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社会其它相关论文-发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策摘要：“住房倒按揭”作为一种新的住房融资渠道和养老模式，在引进和推行过程中，涉及到如代际关系、遗产、房地产、金融、法律、保险等方方面面问题。自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行提供了坚实的物质条件和市场需求支持。住房观念、住房权属、房屋价值评估和房地产政策是“住房倒按揭”难以推行的障碍性因素。对此，笔者提出建立政策性住房“倒按揭”机构、建立新型的房地产开发的土地循环模式、鼓励保险公司及银行等金融机构积极介入“住房倒按揭”市场等对策。关键词：倒按揭；房地产市场；政策性“倒按揭”机构目前，我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28，大大超过总人口年均0.66的增长速度，人口老龄化程度明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17。到2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。另据有关数据显示，15年前，中国10个年轻人养一个老人，现在变成3、4个年轻人养一个老人，年轻人养老的负担越来越重，我国已实施了近30年的独生子女政策也必然使年轻人养老的负担越来越重。因此，需要采取新的思路来探讨社会养老保障问题，而“住房倒按揭”为我们提供了一个选择。一、“住房倒按揭”的渊源传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房屋首付款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一段较长时间内分期偿还给银行，通常这个时间长达1530年。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。“住房倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。“住房倒按揭”贷款放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。美国的“倒按揭贷款”发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。“倒按揭”在美国有二十年的发展历史，但与美国目前老人的人口数相比，比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原因就是产品风险的复杂性，除需要政府财政上的资助外，还需要银行、保险等相关部门的联合运作，之所以要由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。我国的“住房倒按揭”具体采取何种形式还未可知，但可以肯定基本模式与美国模式相仿，会根据我国国情适当调整。二、“住房倒按揭”的障碍因素“倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款，必将会受到房地产市场因素的影响，其中主要的影响因素是自有住房拥有量、房地产市场价值总和、住房观念、房屋价值评估、住房权属和房地产政策。其中，自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行的物质性影响因素和市场需求因素。(一)自有住房拥有量。据2006年建设部统计数字显示，中国住房“自有率”接近82，在实施住房制度改革之时，有相当多的城镇人口享受了福利分房并转为私有住房，这部分房产的价值远大于近年来住房商品化后的新建住房。经过二十多年持续的发展，尤其是近年实施住房制度改革以来，我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次人口普查显示，中国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2；533396户购买了经济适用房，占6.5；2401075户购买原公有住房，占29.4；26.8的户建有自住房。城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72，其中相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。(二)房地产市场价值总和。整体来看，我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额，更重要的是住房较储蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像储蓄、证券等资产20的人掌握着80的价值。以中国人目前的资产结构分析，储蓄、房产、证券(股票、基金等)将三分未来家庭的资产，房产价值将远超养老金及其他社会保险现值，将成为未来普通家庭的主要财产。截止2007年5月末，我国住房按揭贷款余额达到2.2万亿元，虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高，但发展势头相当快，是金融行业目前增长最好的一块业务。同时，目前固定资产投资中房地产占的比重相当大，住宅开发年投资额已超过1万亿的规模，这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调控的影响，预计还将会保持在较高增长水平。即使维持目前规模不变，开发投资都将逐步转化为居民房地产消费或投资。假设未来年度投资额的20转化为住房消费贷款，住房按揭贷款也能保持在10以上的增幅，保守估计在2020年也能够达到7.5万亿的规模，仅贷款支撑的房地产保有量价值就可在15万亿以上，是一笔巨大的民间财富，将远大于养老金缺口的数额，而且当前贷款买房的主体人群是独生子女的家庭，老人并不寄希望于传统的家庭养老模式而给子女很大的负担，希望能靠自己，辅助于社会中介提供的服务解决养老问题，养老观念变化很大，住房倒按揭养老将有很好的市场需求支撑。(三)住房观念。在中国人的传统观念中，“养儿防老”的观念根深蒂固，对“以房养老”模式，绝大多数人还难以接受。大多数父母的心愿是希望把房子留给孩子，福庇后人，除非万般无奈才会选择靠房养老的办法。在中国，赡养老人是子女应尽的责任，如果父母办理“倒按揭贷款”，会给人以子女不孝的感觉。对房子如何处置，不但涉及遗产继承问题，同时也涉及到代际关系。因此，无论是老人还是儿女，都比较慎重。(四)住房权属。目前我国城镇中离退休的老年人基本上是在住房福利分配时期参加工作，通过福利分房获得住房，经过住房制度改革后取得了住房的产权。在住房制度改革的过程中，单位对职工的住房政策、产权比例政策出现过几次调整，因此产生了一些房屋产权的遗留问题。如，一些单位在职工购房后出于种种原因不给职工办理产权证，使职工虽已购房但不能真正拥有房屋产权，一些职工在购买单位住房时，仅购买了70的产权，并且一直未购买剩余30的产权，这样的住房就不能进入市场交易；少量职工住宅由于不符合住房制度改革的售房政策，职工只能居住，不能购买房屋的产权。这些住房制度改革遗留的房屋产权问题使部分老年人不能拥有合法的住房产权，将直接影响到老年人对“倒按揭贷款”的需求。此外，一些老年人在购房时将产权所有人写为子女的名字，或是与其他人共同拥有产权，使得房屋的权属状况十分复杂。此类问题也将是制约“倒按揭贷款”需求的重要因素。(五)房屋价值评估。房屋价值评估是“倒按揭贷款”运作中的重要一环，决定着贷款的发放金额。由于我国房地产市场仍不成熟，房地产价格波动明显，加之“倒按揭贷款”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋价值评估工作十分复杂和困难。房屋价值决定于房地产价格，而房地产价格又受到房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素的影响。我国正在改革开放的快速发展时期，所以这些因素均处于不同程度的变化中，会直接或间接导致房地产价格的变化，从而使房屋价值发生变化。目前评估房地产未来价格的方法主要是长期趋势法，由于我国房地产市场还不成熟，缺乏该方法所需的系统的价格资料，价格影响因素的变化幅度较大，加上“倒按揭贷款”的年限较长等原因，长期趋势法对“倒按揭贷款”抵押房屋的价值难以做出较准确的判断。因此，房屋价值评估是制约我国“倒按揭”模式发展的一个重要的技术因素。(六)房地产政策。我国的房地产政策体系还不完善，一些相关政策的空白或不明确将制约“倒按揭贷款”业务的开展。我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，