典型楼盘研究依云湾踩盘.ppt

项目概况,项目名称：旭辉依云湾 地理位置：宝山沪太路顾北路，南临蕴藻浜，东临宝钢集团，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤 投资商：旭辉集团股份有限公司 开发商：上海欣博房地产有限公司 承建商：上海新置建筑工程公司 建筑设计：加拿大KFS国际建筑师事务所 景观设计：法国埃尔萨景观设计事务所 全程策划：上海肆月商务咨询有限公司,物业类型：别墅 建筑类型：双拼别墅、连排别墅、别墅型公寓 占地面积：189802平方米 建筑面积：192000（一期近7万平方米） 绿化率：50% 容积率：1 停车位：共1040个 其中地下774个、地上车库95个、低层住宅自带车位171个,交通状况,现有地铁一号线通达人民广场市中心；在建宝安公路站令乘坐地铁一号线更加简单易达； 规划中的轨道7号线使静安中心立等可达； 至人民广场方向的宝山三线增加了人们出行方式的选择； 主干道沪太路令自驾行畅通无阻；,周边配套分析,市政设施,商业网点,周边市政设施基本齐全： 区域内设有幼儿园、小学、中学，提供完善的基础教育； 中国电信、中国移动、邮局等网点保障网络化时代的信息通畅与便利； 仁和等医院为社区居民提供医疗服务； 但无派出所等配套设施,华联、农工商，农贸市场等提供生活便利； 各大银行满足住户金融需要； 缺少与别墅区相配套的餐饮机构； 区域整体配套商业档次较低,建筑规划特点,尺度：高层区域与大块绿地相邻，别墅对应60-140M2 小面积花园，体现了规划中对人文尺度的尊重 资源的利用：沿河布置双拼别墅和会所，最大限度利用景观资源，提升价值 建筑排布：兵营式排布，没有法式街区的浪漫感觉，视觉层次较为单调呆板 商业街规划：全部沿路布置，为居住区域有效隔离了外界的尘嚣。商铺与以点式水景为特点的景观小品结合，柔化了建筑线条，营造了活泼的商业氛围,景观规划特点,整体设计采用法式别墅的风格 荻泾河外绕，内织网状水系淌过建筑，南高北低的坡度造就水流的自然流淌，倒映出建筑的柔美曲线 湿地的利用延展了区域内部资源，提升观景房价值 小品景观在屋前屋后层层叠叠 大面积草坪与乔木树林高低错落，形成视觉的美感,链接法式别墅相关资料,Tips 法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息，从整体上营造出一种田园之气，屋顶上一般都会有精致的老虎窗，外立面色彩典雅清新。 法式风格的特点主要有： 1、布局上突出轴线的对称。 2、贵族风格，高贵典雅。 3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。,产品组合与定位,户型特点H型、G型,H型 双拼别墅 建筑面积约：272平方米 面宽约7M 进深约11M 一层客厅约34M2 三层衣帽间只有4M2，过于狭小 平面形状类似H，中间过道将两边有效隔开，保护了私密性，但这种设计不利于采光，整体感觉不通透，另外也会大大降低制冷/采暖设施的效率,G型 双拼别墅 建筑面积约：312.6平方米 面宽约6.6M 一层客厅与餐厅共计约40M2、一层次卧约13.5M2 二层书房约7M2，套于主卧之中，保证无干扰空间 三层露台约77M2 平面形状过于狭长，非常不利于采光及通风，降低 空调等设施的效率，居住成本上升 三层大露台完全敞开，适合举办Party、家庭聚会，令人感到无与伦比的尊贵感,H型与G型双拼别墅都有地下层，用作娱乐健身不会影响他人休息,户型特点D型、B1/B2型、E型,D型 联排别墅 建筑面积：233平方米 此型别墅面宽窄、进深长，为弥补此项不足在别墅一侧中央增加天井，保证了别墅的采光与同风，但存在空调利用率低的缺点。,B1/B2型 联排别墅 建筑面积：214/220平方米 挑空餐厅增加整体的空间美感 一层客厅略微下沉，整个层面错落有致； 三层屋顶玻璃罩满足室内采光需求，,E型 联排别墅 建筑面积：255平方米 一层金门玄关将起居室与卧室完全隔开，虽保证了卧室的私密性，但略显孤单 平层狭长，存在通风不畅与高能耗的问题 三层超大屋顶花园宽阔，彰显大气，另外天窗也可增加室内采光，弥补室内不够通透、采光不足的缺点,户型特点A1/A2型、C1/C2型,A1/A2型 联排别墅 建筑面积：221平方米 一、二层均有效面积露台，增加平层内功能区； 一层室内小花园增添生活情趣； 天井弥补面宽窄（只有约）6.75M，进深长，采光不足的缺点；,C1型 联排别墅 建筑面积：201平方米 夹层设计凸显层次感； 面宽5.6米，整体层面狭长，不利于采光通风； 中央设置天井，弥补采光不足的缺陷,C2型 联排别墅 建筑面积：241平方米 夹层设计凸显层次感； 面宽7.2米，八面采光，结构玲珑； 顶层天台采用错层处理，跳跃感强烈,户型特点F型,F型 多层 (4层) 建筑面积：142平方米 户型正方，面宽与进深较均匀； 进门玄关保证私密性； 南北通透，采光性好；,F型多层两端为C1、C2型别墅 虽然将多层与别墅组合在一起可作为本案的创新之处，但多层楼面会阻挡墅顶层的露台的视线，别墅也会因此失去其私密性强的特点，降低整体品质,H,户型总结,总体狭长，采光差，需要天井弥补，总体不够通透，居住成本高，无落地窗，并无法式别墅的风格,本案除双拼别墅外，多数都为四联排、五联排及多、高层，楼盘整体品质不高,卖点与策划亮点,卖点： 项目最大限度的利用周边自然环境资源（荻泾河、 422公顷绿地、12平方公里绿心），成为本项目最大的资源卖点； 建筑设计成法式风格，可吸引追求高品质生活又有经济实力的购房者， 便利的交通:轨道交通1号线、轨道交通7号线延伸段；,策划亮点： 旭辉依云湾将产品与法国风情联系起来丰富了产品内涵，同样也提升了楼盘的品质，很吸引追求时尚和高品质生活的购房者的眼球。 另外，售楼处布置格调高