我国物业管理发展现状与存在的主要问题

引言物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活环境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提，物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适安全、宁静的工作和生活环境，同时物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨必要的措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。正因为物业管理有如此重要的作用，所以物业管理行业在我国也发展得红红火火，各种名称的物业企业也如雨后春笋般涌现，争相投标、投资，但是这些物业管理企业在管理的过程当中并不是想象中的那么顺利，而是麻烦不断。究其原因，主要是当前物业管理在发展过程中还存在诸多问题。本文主要谈论物业管理发展现状、存在的问题、及解决办法。1、 我国物业管理发展现状 在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔，充满生机，最具发展力的新兴行业之一，物业管理已逐步向智能化、网络化、专业化、规模化、股权化、市场化发展，但是像其他新兴的事物一样发展到一定时期就会出现“瓶颈”状暴露出各种各样的问题。二、我国物业管理存在的主要问题（一）物业管理企业收费难 条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。（二）物业管理企业盲目扩大规模 据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。在实践中，我们也看到，还有部分企业不顾自身实际状况，将盲目地追求市场占有率，扩大管理规模误认为是企业发展最终目标，在管理中出现了捉襟见肘的窘况，不仅没有带动企业的健康发展，反而妨碍了企业管理水平的提高（三）物业管理法制建设不全 目前我国物业管理立法滞后，物业管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主，当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。 业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。（四）地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7。据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。（五）业主投诉多 物业管理费纠纷，除了因合同约定的提供物业管理而直接产生的费用外，还包括物业管理企业所代办的供暖供热费用，煤气费用，电费，有线费等，根据目前的实际现状，小区实际交费的比例在70%90%之间，而不交费业主多以物业管理不到位，小区脏、乱、差，供暖供热时间短，业主车辆丢失为由拒不交纳物业管理费，具体说物业管理过程中主要存在以下纠纷。 一是业主财产损失赔偿纠纷，此类纠纷一般由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失所引起；二是小区公用设施伤人赔偿纠纷，此类纠纷主要有物业管理企业对小区内道路、广告牌管道等管理不善，致使业主受到人身损害和财产损失而发生的纠纷；三是小区公用部位的侵权纠纷，个别业主进入后擅自私搭乱建，引起大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建的行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业的物业管理纠纷；四是小区公用部位的出租和营利问题，此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的公用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利，从而引起业主的不满。综上所述物业管理作为当代社会的一个新兴行业,在管理过程中也存在诸多问题，针对这些问题提出了以下建议。三、我国物业管理存在的主要问题的解决办法（一）增强业主的付费观念，规范物业管理服务与收费标准 要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业管理费的义务。只有业主在享有物业管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费，物业管理公司才能更好的提供服务，是物业管理能走到一个良性循环。价格管理部门和房地产管理部门要按照城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。 物管公司在参与市场竞争之前要选好市场定位，找到适合自己吃的那一块蛋糕。选好市场定位，就是物业管理企业根据企业自身在人员储备、技术优势、现主要物业管理类型、以往的管理服务经验及客户反馈信息等因素，在充分市场调研的基础上，通过对市场进行科学地预测，确定未来的主打物业管理类型和物业管理服务等级，为企业扩大管理规模确立明确的发展方向。（二）做好市场定位 物管公司在参与市场竞争之前要选好市场定位，找到适合自己吃的那一块蛋糕。选好市场定位，就是物业管理企业根据企业自身在人员储备、技术优势、现主要物业管理类型、以往的管理服务经验及客户反馈信息等因素，在充分市场调研的基础上，通过对市场进行科学地预测，确定未来的主打物业管理类型和物业管理服务等级，为企业扩大管理规模确立明确的发展方向。 做好市场定位，不仅仅是为了确立企业未来主打物业管理类型，更重要的是要做好企业未来物业管理服务等级标准的科学论证，即做好企业的管理服务形象定位。企业的管理服务形象定位，在很大程度上是以企业在市场调研基础上所做的市场细化为基础的，市场细化的结果决定了物业管理企业对不同类型、不同管理服务要求的物业应提供不同的管理服务功能和管理服务等级标准，这对物业管理企业如何应对当今消费者要求愈来愈高而竞争愈来愈激烈的物业管理市场尤为重要。（三）走法制化发展之路 实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。具体的做法如下： 1、严格实施分业经营、规范物业管理行业。 物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在，它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。2、规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业的权利和义务。 建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。3、健全业主民主自治机制。小区的业主委员会由广大业主财经的业主大会选举产生并对业主大会负责。建议将业主大会设立为自治性的社会团体法人并取得相应的法律地位。只有这样才能使业主大会和业主委员会充分行使其职能，为广大业主服务。（四）跨区域经营发展 跨区域经营发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我国的物业管理已经进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点突出表现为管理水平与服务质量。实施跨区域经营要求企业必须首先提高管理水平，改进服务质量，这必然要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业，在走向跨区域经营的过程中，使企业的管理水平和服务质量实现优势互补。（五）加强自身管理，提高服务水平面对日益增长的投诉率，祝福部门要尽快制定出相关的新法规、新规定，同时加强管理部门自身的管理，以提高管理能力和水平，对物管公司应实行公平、公开竞争上岗。通过竞争来提高物业管理公司的服务水平和质量。物业管理企业管理人员要不断提高自身的素质