房地产开发的前期准备.doc

房地产开发的前期准备-房地产开发中的拆迁和开工准备工作房地产发展商在开发中的征地、拆迁工作是开发建设中的基础工作，它的涉及面广， 政策性强，应服从于城市建设，其规模应与城市的经济发展水平相适应。拆迁工作主要应 解决的问题是：土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序；拆迁工作的补偿与安 置政策。 一、土地的权后处理 土地的权属问题有两类情况。一类是征用国有土地，另一类是征用集体所有的土地。 前者只是按国家有关法定程序收回土地使用权，这只需对土地上附着物和房屋原住户、用 户拆迁安置即可。后者需首先改变土地所有制的性质，变集体所有制性质为国家所有制性 质，其次再改变土地的使用方式。 二、城市房屋拆迁工作程序 （一）提出拆迁申请 房地产发展商因进行房地产开发需要进行房屋拆迁时，要向被拆除房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，并同时提交与建设项目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补偿安置方案。这些文件是审批拆迁申请的基本依据。 与建设项目有关的批准文件包括：经行政主管部门批准的建设项目立项批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有效的批准文件。 拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围、对象及实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费，补助费的预算情况，以及拆迁期限，具体时间安排等。 （二）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可制度 拆迁主管部门收到拆迁申请和必要的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。主要审查申请人提供批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。 经审查批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。 拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的公安部门。公安部门接到通知后，要暂停办理拆迁范围内的居民户口迁入、分户。因特殊原因确需办理入户、分户的，如出生、军人复员转业、结婚等，应持必要的证明文件向拆迁房屋所在地的县级以上人民政府提出申请，经批准后，公安部门办理入户或分户，并通知拆迁主管部门和拆迁人。 冻结户口的目的是为了防止拆迁范围内被拆迁人的不合理增加，而造成补偿安置的困难。 （三）签订拆迁协议 拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务，其协议性质属于民事合同。 拆迁协议应包括补偿形式和补偿金额、安置形式、安置地点、安置房面积、搬迁过渡形式和过渡期限、违约责任及拆迁当事人双方认为需要签订的其他内容。协议签订后要报送拆迁主管部门备案。 （四）实施拆迁 拆迁工作的实施必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行，不得超越拆迁范围和拆迁期限。 拆迁的实施方式有三种，即统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。 1统一拆迁。指由政府拆迁管理部门统组织，由具有房屋拆迁资格并取得房屋拆迁资格证书的单位承担拆迁范围内的房屋拆除，被拆迁人的补偿安置和其他相关的建设前期工作。这种方式对实行统一规划、综合开发的项目和向外商出让土地的项目很有利，是政府鼓励采取的方式。政府可以作出统一拆迁的决定。 2自行拆迁。由掌握拆迁政府、法规及具备拆迁技术的拆迁人实施本单位建设项目的房屋拆迁工作。自行拆迁应当到拆迁主管部门办理核准手续。未经核准不得实施拆迁。 3委托拆迁。拆迁人委托具有房屋拆迁资格并取得房屋拆迁资格证书的单位承担其拆迁工作。接受委托的单位应当与拆迁人签订委托合同，并经拆迁主管部门签证。 三、房屋拆迁补偿与安置 （一）房屋拆迁补偿 1补偿对象。房屋拆迁补偿关系到被拆迁当事人的经济利益。房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。应明确的是，补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人。所有权既包括公民也包括法人。 2补偿形式。房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算。这是一种实物补偿形式。 （2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。作价补偿金额的计算，是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。这是一种货币补偿形式。所谓房屋的重置价格，是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、同等标准、质量的同类房屋的价格。 （3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。 3结算房屋结构差价。房屋结构差价是指各种木同结构房屋建筑造价之间的差额。为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋，要结算房屋结构差价。拆迁补偿中房屋结构差价的结算，是按照被拆除房屋的重置价格扣除成新因素与补偿房屋造价之间的结构差价，由拆迁当事人双方中的一方向另一方以货币形式支付差额。 （二）房屋拆迁安置 1安置对象。拆迁人在拆迁活动中除了对被拆除房屋的所有人给予补偿外，还应该对拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。安置的对象是被拆除房屋的使用权人，而不是其所有权人。只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时，拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。 被拆迁房屋的使用人包括公民和法人。公民是指在拆迁范围内具有正式户口的自然人，法人是指在拆迁范围内具有营业执照或正式办公地点的机关、团体和企事业单位。 ；2拆迁安置的形式。拆迁安置有两种形式，即一次性安置和过渡安置。 （1）一次性安置被拆迁房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就安置房屋问题一次处理完毕。 （2）过渡安置。如果拆迁人由于工程建设等原因不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被安置对象进行临时安置，过渡一段时间后再迁入安置房。 过渡安置的临时周转用房，一种是由拆迁人向被安置对象提供临时周转用房，另一种是由被安置对象自己解决临时周转用房，称为“自行过渡”。对于“自行过渡”者，拆迁人应 该付给其临时安置补助费。 对于过渡安置，要明确规定过渡期限，一般视建设工程的法定工期来确定过渡时间的长短。如果由于拆迁人的责任，超过协议规定的临时过渡期限，被安置对象仍未得到安置，对“自行过渡”者，从逾期之日起拆迁人必须在原来付给的临时安置费基础上，再适当提高安置费用。如果是迁入临时周转房者，则也应从逾期之日起付给被安置对象临时安置补助费。这也是对被拆迁人的逾期补偿。 3确定拆迁安置地点与标准的原则。 （1）拆迁安置地点的确定原则。地点的选择一般有两种，一种是原地迁回安置，另一种是异地安置，即在原拆除房屋所在地以外的地区安置。 拆迁安置的地点，应当根据城市规划和城市旧城改造的原则确定。因此，城市规划的需要和新建房屋的性质，决定了拆迁安置的地点，而新建房屋的性质取决于城市规划的要求。如果新建房屋的性质与被拆除房屋的性质不同，就不可能原地安置被拆迁人。另外，为了减轻城市中心区的人口压力，在拆迁中也需鼓励一部分人口迁往城市其他区域。 （2）拆迁安置标准的确定原则。拆迁人对被拆迁人履行安置义务，是为了保障被拆迁人因拆迁行为造成的损失得到充分的补偿。被拆迁人不应该也无权乘拆迁之机为改善自己的工作、生活条件而侵犯拆迁人的利益。其基本原则是拆除多少，安置多少。 拆除非住宅房屋（如商业、办公、旅馆、工业用房等），拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积安置。如果被拆迁人确因工作需要，希望结合拆迁增加房屋面积，应按照等价交换的原则协商解决。 拆除住宅房屋，安置房面积的确定，根据具体情况可以按照被拆除住宅的建筑面积，也可按照其使用面积或居住面积计算，为鼓励居民从城市较好地段迁往市郊新居住区，也可适当增加安置面积。 四、房地产开发的开工准备工作 房地产发展商在取得土地使用权、筹集到足够的项目开发资金和完成拆迁补偿工作后，应进行项目招标之前的建设准备工作，即开发前期的开工准备工作。 所谓房地产开发前期的开工准备工作是指房地产发展商在进行建设项目招标之前应为项目施工所创造的一切外部条件。这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判；项目开工前的一系列必须事先估计的因素；规划设计及建设方案的最后确定；施工现场的“三通一平”（水通、电通、路通和场地平）或“七通一平”（上水、下水、道路、燃气。电、热力和电讯通到工地，场地平整）；与有关单位的合作协议；对拟建项目寻找预租（售）的顾客；对市场状况更进一步的分析，初步确定租金和售价水平；对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；对承包商的选择提出建议，如有可能也