房地产项目建设与市场需求预测

2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正第 一 章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称：鑫城商贸广场1.1.2项目承办单位：衡水鑫城房地产开发有限责任公司1.1.3法定代表人：黄立民1.1.4承办单位基本情况衡水鑫城房地产开发有限责任公司成立于2001年3月，公司为股份制企业，注册资金820万元，总资产1.5亿元，拥有“三级开发资质”。已开发建筑面积约36万平方米，竣工优良率达到100%、销售率达到100%。年销售收入6000余万元，年利税1600余万元。以房地产开发经营为主，兼有建筑安装、工程监理、物业管理、酒店、建筑装饰等众多领域。自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念；坚守“追求卓越、服务真诚、以人为本、精益求精”的企业宗旨，以优质的产品和良好的服务奉献给广大客户。先后与国内外著名的城区规划、房地产规划、园林规划机构和大师合作，相继开发了“鑫城嘉苑”、“益民小区”、“鑫城华居”等住宅小区，以及“鑫城商务酒店”、“鑫城饭店”和安平“鑫城商务大厦”等商业项目。所开发项目以人性化设计、优雅的环境、完善的设施和人性化的物业管理，引领衡水开发建设的新潮流；并始终保持快速、健康、稳定发展良好态势，工程质量、诚信经营、承诺兑现、企业形象等获得广泛认可和赞扬。公司先后被评为“房地产开发先进企业”、“衡水市明星企业”、“守合同重信用单位”、“政协委员示范工程”等荣誉称号。公司现为衡水市房地产协会会员单位、衡水市房地产协会常务理事、衡水市消费者协会会员单位。 公司技术力量超群，公司设有12个部门，现有员工113人，大、中专以上学历占70%，其中高、中级专业技术人员占35%。拥有一批经验丰富、锐意进取的高中级专业技术人员，同时，公司聘请国内优秀的设计、策划人才加盟公司和项目建设，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。公司坚持开发与储备并重，现有足量土地储备，并将继续加大储备力度，不断提高开发营销水平，确保持续、健康、稳定发展。 公司已连续四年保持经济效益高速增长，1.2编制依据1.2.1国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版1.2.2国家建设部及衡水市颁布的与房地产相关法律与政策1.2.3现场勘察和实地调研所得资料1.2.4衡水市城市发展总体规划方案1.3编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合衡水市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。1.4项目定位1.4.1经营定位项目建设的商业、办公场所销售1.4.2档次定位本项目以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shopping mall，集购物、办公、休闲、餐饮、食宿等多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为华北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。1.4.3客户目标定位以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，吸引衡水市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。1.4.4项目建设目标加速衡水市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成衡水市规模最大，配套设施最先进，经营环境最理想的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足办公的需求。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。并加强能源节约和环境可持续性发展。1.4.5价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。1.4.6经营方式依据项目自身特点，引入国际知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。1.5项目概况及结论1.5.1项目概况1.5.1.1建设理由由于本项目建设地点在衡水市，而项目主要以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家与商务办公为主体，及衡水市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和衡水市的经济状况是指导该项目的关键所在。2005年三季度国内经济回眸今年前三季度，各地区、各部门以科学发展观为统领，认真贯彻落实党中央、国务院确定的各项方针政策，巩固和发展宏观调控成果，积极推进改革开放，国民经济呈现出平稳较快发展的良好态势。1、经济平稳较快增长。初步核算，前三季度国内生产总值亿元，同比增长9.4%，增速比上年同期低0.1个百分点。其中，第一产业增加值13510亿元，增长5.0%；第二产业增加值60440亿元，增长11.1%；第三产业增加值32325亿元，增长8.1%。分季度看，第一、二、三季度分别增长9.4%、9.5%和9.4%，呈现出稳定增长态势。 2、农业生产形势较好。各项支农惠农政策，有效地调动了农民的生产积极性，农业和农村经济保持了较好的发展势头。夏粮总产达到1063亿公斤，比上年增长5.1%；早稻总产量318亿公斤，比上年减产1.3%；晚稻、玉米等秋收作物播种面积扩大，产量有望继续增加。全年粮食生产将再获丰收。畜牧业、渔业发展势头良好。前三季度，猪牛羊禽肉产量同比增长6.7%，水产品产量同比增长3.9%。3、工业生产增长平稳。前三季度，全国规模以上工业增加值50450亿元，同比增长16.3%(9月份6275亿元，增长16.5%)。其中，国有及国有控股企业增长11.3%，集体企业增长11.9%，股份制企业增长17.9%，外商及港澳台投资企业增长16.2%。分轻重工业看，重工业增长16.9%，轻工业增长14.9%。分主要产品看，原煤产量同比增长10.2%，发电量增长13.4%，钢材增长25.8%，汽车产量增长10.0%，其中轿车增长17.7%。前三季度，产销衔接仍然保持较好水平，规模以上工业产品销售率为97.86%，与上年同期持平。4、固定资产投资保持较快增长。前三季度，全社会固定资产投资57061亿元，同比增长26.1%，增幅比上年同期回落1.6个百分点。其中，城镇固定资产投资48741亿元，增长27.7%(9月份7591亿元，增长29.4%)，回落2.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资10378亿元，增长22.2%，增幅比上年同期回落6.1个百分点(9月份1458亿元，增长21.9%)。与此同时，煤炭、石油和铁路等行业投资均保持较快增长。其中，煤炭开采及洗选业投资同比增长76.8%，石油和天然气开采业增长31.3%，铁路运输业增长41.1%。5、市场销售稳步增长。前三季度，社会消费品零售总额45081亿元，同比增长13.0%(9月份5495亿元，增长12.7%)，扣除价格因素实际增长12.1%，实际增幅比上年同期提高2.4个百分点。其中，城市消费品零售额30309亿元，增长14.0%；县及县以下消费品零售额14772亿元，增长11.0%，扣除价格因素实际分别增长13.4%和9.4%，分别比上年同期加快1.3和4.2个百分点。前三季度，全国限额以上批发零售贸易业中，通讯器材类零售额同比增长20.1%，石油及制品类增长38.3%，汽车类增长13.1%。6、价格涨势趋缓。前三季度，居民消费价格同比上涨2.0%(9月份上涨0.9%)，比上年同期回落2.1个百分点，继续处于温和上涨的状态。其中，城市上涨1.7%，农村上涨2.5%。从构成看，食品特别是粮食价格涨幅趋缓是居民消费价格涨幅回落的主要原因。前三季度，食品价格上涨3.3%，同比回落7.6个百分点，其中粮食价格上涨1.9%，回落26.5个百分点。居住价格上涨5.6%，同比提高1.2个百分点。娱乐教育文化用品及服务价格上涨2.6%。其他类商品价格大多基本稳定或略有下降。前三季度，商品零售价格同比上涨0.8%(9月份与上年同月持平)，工业品出厂价格上涨5.4%(9月份上涨4.5%)，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.2%(9月份上涨7.1%)。7、进出口贸易保持快速增长。前三季度，进出口总额10245亿美元，同比增长23.7%，比上半年加快0.5个百分点，比上年同期回落13.0个百分点。其中，出口5464亿美元，增长31.3%，进口4781亿美元，增长16.0%。进出口相抵，顺差683亿美元。实际利用外资有所下降。前三季度，外商直接投资合同金额1303亿美元，同比增长21.8%；实际使用金额432亿美元，下降2.1%。国家外汇储备大幅度增长。9月末，国家外汇储备7690亿美元，比年初增加1591亿美元。8、居民收入较快增长。前三季度，城镇居民人均可支配收入7902元，扣除价格因素，同比实际增长9.8%；农民人均现金收入2450元，扣除价格因素，同比实际增长11.5%。衡水是大京九上靠近龙头北京的一颗明珠。正迅速发展成为冀东南园林式现代化中心城市。 京九铁路在衡水市区与东西干线石德铁路形成黄金十字交叉,使衡水成为承东启西、交汇南北的交通枢纽城市,有京南第一大站之誉。近几年全市以推进和实现跨越式发展为主题，以经济结构调整为主线，以深化改革和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点；坚持“两增并举、以快赶强”的方针，努力扩大社会需求，经过全市人民的共同努力，经济建设和社会各项事业都取得了明显成效。2005年1-8月份 国民经济较快增长。实现地区生产总值473.8亿元，按可比价格计算(下同)，比上年同期增长14.5%，创近几年增速之最，比上年同期提高了2.4个百分点。其中，第一产业增加值83.1亿元，增长7.0%；第二产业增加值252.5亿元，增长16.3 %；第三产业增加值138.2亿元，增长15.0%。在第三产业中，金融保险业增长8.1%，批发和零售贸易餐饮业增长16.8%，房地产业增长11.8%。2005年1-8月份，衡水人均生产总值首次突破一万元，达到11449元，较上年同期增长14.0%。 二、三产业较快增长，拉动衡水市经济增长13.3%。在2005年1-8月份生产总值14.5%的增速中，第二产业贡献率为63.8%，拉动全市经济增长9.3个百分点，工业增长强劲，是2005年1-8月份经济运行的突出亮点，工业对经济增长的贡献率达到59.1%，拉动全市经济增长8.6个百分点；第三产业贡献率为28.6%，拉动全市经济增长4.1个百分点。 2005年1-8月份累计实现零售额78.2亿元，同比增长15.3%。保持了平稳的增长态势。 1、城市消费品市场增长快于农村市场。18月份城市零售额实现27.7亿元，同比增长17.0%；农村零售总额实现50.5亿元，增长14.5%。 2、批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增速居首位。分行业看，18月份餐饮业零售额累计实现8.8亿元，同比增长21.4%；批发零售贸易业零售额累计实现68.3亿元，增长14.8%；其他行业零售额累计实现1.1亿元，增长4.4%。 3、限额以上企业零售额保持快速增长。18月份限额以上批发零售贸易业零售额实现11.4亿元，同比增长37.3%。 上述情况表明，今年以来，国内及衡水市国民经济继续快速稳步地发展。保持了平稳较快发展的良好态势。因此，“鑫城商业广场”项目，是切实可行的。1.5.1.2项目建设规模项目总占地面积约62亩，规划面积20.35万余平方米，其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场建筑面积：5.32万平方米； 商业街建筑面积：1.82万平方米，地下及公共建筑：3.05万平方米。建筑形式为高层、小高层及多层互补的商业综合楼。1.5.1.3项目选址及建设条件 该项目地处衡水市中心，东临红旗大街；南临和平中路；西临中心街；北临衡水火车站、公共汽车站、长途汽车站和老火车站。距石黄、衡德高速2.5公里，距106国道3.5公里。该地块呈长方形，地势平坦，地上无建筑物，市政配套完善，适合本项目建设。1.5.1.4工程设计要求总体设计充分考虑本工程所处城市地理环境的结合问题周密规划了总体布局及交通流线，必须符合国家规范、安全、环保及节能要求。建筑形式错落有致，形成多层空间。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。在空间环境设计中，加入主题广场和中庭的设计，使顾客在购物过程中减少或消除疲劳感，给人以放松身心的空间。同时，加大采光，既解决了消防疏散问题，又为广场自身提供一个极具特色的室外展示舞台，也有利于商户对产品的宣传和推广。内街景观设计运用对景、借景、空间的转折、强化和弱化等元素，辅以灯光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形态优美的内街标示、广告灯箱展板等，将内街作为一个虚的的体量精心设计。内街复杂而非杂乱的建筑形态创造出富于变化的景观。购物环境中的街道设计，注重人流的回流设计，减少商铺的死角产生。建筑内部的交通，按照放火疏散要求布置楼梯，各部分疏散距离相对均匀，易于满足平面的不同分隔形式，自动扶梯、电梯布置充分满足垂直方向的人流、货流的需要。整个交通组织顺畅合理。1.5.1.5投资估算及资金筹措项目总投资34645.816万元。其中，自筹资金15000万元。销售收入19645.816万元。1.5.1.6项目实施进度预计2006年2月15日开工，2008年2月15日竣工。工期为两年。1.5.1.7经济效益分析经测算，项目建成后，可实现销售收入41992万元；利润总额 5447.66万元；项目投资回收期（税后）2.3年（含两年建设期）；财务内部收益率12.6%（全部投资所得税后）；财务净现值198.26万元（全部投资所得税后）。1.5.1.8主要技术经济指标（附表）本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项目建设是可行的。 第二章 项目建设的必要性2.1区域概况该项目地处衡水市中心，东临红旗大街，此处商铺林立，是衡水市药材、机电、摩托集散地；南临和平中路，此路段是衡水市老的商业街，市场成熟、规范；西临衡水市百惠公司，该公司是衡水市最老最大的百货批发供应公司；北临衡水火车站、公共汽车站、长途汽车站和老火车站，是衡水市人员、物资的集散地。距石黄、衡德高速2.5公里，距106国道3.5公里。交通十分便利。衡水市位于河北省东南部，界于东经1151011634，北纬37033823之间。总面积8815平方公里。下辖：桃城区 、 冀州市、深州市 和枣强县、武邑县武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县一区两市八县。 总人口407万，辖一区两市八县。东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的南宫市、新河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界。市政府所在地桃城区北距首都北京、天津新港均为250公里，西距省会石家庄119公里。衡水，物华天宝，人杰地灵，她以其悠久的历史，灿烂的文化，孕育了像董仲舒、孔颖达、高适等数不尽的风流人物；以其浓厚的资源，富饶的物产，使人民世代繁衍，安居乐业；衡水地区有自己一系列的名优特产品和优秀品牌,包括老白干系列白酒、安平丝网、武邑金丝大枣、阜城鸭梨、枣强裘皮、深州蜜桃、以及工艺美术大师王习三为代表的冀派内画鼻烟壶、侯店毛笔、宫廷金鱼并称衡水三绝,享誉国内外。衡水境内公路铁路纵横交错，四通八达，全市乡乡贯通柏油路，邮电通讯发展迅速，全市各乡镇全部实现数字程控化，拥有电话容量30万门，可与国内2200多个市县及180多个国家和地区直接通话。国家大动脉京九铁路穿越市区全境，衡水是京南第一大站，被誉为“京九明珠”，使衡水成为重要的交通枢纽城市，具备了承东启西，交汇南北，呼应沿海，服务京津的优势，为衡水的发展提供了千载难逢的机遇。（北）京九（龙）铁路与石（家庄）德（州）铁路，（北）京九（龙）与济（南）石（家庄）太（原）银（川）通讯光缆，（北）京开（封）与太（原）青（岛）高速公路在这里聚汇相交，使衡水成为北起北京、南达九龙，东接京沪，西连京广的重要交通通讯枢纽和新兴的人流，物流，信息流的大型集散地，被经济学家公认为经济发展的“黄金十字交叉”处。年，全市油面路里程已达1000公里。公路密集度每百平方公里达到80公里，大大高于全国、全省平均水平，形成了以衡水市区为中心，以国省干线为骨架的公路网络。随着衡（水）榆（次）和衡（水）德（州）高速公路的竣工，我市高速公路形成衡（水）榆（次）、石（家庄）黄（骅）、石（家庄）德（州）纵横交错的格局，标志着我市交通运输业进入了“新的时代”。2.2促进社会经济发展，加速城市化进程从衡水市商业结构和分布来看，目前衡水较大规模商场有17家。经营模式基本为零售百货、超市。市区可开发商业用地已开发完成。大型超万平米商场有衡水市百货大楼、爱特购物中心两家虽然规模较大。衡水百货大楼（集团）股份有限公司。是衡水市百货公司以衡水市百货大楼作为核心企业改制组建的，由企业内部职工持有全部股份的股份制企业，为国家大型二档零售企业，营业面积21000平方米，拥有员工1000多名。衡水爱特购物中心是衡水市贸易局下属的现代化国有商业零售企业，于1994年11月20日营业，营业面积近11000平方米。但是，经营项目品位较低，没有较大的休闲、餐饮场所，娱乐场所仅百货大楼拥有百平米规模，远远不能满足人们日益提高的消费水平。大型超市仅有“保龙仓”、“吉美”两家连锁超市，而且位置比较近，没有区域格局，只在价格竞争中求生存。服务、配套设施滞后，停车场狭小拥挤。其它超市规模较小，且分布于各住宅小区，只能服务于社区。衡水市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营环境极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。衡水市商贸城始建于上世纪末。虽规模较大，但由于结构、环境设计及项目定位原因，50%处于闲置状态，其余大部分处于维持经营。只有沿街部分商铺经营现状较好。衡水市写字楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低。高档写字楼更是空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，租金高，环境差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约衡水经济发展。衡水商业、服务环境相对落后，现有的几大商场均为国营零售百货公司；目前衡水无大型专业销售公司，更没有高档的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境看，项目最强的就是地段优势，这为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。“红旗商厦”是衡水市历史最久、规模较大的国营百货商场，并正欲进行扩大经营规模。本项目和“红旗商厦”统一建设，凭借“红旗商厦”的“老字号”优势和本项目开发、经营的历史契机，必将形成优势互补、强强联手的局面，一定会打造出衡水市最具活力和规模的现代商业中心。本项目具有较强的景观优势，在生态、环保、节能、文化方面都成分体现了现代、时尚的气息，使之与衡水市城市建设的主题思路相契合，有力推动现代化生态园林城市建设。综合以上情况，本项目建设是必要的。第三章 市场需求预测3.1市场预测3.1.1现有市场需求近年来衡水市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。2004年实现地区生产总值473.8亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长14.5%，创近几年增速之最，比上年提高了2.4个百分点。2004年，在国家采取一系列宏观调控政策措施的引导下，衡水市国民经济继续保持健康发展，消费品市场供应充足,销售活跃，呈现一派繁荣景象。城乡居民收入较快增长。2004年，在岗职工年平均工资10751元/人，较去年增长了14.0%。根据城市调查队和农村调查队抽样调查数据，2004年，全市城市居民人均可支配收入7690元，增长11.0%，人均消费性支出5797元，较上年增长了10.5%；城市居民恩格尔系数为32.5%。全市农民人均纯收入3184元，增长了11.5%，农民人均生活消费支出1551元，增长了10.8%，农村居民恩格尔系数为44.4%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额101.9亿元，比上年增长17.7%。其中，城市实现零售额32.5亿元，增长19.2%，农村实现零售额69.3亿元，增长了17.1%，城市市场增速继续快于农村市场。分行业看，全年批发零售贸易业零售额80.4亿元，增长18.2%；餐饮业零售额10.8亿元，增长24.8%；其他行业零售额1.7亿元，增长16.7%。 2004年，全市共实现社会消费品零售总额101.9 亿元，比上年增长17.7%，高于全省平均增幅1.9个百分点。1、零售总额分季度呈阶梯式增长。一季度受元旦、春节消费需求拉动，消费品市场开局良好，商品销售活跃，城乡市场保持了稳步增长的良好态势，零售总额增幅为14.8%。二季度由于受2003年“非典”影响，其基数低呈恢复性增长，增速达到18.4%。三季度淡季不淡增速达到17.6%。四季度继续保持快速增长，增速达到17.7%。 2、城乡市场均实现快速增长，城市消费品市场快于农村市场。分城乡市场发展看，全年城市社会消费品零售总额32.5亿元，同比增长19.2%；农村（县及县以下）社会消费品零售总额69.3亿元，同比增长17.1%；城市高于农村2.1个百分点。 3、餐饮业市场增势依然强劲，增幅居各行业之首 随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，传统的饮食消费习惯已被快捷、便利的生活方式所代替。特别是近年来节假日时间延长，为居民外出休闲就餐提供了便利。同时，餐饮业整体卫生状况提高，就餐环境改善，饭菜价格稳定，增强了对消费者的吸引力。2004年，餐饮业实现零售额10.8亿元，同比增长24.8%，高出全社会消费品零售额增幅7.1个百分点，其增幅居全社会消费品零售总额中批零贸易业、餐饮业及其他三者之首。 4 、批发零售贸易业消费对整个社会消费品市场的拉动明显 2004年，国家进一步将拉动经济增长的重点转到扩大以居民消费为主体的最终消费上来，制定合理有效的措施，缩小居民收入分配的差距，促进居民总体消费的增长。消费结构已进入升级阶段，从传统的基本生活消费逐步转移为发展型和享受型消费。2004年全市批发零售贸易业零售总额达80.4亿元，同比增长18.2%. 占全社会消费品零售总额的78.9%,拉动全市社会消费品零售总额增长14.3个百分点。 5、 非公有制批发零售贸易企业商品销售增势强劲。以私营和个体商业为主的非公有制批发零售贸易业，具有零售网点多、经营机制灵活、经营成本低和经营品种更贴近人们日常生活需要等优势，是近年来我市商品零售市场的一支非常活跃的力量。2004年全市私营和个体商业社会消费品零售额53.2亿元，比上年增长22.5%，增幅高于全市社会消费品零售总额增速4.8个百分点。 6、 市场成交额保持增长，骨干市场作用突出。2004年，我市加强消费品市场建设投资，努力改善交易环境，市场成交总额继续稳定增长。到年底，全市消费品市场371个，完成市场建设投资额3340万元，商品成交额144.5亿元。各地十分重视大型市场的培育和建设，骨干市场对全市市场成交额增长贡献突出。年成交额亿元以上消费品市场17个，完成交易额114.2亿元，分别占全部消费品市场的4.6%和79.3%。 2004年，我市坚定不移地实施“开放兴市”战略，进一步增强开放意识，提高开放本领，创造开放环境，注重开放实效，全年对外贸易保持强劲增长。据海关统计，全年实现外贸出口总值12.7亿美元，比上年增长183.0%，增速连续七年保持全省第一，总量跃居全省第三位。2004年，全市实际利用外资9751万美元，较上年增长42.6%，其中直接利用外资8967万美元，增长43.6%，在直接利用外资中，亚洲对衡投资6467万美元；欧洲投资1095万美元；北美洲投资1405万美元。全年全市引进省外资金34亿元，增长15%。 旅游事业得到较快发展。随着衡水湖顺利晋级为国家级湿地自然保护区，我市旅游事业得到了快速发展。2004年，全年共接待国内旅游人数100.01万人次，较上年增长37.4%，其中接待国外旅游人数2125人次，增长40.1%。全年旅游创汇收入5.26亿元，增长39.5%。 经济发展已经处于消费快速增长期，市场潜力巨大。3.1.2潜在市场需求2004年末，全市总人口为人，出生人口65194人，出生率为15.8；死亡人口41073人，死亡率10.0，人口自然增长率5.8。 外来人口人。随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定居、创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同时，旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。3.2建设规模与建设内容项目总占地面积约62亩，规划面积20.35万余平方米，其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场建筑面积：5.32万平方米； 商业街建筑面积：1.82万平方米；售楼部面积：0.16万平方米； 地下公共建筑：3.05万平方米。建筑容积率3.25，景观、绿化率32%。第四章 场址选择与建设条件4.1场址选择项目选址在衡水市市中心，东临红旗大街；南临和平中路；西临中心街；北临衡水火车站、公共汽车站、长途汽车站和老火车站。距石黄、衡德高速2.5公里，距106国道3.5公里。符合项目开发及发展需要。4.1.2场止概况地块总面积62亩。地形周正，建筑物已拆除完毕，地势平坦，周边环境适合商业项目开发。4.1.3项目自然条件（1）气象条件衡水属大陆季风气候区，为温暖半干旱型。气候特点是四季分明，冷暖干湿差异较大。夏季受太平洋副高边缘的偏南气流影响，潮温闷热，降水集中，冬季受西北季风影响，气候干冷，雨雪稀少，春季干旱少雨多风增温快，秋季多秋高气爽天气，有时有连阴雨天气发生。农业气候资源较丰富，主导风为南风。年平均降水量522.5毫米，全年平均气温12.8度，无霜期198天，适宜小麦、玉米等粮食作物、棉花、花生、芝麻等经济作物生长。（2）地形与地质条件衡水市地处河北冲积平原，地势自西南向东北缓慢倾斜，海拔高度12米30米。地面坡降，滏阳河以东在1/80001/10000之间，以西为1/4000。境内河流较多，由于河流泛滥和改道，沉积物交错分布，形成许多缓岗、微斜平地和低洼地。境内的衡水湖为华北平原上仅次于白洋淀的自然洼淀，蓄水面积75平方公里，集水面积120平方公里，设计水位21米，最大蓄水量2亿立方米，被誉为华北平原上的一颗明珠。衡水市辖区内地层，自上而下依次为第四系、第三系及古生界和元古界地层。 根据中国地震烈度区划图（1990河北地区）查得，本地地震基本烈度为八度。设防烈度为近震八度。4.2建设条件地面建筑物已经拆除，地势平坦。交通条件优越，道路、给水、排水、通讯、电力等设施配套完善，具备建设开发的良好条件。4.3物资供应衡水市是冀东南建筑材料的生产基地和集散地，项目所需建筑材料：钢筋、水泥、木材等均可在当地市场购买。供应及时充足。第五章 建设内容与建筑方案5.1建设内容项目总占地面积约62亩，规划面积20.35万余平方米，容积率3.25。其中：SOHU（办公住宅）：10.00万平方米；卖场建筑面积：5.32万平方米； 商业街建筑面积：1.82万平方米，地下公共建筑：3.05万平方米；售楼部0.16万平方米。建筑形式为高层、小高层及多层互补的商业综合楼。5.2建设方案（1）空间布局建筑形式错落有致，形成多层空间。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。每个功能分区，分享公共领域中的设计要素，并通过相互交织的步行与景观联系，相得益彰，异彩分呈；创造与众不同的文化特性，加强了资源节约和环境可持续发展。整个建筑形式气度雍容开阔，与项目的核心地位相符。将建设成为华北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。（2）交通、绿化在周边加入机动车和人行环道，设有多处地下停车场入口，地下停车场和各功能区相通，做到人流、物流合理分配。在项目西北处设置近5000平方米的地面停车场，满足不同客户需要。在空间环境设计中，我们加入主题广场和中庭的设计，使顾客在购物过程中减少或消除疲劳感，给人以放松身心的空间。同时，加大了采光，既解决了交通及消防疏散问题，又为广场自身提供一个极具特色的室外展示舞台，也有利于商户对产品的宣传和推广。内街景观设计运用对景、借景、空间的转折、强化和弱化等元素，辅以绿色植物、灯光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形态优美的内街标示、广告灯箱展板等，将内街作为一个虚的的体量精心设计。内街复杂而非杂乱的建筑形态创造出富于变化的景观。购物环境中的街道设计，注重人流的回流设计，减少商铺的死角产生。建筑内部的交通，按照放火疏散要求布置楼梯，各部分疏散距离相对均匀，易于满足平面的不同分隔形式，自动扶梯、电梯布置充分满足垂直方向的人流、货流的需要。整个交通组织顺畅合理。总平面布置见附图。5.2.2立面设计在体现现代商业建筑简洁活泼风格的同时，强化自身的性格特点，并与东侧广场大环境相融合。建筑立面设计简洁，合理，经济，实用。建筑物色彩丰富、外观明快。5.2.3结构设计建筑结构采用框架剪力墙全现浇结构，有效增加建筑使用面积，空间上利于分隔。抗震烈度为八度。5.2.4建筑消防建筑消防设计严格遵循现行高层工业与民用建筑防火规范（GB5004595）、建筑设计防火规范（GBJ1687）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）及有关消防规范设计。本项目按一类耐火等级设计。在总体设计上，车道大于6.0米，建筑物均有一长边落地并面临消防车道，供消防扑救使用。消防控制室建于本项目中部，方便监控各区域建筑防火。场区按规范布置消防管网，可随时向室内、外消防栓提供足够的消防用水。同时，消防车可从消防水池取水作为补充水源。室外消防栓采用地上置式消防栓，并沿场区规范布置。室内设火灾自动报警及喷淋系统，同时设置消防疏散楼梯。5.2.5供电供电系统及设备严格按工业与民用10KV及以下变电所设计规范（GBJ5383）、低压配电装置及线路设计规范（GBJ5483）。场内设置中心变电站一座，设计六台1250KVA变压器，即可满足项目供电需求。（1）电源由电力网接引10KV电源，用地下电缆引至配变电站，双路电源同时供电。配电室将10KV 电源电压降至380V/220V的使用电压。下面用电主要空调、电梯、给水、供热、送风、排风等设备用电及室内外照明和电器设备用电。（2）供电负荷计算（详见电力负荷计算表）。 5.2.6通信本项目可根据需求情况与相关通信部门协商，由通信公司作电话等通信设施的接引方案。配线方式采用每栋楼设一条电缆的配电方式，入口采用光纤接口。电话电缆采用穿管埋地敷设，数据传输干线采用光纤线路穿钢管埋地敷设。5.2.7有线、电视各用户均采用智能网线布置，以LAN方式接入城域网，实现宽带网进入各用户。由电信运营商负责光纤到本广场，光纤入户。为用户提供语音通信、视频广播、宽带数据等通信服务。在各单体入口门处设置对讲门口主机和智能机。单体建筑内设置用户机，采用智能独立插卡水表、电表，实现随用随存，费用清楚。为用户创造安全、舒适、便捷、高效的办公、生活空间。5.2.8给排水（1）给水（1.1）水源项目每天最大用水量为1276.69m3/d,年用水量约为46.6万m3。给水 水源拟由衡水自来水管网引入DN400进水管。（1.2）用水量计算项目用水主要为各商业用户、各入驻公司办公人员、物业管理工作人员、绿地浇灌浇洒等项用水（用水量详见附表）。（2）排水设单立管排水系统，立管采用硬聚氯乙烯螺旋管，管径为DN160。污水排入城市污水管网。（2.1）污序号排水种类排水量备注最高日（m3/d）最低日（m3/d）1生活污水686125生活用水量的80%3场地冲洗水3110场地冲洗水的90%4未预见水量6015以上排水量的10%小计777150水（2.2）雨水a、雨水 量雨水采用衡水暴雨强度公式： 935(1+0.871g）Q= _（升/公顷。秒） t0.6 P：设计重现期，取P=1年T：降雨历时，T=T1+MT2T1：汇流时间，T1取8分钟b.雨水量公式Q=q.w.fw：综合径流系数0.6F：汇水面积m25.2.9供热（1）热源本项目需供热面积m2，计算需热负荷13899.438KW。热源来自地热资源，本项目建地热站及热力交换站各一座。（2）供热负荷计算1、综合热指标采暖热指标SOHO按87w/m2取定；商业场所按102w/m22、室外设计参数室外设计干球温度：冬季，采暖tw=-10度最大冻土深度为0.80m。3、室内设计参数各项建筑物tn=150C采暖热负荷表5.2.10天然序号采暖单位采暖面积（m2）采暖热指标（W/m2）采暖热负荷（KW）1SOHO89650877799.552商业经营场所514801025250.963物业等其他用房215087187.054小计13237.565管网热损失5%661.8786合计13899.438气人均用气量：180m3/人.年；本项目年耗气量为：98.64万m3/年5.2.11 防雷措施与接地本项目高层建筑物需按国家规定标准安装防雷保护设施。本项目变（配）电站采用变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置的接地电阴不得大于10欧姆。第六章 环境保护、节能与安全6.1环境保护6.1.1环境现状项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点。6.1.2本项目污染源及防治（1）废水主要为生活污水，水中无特殊化学物质，污水经场区内污水管排入城市污水管网，由污水处理厂统一处理。（2）固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法，广场卫生管理物业化。（3）噪声项目可能产生噪声影响的由热力站的循环水泵和给水加压水泵，设计中选用低噪音设备和采取减振、吸音、隔绝等措施；办公用房均采用中空玻璃窗。使噪声对周围的影响符合环保控制标准。（4）绿化绿化是搞高城市建设水平和保护生态环境的指标之一。本项目采用分散与集中相结合的方法，绿化率达到32%以上。6.2节能6.2.1建筑本项目为采用多项节能技术的节能型建筑：（1）外墙采用外保温本系，节能效率达50%；（2）门窗采用中空玻璃；（3）屋面保温采用100%聚苯板；（4）采用变频式电梯，以充分节约电能；（5）采用地板取暖，分户控制，由用户自行控制取暖。6.2.2 电气变配电设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具，局部将采用太阳能设备。6.3安全、智能在广场周边及广场内设置安全防范系统，在商业经营场所设置：监控系统、防盗报警、电子巡更、综合布线、背景音乐、停车场管理系统；在SOHO 办公住宅设置：监控系统、楼宇对讲系统、电子巡更、住户报警、周界防越系统。本项目安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）制定消防安全制度结合广场建筑和持点，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。（2）确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时该保持警惕性。在广场不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高广场入驻用户及物业管理人员预防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防和器材完好、有效。根据实际需要，配置自动喷淋系统、消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。第七章 拟建项目招标方案该项目为国家发展计划委员会令第三号工程建设项目招标范围和规模标准规定规定必须进行招标的项目。拟对该