广西房地产法律业务领域律师服务的若干思考.doc

广西房地产法律业务领域律师服务的若干思考摘要：进入21世纪，广西迎来了房地产快速发展的时期，蓬勃发展的房地产业给律师提供了历史性机遇，律师如何提高自己抓住机遇迎接挑战，开拓房地产法律服务市场，既有利于律师业自身的发展，同时，也是规范房地产业，减少纠纷，建设和谐社会的需要。 关键词：广西；房地产法律业务；律师服务 一、广西蓬勃发展的房地产业为律师提供了历史性机遇 进入21世纪，广西迎来了房地产快速发展的时期，房地产投资2003年突破100亿大关，2004年150多亿，2005年190多亿，2006年287亿，而2007年仅上半年就达到了211亿，这个增长速度是比较快的，平均涨了30，远远高于全国的平均水平，远远高于固定资产的投资平均，房地产业已经成为社会经济发展的支柱产业，可谓是一路高歌。房地产市场的迅猛发展，催生了一个庞大的法律服务市场，给广西律师行业提供了一个绝好的机会和施展才华的舞台，事实上，房地产业也越来越成为律师提供法律服务的重要方面，其服务领域也在不断拓展。但据我们考察，就律师服务的深度和广度，我区律师与香港，甚至与区外其他省市也有着相当大的差距，还有很大的市场潜力，因此，对从事建筑房地产法律服务的广西律师来说，是一次难得的历史性机遇，当然也是一次挑战，是对房地产律师服务行业的一次全面检验。 二、广西房地产法律领域律师服务需要解决的几个问题 （一）目前律师主要是事后代理诉讼多。在国外，律师主要是在经济活动中提供法律咨询，尤其是在合同签订中提供社会化专业化服务，这样，可避免很多纠纷。律师应更多地开拓在房地产经营活动中的事前业务，在这方面律师有广阔的活动领域。要鼓励一些较专业的律师事务所在工作中树立全方位的专业服务观念。 （二）“万金油”式律师多，专业性律师少，复合型专业律师更少。随着房地产业的迅速发展，对法律和法律服务的需求越来越大，与此同时，房地产业的行业特色涵盖了许多更为具体的专业，对律师有了进一步细化专业的要求。另外，房地产权态的流动性使得房地产的作用可以渗透到经济活动的诸多领域并与之交融，如房地产的证券化、房地产的金融化和房地产的国际化等。这种房地产与其他经济领域的交融化，向律师业提出了更高的要求，唯有高层次规模化和专业门类齐全的综合性律师事务所，才能适应房地产业向深度和广度发展的需要。而我们现有律师队伍的结构并不能完全适应这一发展需要，虽然大多由受过良好法律教育的人员组成，但这些人往往专业口径过窄，掌握的是法律专业知识纵向系统，横向专一，仅为法律。然而，适合做房地产法律业务的律师应该是同时具有法律专业知识的，以及应该具有法律专业知识和广博的与房地产领域有交融关系的各类知识的复合型法律人才。 （三）律师业介入房地产业不充分，与房地产业的快速发展不协调。从律师参与房地产法律的角度看，我国的房地产法律制度还不尽完善，如政策出台和法律出台的时间差间题?鸦基本法及其与实施细则的配套问题?鸦相关房地产法律之间的衔接问题等等。因此，律师作为一个具有法律专业知识的群体，更有责任促进我国房地产法治的建设。以香港为例，香港已成为全世界发展房地产市场最成功的地区。香港发展房地产市场的成功经验就是香港律师业务始终贯穿于香港房地产经营的全过程。港府通过律师实现了对香港房地产市场的法制化管理，使香港房地产交易的各个主要环节都在法律的规范下。香港律师凭借其较高的业务索养和对职业的负责精神，成为香港社会中的精英分子，广泛地参与香港政治生活。无论是房地产立法，还是其他立法活动，香港律师都注意把本团体的意志上升为法律。这是香港律师之所以能全面拓展律师业务的根本原因。 （四）目前律师和中介组织没有严格界限，职责不清，造成了一些混乱。有的中介组织在做法律文书，而有的律师则直接参与了代买、代卖等经营性中介活动。 （五）过分强调经济利益，有的律师甚至曲解法律。律师为了经济利益，不仅不能主动维护法律的严肃性，站在正义立场上，甚至曲解法律，造成房地产市场秩序的混乱，伙同一些不法开发商坑害消费者。 三、进一步发挥律师在房地产法津事务中的功能，拓展房地产法律服务市场 （一）提供更专业更细致的服务，满足房地产业发展的需要 作为中国律师，如何抓住难得的机遇、适应市场变化、为房地产提供专业服务，是摆在广西律师面前的一个重大问题。但从广西律师整体的业务素质看，还远不能适应广西房地产业发展所需的法律服务，高端法律市场还基本被北京等一些区外律师所垄断。广西律师要想抓住这次机遇，律师和律师事务所必须走向专业化，给客户提供更专业更细致的法律服务；必须加强律师继续教育，律师的非诉讼业务的培训，律师服务的竞争尤其像房地产法律服务，将主要集中在非诉讼法律服务市场方面的竞争。同时，有计划、有步骤地培养复合型法律人才成为律师业与房地产业协调发展必不可少的关键环节。 （二）全方位立体性介入，积极开拓房地产法律服务市场 房地产业律师服务空间大、利润高，对广西整个律师行业的发展都有着巨大的影响，在今后相当长时间内，都会是律师收入的增长点。因此，律师如何服务好房地产业的哪些领域，其各项业务应如何操作等问题，则是律师应当侧重研究和探索的首要问题。笔者以为，当前律师为房地产业提供法律服务的领域有以下几个方面： 1为项目谈判提供法律服务 在担任房地产企业的法律顾问或受企业委托从事单项业务活动中，律师可以提供有关事项的咨询、调查、出具法律意见书。具体来说： （1）审查待开发房地产的土地使用权是否明确，开发单位是否享有合法使用权。帮助开发单位核查、补办有关审批手续，以防止借地开发、炒地开发和无证开发，避免盲目开发给经营单位造成重大损失。 （2）审查开发项目是否符合城市建设规划的要求。在确定项目、选址之前要征求规划部门的意见，在前期开发前就要帮助开发单位准备有关申报资料，报城建主管部门审批领取建筑许可证。 （3）确定所开发房地产的使用用途。根据我国目前有关房地产法律和政策，国家划拨土地投资开发国民住宅，其房产属于限制流通物，只能按特定用途在特定范围内流通，其价格只计造价，不计地价。如投资开发商业、旅游业等其他用途的房产，流通范围、价格则具有较大的灵活性。因此，在项目谈判前就了解国家各项产业政策，对测算企业经济效益，确定开发策略，具有重要意义。 2为前期开发服务 项目谈判完成以后，就进入了前期开发阶段。在这一阶段律师的工作重点有以下两个方面： 首先，签订拆迁协议，落实安置、补偿措施，并依据城市房屋拆迁管理条例规范双方的行为，敦促双方严格履约，如有违约行为，则可以居间调解，或提起民事诉讼，以保障顺利进入前期工程阶段。 其次，参与房屋建筑工程施工开始之前的准备活动。建筑工程正式开始之前的准备阶段要完成的工作包括：土地平整、地下调查、基础设施建设三个方面，其中，律师对土地平整、基础设施建设之前的“地下调查”工作起着非常重要的作用。地下调查是要确定地下是否有文物、管道、电缆等可清除的和不可清除的地下物。律师可以向档案、文物管理、城建规划部门以及供电、通信等部门调查了解有关资料，协调相关部门的关系，以避免施工中受到与上述部门有关因素的干扰，确保房地产建筑工程施工的顺利进行。 3律师在房地产工程建设中的作用 房地产工程进入建设阶段时，必须考虑开发单位采用何种形式发包其建设工程以及如何对施工过程进行监督、管理的问题，比较各种承包、发包方案和施工监管制度，为房地产开发业主选择最佳的方案，并开展一系列非诉讼法律业务。 总之，蓬勃发展的房地产业对律师工作提出了新的要求，也为律师开辟了新的业务领域。尽管目前律师参与房地产业务尚缺少具体、配套的法律、法规依据，但随着律师代理房地产业务若干法律、法规的出台，律师在房地产业务中必将起着越来越重要的作用。律师的这项新业务也有着广阔的发展前景。我们有理由相信，随着广西房地产业的进一步发展，在拓展和规范之下，全区律师的业务总量与业务创收将会持续稳步增长，明天会更好。 参考文献： 1 邵鹏律师拓展房地产业法律服务领