合肥胜利广场欢乐城定位与物业发展建议.ppt

合肥胜利广场定位与物业发展建议,北京信义行地产运营机构,北京信义行地产运营服务机构 B E I J I N G XIN YI HANG C O， L T D,金牌代理 信心标识,CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议,目录 Contents,CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议,目录 Contents,项目基本情况,CHAPTER A 项目SWOT分析,项目紧邻CBD核心区，位于九龙山、通惠河畔，东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。 项目性质为独栋综合楼，总用地面积？平方米，总建筑面积25559.7平方米，其中，地上5层5个单元建筑面积16298平方米，地下2层建筑面积9631.7平方米。,本案,本案,本案,项目周边现状,CHAPTER A 项目SWOT分析,项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。,西侧平房,东侧道路,项目周边现状,CHAPTER A 项目SWOT分析,项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。,北侧建筑,南侧铁路,项目周边现状,CHAPTER A 项目SWOT分析,项目东距西大望路约150米、南邻铁路、西距铁路转运站约30米，北距通惠河约100米，项目西侧现为平房、北侧现为违章6层楼房。,地上车位及南侧入口,东北侧平房,建筑经济技术指标,CHAPTER A 项目SWOT分析,注：建筑屋面已设混凝土框架，预留两层改扩建空间，两层改扩建建筑面积6500平方米。,建筑装饰装修及设备,CHAPTER A 项目SWOT分析,一、外装修标准 1、外墙装修 外墙饰面：国产樱桃红花岗岩石材干挂； 外窗：三层中空断桥铝合金窗（5+9+5+9+5mm）；外墙保温：50厚聚苯板； 2、大厅入口 入口采用不锈钢旋转门；地面铺贴芝麻灰花岗岩石材； 3、屋面 保温层为80厚挤塑聚苯板，防水层为GFZ聚乙烯丙纶卷材复合防水； 4、屋面设混凝土框架，预留两层改扩建空间； 二、内装修标准 1、电梯厅、门厅、办公区 地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层； 2、楼梯间 地面：混凝土压光，墙面、顶棚：涂料饰面； 3、水泵房、设备间、地下二层车库 地面：混凝土压光，墙面、顶棚：水泥腻子基层； 4、公共卫生间 地面：混凝土麻面，墙面、顶棚：水泥腻子基层； 5、汽车坡道 地面：耐磨细石混凝土，墙面、顶棚：水泥腻子基层。,建筑装饰装修及设备,CHAPTER A 项目SWOT分析,三、设备标准 1、空调系统 空调系统采用VRV变频多联式空调系统，选用格力品牌空调，室外机设于屋顶。 2、给水系统 从市政给水管网引入一条管径DN150给水管，地下二层至地上三层为市政给水管网直接供水，地上四、五层为智能无负压管网自动增压给水设备供水。 3、排水系统 一至五层的污水从地下一层排出，经室外化粪池处理后排入市政污水管网。地下一层和地下二层的污水排至集水坑，通过潜污泵排至室外。 4、供电系统 在室外建设一个容量1000KVA的箱式变电站，供电线路由室外变电站引入地下二层配电室，再通过电缆桥架送至各层强电竖井。 5、消防系统 室内消火栓系统管道布置成环状管网，屋顶设消防水箱，自动喷洒采用预作用式自动喷洒系统。 6、电梯 采用上海富士FUJINPVF客用电梯，轿箱尺寸1600mm*1500mm，载重量1000kg，数量共5台，停层：8层8站8门。 7、燃气系统 从市政引入DN50管道至地下一层燃气计量间。 8、电话、电视系统 电话、电视系统由室外电缆引入地下一层机房内，通过管道接入弱电竖井内分配箱，室内布线待用户二次装修时具体实施。电话系统由中国铁通公司施工。,建筑装饰装修及设备,CHAPTER A 项目SWOT分析,紧邻CBD核心区，周边商务氛围浓厚，配套齐全，拥有200多家世界五百强企业，区域知名度享誉全球； CBD区域交通便利，多条城市主干道，直达首都机场、天安门、奥运商圈、国家体育中心、中关村商圈，拥有多条地铁线路及几十条公交线路通达北京城市各处； 周边规划有文化街、城市公园等文化景观资源； 项目占地面积较大、建筑体量较小，绿化环境较好，车位充足，利于后期运营和产品销售； 项目已经建成，外观较好，且存在改扩建可能，面积可以增加约6500平方米； 可整体作为独栋，也可进行单元分割或整层分割，还可进行分单元分层分割。,CHAPTER A 项目SWOT分析,优势（S）,CHAPTER A 项目SWOT分析,劣势（W）,项目目前交通通达性较差，不临主要道路，且距离地铁及公交站点较远； 现状北侧为待拆迁违章楼房，东西两侧为待拆迁平房，南侧紧邻铁路、开行列车较多、视野景观较差，四周环境较差； 目前东侧入口道路狭窄、脏乱，从西大望路通行距离长；南侧入口必须穿越铁路桥洞才能到达项目，且入口处狭窄局促，道路转弯较多； 项目土地取得方式为划拨性质，整体转让须补交土地出让金； 建筑规划性质为仓储综合楼，且高度较低，标志性较差； 内外部装修及设施设备配备等硬件等同于乙级写字楼，档次一般； 内部为尚未进行装修，需要投入装修资金； 地下空间面积较大，因项目通达性差，地下商业价值难以发挥。,CHAPTER A 项目SWOT分析,机会（O）,项目紧邻CBD核心区，区域商务需求旺盛；区域潜在价值大； 项目周边规划良好，道路及景观价值存在极大改善可能，改善后项目升值潜力巨大； 项目存在改扩建的机会，面积可增加约6500平方米 可以进行多样分割租售。,CHAPTER A 项目SWOT分析,威胁（T）,本案周边道路及景观环境的改善没有明确的时间表，存在不确定性； CBD东扩规划，重点向东发展，预计带来较多竞争项目； CBD区域商住公寓量较大，替代产品多，给本案的租售带来极大竞争； 顶层改扩建的可能性，需进行技术、经济可行性论证； 本案地下空间商业价值的发挥有一定难度，是一大威胁。,交通通达性差，出入口不理想 四周环境脏乱 仓储综合楼，标志性差 软硬件设施等同于乙级写字楼 需要投入改扩建及装修改造资金 地下空间商业价值小,CBD核心区域，商务氛围浓厚 区域交通良好 独栋建筑 占地面积大，建筑体量小 存在改扩建可能 可以多样分割,商务需求旺盛 规划道路环境有改善可能 存在改扩建机会 可以多样分割租售，销售灵活,道路及环境改善没有时间表 替代竞争项目多，竞争激烈 改扩建的可能性 地下空间价值发挥难,S,W,O,T,项目SWOT分析矩阵分析,思 考 的 力 量,怎样定位？,发挥优势，规避劣势,区域市场怎样？,CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议,目录 Contents,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域甲级写字楼销售市场情况 目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，销售极少，现只有SOHO中国收购的嘉盛中心项目在售。,物业级别：甲级 开间面积：150-2400平米 所属商圈：CBD 物业地址：朝阳区东三环北路甲19号 开 发 商：SOHO中国 销售价格：43000元/平米 物业管理费：30元/平米/月 总建筑面积：105,003 平方米 办公楼面积：76,385 平方米 实际楼层数：37层 标准层面积: 2,400 平方米 层 高: 3.9米,可拆分销售，即将开盘，价格已定。,嘉盛中心,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域甲级写字楼租赁市场情况 目前CBD区域甲级写字楼项目基本以出租为主，租金一般在在5-9元/平米/天，出租率在85%-92%之间。,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域乙级写字楼销售市场情况 目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。,百环商务楼,物业级别：乙级 开间面积：150-300 平方米 所属商圈：CBD 物业地址：朝阳区东三环双井桥东南侧 开 发 商：百环房地产实业有限公司 销售价格：26000元/平米（可议） 物业管理费：2.80元/平方米/月 总建筑面积：35000 平方米 共3个独栋面积:7800平米,12000平米,14600平米 实际楼层数：4层7层5层地下两层,地上三层 标准层面积:1900-2600平方米 层 高: 4.2米,整栋出售，销售状况较差，近半年未成交。,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域乙级写字楼销售市场情况 目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，现有百环商务楼和阳光财富大厦在售。,阳光财富大厦,可拆分销售，销售情况较好。,物业级别：乙级 开间面积：59.83-458.66 平方米 所属商圈：CBD 物业地址：朝阳区西大望路63号 开 发 商：中力房地产开发有限公司 销售价格 ：19500元/平米 物业管理费：6.58元/平方米/月 总建筑面积：27296.18平方米 实际楼层数：地上18层，地下2层 标准层面积: 1,200 平方米 层 高: 3.25米,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域乙级写字楼租赁市场情况 目前CBD区域乙级写字楼项目基本以出租为主，租金一般在在3-5元/平米/天，出租率在75%-88%之间。,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域商务楼、商住楼二手房销售情况 目前CBD区域商务楼、商住楼二手房销售案例很多，价格集中在23000-35000元/平米之间，面积集中在80-300平米之间。,CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况,CBD区域写字楼租售情况小结,甲级写字楼出租率较高，基本在85%以上，价格较高，在5-9元/天/平米； 甲级写字楼销售项目较少，拆分销售情况较好，整栋销售情况较差，价格在26000元/平米-43000元/平米之间； 乙级写字楼出租率一般，基本在75%以上，价格较高，在3-5元/天/平米； 乙级写字楼销售项目较少,拆分销售情况较好，价格在20000元/平米-25000元/平米之间； 二手商务楼、商住楼销售较多，销售情况较好，价格在23000元-35000元/平米之间。,CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议,目录 Contents,符合市场的发展,符合项目自身情况,可行性,特色差异性,投资者,消费者,消费者需求的理由是什么,投资者购买的理由是什么,定位原则,市场定位突破口,借势强调顺势而为； 策划有两种，一是造势（甚至是逆势），另一是顺势； 造势主要是营销，定位上不能采用造势； 采用顺势而为的方式，利用现有的市场机会，做出明确的形象表达是本项目应该选取的方向； 本案最大特色差异性CBD核心区域占地面积大的独栋综合楼； 依托项目特色差异性形成独特的商务总部集群。,市场属性：主流成熟市场区域 产品属性：非主流非成熟产品,项目作为主流商务成熟区域内 项目内环境及产品较差的非主流产品 需要足够的眼球来吸引关注 需要足够的态度来发表声明 需要足够的姿态来表明立场 需要足够的独门武器来参与竞争 需要足够的价值体系来引导消费,项目定位,市场定位,CBD核心区域 企业独立商务总部,CBD核心区域：代表高度，国际化，未来、机会、活力和繁荣的代名词； 企业:指明代表前沿性、创造性、聚合功能的企业； 独立:本案独特地理位置，独立院落，私属的空间； 商务总部：代表企业集团总部。,贸易、传媒、物流、科技等中小企业,CBD的中小企业、专业地产投资客,贸易（食品、服装、鞋类等） 传媒业（广告、设计、展览等） 物流业（货运、邮递等） 科技（研发、电子等）,客户定位,目标客户分析,租金价格确定：采用市场比较法确定租赁价格，然后进行价格修正，最终确定租金价格。,租金价格比较内容,价格定位租金价格确定（地上部分）,比较案例项目租金价格,租赁项目系数确定,本案租金价格确定 根据确定的各项目参数计算本项目的租金价格采用公式：X=M*0.96*0.92*0.98*1.00*0.98*0.98/A*B*C*D*E*F 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的平均价格 A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的楼盘本体系数 C 为各参考项目的自然景观系数 D 为各参考项目的精装修系数 E 为各参考项目的内部娱乐系数 F 为各参考项目的交通通达性系数,各参考项目均价： M= 4.3元/平米/天 根据价格计算公式得出： X= 3.4元/平米/天,价格定位销售价格确定（地上部分）,销售价格确定：采用市场比较法与租金反推法加权平均后，再进行价格修正，最终确定销售价格。,市场比较法 销售价格比较内容,市场比较法 比较案例项目销售价格,市场比较法 销售项目系数确定,市场比较法 销售价格确定 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式：X=M*0.96*0.96*0.98*1.00*0.99*0.96/A*B*C*D*E*F 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的平均价格 A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的楼盘本体系数 C 为各参考项目的自然景观系数 D 为各参考项目的精装修系数 E 为各参考项目的内部娱乐系数 F 为各参考项目的交通通达性系数,各参考项目均价： M= 24000元/平米 根据价格计算公式得出： X= 20609元/平米,租金反推法 销售价格确定,本案租金预计为3.4元/平米/天，如果购房者（出租人）要达到年回报率6.67%(15年可收回投资)的情况下，销售价格为18360元/平米。,租金测算销售价格表,市场比较法与租金反推法加权计算出项目在目前状况下的市场价格： 市场比较法计算出的价格：20609元/平米，权重为60%； 租金反推法计算出的价格为：18360元/平米，权重为40%； 则，本案加权平均价格为： （20609元/平米*60%+18360元/平米*40%）= 19709元/平米,加权平均价格与价格修正,整栋销售均价一般为拆分销售价格的0.85折 则，本案整栋销售价格为： 19709*85%= 16753元/平米,加权平均销售价格,销售价格修正,整栋销售地上部分价格为16753元/平方米,地下一层价格确定,地下一层可以实现的功能为康体超市员工餐厅员工住宿仓储物业办公室等,此类型空间一般为租赁，租赁价格较低，平均约1.5元/平米/天，出租率平均约80%。,租金测算销售价格表,整栋销售地下一层部分价格为6480元/平方米,地下二层价格确定,地下二层可以实现的功能为车位仓储等（地上车位较充足）,此类型空间一般为租赁，平均租赁价格约1.2元/平米/天，出租率平均约70%。,租金测算销售价格表,整栋销售地下二层部分价格为4536元/平方米,收购价格建议,地上部分收购价格=【(整栋销售价格预计地上面积改扩建成本】预计地上面积 说明：地上部分收购价格指包含现有地上面积和改扩建2层面积在内的地上总面积的价格。 预计地上面积=5层地上面积+2层扩建面积 =16298平米+6500平米 =22798平米 改扩建成本=2层扩建成本+二次装修成本 =6500平米2500元/平米+22798平米800元/平米 =3448.84万元 整栋销售价格为16753元/平米,整栋收购地上部分最高价格为15240元/平方米,地下部分收购价格=【(地下一层销售价格地下一层面积+地下二层销售价格 地下二层面积】地下总面积 地下总面积=9631.7平米 地下销售价格：地下一层价格为6480元/平米，与地下二层价格为4536元/平米,收购价格建议,整栋收购地下部分最高价格为5475元/平方米,收购价格建议,整栋收购地上部分价格为15240元/平方米，地上总价为34744.15万元（实现前提：改扩建2层面积6500平米）,整栋收购地下部分价格为5475元/平方米，地下总价为5273.36万元,整栋收购单价为12340元/平方米(包含改扩建面积) 整栋收购总价为40017.51万元(包含改扩建面积),CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议,目录 Contents,后期运营建议方案一,原因： 内部销售1个单元（20%）再出租部分，有利于快速回款，保证现金流，缓解本案收购尾款 压力。内部销售比例不宜过高，一个单元为宜，既避免银行质疑，又避免后期过大还贷压 力。 对外销售4个单元（80%），有利于本案保持持续现金流，可采用整体销售和拆分销售两种 方式，整体销售为1个单元（20%），价格较低、利润较少，利于大额回款，但销售难度较 大；拆分销售为3个单元（60%），价格较高，利润较大，利于持续回款，销售难度较小。,思路:租售并举 对外销售4个单元(80%),内部销售1个单元(20%)+出租。,后期运营建议方案一,说明： 内部销售再出租部分，首先由内部员工购买,从银行套出贷款后,再对外出租赁。利用银行贷款缓解前期资金压力,利用出租收入归还贷款月供。内部销售再出租部分待产品升值后再销售获得更高利润。 对外销售部分两种方案，即，20%整售、60%拆分销售。拆分销售第一种方案：把每一个单元每一层作为一个销售单位,15个销售单位，每个单位面积约为600平米,针对中型企业销售；拆分销售第二种方案：把每一个单元每一层进行分割销售,多个销售单位，每个单位面积约200-300平米，针对小型企业销售。 备注：方案一可以灵活掌握，整售完成后，可拿未拆分单元再次整售。,思路:租售并举 对外销售4个单元(80%),内部销售1个单元(20%)+出租。,后期运营建议方案二,原因： 整体销售1个单元（20%），利于大额回款,但销售难度较大。 拆分销售4个单元（80%），利于快速回款，销售难度较小。 说明:拆分销售第一种方案：把每一个单元每一层作为一个销售单位,20个销售单位，每个单位 面积约为600平米,针对中型企业销售；拆分销售第二种方案：把每一个单元每一层进行分 割销售,多个销售单位，每个单位面积约200-300平米，针对小型企业销售。 备注：方案二可以灵活掌握，整售完成后，可拿未拆分单元再次整售。,思路：地上全部对外销售,其中，拆分销售80%，整体销售20%。,本案销售计划,预热期：2010年5月启动，