豪宅标准-李龙宽.ppt

豪宅投资攻略,优美景色 声望 增值的潜力 便利,唐纳川普,世界地产巨头,在房产中寻找四件事,1、税收：契税、营业税、个税、物业税？ 2、面积：144 3、单位层高3m 4、价格 5、容积率1.0 根据不同城市的特点有所差别,区分普通住宅和豪宅,买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择,豪宅的价格,要知道！2004年深圳500万套价的楼盘不过才有4个。,5年过后，500万已经买不到别墅，连高层豪宅都买不到了！,上海媒体大肆报道：单价10万以上/平的楼盘飙升至13个。,豪宅的租金,蒙代尔集团(The Mundell Group)的数据显示，2009年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到200万户，中国的千万富翁超过100万人，而亿万富豪超过5万人。,房产市场占比,普通住宅 公寓 豪宅 别墅,50%,30%,15%,5%,区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！,想买豪宅的请举手； 那如何选呢？,1.位置,首要条件 地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素：,海边、江边、湖边、山边、市中心；,一、不能复制的稀缺性资源，如市中心的海景资源、江景或山景资源,有两种情况:,二、在目前市区住宅用地越来越少的情况下，那种虽处于市中心但又自成天地的区域。例如市中心大型豪宅社区。 出则繁华，入则宁静,第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士,2.物业管理,高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。,如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。,国际一线、贴心严密的王牌物业管理,让居住者感到尊贵，是真豪宅的又一特征。这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，个性化服务内容、定制式服务内容无一不全。,3.开发商,开发商的品牌很重要。开发豪宅的地方，基本都是开发商选定的。,（1）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。,与生俱来的豪宅基因,找到国际级物业租凭公司 高级白领，世界500强的高级主管 跨国公司驻华高管 驻华领事,4.住（租）户品质,你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。,当一个豪宅物业成为众多高端居住者渴望入住的对象。这个豪宅物业就已成为一种身份象征。其在高端物业市场上的供需状态，也会推动其价值快速上升,不断咨询银行的评估价,5.长期稳定增值,豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够获得可观的收益。,6、买期房不买现房,以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内的物业。,7、首付低,30%以下,8、买大不买小,200以上,9、买豪装不买毛坯,统一的定位及品质保证，融资更高,10、城市综合体,有学校、超市、商场、地铁，CBD还有歌剧院、科技馆、博物馆、滨海长廊、体育,“如果一个所谓的豪宅物业周边都是很差的房子，还会被认为是豪宅吗？”,投资豪宅10个标准,1、位 置,2、物业管理,3、开发实力,4、住户品质,5、长期稳定增值,6、买期房不买现房,7、首付低,8、买大不买小,9、买豪装不买毛坯,10、买城市综合体中的豪宅,1、位置、位置、位置(AA/AB/AC),2、明星、实力开发商,3、商业租(住)户品质,4、物业管理好,5、首期越少越好、期限越长越好,投资房地产的十大标准,6、买新房不买旧房,7、 套现率快,8、投资就近原则,9、出租率高,10、物业长期增值,投资房地产的十大顺序,1、商 铺,2、小型公寓,3、豪 宅,4、普通住房,5、写字楼,6、别 墅,7、工 厂（规范）,8、土 地,9、渡假村,10、旅游胜地,1 3 4,1 7 9,4 2 10,1 5 4,1 3 4,2 3 4,别 墅,国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。,别墅类型,独栋别墅 【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。,别墅类型,双拼别墅 【定义】双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。 【特征】：1、拥有了宽阔的室外空间。2、基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。,别墅类型,联排别墅 【定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 【特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。,别墅类型,叠拼别墅 【定义】由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2. 定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,别墅类型,空中别墅 【定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。,别墅的十大标准,北京：东方普罗旺斯,投资别墅的十大标准,1、位 置,2、规 模,3、明星开发商,4、物业管理,5、住户品质,6、纯别墅,7、交 通,8、 容积率,9、买新不买旧,10、银行评估高,1.位置,位置：开车在城中心1小时内，1520分钟以外。即离尘不离城。,海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪,注意：不要陵园墓地边,顺序,2.规模,500套以上的别墅群。少于500套的，无交易量，流通量，有价无市。,注意：不要少于300套,3.明星开发商,发展商的品牌很重要。会吸引品质住户，与生俱来的基因,（1）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。 （万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）,注意：要买不能改变外形的，要有围墙,4.国际级物业管理,高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士,专业的酒店管家、私人贴身管家、物业公共管家、私人助理等,5.住户品质,影视明星，名人，IT、金融、上市公司的高管，爆发户，CEO，领事。,6.纯别墅,别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公寓是加分的，对别墅是减分的。,注意：不要高层和别墅混杂,7.交 通,地铁，高铁或高速可到，但不要在旁边。室内车位。,距注意：会所1015分钟路程，中心 入口不超过5分钟,8. 容积率,别墅价格：如果是4面都独立的比2面独立的多3倍甚至4倍价格，三面独立的是两面独立的1倍。因为稀缺性，因为土地占用面积比较大。,注意：不超过2层，除非有电梯,9.买新不买旧,最好是买图纸，自己规划，不要买