成都莱蒙置地广场项目营销策略补充方案(27页)课件

莱蒙置地广场项目营销策略补充,2011年9月开盘，销售周期6个月,时间线,2010年,2011年,2012年,6,9,12,6,9,12,3,3,推售线,2010.9.开盘， 销售周期5个月,2010.9.亮相，10月开盘，销售周期8个月,工程配合,出正负零,主体封顶,外立面呈现,综合验收合格,蓄客期,4号楼,2号楼,可售商业,售楼部呈现,4,价格表现,项目营销总控图,中低,高,注：此营销总控计划随市场变化同步调整。,2011.3.开盘， 销售周期4个月,3号楼,2011.5. 开盘，销售周期7个月,1号楼,项目整体推售策略,推售核心思路： 1、2号楼和3号楼于2010年6月售楼部开放起同时蓄客； 2、3号楼于2010年9月开盘销售，2号楼视蓄客情况决定推售时间（暂定2010年10月）； 3、4号楼暂定于2011年3月入市，1号楼暂定于2011年5月入市； 4、可售商业于2011年9月项目外立面呈现前后、主题百货落地、商家资源到位后公开发售； 5、原则上4栋塔楼的开盘时间不与重叠； 6、除3号楼外，其余3栋塔楼的推售时间，视市场变化、蓄客及前期物业推售情况，存在动态微调可能。 策略理由： 1、各物业类型在项目中所扮演的价值角色差异，决定项目整体推售策略； 2、各物业类型产品与工程进度要求各有差异的市场销售规律，决定项目整体推售策略； 3、各物业形态对前置招商及项目整体品牌聚合效应的需求差异，决定项目整体推售策略。,项目前置招商具体实施,前置招商原则： 仅针对商业、写字楼产品的知名品牌商家、企业； 需开发商政策支持，以 “筑巢引凤”为手段，实现项目成功开发。,1、前置招商差异化,2、前置招商实施： 特色商业街前置招商实施 写字楼前置招商实施,特色商业街前置招商实施,品牌快餐主力店前置招商实施：,麦当劳品牌入驻条件,麦当劳开店选址要求： 1、商圈估量采取的是记分的方法。如：这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。 2、在确定了商圈之后，还要选择主要的聚客点在哪。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 3、店铺的硬件要求： 店铺面积的要求是至少350平方米，而面宽至少12米，层高不得低于3米; 对楼板承重基本要求：厨房区楼板负荷为450公斤/平方米，餐厅区活荷载为250公斤/平方米; 需提供空调及200kw的用电量，并提供一条185铜芯电缆于配电室引至指定位置，自设配电盘，并独立安装电表; 冷暖空调应使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/平方米/小时，用餐区应不小于350卡/平方米/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间; 提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5公斤/平方厘米，并具有相应的用水指标; 提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸;在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系; 提供与化粪池相连的管道至租赁区域;提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系，排烟管道的截面积为500毫米700毫米; 在门脸上方提供招牌安装位置;提供临时卸货车位;提供两条电话线路。,特色商业街前置招商实施,乡村基快餐品牌入驻条件：,品牌介绍： 乡村基 CSS于1996年11月23日在重庆成立，并引入美国CSC（ Country Style Cooking ）国际管理公司的运营模式，从重庆市场起始到上海、成都、西安等区域市场，乡村基正朝向未来三年全国一线及省会城市重点开发100家以上的快餐连锁加盟餐厅，并进入企业的第三代乡村基标准化建制； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： 面积在400-500平米，层高不得低于3.8米，店面拥有一定临街展示面； 提供空调及140KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； 提供4-10立方米/时天然气要求； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 商务条件要求： 签约时间5-8年； 租金水平70-80元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）；,特色商业街前置招商实施,特色商业街前置招商实施,品牌西餐、咖啡主力店前置招商实施：,碎蝶音乐咖啡品牌入驻条件：,品牌介绍： 成都碎蝶音乐咖啡连锁公司成立与2005年，以“为中国最具时尚、最具创意、最生动的本土咖啡连锁集团”为使命的咖啡连锁企业。装修时尚，音乐舒缓，茶具晶莹剔透，咖啡具精致华丽。锦都、曼哈顿、优品道、桐梓林欧城等品牌商业聚集地均有其品牌身影； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： 面积在120-500平米，层高不得低于3.5米（可做夹层更优），拥有一定展示面； 提供空调及100KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 提供宽带ADSL接入口。,特色商业街前置招商实施,欧洲房子西餐、咖啡品牌入驻条件：,品牌介绍： 欧洲房子品牌创立于2001年，由远涉重洋归来的吴先生、韩女士夫妇共同主理，在成都现已开店数家风格迥异，各具魅力，无不传递着欧洲文化的传统经典与现代别致； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： 面积在300-500平米，层高不得低于3.8米，拥有一定展示面； 提供空调及140KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； 提供4立方米/时天然气要求； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 提供宽带ADSL接入口； 商务条件要求： 签约时间8-10年； 租金水平70-100元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）； 租金递增从第三年开始，每年5%左右递增率。,特色商业街前置招商实施,良木缘咖啡品牌入驻条件：,品牌介绍： 良木缘自1998年创牌发展至今，在成都及北京、西安、重庆、武汉、拉萨等全国主要城市已有近50家直营店和特许加盟连锁店，成为目前最具实力的咖啡饮料连锁零售企业之一。 公司依据协业与分业的原则，以强势的品牌形象、浓郁的文化氛围、准确的市场定位、独特的运作模式全面启动咖啡连锁市场，以咖啡馆为载体，为顾客倾心营造亲切、温馨、文化、优雅的第三生活空间； 开店选址要求： 区域选择：中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区，消费力保障是第一选址要务； 商铺硬件要求： 只选择二楼铺面作为营业场所； 面积在400-1000平米，层高不得低于3.8米（可做夹层优选），拥有一定展示面； 提供空调及180KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风（烟）及餐饮所需隔油池； 提供4立方米/时天然气要求； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 提供宽带ADSL接入口； 商务条件要求： 签约时间8-10年； 租金水平70-80元/平米，免租期通常6-12个月（含装修期）；,特色商业街前置招商实施,特色商业街前置招商实施,品牌健身馆、美发沙龙主力店前置招商实施：,奇迹健身俱乐部品牌入驻条件,品牌介绍： “KGcenter奇迹健身”是一家拥有十二年经验的全国性连锁健身机构，专业前瞻的健身理念、独特丰富的“奇迹体验”以及物超所值的“高性价比”，正在将奇迹健身打造成为以健康生活为核心追求的中国第一运动社区。 目前科华百联天府、世纪电脑城、沙湾摩尔百盛均有营业网点。 开店选址要求： 区域选择：人群聚集购物消费场所，首选居住办公人流聚集区； 商铺硬件要求： 面积在800-2000平米，层高不得低于3.5米，拥有一定展示面； 提供空调及100KW用电量，独立安装电表； 提供上下水走管位置、排风； 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位； 提供宽带ADSL接入口。,特色商业街前置招商实施,写字楼前置招商实施,1、写字楼使用客户前置招商锁定原则 已入驻2年以上的写字楼物业 入驻企业办公需求与本项目物业档次相当的品牌企业 锁定与本项目定位的主力写字楼客群一致的具有品牌号召力及知名度的品牌企业,2、写字楼使用客户办公物业锁定 通过以上的锁定原则，初步锁定以下物业作为重点写字楼前置招商突破办公物业： 丰德国际、东方广场、商鼎国际、罗浮广场、华达商城 目标：最终达成意向入驻行业品牌企业4-5家 政策支持：对入驻行业品牌企业实行6-12个月免租期的优惠政策,写字楼前置招商实施,3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例,丰德国际入驻企业行业构成比重,上表表明：丰德国际入驻企业行业类别比重较为相当，无突出专属行业表现。,写字楼前置招商实施,3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例,商鼎国际入驻企业行业构成比重,上表表明：商鼎国际入驻企业行业类别比重以金融、贸易类企业较为主，以咨询、科技类企业为辅。,写字楼前置招商实施,3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例,东方广场入驻企业行业比重,上表表明：东方广场入驻企业行业类别比重以房产建筑建材类、咨询顾问类企业较为主，以金融、贸易类企业为辅。,写字楼前置招商实施,3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例,罗浮广场入驻企业行业比重,上表表明：罗浮广场入驻企业行业类别比重以房产建筑建材工程类、贸易类、科技类企业为主，以咨询公务、机械制造类企业为辅。,写字楼前置招商实施,3、确定办公物业企业构成、行业类别、数量及比例,华达大厦入驻企业行业比重,上表表明：华达大厦入驻企业行业类别比重以律师、会计师等事务所为代表的咨询机构、房产建筑建材工程类、贸易类企业为主，以广告装饰设计、教育机构为辅。,写字楼前置招商实施,4、锁定办公物业内重点企业及需求,丰德国际典型入驻企业租赁情况,注： 物业管理费5元/； 以上租金未包含物管费，且为税后租金报价；,写字楼前置招商实施,4、锁定办公物业内重点企业及需求,商鼎国际典型入驻企业租赁情况,注： 物业管理费5元/； 以上租金未包含物管费，且为税后租金报价；,写字楼前置招商实施,4、锁定办公物业内重点企业及需求,东方广场典型入驻企业租赁情况,注： 物业管理费5元/； 以上租金未包含物管费，且为税后租金报价；,写字楼前置招商实施,4、锁定办公物业内重点企业及需求,罗浮广场典型入驻企业租赁情况,注： 物业管理费5.5元/； 以上租金未包含物管费，且为税后租金报价；,写字楼前置招商实施,4、锁定办公物业内重点企业及需求,华达大厦典型入驻企业租赁情况,注： 物业管理费4元/； 以上租金未包含物管费，且为税后租金报价；,写字楼前置招商实施,5、锁定重点企业实施前置招商,联系方式获取： 通过所在办公物业管理公司获取重点企业客户名单（购买形式）； 招商小组直接上门拜访形式获得客户信息及传递项目信息； 通过合作商家资源（如分众传媒等）获取重点品牌企业信息资源。 项目信息传递方式： 上门拜访送达资料传递项目信息； 锁定客户DM直邮； 锁