除,法律是双刃剑，不能一概说不定期合同是好还是不好，关键看您站在那个角度，村里地点偏僻交通不便，无人问津，时间固定为好，让我们村的利益相对时间长些，如果位置非常好，商铺，随时有上升空间，当然时间短些，或时间不固定，随时调节租金，当然也要考虑对方是否可以接受，达到双赢才是最好的,真正容易出问题的是租金及相关费用（如土地使用税房产税、水电费等费用 的支付方式及如何计算所要支付费用）支付 ，我们在约定付款及费用支付时可以约定的细致些,只要对自己有利，越细致越好。下面我们说几项值得大家注意的地方：,逐年递增的条款我们可以这样约定 租金及支付方式 ： 1、本合同租期为 20 年。免租期为 2 个月，自2008年5月1日至2008年6月30日，租赁期为2008年 7 月 1 日至2028年 6 月 30 日年。,2、租金以每 3年为一期计算，首期日租金为0.9/日/平方米，第二期递增 12 %,从第三期开始每期递增 10 %。租金按以下方式计算： 第一期（三年）：2008年 7 月 1 日至2011年 6 月 30 日， 每年租金为人民币（0.9/日/平方米）（5448平方米）（365天）=1789668元； 第二期（三年）：2011年 7 月 1 日至2014年 6 月 30 日 每年租金为人民币 1789668元（第一期租金）112%=2004428.16 元。 第三期（三年）：2014年 7 月 1 日至2017年 6 月 30 日， 每年租金为人民币 2004428.16（第二期租金）110%=2204871.98 元。.,3 、租金支付方式采用先付后用制，即每 6 个月支付一次，每次支付的租金为全年租金的50%。该合同签定后 5 日内，乙方应向甲方支付首次租金人民币 元，以后每年 月 日前及 月 日前将租金支付给甲方。 注意：起止时间 也许大家觉得起止时间我们早就知道了。这还会出现问题？是的，我给大家举一个例子来说明这个问题,举例： 某宾馆房屋租赁合同关于合同的生效时间双方做了如下约定：“合同自承租人正式营业起生效”。 在承租人欠租1300余万元后，经数次催缴未果的情况下，出租方委托了律师向人民法院提起诉讼，而承租人抗辩的理由是至今未开业，只是试营业，合同还未生效，使律师在诉讼中陷入被动局面。,后来经过律师多次研究分析，认为营业和试营业不能以承租人的说法为准，应以其营业执照颁发之日为准，经过多方取证才破解了这一迷局。因此房屋租赁合同的起始日不应以承租人的经营或其他事由为生效条件，租房就是租房，时间要确定，内容要确定。 这个例子告诉我们，起草合同时要全面考虑合同条款，在实际中的有些合同条款看上去很清楚、规范，但实际上是不具有可操作性的，虽然律师打赢了这个官司，但也是费尽周折，针对与合同的起止时间，我们一定要严格写清楚，如：X年X月X日-X年X月X日,注意：租金，合同中最重要的部分，我们在考虑租金是要看全面的，切不可顾眼前利益而失大局。 租金并非越高越好，在承租方实力与租金面前，我们应该以实力优先。,举例： 北京市某服装市场场地租赁，两家竞争。 A、立德服装市场，注资1000万 实力拥有2万平方米商业地产。 B、希曼投资公司 注资1000万 注册天津滨海经济开发区，无固定资产。 由于希曼出价1500万元租金，利德出价格1200万元,最终选择希曼。 结果，希曼公司经营不善，无法支付租金，损失2000多万 。,注意： ：相关费用 水费、电费、卫生费 土地使用税或房产税，依法应由出租人承担，但法律不禁止甲乙双方协商由承租人承担。,5 租赁物的维修 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 租赁物维修时必备条款，如果不写就是我方责任，作为出租方应明确，作为承租方可以不写，就归对方。,6、双方的权利与义务 合同签订双方为了对双方进行一定的约束，在合同中要明确自己的权利和义务，这种权利和义务是双方为了是合同顺利履行，对自己和对方制定的了相应的约束。 权利与义务本应该是相对应，但作为合同的起草者可以本着对自己有利的一面进行约定，而对于相对方则可以严格一些，以维护自身的利益。 我们在起草合同的权利、义务时要清晰具体。从出租人的角度说，就是什么时间交付，出租人限制承租人使用房屋某些要求的约定等等。,本节重点是安全生产责任，对于这样的重要义务，我们可以单独作为合同的条款，目的是加以明确，使之重视以便达到合同目的。 乙方的安全生产责任 （1）租赁期内乙方应自觉遵守国家法律法规及甲方的村民自治章程，服从甲方及当地政府管理，切实做好防火、防盗、防煤气中毒等安全生产工作；切实履行好各项全生产责任； （2）由于乙方原因给他人造成的损失，由乙方全额赔偿,举例： 出租人出租仓库给A，A与B相邻，会产生由于A的不安全行为导致B损失，B有可能想出租人赔偿。 举例：纸库着火引燃邻居 农贸市场A着火，引燃水果摊B，或将运输水果的车辆点燃，如果没有相应规定，应有出租人承担。,7、违约责任条款。 违约责任条款是在合同的履行出现问题时，一方主张权利的重要依据，对于一个合同来说，其最主要的作用就是要实现签订双方所期待的合同目的，出租房取得租金，承租方取得租赁物的有效使用。如何合同双方完全对对方信赖，都怀着无比的诚信去履行合同，那签不签合同的意义就不是很大。现实生活中恒多是让我们失望，所以要订书面合同，还要写明违约条款,合同履行中产生争议同时双方对争议协商无果后，就很有可能进入诉讼或仲裁程序，如何认定违约，就要看合同中如何约定双方的权利义务等等，当确定一方违约后如何让违约方承担责任就要用到违约责任条款了，违约条款也可以说是违约一方因其违约所要支付的对价，违约条款约定的越苛刻，其违约成本就越大。,下面我们看一下最基本违约条款内容 1、本合同一经订立即具有法律效力，双方必须遵守，甲、乙双方任何一方违反本合同的约定，均应向对方支付违约金，如给另一方造成损失的，还应承担赔偿责任； 2、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改动房屋结构，不得改变房屋用途，不得转租他人；否则，甲方有权终止本协议，乙方应赔偿给甲方造成的一切损失；,3、如乙方未按时缴纳租金，逾期十日以内，每日应按年租金总额的千分之一交纳违约金；超过十日，每日应按年租金总额的千分之二交纳违约金；逾期1个月未交租金，视为乙方单方终止协议，甲方有权终止协议收回租赁物，乙方对租赁物的任何投资甲方不予以赔偿；甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金及违约金。,终止协议后的法律后果最终要落实到对方投资怎么办？如果不写清楚极易造成:合同终止了，但终止后出租方承担了很高的成本来解决承租方投资问题。,案例： 村里出租了一栋楼房给饭店，该饭店装修投资300余万元，年租金30万元，经营3年后不景气，无法按期缴纳房租，按合同约定可以终止。但饭店提出，可以终止合同，由于我饭店投资装修使楼房升值，要求村里给予补偿，经计算，饭店残值约200万元。经诉讼，村里收回房屋，但给饭店方补偿200万元。等于收了90万元租金却支付了200万元补偿。而此装修能否适合下一家承租方使用还是未知数， 所以在违约责任中，一定要写明对方违约导致合同终止后的修投资如何处置。或者单独设计乙方投资行为的条款,承租人的装修风险越来越值得我们重视 近几年来有大量企业因房屋租赁纠纷引发的诉讼，而且有很多起是赢了官司但赔了钱，其主要原因是在合同条款中对承租人装修房屋的条款约定得过于笼统。,人民法院在审理房屋租赁合同纠纷时，在装修问题上的判决往往倾向于承租人，其判决依据是1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”,北京市各区的法院对这一条司法解释的判决结果是不同的因此，涉及承租人在所租房产装修增添附属物的价值较大时，应重点增加违约、合同解除条款中对装修部分详细处置的约定。那合同的装修条款如何约定呢？下面的例子是约定中最基本的几个条款，大家可以参考。,举例：乙方的投资行为（装修条款） 1、乙方需要对所租房屋进行装修，应征得甲方的同意，并不得进行违法建设，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担,并且甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失； 2、乙方征得甲方同意对租赁房屋进行装修,合同由于甲方原因终止时,甲方应给乙方适当补偿;合同由于非甲方原因终止甲方不予以任何补偿;合同由于正常履行完毕而终止,乙方投资使租赁物价值增加的部分无偿归甲方所有 。,违约金过大不受法律支持 合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”，,案例 依据民法公平原则，违约金过高或过低，应当调整，符合违约金弥补损失、适当惩罚的立法本意，平衡当事人的权益。2009年9月25日，律师代理了一起租赁纠纷案，甲公司将2000米厂房出租，地理位置很好，年租金200万元，租期10年，乙公司承租，面临村委会换届选举，怕甲公司人事变动引起合同变更，于是在合同中写明如甲方违约提前终止合同须支付乙方5000万元违约金 ，第五年，该村旧村改造，需要此地块，对方诉讼要求支付5000万元违约金，村委会很着急，找到律师应诉，律师提出违约金过高，要求减少，经诉讼200万元解除协议,8、争议解决的方法条款 争议的解决有两种途径：一是仲裁，二是诉讼，两种争议解决途径只能选择其中一种，如果合同中写入两种解决途径就会使仲裁条款无效。有了仲裁条款，法院就不能受理了。 仲裁是一裁终局，法院是两审终审制，但在执行全在法院执行庭。,仲裁条款可以这样写：“因履行本合同发生的争议，双方应本着友好协商的方式加以解决，协商不成可以向北京仲裁委员会（中国国际经济贸易仲裁委员会）按照该会的仲裁规则进行仲裁，该裁决是终局的，双方必须履行。”,当然，选择诉讼也有他的优点，就是在第一次诉讼中如果认为法院判决不公平，可以有上诉的机会，在上诉过程中寻在一审败诉的原因，争取更大利益!当然，缺点也是众所周之的，就是比较耗费精力和时间。往往一个诉讼要拖到7、8个月甚至1、2年。 租赁合同的诉讼时效 一年,二、常见纠纷 1、承租人的装修风险越来越值得我们重视 近几年来有大量企业因房屋租赁纠纷引发的诉讼，而且有很多起是赢了官司但赔了钱，其主要原因是在合同条款中对承租人装修房屋的条款约定得过于笼统，而人民法院在审理房屋租赁合同纠纷时，在装修问题上的判决往往倾向于承租人，其判决依据是1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”,北京市各区的法院对这一条司法解释的判决结果是不同的因此，涉及承租人在所租房产装修增添附属物的价值较大时，应重点增加违约、合同解除条款中对装修部分详细处置的约定。那合同的装修条款如何约定呢？下面的例子是约定中最基本的几个条款，大家可以参考。,举例：乙方的投资行为（装修条款） 1、乙方需要对所租房屋进行装修，应征得甲方的同意，并不得进行违法建设，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担,并且甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失； 2、乙方征得甲方同意对租赁房屋进行装修,合同由于甲方原因终止时,甲方应给乙方适当补偿;合同由于非甲方原因终止甲方不予以任何补偿;合同由于正常履行完毕而终止,乙方投资使租赁物价值增加的部分无偿归甲方所有。,2、有关拆迁的约定 近几年，北京城市建设发展很快，按照城市规划，有许多房屋面临着拆迁，而且拆迁补偿的数额又很大，我们签订此类房屋租赁合同时，一定要把拆迁问题充分考虑进去，租赁期限最好约定在拆迁前终止。另外，为了防范拆迁给产权人造成损失的风险，双方在合同中把拆迁补偿的分配做出详细约定，根据北京市有关拆迁补偿的规定，补偿大约有四部分，即：区位差价补偿，地上物补偿，停产停业损失补偿，搬迁补偿。,例如： 某合同在合同的终止和解除中这样约定的：因拆迁导致合同无法履行而终止本合同的，双方互不承担任何责任，“对拆迁人给予的现金补偿做如下分配： 1、区位价差补偿全部归出租人所有； 2、地上物补偿全部归出租人所有；（建筑物和装修部分，装修可以归承租人） 3、停产停业损失补偿双方协商处理； 4、搬迁费补偿归承租人所有。”,但是，拆迁的形式也较为复杂，例如拆迁补偿建筑面积的，按照国家法律规定原房屋租赁合同继续有效，承租人有权继续使用拆迁后补偿的房屋，因此拆迁条款也不能只拘泥于某种形式，而要根据不同情况灵活掌握。,3、雇用出租人职工的约定 有些单位富余职工较多，特别是我们这种农村集体经济组织，为了达到安置富余人员的目的，常常在房屋租赁合同中要求承租人安排出租企业的人员，表面看来这是好事，但是一旦发生纠纷就会影响租金的收缴。出租人在和承租人就房屋租赁合同洽谈时，如果有安排职工的意向，可以另行签订劳务输出合同加以解决，切不要与房屋租赁合同混合在一起。,4、界定相邻关系的条款 相邻关系的概念： 相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权时应当给予便利而发生的权利、义务关系。 不动产的所有人或使用人又称相邻人；相邻方享有的要求他人给予方便的权利又称相邻权。相邻权是为调节在行使不动产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。,在房屋租赁合同中，不仅仅涉及出租人和承租人的关系，也可能涉及承租人和承租人之间的利害关系。如果这种利害关系不在房屋租赁合同中约定，很可能会给出租人带来不必要的麻烦。,例如：一处房屋有两个以上承租人，很有可能疏于对自然力（如风、雨、雷、电）破坏的预防造成损失而引发纠纷，也有可能因使用共同管线设备发生争议，这些纠纷和争议，有时承租人会转嫁到出租方。因此，根据不同情况的房产设定某类界定承租人之间的民事责任的条款也很必要。,例如某房屋租赁合同中设定如下条款：乙方应采取所有的预防措施以保护承租单元的内部不受火、水、风暴、大风及台风等的损害，并保证在受恶劣天气威胁的情况下将所有窗户安全关闭，乙方须对完全或部分因其违反本条所导致的对承租单元或办公楼内部的任何损害，包括对其装饰及内部所有固定装配和装置、设备及内容的损害，向甲方负责并承担维修及修复的费用。,5、租金纠纷诉讼时效1年 民法通则第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。那我们如何理解诉讼时效呢？我们用一个小案例来给大家分析一下：,2008年1月，甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同，甲公司租用乙公司房屋，租期8年，每年租金90万元 。租金每半年支付一次（每年1月15日和7月15日支付），各付百分制五十，第一次租金支付后，甲公司经营不善，7月份租金未能支付，2009年11月甲公司股权变化，新公司接受后，清理合同，发现此欠款，但在股权转让过程中未提及此项，在乙公司催要此笔租金时甲公司不予支付，乙公司诉讼，最后发现诉讼时效已过，（2008年7月到5日支2009年7月16日）2009年12月起诉，超过一年，无法胜诉。,在房屋租赁合同中，支付租金是一个重要条款，一般双方都很重视，但提醒合同双方应注意时效问题，因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。,诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。,值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求,民事 一般诉讼时效 指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国民法通则第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为 二年。,特别诉讼时效 指针对某些特定的民事法律关而制定的诉讼时效。特殊时效优于普通时效，也就是说，凡有特殊时效规定的，适用特殊时效，我国民法通则141条规定:“法律对时效另有规定的，依照法律规定。”,特殊时效可分为三种 （一）短期时效。短期时效指诉讼时效不满两年的时效。我国民法通则第136条规定：“下列时效为一年： 1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。” （二）长期诉讼时效。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年以上二十年以下的诉讼时效。（略）,（三）最长诉讼时效。最长诉讼时效为二十年。 我国民法通则第137条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。根据这一规定，最长的诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护。 时效具有强制性，任何时效都由法律、法规强制规定，任何单位或个人对时效的延长、缩短、放弃等约定都是无效的。,诉讼时效中断，是指权利人怠于行使权利相反的事实，使已经过的时效期间失去效力，而须重新起算时效期间的制度。,根据民法通则的上述规定，导致诉讼时效中断的情形包括以下三种： （1）起诉 权利人依法向法院提起诉讼，是导致诉讼时效中断的重要原因。特别是当权利人没有证据证明导致诉讼时效中断的其他情形时，向法院起诉将是权利人确保不丧失诉讼时效的重要手段。除向法院起诉外，其他与起诉性质相似的法律行为，如向法院申请支付令，或向仲裁机构申请仲裁等，均可产生诉讼时效中断的法律后果。,（2）债权人提出要求 实践中，债权人直接向债务人主张权利，是诉讼时效中断最常见的情形。但是，权利人应当注意保全有关证据。电话催款，派人催款失败案例 根据最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若十问题的意见(试行)的有关规定，债权人除了向债务人本人直接主张权利以外，向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，也可导致诉讼时效中断,（3）债务人同意履行义务 债务人通过一定的方式向债权人表示同意履行债务，将使当事人之间的债权债务关系变得明确，因此也将产生诉讼时效中断的法律后果。如果债务人没有直接表示同意履行债务，但是明确承认债务的存在，或者同意分期履行债务等，均可发生诉讼时效中断1000元也要，不是钱的概念，是时效的概念。,诉讼时效中断均可适用于普通诉讼时效期间和特别诉讼时效期间，但是不适用于最长诉讼时效期间。,最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定 第十条 具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；,（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定,前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。,6、欠租风险 当承租人拖欠房租时，根据双方在合同中的约定，及时启动合同解除程序，法律规定。在追索欠租的过程中，不要采取极端行为，如使用断水、断电等手段使纠纷扩大化。断水、断电等行为侵犯承租人的经营权，经营权和拖欠租金的债权是不同的权利，二者不能混同。出租人如果采取断水、断电的手段给承租人造成经营损失，承租人可能以此对抗出租人收取租金的要求，甚至承租人经营损失的赔偿要求要远远大于房屋租金的数额。这样做，实际上也加大了出租人的风险。,举例： 甲企业将一套房屋租赁给乙公司开饭店，由于乙公司认为甲企业所提供用电属于临时用电，无法达到乙公司使用要求，导致其许多设备不能同时使用，据此拖欠的甲企业房租18万元。 甲企业在多次与乙公司协商无果的情况下，在该饭店的晚高峰（晚7点左右）断电15分钟，以达到警示乙公司的效果。然而就在甲企业断电的15分钟内，由于突然没电，导致了一名厨师烫伤，3名顾客在混乱中摔伤，仅4人的医疗费就高达20多万元。,乙公司为此将甲企业起诉到法庭，主张包括员工、顾客的医疗费用及各项损失达60多万元。最终法院支持的乙公司的诉讼请求，判决赔偿乙公司58万元。,还款协议与还款承诺的区别： 别人欠我们村里的钱，我们希望要换款承诺。 我们村欠别人的钱，我们要做还款协议。,7、转租、转借、转让租赁房屋的风险防范 非法转租合同的效力 合同法第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”，第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 。,案例：2008年3月，某工业品公司与王某签订房屋租赁合同，约定将工业品公司位于闹市的门面房租给王某从事服装经营，租期3年，年租金20万元。王某在租赁过程中因亏损便将其中一半另租给张某，年租金13万元。2008年下半年工业品公司从一客户处得知王某擅自将门面房转租后便告知王某不要转租，王某依旧我行我素。无奈工业品公司向法院起诉，解除协议。,分析：本案看似一起案情简单的租赁合同纠纷案件，其关键的法理问题是：承租人未经出租人同意是否有权进行转租，其法律效力如何？我国合同法第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”，第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 由此可见，对未经出租人同意的转租，依合同法规定出租人可以解除合同,8、优先购买权 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（以下简称意见）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。”合同法第230条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”,从这些法律、行政法规，司法解释看，承租人的优先购买权是一种法定权，即无须当事人约定，承租人当然即享有的权利。但承租人的优先购买权并不是其在任何时候都享有的一种现实权利，只有当出租人出卖出租房屋时，承租人才能在同等条件下由实现优先购买权的可能性转变为现实的权利 。,9、破产问题，破产是债务豁免的一种方式，破产的条件 企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。,案例 房地产公司协议转让某村一块土地，土地已交出让金，已过户，尚欠村委会1400万元土地补偿款，由于该房地产公司以前曾向上海银行贷7000万款未还，被银行诉讼，银行胜诉，进入执行，上海法院来京查封了该土地，同时，已委托拍卖公司，拍卖公司已公告拍卖，上海银行已稳操胜券。我方是在拍卖公司现场察看拍品是得知这一情况的，此时我方可以诉讼，但经过1、2审程序不会少于1年，土地早已拍卖完毕，我方可以胜诉，但无款可供执行，1400万元债权一定落空，还有该地块在上海法院控制下，我方处于弱势，,经仔细分析，我们采取宣布房地产公司破产的方式，一旦破产，债务不是轮候，不是谁先拿走是谁的，而是清盘的方式，所有财产全部拿来，所有债务计算在内，算大帐，同时法律规定，凡是破产地案件，未审结的，未执行完毕的案件全部暂停，集中到破产受理法院统一处理，只有这样，大队才有收回债权的机会，我们利用宣布对方破产的方式为大队赢得了胜利，债权全部拿回，,利用破产保护自己，进行债务豁免破产也是双刃剑，是债务豁免的一种方式。,10、新发现的法律问题，现阶段丰台拆迁任务很大，可以说丰台的发展的前提是拆迁，除向了大量的宅基地买卖纠纷，大概是几年前，有些农民将自己的宅基地买给了城里人或其他村的人，价格在几万到十几万不等，有的还有大队出了证明，现在要拆迁了，价格相对很优惠，原来卖方反悔了，要收回房子，产生纠纷 。,例：宅基地买卖合同无效 农房买卖纠纷一案，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。,李永夫妇有253平方米的农房一处。1995年3月将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2009年11月该地区要拆迁，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任（协议规定谁反悔支付违约金9000元）。,2010年8月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。,律师代理认为，原、被告于1995年3月签订的房屋买卖合同被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售10年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。,张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。,因此，对本案中的房屋升值部分应按82的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。,这给我们村里拆迁处了难题，如有房屋者安置，一旦诉讼就会变化，已将房产出卖的也可能又回来了，还要房，现房主又不走，对于此种诚意方最好让他们诉讼，我们按法院的结论办事，减少我们的风险 。,北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要 近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：,一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况 目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；,从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。,二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是： 首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。,国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。,其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。,第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。 第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。,与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。,三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则 与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则： 第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。,审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相