郑州温哥华阳光花苑高端住宅项目营销策划报告.doc

温哥华阳光花苑营销策划报告目 录第一章 战局如何？（市场状况分析）第二章 致胜点如何？（目标客群定位）第三章 我方兵力如何？（推广策略）第四章 如何调动兵力攻击？（整合战略）第五章 战局如何部署？（阶段战术）第一章 战局如何？（市场状况分析）第一节 宏观环境分析 1、宏观经济2006年上半年，该市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59，为今年200亿元奋斗目标的51.83。2006年上半年郑州市城市居民的收入和支出继续稳步增长，人均可支配收入增长11.5，高于消费增幅6.3个百分点。2006年上半年郑州市城市居民人均可支配收入为6387元，增长的主要原因一是工薪收入持续增长。二是各种利息、股息及红利收入的增长。三是人均经营性收入的增长。四是人均养老金或离退休金的增长。2006年上半年郑州市城市居民家庭人均消费性支出为3646元，比去年同期增长5.2。居民更加享受生活。人均家庭设备及服务支出比上年同期增长18.3。 2、城市发展按照总体规划，到2020年，郑州市总人口将达到1000万人，相当于现在的1.3倍。中心城区建成区面积将达到500平方公里，是现在的近倍。本次规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心；国家历史文化名城；国际文化旅游城市；先进制造业和创新产业基地。据了解，2010年郑州市域内总人口将达810万人，城镇化率为65。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。郑东新区的发展目标是到2008年，三年累计完成全社会固定投资450亿元，建成区面积达到80平方公里以上，居住人口达到20万人以上。3、宏观政策 政策机构房产相关内容目的“十一五”规划纲要全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷和保险。调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。国六条及其细则国务院、九部委调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中， 90平方米以下住房面积必须达到70%以上；套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见河南省建设厅设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知郑州市规划局凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再公示。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知河南省建设厅一、加强规划编制二、严格控制新建住房结构比例三、严肃查处违法违规行为四、加强监督检查，落实责任追究制度为促进房地产要稳定住房价格，合理调整住房供应结构，支持和引导群众改善住房条件的合理需求。关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知市房管局、市工商局和市物价局六类违法违规行为将被重点整顿规范1、商品房预售管理2、商品房预（销）售活动的动态监管3、房地产广告发布管理4、房地产展销活动管理5、商品房预（销）售合同管理6、房地产经纪（中介服务机构）管理对商品房预售、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同管理等六个交易环节中可能出现的违法违规行为进行重点整顿规范。综述：虽着宏观经济的快速发展和人均国民生产总值的不断提高，人们的生活水平也相应的在不断的提高。人均住宅面积的提高，等这些因素为房产的开发和发展提供了一个较好的空间和舞台。第二节、市场分析1、整体市场情况 （1）18月份商品房投销分析 2006年18月份，郑州市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万，销售面积492.34万。数据显示，18月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在。（2）18月份商品房销售价格分析 分析显示：18月份郑州市商品房的销售价格整体呈平稳上升态势，单看4月及8月的销售价格相对有所下滑，是因为这两个月有价格相对较低的大盘推出。2、区域市场情况项目物业类型规模价格主力户型及面积销售率备注民航花园多层17.5万3800元/1-1（70）2-2（91）3-2（130-150）4-2（170）60%民航局内部购买一部分绿地老街二期多层总45万4100元/2-2（87、96）3-2（112、123、136、140）4-2（168）70%银行购买500套第一大街多层占地450亩4100元/3-2（130、140）4-2（160）90%目前销售4期，基本接近尾声联盟新城多层4800元/2-2（108）3-2（143）4-2（194）5-2（214）5-3（257）40%目前销售3期绿城百合多层总45万4300元/3-2（125、133、140）4-2（162）70%目前销售2期阿卡迪亚多层、小高层总21万4400元/3-2（140）4-2（156、158）5-2（214）65%目前在同类物业中售价最高龙腾盛世小高层、高层10万未定2-2（90-110）3-2（125-140）4-2（160）前期咨询10栋高层、小高层，总547户盛世年华高层20万未定2-1（57-72）2-2（80-90）3-2（115-140）前期咨询16栋高层东方名都小高层、高层占地58亩3800元/3-2（138、141、154）4-3（170、212238.27）60%488户立体世界高层13万3200元/错层 买 90送23买110送2870% 2梯6户运河上郡小高层18.7万4100元/2-2（95）3-2（139）5-3（299）65%995户3、楼盘分布图第三节、项目SWOT分析1、 项目概况 本地块位于CBD的北部，南临龙湖，西接金水河，景观状况优越，基地平坦，适合开发大型居住区。项目指标总占地（住宅）110亩（合73337）总建筑面积75797户数515户 2、项目SWOT分析优势(W)*区域优势项目所在区域为新区高档住宅密集区, 距离市区比较近,生活环境的优美与交通的便利,会是客户心动的主要因素。*环境优势项目位于运河的北面,仅与宽阔的运河一路之隔,景观状况优越，基地平坦，视觉感极强，档次性极强。*规模优势 项目地块面积较大,又有区中路相隔,规模与区间功能分隔自然.绿化、景观相辅相成。*配套优势项目周边有北大外国语小学、省实验中学、47中等名校遍布，是项目配套的优点。劣势(W)*竞争劣势周边项目的相继建成，对本项目的建筑风格与建筑档次要求有很大的影响，是客户群争夺战中的强硬对手。*开发劣势开发工期较长，前期投资大，资金回收较慢，整体与郑新区快速的发展步调相比拼。机会（T）*城市人口的不断增多。*市场状态郑东新区建设步伐的加快，配套等生活实施的健全，人气的不断上升。*区域发展伴随着郑州社会、经济、文化的持续不断发展，区域内会产生投资居住两相宜的局面，对项目的规划带来多样性发展空间。*意向客户项目的位置与规划会吸引社会新锐人士、中产阶级和省外一些购房者等。威胁（o）*竞争威胁郑东新区各楼盘的竞争威胁。*潜在威胁潜在的项目带来的开发威胁。*宏观政策的进一步调控，商品房等到拿到预售证时才能上市销售，前期资金回笼慢带来的资金压力。第二章、致胜点如何？（项目定位）第一节、定位原则地块条件通过地块条件分析，初步确定项目的几个可能发展方向市场条件结合市场环境，剥除市场空间小、竞争压力过大的方案开发意图尽量避免与开发战略相违背的方案投资回报率相同条件下，选择投资回报率高的方案 第二节、客户群定位居住物业客户圈层图郑州市私营业主郑州市及周边县市富有阶层其他客户第一圈层客户：这类客户以郑州市的私营业主、企业的中高层管理者，以及外来郑州经商的商业主。因为地缘优势的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业。第二圈层客户：这类客户包括郑州市个体老板、郑州市公务员、周边县市富有阶层。中央商务区（CBD）中心区和龙湖居住区南区组成，聚集了金融、商务、旅游、娱乐、服务、信息、居住等复合功能物业组团。再加上项目本身的高品质建设，给予这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。第三圈层客户：这类客户主要包括在外经商成功的河南人因恋巢回住及其他中意郑州东新区居家环境的客户。伴随着郑州社会、经济、文化的持续不断发展，区域内会产生投资居住两相宜的局面，这些因素也会为本项目带着客户群。 客户消费特征：客户消费特征第一圈层求生活的便利配套、交通；求环境自然与人工；求舒适社区所在区域的舒适感觉；求品位社区文化营造第二圈层求方便与本项目距离不远；追求高品位项目优美的自然环境；青睐性价比项目与市区生活环境相比舒适闲暇；第三圈层追求高品质；追求高品牌价值；讲究身份体验 第三节、 市场定位加国风情极品居住区低密度高氧吧的舒适闲暇家园本项目地位为高档生活区居住区，以加拿大居住风格为主色调，项目为两块居住地：南端一块为别墅与情景洋房及联体Townhouse系列为主；临农业东路一块为多层洋房系列为主。小区内除了配有日常生活配套和商业娱乐配套等，还将配有幼儿园和会所。第四节、 功能定位本项目根据区位条件、地块条件，主要以居家休闲住宅为主。居家休闲：项目为郑东新区住宅密集区, 同时距离市区也比较近，且拥有非常好的自然环境条件，具备开发中高档居住物业的条件。同时完善社区各项配套、满足高层次人群的向往惬意方便生活需求，那么客户层面将有望大幅度扩大。第五节、 产品定位a) 洋房户型占比（参考） Townhouse户型占比（参考）户型面积占比4-217019020%复式200左右65%复式21023015% 第三章、我方兵力如何？（推广策略）第一节 优势引导案名案名1：枫华蓝湾释义：1、枫叶：是加拿大的象征，也代表楼盘的北美异域风情的建筑风格 2、蓝：蓝山的咖啡象征尊贵、高档，湾：代表水系生态园林景观。 3、龙湖南区低密度花园洋房。倡导的生活理念：枫华蓝湾以加拿大风格为建筑蓝本，汲取加拿大的生活理念和中国传统生活理念，将自然景观进一步私有化，将邻里交流空间扩大化，从而创造出更加健康、时尚和富有情趣的生活 枫华蓝湾强调邻里交往和舒适私密，在户型设计与社区规划中，重视现代人居住文化中的社区情结，从细节品质与生活价值出发，打造舒适的居住空间和自然清新的社区环境，提供完善的社区配套，使人们能够享受到高雅的文化、优美的环境、精致的生活。建筑产品满足不同个性的人群需要，生活阔绰悠闲而富有格调，让居者体验一种全新的生活形态。“枫华蓝湾”的深化与丰富：1、枫华蓝湾新生活是“文化的”在出现和发展的过程中，融汇了文学、音乐、绘画等多种文化的精髓。新住宅更重视居者的精神需求，注意强调建筑深层次的内容和内涵，满足人们丰富自身修养的渴望。在另一个层面上，它亦强调社区、人群是历史的一部分，建筑对人也有着积极的影响。2、新生活是“健康的”枫华蓝湾住宅通过提倡建设绿色家园，倡导健康的生活方式。它种植四季花树、修建慢跑小径、提供运动设施。同时还将自然界的植物、阳光引入到室内，形成“家在花园里，自然在家里”的健康环境，让人们呼吸清新的空气，在阳光、绿树中享受惬意！生活在枫华蓝湾可以享受近在咫尺的中心会所、游泳、健身、网球等健康设施，让人们在运动与休闲中获得健康。3、新生活是“优雅的”枫华蓝湾致力于创造优美的建筑空间形态，从立面、屋顶、入口等方面表现建筑给人的美感，宜人怡心；规划采用半围合的建筑模式，让人体味加国的生活方式。同时铺设绿色亲切的住区环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。4、枫华蓝湾生活是“互动的” 住宅强调人与场所的适应性，在相融适应的有机环境中，享受人本生态的安宁。其所倡导的现代居住区的服务与交往理念，致力于营造一种健康向上的社区氛围。它注重人本活动对环境、对社区的能动性，在一种交流互动中，共同推进人与社区的共同生长。5、枫华蓝湾新生活是“丰盈的”加拿大风格的建筑形式，层次不一的园林景观，丰富多彩的居家生活，缤纷多样的社区活动，共同织就了新庭院生活。从每一个角度看都是不同的风景，从每一扇窗欣赏到的都是不同的心情，孤寂、寥落都不复存在。还可以体验购物就在家门口，美丽的社区周围是及休闲购物为一体的商业步行街，还有大型温哥华购物广场，综合的商业配套，可以让你远离城市喧嚣的同时不失生活的方便。案名2：温哥华固兰湖（备选）释义：固兰湖岛固兰湖岛，1973年温哥华市府重新规划多项艺术的展示区。今日在固兰湖岛上各小巷内穿梭，但见画廊、手工艺品店、造形艺术【包括陶瓷、玻璃、编织、彩绘、纸艺、首饰、印染】等让人眼花瞭乱之余更激赏有加，著名的亚美利卡艺术学院Emily Carr College of Art & Design就设在1399年Johnston偌大的仓库内，今日的固兰岛已经成为世界知名的文化区。第二节 优势引导主题定位一、优势引导主题定位（备选1）尊贵独享水畔豪邸一）、内涵该如何来诠释？n 1、尊代表的是对文化的尊重：而水文化是CBD文化的精神所在；n 2、贵代表的是身份、地位、品位n 3、独享代表的是自由的生活方式n 4、湖畔代表的是生态化的园林景观：曲径通幽、小桥流水拥有画一样的环境n 5、豪邸代表的是产品力的高度提炼：宏伟气魄而又不失精雕细刻，并精心打造的产品才是顶级产品n 6、它放置于城市，是对城市人文的尊重，对理想生活的阐述，是对城市建设的贡献与领航二）主题定位概念阶段尊贵独享水畔豪邸居 住从住人机器到享受空间 LIVING开发从迎合市场到引导需求 DEVELOPMENT设 计从制造建筑到回归人性 DESIGN环境从公共配置到环境私有 ENVIRONMENT智 能从网络工具到现实关怀 SMART生 态从自然景观到人文生态 ECOLOGY文 化从营销标签到精神内涵 CULTURE消 费从外在炫耀到个性享受 CONSUME第一阶段：酝酿一座豪邸豪邸预期第二阶段：发现一座豪邸 第三阶段：珍藏一生高贵生活三 )“水畔豪邸”产品提炼1 核心卖点产品力加国式建筑风格，异域风情 别墅、联体townhouse、花园洋房满足个性的不同需求 低密度，领略风景诗意 人车分流，独享生活的安静房型精心布局，客厅为景而生地下车库，规划达到完全人车分流。2 附助卖点CBD规划郑州市CBD附近 CBD外环道运河绿化景观带 绝佳的地段，位于CBD和老城区交汇处3攻击支撑现场农业东路街面围板四)“水畔豪邸”精神提炼【河】家里家外全水系，回归大自然。生态层面【邸】建筑如人。好的建筑，能容者，养心。产品层面【豪】舒适，大方。是身份、地位的象征。总体及配套层面【品】高档，尊贵。珍藏的高贵品位。精神层面二、优势引导主题定位（备选2） CBD名流生活圈该主题定位从目标客层的定位出发，突出的是同一类人的生活积聚效应。在该定位语之下，推广的方向通过“音乐”“家”“生活方式”三个载体来串连产品特色和推广序列。一）主题定位概念阶段CBD名流生活圈第一阶段：富人阶层的知本乐园 通过乐章的形式阐述项目的规划概念 示例：四季之声，聆听韦瓦第景观环境 贝多芬指挥的魔笛变奏曲建筑形态第二阶段：富人阶层的生活乐园 通过“邸”概念的打造，突出社区宜居形象 示例：恋物有道：我的新家选择景温哥华广场 爱之有理：这是一个有美、有艺术、有生活，独独没有压力的地方第三阶段：生活于此 感受无限 通过“生活方式”的描述，展现社区魅力生活 示例：吹吹风，喝喝咖啡，到商场里面购物，时间会自己走 云中漫步的时光，看看书，看看窗外的色彩第四章、如何调动兵力攻击？（整合战略）一、营销推广战略思想营销推广战略思想立高对准造势概念营销立高：营造一个高尚的地段，一种高贵的生活概念，使产品一面市就站在一定的高度；产品主义对准：分析产品有力卖点，出击市场；销售促动造势：不断形成新闻热点，渲染造势。二、营销推广思路三大板块、二线作战、三线一体、点线结合三大板块预约、解读、体验 预约：概念得立高与传播 解读：从概念落实到产品本身，了解产品的细致特征和细节卖点，使概念与产品相统一 体验：样板房、样板区实景展示带客户入体验境界，参与性强的SP活动展示项目实质性的魅力。二线作战活动促销与广告宣传双渗透 三线一体人际线、活动线与广告线 人际线：现场销售人员的营销推广能力，以人为载体； 活动线：以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播； 广告线：以户外、报纸、DM等为载体，进行软硬配合的宣传攻势。点线结合：以点和线组成面进行传播推广：公关活动及SP活动结合“时点”开展，宣传线按“推广线”软硬两方面系列展开。 三、销售策略之指导思想“势”与“节”势： 每期： 蓄势 造势 升势 收势 （开盘前） （开盘） （强销期） （清盘）节：在销售过程中注意控制节奏，即开闸放水、房源开放节奏、分期分批发售房源， 避免全面开花，销售散乱，整盘失控。四、销售策略之价格策略1）全程价格策略低开高走、适当销控2）阶段性价格定位 拟采取3-6-1价格策略30%以平于全程均价进行公开发售，积累人气造成抢购现象，制造明星楼盘。60%以高于全程均价促销，加速推动市场人气，争取名利双收。10%高于或低于（视市场竞争状况的变化、消费力的变化而调整）全程均价销售，扫荡余房，促进成交回笼资金。五、销售策略之一期销售控制执行 阶段/时间时间跨度销售比例酝酿期 2006年11月-2007年2月4个月公开期 2007年3月-2007年4月2个月30%强销期 2007年5月-2007年7月3个月25%持续期 2007年8月-2008年10月3个月25清盘期 2007年11月2008年12月（二期酝酿期）2个月10%合计14个月90酝酿期以北面临街多层房源作为试推重点，试探市场反应；公开期首先消化预订客户，试推东面多层；强销期重点促销主力房型和中间多层；持续、清盘扫荡期则做相应的广告企划诉求调整，扫荡余房。整个销售计划按14个月编制（包含酝酿期），实际销售周期10个月左右时间。六、市场攻击布局市场攻击布局整合项目的市场攻击一期市场攻击二期市场攻击一）整合项目的市场攻击阶段 准备阶段 第一攻击阶段 第二攻击阶段 2006.11-2007.2 2007.3-2007.12 二期销售阶段 核心攻击点 地盘形象 开盘仪式现场营销中心 样板房开放日 参加房展会 二）一期市场攻击促销VIP贵宾卡认购开盘促销活动视销售情况安排促销活动推出部分优惠房源一二期联动促销事件1、案名征集方案2、成立枫桦俱乐部3、新年赠礼1、开盘仪式2、样板房开放日1、 六一儿童才艺表演1、参加房展会入住嘉年华时点061107.207.3-07.407.5-07.707.8-07.1007.11-07.12时期酝酿期公开期强销期持续期清盘期媒介1、工地围墙2、售楼部建设及装修3、软文造势1、硬广告2、软文3、户外形象广告4、引导期5、项目专属网站1、硬广告2、户外3、软文1、硬广告2、户外3、软文硬广告第五章、战局如何部署？（阶段战术）第一阶段 2006年11月2007年2月 酝酿期（形象推广及预约登记） 1、目标：完成销售道具的准备工作，确定一期广告推广的策略方向和各阶段主题；以炒作、户外等手段初步建立项目的公众形象，山雨未来风满楼成为郑州市房地产新盘的热点关注对象。2、阶段性工作： 外场地包装：主要指工地围墙。工地围墙力求形象突出，不仅能反映项目的定位形象，同时也要成为农业东路和第五城市中心轴线道路上亮丽的风景线 售楼处的装修 其他销售道具的制作（沙盘、楼书、户外广告） 广告造势：在该阶段的广告主要以软文为主，围绕“案名征集方案”及板块造势展开 案名征集活动3、事件营销：“案名征集方案”4、销售促销：VIP贵宾卡认购成立枫桦俱乐部，开始VIP贵宾卡认购价1万元，在项目正式开盘时VIP客户可以享用VIP折扣价，未购房者VIP卡可原价退还；通过VIP卡的发售可以吸引VIP客户对本案楼盘的持续关注度。5、“新年赠礼” 体现发展商对客户的人性化关怀，值元旦之际赠送已定客户新年贺礼。第二阶段 2007年2月4月 公开期（项目开盘正式销售） 1、目标：媒体强推，强化项目的特色形象；争取项目的一炮而红和开盘热销。 2、阶段性工作： 户外广告的发布 主要人流动线的引导旗 广告造势：硬广告出击通告开盘信息，树立项目及产品形象； 软文为辅，剖析区位前景和产品特色。 项目专属网站的开通 项目开盘仪式 样板房开放日3、事件营销：1）、“开盘仪式”活动目的：邀请酝酿期积累的VIP客户群体和普通意向客户活动时间：2月下旬 活动内容：开盘前一周内通过媒体（报纸、户外）发布开盘公告； 以会所（售楼处）为开盘活动场所举行开盘仪式 邀请当地较为知名的主持人作为开盘主持嘉宾； 邀请政界、商界、文教系统知名人士参加开盘活动； 开盘文艺表演等。2）、“样板房开放日” 选择开盘后1个月左右的某周六作为样板房开放日，邀请已购客户及意向客户前来参观，制造营销卖点，媒体支持信息的发布。 4、销售促销：开盘促销活动 如开盘首月内认购客户赠送茶杯等纪念物品等。 第三阶段 2007年5月7月 强销期（项目集中销售） 1、目标：全力以赴，力挺项目旺销2、阶段性工作： 户外广告的更换和持续发布 广告的持续攻势，以硬广告为主，软文为辅，展现项目特色。 与教委联手的“六一儿童才艺表演”3、事件营销：“六一儿童才艺表演” 与郑州市教委联手举办“六一儿童才艺表演”，选址销售中心举办。活动的参与者除了本案的业主及准客户子女外，可以向全社会发布才艺比试邀请。借助郑州市教委的声望和优势 为活动造势和积累人气。 该活动的举办不仅可以联络与老客户的感情，融洽与新客户的关系，同时也吸引了更广泛的客户关注度和参与性，是对项目品牌和发展商品牌的有效积聚。4、销售促销：视销售具体情况适时安排 第四阶段 2007年8月10月 持续期（项目持续销售）1、目标：项目持续旺销2、阶段性工作： 户外广告的更换和持续发布 广告的持续攻势，以硬广告为主，软文为辅，展现项目特色。 秋季房展会3、事件营销： 秋季房展会，通过参加房展可以更直观的向客户展示楼盘的形象，可以短时间内接处更多的客户，扩大项目的知名度和品牌效应。4、销售促销：推出优惠房源指定楼层指定单元可以享受指定的折扣价。第五阶段 2007年11月12月 持续期（清盘期） 1、目标：一期尾盘消化，二期客户积累和认购准备2、阶段性工作： 热销炒作 一期营销总结 入住嘉年华3、事件营销：“入住嘉年华” 值一期交房之际，邀请一期业主和二期客户参加入住嘉年华活动，可以在项目内中央水景花园广场举行一次派对活动，有演出、抽奖、互动性的活动，目的一方面是表现对一期客户的尊重，拉开社区生活的序幕；营造一个和谐的未来社区，另一当面也为二期的销售宣传造势。4、销售促销：注重一二期销售的联动二期有了一期实景的展示销售，对销售的促进力很大；同时注重口碑传播，新老客户的推荐，二期主要是别墅档次会更高，等于把本案推向高潮。贯穿全过程增值公关策略（1）、代客泊车 泊车员要经过严格挑选和考核，技术、人品、形象都要过硬。 泊车员只有在客户主动要求时才提供泊车服务。 所有自驾车客户都赠送车匙扣。（2）、销售中心小型水吧服务特色：点心及多种饮料可供选择（3）、健康管家服务特色： 绿色装潢指导服务：可与专门机构联办绿