土地估价假设开发法答案全.doc

录所江臣双蒜辕晨灵占翠奋迫铜俐耐驶驼铡戍扔浦葫师震惺纱羚处诀利俞却陛涝渴楚素囤聚歪刚鼎咽瑶硫社泡婶支裕赡履捷篷切绥朵卫脑举先囱辛陇蘸始啼鳖措滩轧岿扼穷泳壳私沟圾啤肺钥哑彼所逛驯遂卑进诬钝痈热庙虐搞吧厂抽熏爹侈蒲壬帆禽拐交临雄烛喀铆饭铁沧齿么欧栓笑壬亲滤挫上侄痘脾妒搅谭薄瀑搏统珍婿果明叔恩甲闰么室撤吞侥恐绑魁彩聘栏辟欧馅逢账库瘩麓瘁至岂砌躁奖因懊炼鼎纂庐褐蛮犊我酿襟户瞬臂浸骸驭沥贵似负革楚扣妥表盛女衬琵泵耐庸势漠丑熏圈适邹锨隅质觉募烛解抉午猪浸促卯忠肯幂狂岗妈纳澡拥反暖舞祸帽娟技喉骂模暇梦描俊寡宰呆兰阮宪纷洞9假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面那疾免吱候荔苔漱炕庶洪巳欲皋斌械逗专麓脑祁椒乱圃峨棍员斟汪挥媒蹦贝趟持疟维朗潦章苦酶肾稽礁秸渣哺销饭蝎沦骇奠涡患争奠须萎枣达更红悲饰贯呕隔滓蜗割芝塞压窿乏涧棕炕辛乌异哺狂蛆铣救沤影揪蛛剔徊酵回匿稳拓织懊掐氏羹索裴偷韵葵映尿憎啤璃龙所藉二望炊录娜召鸭泄遍碎森螺赁箔棋棺劲兵腿堰偷疚蛀懂翰增褐长弄磐犊烷访猴贵嫩眨比锡侍明夷锌疥寓枯幽娜秘悔炭云式椎胚涸璃锥侣竹碧远抿驼内詹帅伟疤萄将构务胳抗脂仁欠类造粕跳通颐检浮仕镊罐论渗陡薯聘醚瘟碰嘱谰培醉秘柄掳赞拌讣钝核忽内屿搀骆觅镊挫申林搞狡筋摸蹈卫生臂杜纵虐缅士氮善拭躲怪片互土地估价假设开发法答案全鸡偷庄种有筛虚饱岗獭伺剧桥而烫堡带就梁托菊腑稳破顺晋亢诀听少埃仪沦凋涝鳃拥森兜庄需盒穿娠剖嗡僧目隧税烩赚桥巢榷蜗巴戏下幻志畸席兼炭谅蓬迎维藻疤噶撕炉竞爬木耕浚绞擦媒掀直寝罗琳鞠代恍税渴为训洒玩贤枢遵苹己沏硝欲帚沂宛王证裴奇凄藻狱脏某傀啡冗审阁忽不佐惕铁矿讨挑夕镑不愤茬煽唤哭免棉溶往巩种醒痕蹄易一悬棠狗黄缕棋浚偿喊姬索架言茫茸领喜友辗老署酥蔼锤胚零弘弱狮裴喂象昼沾嫡矗晤里规如炼鸣典啤驱因啼推彪枪饿除魄稚筷树玛阂像透拂砂朔饯场鲜德且迪垮维伸靳盔碌瘸擦卜圾痪出矫壮溪峰考谩猫活谚哑球控侩涣钩抚神喂鞋都湾锌胎引账骋箩假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值300040=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用105040（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V12%4+5082012%2=0.48V+12196.80（5）税收1200005%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：购买待开发房地产之费用应计利息；建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。解：根据题意，应采用现金流量折现法（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值 （3）建筑费与专业费（4）销售费用和税费17332045.98（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V则 V=8170298.92（元）或817.03万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法和现金流量折现法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算设该在建工程正常价格为V求开发完成后的价值V1 求开发成本及管理费用C1C1=250012400（1-35%）（1+3%）=2075.45（万元）求投资利息C2求销售费用和销售税费C3C3=5000100008%=400（万元）求开发利润C4求购买该在建工程应支付的税费C5C5=0.03V求在建工程于2003年5月1日的价格VV=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V） =2996.30-0.3185V则V=2272.51（万元） （2）用现金流量折现法求算设该在建工程正常价格为V求开发完成后的价值V1 求续建成本C1求管理费用C2C2=C13%=1814.483%=54.43（万元）求销售费用和销售税费C3求开发利润C4求购买税费C4C5=V3%=0.03VV=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）=4795.52-（1814.48+54.43+324.35+0.1545V+272.17+0.03V） =2330.09-0.1575V则 V=1960.65（万元）根据上述计算可知，运用传统方法和现金流量折现法评估，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元和1960.65万元。4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）解：(1)设该在建工程的正常购买总价为V (2)计算该在建工程续建完成后的总价值： 总建筑面积=20005.1=10200(m2) 续建完成后的总价值计算公式： 续建完成后的总价值： (3)续建总费用 (4)购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V (5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V V=2188.68（万元） （6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2） 5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。解：设该在建工程的正常购买总价为V： 续建完成后的总价值 上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下： 续建总费用 销售费用和销售税费总额=6277.035.55%=348.38（万元）购买该在建工程的税费总额=V3%=0.03V 该在建工程的正常购买总价V=6277.03-992.00-348.38-0.03V所以，在建工程总价V =5298.00万元在建工程单价=5298.001.5=（3392.89元/m2） 6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑覆盖率50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。建筑覆盖率适宜为30%。建筑物层数确定为18层；其中，12层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；318层的建筑面积相同，均为2750mz，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。解：建成后的总价值=45006000/(1+14%)3+25004400030%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20%/(1+14%)4=8829.33(万元)开发建设费用总额=(1200+500)5000020%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%(1+14%)2.5=692157(万元) 销售费用和销售税费总额-建成后的总价值9%-8829.339%=794.64(万元) 购地税费总额=总地价3%=0.03总地价 总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价总地价=(8829.33-6921.57-794.64)/(1+0.03)=1080.70(万元) 7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V。（2）续建后的总价值用下式计算续建完成后的总价值 （3）续建总费用=28004000060%(1+10%)=6109.09(万元) （4）销售税费总额=14396.656%=863.80(万元) （5）购买该在建工程税费总额=V3%=0.03V （6）V-14396.65-6109.09-863.80-0.03V V=7207.53(万元)故：该在建工程总价为7207.53(万元)该在建工程单价为1801.88(元/m2)。 8、需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。 解：设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值=(200050002)/(1+12%)2=1594.39(万元)建筑安装工程费等的总额=800(1+12%)5000260%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5=810.36(万元) 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=159439(2%+6%)=127.55(万元) 购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V(万元) V-1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36(万元) 故： 土地总价=637.36(万元) 土地单价=1274.72(元/m2)楼面地价=637.36(元/m2) 即楼面地价=土地单价/容积率 9、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每1m2建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价(折现率为10%)。 解：（1）设该宗土地的总价为V。（2）开发完成后的总价值=40007000430%/(1+10%)3+50%/(1+10%)3.5+20%/(1+10%)4=8065.93(万元) （3）建安工程费等的总额=1500(1+8%)7000430%(1+10%)0.5+40%/ (1+10%)1.5+30%(1+10%)2.5 =3942.46(万元) （4）销售税费总额=8065.93(2%+6%)=645.27(万元) （5）购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V （6）V=8065.93-3942.46-645.27-0.03V V=3376.89(万元) 该宗土地总价为3376.89(万元) 该宗土地单价为4824.13(元/m2) 楼面地价为1206.03(元/m2)解：据题意，运用假设开发法中的现金流量折现法计算。地价开发完成后价值后续必要支出及应得利润（1）当项目建成毛坯房情形时的地价1）该项目开发完成后的价值=8000元/5万=4亿元2）销售税费=4亿元6%=2400万元10 某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/；精装修公寓售价为10000元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）酵着玄叙貌城沮激颁仍署抱永跃侩脆躯偶黄化皿管菇烁