常熟威尔玛2010-B-3项目提案.ppt

苏州新源整合营销有限公司 2012.2.28,威尔玛 2010-B-3地块 项目整体营销策划报告,前言,我们必须面对的问题有哪些?,可以为本案创造机会的价值有哪些?,如何实现本案的突破?,本案审视,本案总体量约12万方。 分为1-6F商铺及7-13F的高层产品。 不妨再做一次细化的分割:,1-2F商铺：约17000,经济型酒店：约5000,3-6F商铺：约33000,剩余高层：约65000,进行一次价值点的梳理,区域发展价值,十二五重点支持，北苏州现代商贸集聚中心,平江新城定位 依托立体交通枢纽优势； 打城北金融、楼宇商务、商贸与休闲的现代商务核心圈； 目前苏州市行政服务中心、市公积金管理中心、市社保中心及市建设招标中心“四大中心”将北移平江新城 。,价值点一,交通价值,轻轨、火车、高铁、环线等立体交通，物流便捷,火车站,人民路,北环高架,轻轨2、4号线,高 铁 站,价值点二,潜在消费价值,大体量的静态、动态与多元消费人群聚集,2-3万方固定居民,核心人群 2-3万固定居民消费； 本案办公、从业人群消费； 共享人群 4-5万月均动态人流（商务、旅游，途径）； 区域商务商贸从业人群。,4-5万日均动态人群,共享大体量商贸从业人群,价值点三,3-6F商铺：约33000 剩余高层：约65000 这个，才是难点！,1-2F商铺：约17000 经济型酒店：约5000 这个，不是问题。,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,混 沌,面对本项目，我们突然间有些许迷茫， 因为，当前市场趋势的迷离； 因为，规划定型，能改变的很少； 因为，产品丰富，可选择的道路看似很多！,思考的原点,写字楼月均成交2套；酒店公寓月均成交5-10套,成交表现,同质、恶性竞争严重，大体量商业集中上市,区域在建商业项目总量达65万，同为商铺、写字楼与酒店公寓规划,竞争问题,租金低，入驻率不高，难以支撑本案预期售价,面积：229 楼层：10/25 价格：35元/月）,面积：138 楼层：15/29 价格：40元/月,面积：53 楼层：15/29 价格：32元/月,面积：75 楼层：22/30 价格：30元/月,50%-60%入驻率,租赁现状,写字楼,酒店公寓,小结,区域办公物业出租率不高且租金较低,区域酒店式公寓项目易租难售，去化周期较长,宾馆基本以租赁形式为主，租约较长（6年以上），且区域内租金较低（23-25元/*月）,结论,结论,结论,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,房子的用途有哪些？ 居住、办公、投资、仓储,居住相对住宅类产品，本案景观、设施（煤气）、规模、环境、首付、利率以及年限上均无法与纯住宅项目相抗衡。 办公区域常规性办公市场现状堪忧。 投资相对商铺，缺乏投资价值；相对住宅，又受到三级市场的客源制约。 仓储楼层高、空间狭小、层高偏低、极度浪费。,似乎，常规的高层可定位为办公、酒店式公寓 卖给自住或者投资客！ 但，市场分析证明此路不通！,办公楼、宾馆 酒店公寓,高层产品定位,混 沌,至此，每个人都会问： 高层究竟能卖给谁?,不在创新中生存， 就在平庸中灭亡！,不妨与各位分享一部精彩的电影,蓝海寻觅,蓝海寻觅,他们大多来自外地，对上海这座布满光环的城市饱含着热情与想象。然而，理想与现实的碰撞总是难免，他们不得不面对金融危机带来的就业困难，面对辛苦的工作、拮据的生活、 迷茫的未来，他们该何去何从？ 但是他们一直秉承着善良、勇敢与坚持，并最终在生活中找到自己的位置和坚持的方向。认识自我、战胜自我、在奋斗中不断地成长。影片通过跌宕起伏的剧情，展现这一代青年的成长历程。,年轻、创业、奋斗、激情构建了80后拼搏的历程。,这个城市，有着这么一群人,我叫肖大宝， 是一个婚庆主持。 在领着每场 1000块的工资。 目前， 我的全部家当： 一套劣质的婚庆礼服一辆二手的奥拓 租来的十几平米的小单间 一张卡，里面有大学毕业到现在三年多一点一滴攒下来的存款五万元 还有，最珍贵的，是我的梦想,和每一个有志向的青年一样 我有雏鹰展翅的梦想 为不安分的心 为自尊的生存 为自我的证明,和每一个有志向的青年一样 我有雏鹰展翅的梦想 为不安分的心 为自尊的生存 为自我的证明,我要有属于自己的婚庆公司,我想要有自己的工作室,我想要有自己的活动团队,我想要有自己的音响器材,我想要每一对新人结婚时，都会想找我们去见证那神圣的时刻,我也想自己有一天，同样可以牵着她的手,带着我的全部家当，我踏上了追寻梦想的征途。,公司的地点很重要,这边的办公环境让我眼前一亮。 可是租金,常规办公楼,小结：常规办公楼有良好的办公配套及 企业形象，但单纯为了一个体面的办公地点，而没有任何的附加值。租金未免太高。,这儿生活倒是方便 可是名片咋印？ 三元二村二幢202室 租金很便宜 但是就怕客户找不到 连打印个东西都要跑的很远 晚上六点，公交车就没了 路灯还不亮,住宅社区,小结：社区具有比较低廉的租金，但是道路指引不明确，同时在社区办公在一定程度上影响公司的档次和品质感，也缺乏相应行业资源。对发展不利。,在不远的将来，我的公司一定会做的很大，也许外地的客户也会慕名而来，最好出差交通要方便。 我们的服务，要的是随时随地的贴心，最好靠近环线吧，这样我们可以在30分钟内赶到与客户约定的地点。 夏日的午后，也许在太湖之滨，亲水的嬉戏，可以舒缓创业的艰辛。 我讨厌堵车！,我想要的地方-交通便捷,XX大厦XXXX室，这个印在名片上嗯，我喜欢！ 最好租金别太高，我只有5万元 为了节约成本，最好能有公共的文印室 也许我的公司不久后就会有自己的器材和车，停车位的问题也要解决,我想要的地方-商务体面,区位选择小结： 交通便捷、商务办公气氛、独立的办 公空间、性价比适宜的房租。,不做不知道，做了才知道创业是真的难,第一次知道注册一家公司，还需要提供那么多资料,公司所在地租赁合同和房产证,去银行存入注册资金,财会证明,尼玛，连公司起个名字还要经过几道审核啊！ 有心想找个代办公司，又怕遭人坑。这是属于我们小人物独有的忐忑！,工商机构代码设立,刻公章财务章,办代码税务,开户许可证,还有新的问题,小结：公司注册手续繁琐，对代办公司的信任度又不够。,即使公司成立以后 会计账目 业务拓展 进货渠道 听说公司想做大做强，还要有标准化的管理和作业流程,我的梦想，会就此搁浅么？,小结：没有经验的创业，对公司的可持续性发展没有保障！同时新的渠道的拓宽，没有带路人，会走很多的弯路。,企业孵化器， 这个突然出现的名词让我眼前一亮！,正规办公地点 租金低廉 税收减免 公司注册代理 财会统筹代理 人才引进 管理培训 都是我需要的，还有定期举办的产业园内部联谊，这一定能让我认识很多志同道合的朋友，互相帮助一定会让我们走的更远！,小结：孵化器产业园，是整合政府、学术机构、创业人群、风投资金、投产机构与一 体，通过减免税收及租金、科研成果联系投产等措施，扶持高尖端产业公司的发展，构建的一个科技密集、资源共享型的创业平台。,可是，想加入却不是那么简单！,他们说： 婚庆算什么高新产业? 他们说： 你的企业一点特色都没有，没有独特的利益增长点啊。 他们说： 你的志向我们很欣赏，可是 他们说：,小结：但是，孵化器产业园的进入门槛太高。,文艺产业,牛B 产业,普通行业,对于 我们这些普通创业者来说， 路， 真的很艰难， 我们缺少土壤,经朋友推荐， 我去某婚庆礼仪创业街区看了看,壮观啊，整整两百多家婚庆公司，客户也好多 不过听说竞争很激烈，每个月都有几家公司会惨烈的倒下。 咱这没资源、也没充足资金的 唉！,小结：创业园、创业街区的产品同质化明显，有对客户的聚拢性，但内部竞争激烈。利润点低。,我有一个梦想 我梦想有一天，公司能与我一起鹰击长空、开疆拓土 我梦想有一天，公司能与我一起屹立于城市之巅，挥斥方遒 我梦想有一天，公司能与我一起指点江山，让天地动容 每个创业者心中都有个成功梦想， 给他们一个写意的商务空间， 为这个城市写下浓墨重彩的一笔！,这是我的梦！,但目前我们不得不遭遇这样的状况。,低矮民房中创业,居民小区中的某出租屋内埋头苦干,商住两用楼寻找梦想。,有了创意！ 有了作品！ 却没人欣赏。,我正在寻找一个价格适中，又撑得起门面的办公场所 我内心很渴望拥有和大公司一样，出入豪华写字楼 我需要的面积不是很大，但足以撑起自己发展的天空 我因为资金不足，而为此伤透脑筋 我有了创意，却没有渠道将产品投产,肿么办？,是否可以给肖大宝们一片肥沃的土壤！,=,全产业链创业平台,自我审视,我们有什么？,距观前街商圈仅2分钟车程； 距相城区活力岛大型生活居住组团仅2分钟车程； 1分钟内通达环线，30分钟至无锡硕放机场；1小时至上海虹桥机场、2小时至浦东机场； 高铁、铁路。6小时内到达全国各大主要城市。,交通,自我升华,我们还要做什么？硬件！,首先是空间的规划！,我们要有属于自己的办公空间！,一 片 私 属 的 空 间。 一 个 澎 湃 的 团 队。 一 份 腾 飞 的 梦 想。,我们要有不受拘束的联动交流空间！,一 次 思 想 的 碰 撞。 一 次 产 业 的 对 接。 还 是 一 次 美 丽 的 邂 逅。,捣一杆？,拍两下？,踢几脚？,打三局？,我们要有工作之余彻底放松自己的空间！,自我升华,我们还要做什么？软件！,其次是资源的整合！,例：珠宝产业,广告公司,珠宝设计工作室,珠宝作坊,展会公司,商业管理公司,投产公司,产业链整合,珠宝首饰设计,将设计的珠宝首饰制作成品。,小型珠宝工艺展会,对珠宝展会及珠宝品牌进行宣传,将以上的设计工作室、作坊、展会等环节推荐给专业珠宝公司或风险投资。,签约优秀作品进行批量投产。,以渭塘珠宝市场为例：市场同质化竞争比较明显，均以私人作坊为主，设计基本依靠自己想象然后自己投产，缺乏产业链整合后的流水化作业，人均产出偏低。,服务细则,咨询服务：受理企业入驻咨询及申请 注册代理服务：协助企业办理公司注册、年检等手续 财务外包服务：财务审计、验资、代理记账、会计顾问、资产评估、账务咨询等 人事外包服务：人力资源咨询、档案代理、人事招聘服务、人事知识培训 产业整合服务：协助企业寻找产业链的合作伙伴、协助企业进行公关策划、利用项目资源提升企业知名度,Idea！,方案！,创意博览会！,专利签约仪式！,资源整合,大量中小型创业型企业入驻后， 必然会产生一定的消费需求： 如：居住（酒店式公寓）、餐饮、休闲娱乐、运动等。,餐饮主力店（如巴蜀传香、万家灯火等）,主力餐饮总计约4000,餐饮休闲餐饮,休闲餐饮总计约1000,休闲娱乐,休闲娱乐总计约5000,运动健身,室内运动总计约1000,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,还剩下20000的3-6F商业。,既然都是年轻人，当然都要为下一代成长考虑。,截止2011年，现有 常住0-6岁儿童37万（不含流动人口） 年均新增婴儿数量为8万人,婴幼儿人口增长,备注：数据来源于苏州2011年统计年鉴，统计数据不含五县市人口数量,婴幼儿基数庞大，年度增长率高，龙年将迎来新一轮婴儿潮,占家庭收入25-35%为主,文化消费快速增长,婴幼儿潜在消费需求,育儿成本占家庭收入比,城市家庭每月为儿童消费约3000元，苏州市年均潜在消费市场29亿（8万*3000*12月） 婴幼儿消费存在多元化需求，不单单停留在营养食品,育儿消费需求面,备注：数据来源于中华网幼儿2011年度婴幼儿消费调查,育儿消费心态,婴幼儿潜在消费需求,注重品牌消费，只要有利孩子成长，家长愿意尽力而为,育儿消费心态,备注：数据来源于中华网幼儿2011年度婴幼儿消费调查,注重质量与健康，价格关注较低,消费理性，该花就花,苏州婴幼儿市场分布现状,分布零散，体量小，品类单一，教育及文化用品少，品牌参差不齐,小商品批发市场 社区门店，专业连锁 ，体量小（婴知岛、可爱可亲等） 百货 超市,档次低，品牌参差不齐 体量小，品类单一，针对新生婴儿的营养食品及服装较普遍 价格高，品类单一，服装与玩具类为主 品牌参差不齐，婴儿用品为主,分布特征,产品特征,规模化 全面覆盖一站式运营 的婴幼儿市场在苏州仍为空白,建议本案3-6F剩余20000商业 以做婴幼儿用品市场为宜。,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,项目定位,沿街主力店（时尚购物）,快捷酒店,主题商场（婴幼儿用品、玩具）,展示中心,酒店式公寓,运动及公共休息区,创意工作室,餐饮&娱乐,混 沌,一个新的问题： 高层与底商差异如此之大，该以何种形象示人？,分离还是融合？ 这是个问题！,分合 论,界不同，境有别,形象定位,我们必须考虑“境、界”有别之后的统一！,形象定位，易分，难统,销售节点，易分，难统,然而 实现利润、价值、品牌最大化,形象定位,为何要 “有别” ？,不同的推广策略和销售节点,形象定位,为何要“统一” ？,统一价值使命、统一历史角色,形象定位,原则,形象有别，价值统一,项目品牌战略与利润的实现，即是“有别”与“统一”明晰后的实现过程。,形象定位,将两类产品在形象上进行细分； 创业园：先行推出，以“整合”诉求为形象基点，造影响； 商业铺：压轴呈现，以“专业”诉求为形象基点，树标杆。,分,形象定位,由于两类产品属于同一项目，同隶属本案品牌， 且均具有“争藏”价值，所以需建立统一的价值体系。,合,形象定位,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,“下一站”,下一站天后！ 下一站城市商业体邂逅梦想！ 下一站，也许是自己；也许是下一代人。 成功，就在下一站！,形象定位,【主推案名】,“i 锋”,i ,自我，我是80后，有自己独立的思想。 作为80后，不拒绝锋芒毕露，不拒绝特立独行。 i 锋，锋不可挡！,形象定位,【高层分案名】,就这样影响苏州,当今苏州的商铺市场百家争鸣，唯大手笔而能有大影响。 首创创业型产业链整合孵化器； 首席专业儿童用品市场。,广告总精神,城市价值提升综合平台,享苏州火车站千万流动人群；高架、铁路通达四方； 全新业态业种规划，积聚全城财富； 可谓“联动创业新领地，财富未来一街揽”。,项目定位语,VI展示,【目录】,市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广,推广步骤,1、板块认同,2、品牌认同,3、项目认同,1、在哪里？,4、谁开发？,3、多少钱？,2、产品、面积？,4、价值认同,客户核心四问,客户教育体系,营销策略,招商先行，销售跟进,商家进驻，增强后续买家信心； 品牌商家进驻可产生头羊效应； 利于先期积累人气； 部分产品带租约出售，吸引投资客户眼光; 功能分区表现更加清晰；,营销策略,整体推售时间轴,价格定位-市场比较法,在售项目：平江双悦、天元辰广场、银都商务广场 在建/待建项目：他她公馆、江星商业广场、港龙喜临门,价格定位-市场比较法,根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格按一定权重进行加权平均测算，项目基准酒店公寓或办公价格为8800元/平米，商铺价格24000元/平米。,考虑到本案所在的火车站商业圈人流、车流和商业聚集力，较周边小型社区服务商业体，具有一定溢价能力，预计在20%左右，综合测算酒店公寓价格10000-11000元/平米，底商价格在28000元/平米左右。,价格定位-成本法,价格定位-投资收益法,根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。选取地块临近的广济北路、平和路较为成熟底部商铺为本项目商业主要参照物。,根据区域内临近成熟商铺的租金调查，周边商业主力商铺租金加权平均数为74-147元/月.,按周边商铺每年有一个月空置，市场空置率为8%，即出租率为92%，本案周边商铺整体投资回报率在4-5%，反推本项目商业售价25000-32000元/平米.由于商业面积大，总价高，相对单价可做适当调整；另外商业受制于商业规划与楼层因素给予相应调整,价格定位-价格测试评估,通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑地段、交通和人流以及产品受到单层1000平米整体出售等各种影响因素的基础上，分别运用市场比较法、成本法、收益法三种方法对项目进行市场价格测评。 市场比较法： 酒店公寓价格10000-11000元/平米，底商价格在28000元/平米左右。 成本法: 以可实现利润10-20%左右，测算本案整体价格13500-15500元/平方米。 投资收益法: 本案周边商铺整体投资回报率在4-5%，反推本项目商业售价25000-32000元/平米左右。,商铺价格：1-2F建议25000-30000元/平米 （主要考虑因素：周边商业投资回报率和项目整层销售总价高等） 项目酒店公寓价格：建议10000-11000元/平米左右 （主要考虑因素：周边在售酒店公寓价格，综合项目地段价值） 项目整案均价：初步建议13500-15500元/平米 （主要考虑因素：基础利润率在10-20%）,综合以上三个评估方法，建议本案价格建议如下,分阶段工作内容-形象蓄水期 2012.5-2012.9,项目效果图及区位图设计水准监控 项目案名及LOGO设计 销售现场内部装修风格确立以及精神堡垒、看板设计及发包制作 户型册、楼书、海报、DM、纸杯、文件夹等销售道具设计确定并发包制作,分阶段工作内容-形象蓄水期 2012.5-2012.9,招商工作方向分类招商： 针对品牌商家（主力店招商）：邀约、拜访 针对周边商户：扫街式拜访 招商与销售的配合: 客户资源共享：将双方所积累的客户联系方式以及意向度进行共享。,分阶段工作内容-形象蓄水期 2012.5-2012.9,售楼处选址、装修，进驻 项目详细资料备案（项目全套图纸、设计施工单位、工程动工时间、工程进度表每户的建筑面积及套内建面、室内分坪表、得房率） 人员招募培训（人员面试招聘，并组织业务及项目培训，准备上岗） 物料准备（包含办公桌椅、饮水机、电脑等办公物料；洽谈桌椅、纸杯、KT板、沙盘、区位图等销售道具） 媒体采购 销售人员市场调研（销售人员经培训考核上岗后对项目周边市场进行调研及标地。） 销讲及答客问拟定（由销售人员集体总结交由专案经理修改） 企划及招商沟通（专案经理提供所备案的项目详细资料交与企划，设计整合成宣传资料交由销售与招商工作所需）,本阶段工作重要时间节点,完成户外媒体采购 业务员完成培训并开始投入阶段性工作； 产品形象确认并进行媒体渠道发布 售楼处达到进场条件；（售楼处装修及清洁工作完成；精神堡垒、日常办公用品、沙盘、区位图、洽谈桌椅等销售道具到位） 开盘方案制定并确认,阶段推广工作-形象蓄水期 2012.5-2012.9,主要任务：造势，建立市场的高姿态，扩大市场影响力，达成案名记忆。 推广动作：户外媒体的发布，主要以一系列的感性软文、SP活动出击，引 发市场讨论。 诉求重点： 区位概念：缔立苏城北部全新商业理念 XX理念：就业，不如创业 项目形象：姑苏为XX而变 阶段通路：户外、报纸（软文）、电视、短信、SP活动。,媒体见面会&主力品牌店签约仪式,阶段推广工作-招商,时间：2012年8月 内容：通过前期预招商积累的商家客户，由开发商组织召开产品说会，在秀产品的同时，更重要的是邀请媒体同仁进行全面报道，短期内增加市场影响力 配合：媒体软文炒作，口碑载道。 完成售楼处商业品牌LOGO墙。,分阶段工作内容-开盘引爆期 2012.9-2012.12,短信软文纂写 产品卖点归纳 广播电视以及报纸稿出样并制作 户外广告的更新 销售现场POP更新设计,分阶段工作内容-开盘引爆期 2012.9-2012.12,招商工作方向分类招商： 针对品牌商家（主力店招商）：邀约、拜访 针对周边商户：扫街式拜访 招商活动：意向商家签约会 招商与销售的配合: 提供招商进度：已经签意向协议的主力商户资料（包含产品品牌以及效果图）在销售现场设置KT板以促进销售。 提供商铺租约便于制定销售价格以及销售方式（带租约销售）,分阶段工作内容-开盘引爆期 2012.5-2012.9,销售中心正常接待客户来访（业务员做好客户接待、登记客户来访资料、做好客户回访以及维系工作、记录客户疑问及投诉） 宣传推广更新（专案经理根据销售安排提供推广要求交由企划部对媒体进行更新） 行销工作安排（针对项目进度要求安排销售人员对周边区域进行扫铺式派单，具体开始时间安排在进场后一周内，由业务员轮值表安排派单人员） 发布销售均价 （在案场接待来人达到一定数量后，针对客户需求进行分析，发布销售均价并回访客户） 预约计划、开盘计划、签约计划制定及实行 其他工作（建议开发商进行物业招标以及贷款银行确定等工作）,四、年度执行,阶段推广工作-开盘强销期,2012.9-2012.12,主要任务：增强客户信心，为预约及开盘做积累 推广动作：以销售节点为核心，软性炒作为先锋，硬广跟进，媒体全面启动。 诉求重点： 热销形象：错过了，或许就不会再来 项目形象：北苏城，火车黄金旺铺找东家 开盘信息：XX来袭！请做好准备！ 阶段通路：报纸、户外、现场、定点、分众、SP活动。,目的：通过巴厘岛知名度炒作本案珍稀性质 时间：2012年9月。 地点：项目售楼处 内容：开盘当天，抽取3-5名购买客户，赠与巴厘岛旅游套餐1份（双人）,“我们和巴厘岛一样珍稀”,巴厘岛再不去要沉了，XX不买就没了,阶段推广工作-SP活动,推广策略原则,1、线上树独特形象：根据产品定位，线上以差异化路线与竞品形成明确区隔。 2、线下多渠道发力：线下通过多重小众媒体宣传产品力，积蓄客户，以低费用形成高来客量。,四、年度执行,分阶段工作内容-开盘强销期,本阶段工作重要时间节点,预售许可证到位 完成价格制定 确定预约方案并开始筹备预约SP活动 项目开盘活动完成 确认商铺买卖合同附件内容，前期物业管理协议内容,四、年度执行,阶段推广工作-开盘强销期,2010.11-2010.12,主要任务：增强客户信心，为预约及开盘做积累 推广动作：以销售节点为核心，软性炒作为先锋，硬广跟进，媒体全面启动。 诉求重点： 品牌价值：名门永新、实力永新 项目形象：大润发旁，错过即呈绝响 开盘信息：钻铺冲击波，来袭！ 阶段通路：报纸、户外、现场、定点、分众、SP活动。,推广策略-针对客源区域推广,客源区域,推广方式建议,区域客户,阵地拦截为主、少量户外造势,外围重点区域客户,定点户外、定向直投夹报、定向短信等,外省市少量投资客,定向短信、电话CALL客等小众渠道,推广策略-线上户外布点策略,本案,重要布点区域 强调项目拦截,高架环线重要区域布点,重要商圈户外布点,高速路出入口重要户外布点,推广策略-线下小众媒体营销,区域派单,定点直投,社保、银行对帐单等高额客户定向夹报直投,目标客户批量群发,竞品客户定点针对性短信,购买客户名单长期CALL客,竞品客户名单针对性CALL客,主要商圈及周边住区长期派单,周边住区定向直投,重要节点外围客户突击派单,线下拓客媒体渠道,电话CALL客,短信群发,本案营销核心之渠道营销,根据项目定位，我们在常规推广通路之外为本案量身定制一套覆盖“衣、食、住、行、办公、金融、娱乐、名单、大客户”八大特别通路，全面渗透中高端客户生活圈,8大推广渠道并举展开,大型商场,高端酒店、餐饮店,重点社区,车行4S店,小商品市场,名单客户,高端会所、俱乐部,银行,网点资料推广,重点社区DM,竞品名单拜访（短信/电话）,短信公司信息告知,资源嫁接,资料摆放,资料摆放,银行客户活动参与,网点资料推广,俱乐部活动参与,社区驻点,关键期布点宣传,道具宣传,短息/DM,中端客户/大众渠道,高端客户/小众渠道,双线并行：针对酒店式公寓、写字楼、创意产业园等多种类投资型产品，在渠道营销中以中高端渠道客户并行的策略进行产品推介，做到资源有效整合，效益最大化提升。,资料摆放,DM直投,定制渠道大型商场、购物中心,商场资源：美罗、泰华、人民商场、万达广场、石路国际广场等 推广时间：法定节假日/项目开盘前1月/商场活动月 推广形式：资料架摆放/临时展位设置/商场中庭条幅广告 推广内容：在商场内设置项目临时标准展位，置业顾问为客户讲解项目及产品，做好客户登记/同时利用商场的中庭条幅等做项目宣传。,定制渠道商务酒店、餐饮店,高端资源：莫泰168等 推广时间：2012年全年 推广形式：项目资料摆放 推广内容：将项目资料摆放酒店的资料处，高端及商务人士出入频繁，便于扩大项目市场认知。/餐饮店桌牌广告投放，客户等待时便于了解信息。,定制资源：丹桂苑、百合苑、大观名园园等周边大型社区 推广时间：开盘前集中投递 推广方式：DM邮政直投 推广内容：根据目标客户生活地图，对本案周边区域重点社区做重点跟踪宣传。以DM形式直投至居所，便于客户全面了解项目产品，扩大项目宣传。,定制渠道精耕社区（DM直投）,定制渠道汽车4S店,定制资源：奔驰、奥迪等4S店（针对投资型客户） 大众、标致等4S店（针对酒店式公寓客户） 推广时间：2012年2月下旬6月 推广形式：资料摆放/资源嫁接 推广内容：车友会会员名单购买，短信息形式发放项目介绍及产品信息，活动信息/项目资料摆放/资源嫁接,高端资源：华东汽贸市场、钱万里桥小商品市场等 推广时间：2012年2月11月 推广形式：资料摆放/定期派单