房地产流程作业指导书(项目篇.doc

目 录土地状况调研 3编制可行性研究报告 5建立公共建筑和住宅小区资料库 9建立优秀设计师信息库 10编制设计任务书 11建筑方案招标 13设计委托 17建筑设计优化 19日照分析报告的编制和报送 22规划方案报审 24申报计划立项 26工程报建 27申办建设用地规划许可证 29选择和确定营销代理 30编制营销策划书 32召开扩初设计审批会 34扩初设计送审 36委托现场地质勘探 38结构设计优化 41土地接管 43申办建设工程规划许可证 45工程安全质量报监 47投资监理委托 49施工总承包招标 51申领施工许可证 55图纸及资料管理 57施工图内审 58施工图会审（设计交底） 60临水、临电配套 62申办开工复验红线 64商品房销售面积预测和竣工实测 66楼书及宣传资料制作 68选择首届物业管理单位 69申办预售许可证 71组织房展会 73商品房销售合同的网上备案和登记 74商品房定金合同的网上备案 76编制工程预算 77工程拨款 79甲供及甲指乙供材料 81施工安全管理 84施工安全巡视 87施工图修改 89工程例会 91现场签证 92工程质量事故处理 93竣工备案制验收 95公建配套 100供电配套 102供水配套 106排水配套 109消防配套 111燃气配套 114通信配套 116有线电视配套工程 118环卫配套 120卫生防疫报批 122绿化配套 124邮政配套 126安全技术防范配套 127门牌报批 129申办“使用粘土砖”核定 130结建民防工程建设管理 131工程竣工档案编制验收和报送 135申办规划验收 140申办入户许可证 142申办大产证 144编制工程决算 146物业移交和接管 148预售商品房的物业交付 150代办小产证 152项目总结 153附件1：流程简图 155土地状况调研1.作业目的取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位开发经理：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误，报总经理审批。 协管岗位项目经理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。主办岗位市场专员：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。协办岗位前期专员、配套工程师：熟悉现场内外环境情况。4.紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。5作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经理的检查和评价。6作业描述：6.1调研外部环境：6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置；水、电、煤的接口位置。 6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。6.2调研内部环境：6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。6.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。6.3调研市场环境：6.3.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。6.3.2区域市场分析对区域内类似地块的调研,包括：地块位置、面积；开发物业的类型、楼盘名称、总建筑面积、总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间、投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司等。编制可行性研究报告1.作业目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2.作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位 开发经理：组建工作小组，组织优化和修改报告，报总经理审批。 协管岗位 项目经理，预算经理，财务经理：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助开发经理把关。主办岗位 市场专员：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据有关专家的意见优化修改。4.紧前工作条件初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。5.作业描述5.1开发经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.2本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报开发经理批准后，布置安排落实。5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。5.4小组集体讨论，议题为：5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。5.6初步可行性研究报告内容：5.6.1市场分析5.6.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。5.6.2法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。5.6.3项目分析5.6.3.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。5.6.3.2项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。5.6.3.4项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。5.6.4项目开发建议与评价5.6.4.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。5.6.5项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。5.6.6项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。5.6.7项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。5.6.8项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。5.6.9项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。5.6.10项目研究结论和建议。5.6.11附件（包括附图和附表）。5.7深度可行性研究报告内容：5.7.1总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。5.7.2项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。5.7.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。5.7.4建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。5.7.5项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。5.7.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。5.7.7财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。5.7.8风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。5.7.9结论与建议5.7.10附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。5.7.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。5.7.12附件土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。建立公共建筑和住宅小区资料库1.作业目的为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。2.主管岗位 开发经理：负责本作业工作质量的检查和评价。主办岗位市场专员：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。协办岗位前期专员：将业务接触收集的图片资料提供给主办岗位。3作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。4.作业要求4.1制作电子相册，随时补充，不断积累。4.2载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。4.3本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。5.作业描述5.1资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。5.2 电子相册制作方法5.2.1按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。5.2.2每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。建立优秀设计师信息库1.作业目的人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。2.主管岗位 开发经理：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。主办岗位前期专员：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。3.作业要求3.1分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持35名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。3.3 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向开发经理申请经费。4作业描述4.1 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。4.2 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。4.3 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。4.4 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。编制设计任务书1.作业目的不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。3.决策岗位 总经理：负责最后审查和签发。主管岗位 开发经理：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，审查设计任务书。主办岗位前期专员：起草设计任务书，并依照总经理和开发经理的意见修改。协办岗位 市场专员：提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。4.紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。5.作业描述5.1介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。5.2介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。5.3分阶段实施滚动开发的大至区域范围。5.4规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。5.5市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。5.6规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。5.7住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。5.8公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。5.9样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。5.10设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。5.11作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。5.12完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于3040个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。6.设计任务书的跟踪补充6.1在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。6.2当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。7.设计任务书应附以下附件7.1当地规划部门出具的规划选址意见书。7.2标有规划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。8.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以简略。建筑方案招标1. 作业目的为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。2.作业依据：建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000年第82号）。市建设工程设计招标投标管理暂行办法。市建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。3.决策岗位 总经理：负责选择中标方案及中标单位主管岗位 开发经理：负责招标过程工作，组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家。主办岗位 招标工作小组成员：按照组长的指令承担招标具体事务。4.紧前工作条件已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批准。5.作业步骤（即下图）6作业描述本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以下简称设招办）的全程监督和管理。6.1成立招标工作小组6.1.1开发经理担任组长，并由其指定相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。6.1.2招标工作小组的主要工作内容是：编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案；发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型；组织开标会议；对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审；填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人；办理签订设计委托合同；向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；向设招办缴纳招标管理费；写招标工作综合报告，报设招办备案；整理招标工作资料，移交公司档案室。6.2招标登记向设招办填报市建设工程设计招标项目登记表。6.3发布信息待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。6.4编制设计招标书6.4.1经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。6.4.2设计招标书至少应包括以下内容：设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书编制设计任务书）。投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。答疑、开标、评标等活动的日程安排。未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。6.5确定投标人名单公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。6.6发放招标书按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。6.7踏勘和答疑：6.7.1招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。6.7.2投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。6.8组建评标小组6.8.1评标小组通常由711人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家34名，营销策划专家23名，结构专家和建筑经济专家各12名，其中包括本公司的相关人员。专家由招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办核准。6.8.2评标小组的主要工作内容是： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果； 按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。6.8.3评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。6.9开标6.9.1开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，设招办派员全过程监督。6.9.2投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理：未按招标文件要求密封的。在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓名的。在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。6.9.3招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。6.10评标6.10.1会议地点由招标小组安排落实，设招办可以派员列席。会议由全体评委推举的组长主持。6.10.2先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。6.10.3评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。6.11定标6.11.1评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。6.11.2招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。6.11.3中标通知书由招标小组发出。6.12退标： 招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。6.13报告： 招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标情况的书面报告。报告至少应包括下列内容：招标范围；招标方式和发布招标公告的媒介；招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容；评标委员会的组成和评标报告；中标结果。6.14签订合同： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立设计合同。设计委托1.作业目的设计工作是建设项目开发的前期必要准备工作与重要环节。一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。2.决策岗位 总经理：主要合同条款定调，代表公司签署委托合同。主管岗位 开发经理：审查合同，主持与设计单位谈判。协管岗位项目经理、总工程师：审阅合同草稿，提出修改意见。主办岗位前期专员：按中标单位在投标书中的承诺和主管岗位意见草拟合同，协助与设计单位的谈判，办理备案手续。3.紧前工作土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。4.作业描述4.1设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的建设工程设计合同和工程勘察设计廉政责任书等格式文件和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位审核后交设计单位征求意见。4.2因格式合同是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。4.3本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠，无关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。4.4除格式条款外，甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容：4.4.1设计费应留有1015%在竣工验收后支付。4.4.2现场配合服务应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案、质量事故处理等。4.4.3设计成果的权属：应明确成果的知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。4.4.4设计质量保险：应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能及时合理地得到保险理赔。4.4.5如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人的，设计单位必须安排落实，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证实。4.4.6限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。4.4.7设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方的知识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列，不能采用“按有关规定处理”等含糊其词的说法。4.5本作业的经办流程为：主办岗位起草主管岗位审查主管岗位与对方协商谈判修改主管岗位再审，必要时出面再协商定稿，决策岗位代表本公司签署合同30日之内报所在地建设行政主管部门备案。4.6在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的基础上，逐项商定增减设计的细节、经费等，并签订书面的补充合同作为原合同的附件，与原设计合同具有同等的法律效力。建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。 2.决策岗位 总经理：批准最终的优化方案。主管岗位 开发经理：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，提出修改方案。 主办岗位 前期专员、市场专员：收集汇总各种优化建议，在开发经理的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。3.规划设计优化3.1 作业依据 规划设计的中标方案，评标组专家建议。3.2 紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整：3.3.1规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。3.3.2 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。3.3.4过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。4. 房型设计优化4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。4.3优化的重点是更加突显人性化：4.3.1按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。4.3.2就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。4.3.3每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。4.3.4 把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。4.3.5敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。4.3.6 审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。4.3.7 注意避让不便取消的柱和梁。4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。5. 立面造型优化5.1作业依据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化：5.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。上海地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。5.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。5.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源损失。5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。5.3.8 仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙，并非价格贵的一定好。利用电脑技术做多方案比较，一定会有满意的效果。5.3.11 广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。日照分析报告的编制和报送1.作业目的日照分析报告是申办建设工程规划许可证必须附送的重要文件，也是决定规划方案能否通过审批的重要条件。如果是因为日照分析的差错而导致开发区域周边的建筑不能满足规定日照的最低要求，那么公司将面临承担因法律责任而引起的巨大损失。2.主管岗位开发经理：当日照要求的限制引起基地容积率下降时，提出决策意见。主办岗位前期专员：督促检查设计单位对各单体建筑的位置和体量的调整，直至基地内外的日照符合规定要求。3.作业依据市城市规划管理技术规定。4.紧前工作条件规划设计方案已确定，已进入扩初设计阶段。本项作业必须在申办建设工程规划许可证之前完成。5.作业描述5.1日照分析报告必须委托规划审批部门认可的，且具备乙级或乙级以上的规划设计单位或建筑设计单位或咨询机构编制。其使用的日照分析软件必须是经建设部有关部门鉴定通过的。编制单位对编制的日照分析报告的质量和正确性负责。由于日照分析报告不真实，不正确而产生后果的，编制单位应承担相应的责任。以上这些，本主办岗位在与编制单位签署委托合同时应当在合同中明确。5.2本主办岗位应向编制单位提供以下资料：5.2.1覆盖所有主客体建筑范围的测绘院电子地形图（具体范围按编制单位需要而定）。5.2.2规划设计方案的电子文本，其中应包括规划总图、基地内各单体的屋顶平面图和平立剖面图（附有建筑坐标和屋顶标高）。5.2.3 基地外日照影响范围内的居住和文教卫生客体建筑的平面图，其中受影响较大的还须附标有详细窗位尺寸的立面图；基地外参与叠加分析的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶的详细标高）。具体哪些建筑由编制单位确定，本主办岗位可向市或区的城建档案管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集，无法收集的应委托具备规定资质的测绘单位测绘。5.2.4 基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主办岗位可向市，区规划管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集。5.3编制单位提供的日照分析报告应包含以下内容：5.3.1委托方名称、地址、法定代表人、联系方式，受托方名称、资质证书编号、地址、法定代表人、联系方式。5.3.2 项目概况：5.3.2.1建设项目名称、地点、用地范围；5.3.2.2本基地拟建主体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置等）；5.3.2.3根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等）；5.3.2.4参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本情况（编号、名称、层数、高度、位置等）；5.3.2.5以上资料的来源说明；5.3.2.6进行日照分析所采用的分析软件。5.3.3日照分析结论：5.3.3.1计算出客体建筑每一分析窗户在拟建建筑建设前后的日照时间段和有效日照时数，列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位；5.3.3.2明确在拟建建筑建设前后不符合日照要求的客体建筑的窗户数和户数。5.3.4附图：5.3.4.1客体建筑范围图（日照阴影覆盖范围图，1:10001:2000）；5.3.4.2主体建筑范围图（1:10001:2000）；5.3.4.3日照分析图（1:5001:1000）。5.4本主办岗位收到报告后应仔细阅读，检查上述应包含的内容，如有遗缺，应返回编制单位补齐。查阅结论中基地内的拟建建筑是否有日照不满足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而减少日照以至达不到规范要求的。本主办岗位应依据分析报告与规划方案的设计单位再次调整优化方案的布局，直至影响消除。重新委托编制单位按调整后的规划方案编制日照分析报告。直至符合规范要求。5.5申办建设工程规划许可证时应附送日照分析报告全文一份（含附图）