济南房地产市场调查分析报告

济南房地产市场调查分析报告目 录第一章 济南市宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对高新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入及消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征五、高新区经济发展状况第二章 济南市房地产市场概况一、济南房地产市场现状（一）综合分析（二）需求分析（三）济南楼市专业水平总体评价二、济南房地产市场发展前景预测第三章 济南房地产各类物业市场分析一、济南住宅市场分析1、新增供应量分析2、2005年住宅市场价格走势分析3、2005年住宅市场特征4、2006年住宅市场展望5、典型住宅项目调查6、小结二、济南写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况（二）2006年写字楼市场发展展望三、济南商业市场分析（一）2005年济南商业地产发展状况（二）2006年济南商业地产趋势（三）济南典型商业设施（四）商业物业租售价格情况调查（五）小结四、济南酒店市场分析1、济南星级酒店基本情况2、供应特点研究3、产品特点研究五、济南土地市场分析1、2005年土地市场供应状况2、市场成交状况3、济南城区国有土地基准地价第四章 济南市高新区市场研究一、济南高新区发展规划二、高新区房地产市场（一）高新区住宅市场（二）高新区写字楼市场（三）小结第一章 济南市宏观背景分析一、 社会经济发展2005年济南市国内生产总值达到1876.48亿元，增长速度达15.6%，增速达到了济南市近年来的最高水平，同时高于全国平均水平5.7个百分点，也高于东部省会城市水平。2005年济南市的经济发展速度位居全国省会城市（除拉萨外）第六位。全国各省会城市经济增长速度排名 (除拉萨):序号城市2005年GDP（亿元）GDP增速1呼和浩特700.422.20%2合肥589.716.90%3南昌100816.80%4沈阳160216%5郑州165015.80%6济南18764815.60%7南京2200.3215.20%8长沙1519.914.90%9西宁206.2714.80%10太原895.4914.70%11武汉210014.70%12贵阳52014.60%13天津3663.8614.50%14哈尔滨1830.414.10%15石家庄1855.0413.60%16长春1675.413.50%17成都2305.313.50%18南宁700.813.20%19西安127013.10%20广州5115.7513.00%21银川213.513.00%22杭州2918.612.50%23海口285.212.10%24兰州566.312.00%25重庆2971.911.50%26北京6814.511.10%27上海914411.10%28昆明106111.10%29乌鲁木齐57110.90%30福州15609.80%说明：本节数据源自中国统计年鉴及济南市统计年鉴。952.181066.161200.831365.331600.271876.480200400600800100012001400160018002000200020012002200320042005年亿元济南市历年GDP增长趋势2005年济南市人均GDP为31604元，按当时汇率折算为3858美元。约为同期北京市人均GDP的70%，天津市人均GDP的90%，南京市人均GDP的77%。济南市历年人均GDP变化2006年第一季度，济南市社会经济发展仍保持了平稳强劲的态势，经济增长速度达到17%。城镇居民人均可支配收入为3596元，增长10.1%。金融机构各项存款余额为3646.6亿元，比年初增长6.6%，金融机构各项贷款余额3514.2亿元，比年初增长9.8%。各主要经济指标均呈现出加快发展态势。社会消费品零售总额增长20.5%，提高3.7个百分点,全社会固定资产投资增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。1第二产业较快增长工业结构进一步优化、增长方式出现积极转变一季度，全部工业完成增加值183.0亿元，同比增长20.0%。其中规模以上工业完成增加值167.4亿元，增长21.7%，实现销售收入508.2亿元，增长28.3%，实现利税49.8亿元，增长19.9%，实现利润21.3亿元，增长7.0%；规模以上工业企业1669家，同比净增166家，一季度已过亿元企业达到53家，同比净增9家。工业品出口呈现新格局一季度，规模以上企业完成出口交货值32.3亿元，同比增长19.4%，高于总产值增幅1.1个百分点。出口工业品结构已由过去主要依赖少数高耗能和传统产品，向传统产品、低消耗产品、高新技术产品的多元化转变。受国家出口政策影响，一些老牌高耗能产品出口企业如济钢、庚辰钢铁、镁碳砖等均出现大幅下降，而重汽实现出口交货值4.23亿元，增长4.5倍,浪潮2.75亿元，增长91%,轻骑铃木2.08亿元，增长74.8%,山水1.81亿元，增长7.2倍，在松下、元首、玛钢等传统出口骨干企业形势稳定的同时，涌现出鑫森服装、中氟化工、美捷家用纺织、齐鲁安替比奥、西门子变压器、海尔电机、柴油机股份等一批新的出口骨干企业，呈现出工业品出口多点开花的新格局。非公有制工业活力凸显截至3月底，规模以上工业中非公有制企业1318家，同比净增199家，占规模以上企业个数的比重达79 %。一季度，非公有制企业销售收入234.1亿元，增长35.7%，同比提高13.1个百分点；实现利税25.6亿元，增长45.1%，增幅高于全市平均水平25.2个百分点；实现利润14.5亿元，增长48.7%，高于全市平均水平41.7个百分点。建筑业平稳增长一季度，全市建筑业增加值12.7亿元，增长5.3%，提高1.5个百分点。房屋建筑施工面积2026.2万平方米，同比增长13.2%，其中新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7%。2第三产业加快发展一季度，第三产业增加值220.4亿元，同比增长16.0%，提高2.6个百分点，为近六年同期最高增速，对GDP增长的贡献率50.9%，拉动经济增长8.7个百分点。现代服务业快速增长一季度，现代服务业增加值92.2亿元，同比增长17.1%，占第三产业增加值的比重41.8%，同比提高2.1个百分点。金融、房地产业增速回升金融业增加值27.3亿元，增长17.2%，提高9.5个百分点；房地产业增加值15.2亿元，增长15.1%，提高6.7个百分点。旅游业发展势头良好一季度，共接待游客321.1万人，同比增长18.9%，其中接待国内游客318.9万人，同比增长18.9%；旅游业总收入30.1亿元，增长23.9%，其中国内旅游收入29.4亿元，增长23.9%。软件业较快增长。软件产业完成销售收入23.6亿元，增长12.7%。会展业加速发展全市共举办会展28场，直接营业收入2000万元，增长53.8%。批零贸易业、住宿餐饮业、交通运输仓储和邮政业等继续保持稳定快速发展一季度，批零贸易业完成增加值46.6亿元，同比增长15.3%，住宿餐饮业增加值19.0亿元，增长16.8%。交通运输、仓储和邮政业增加值32.6亿元，增长9.0%。3固定资产投资规模一季度，全社会固定资产投资111.1亿元，同比增长24.4%。其中，第一产业3.7亿元，增长80.3%；第二产业49.6亿元，增长14.7%；第三产业57.8亿元，增长31.2%。第一产业投资明显增强。一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。工业投资继续增长。工业投资完成47.8亿元，增长11.2%，但增长幅度较去年同期大幅回落。房地产投资平稳增长。房地产开发完成投资19亿元，增长13.9%。新开工项目数量增加。截至3月底，固定资产投资新开工项目421个，比去年同期净增89个，其中农村项目123个，比去年净增7个。亿元以上项目增多。计划投资在1亿元以上的项目(不包括房地产项目)有172个，增加53个。一季度完成投资47.8亿元，下降2.9%,占全社会固定资产投资43%,下降12.1个百分点。企业自主投资能力继续增强。在规模以上投资中，资金来源合计166.5亿元，增长40.3%。其中企业自筹资金105.8亿元，增长49.9%，占资金来源总计的63.6%，同比提高4.1个百分点。4消费需求显著增强一季度，实现社会消费品零售总额239.7亿元，同比增长20.5%，提高3.7个百分点。餐饮市场持续活跃。一季度，实现餐饮零售额34.0亿元，增长21.9%，提高1.7个百分点。近九成商品普遍旺销。5对外经贸继续保持快速增长一季度，实现进出口总额10.23亿美元，增长31.2%。其中出口4.96亿美元，增长18.8%；进口5.27亿美元，增长45.4%。全市新批外商投资项目40个，同比增加10个;实际利用外资1.49亿美元，增长61.5%，其中外商直接投资1.05亿美元，增长118.7%。6区域经济产业布局更趋清晰。近郊区已成为全市工业经济的主要聚集地目前，近郊区已集中了全市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。一季度，近郊区工业产品销售收入291.7亿元，同比增长31.7%，占规模以上工业的比重由上年同期的56.6%上升至57.4%。中心区作为全市服务业发展中心的地位愈加突出一季度，中心区实现第三产业增加值158.2亿元，增长16.4%，占全市第三产业总量的71.8%，同比提高0.2个百分点。远郊区在着力提高第二产业水平的同时，特色农业和都市农业已成为经济发展的重要方面一季度，远郊区实现第二产业增加值29.8亿元，增长36.5%，占全市第二产业的比重15.2%，同比提高2个百分点。种植业、畜牧业、无公害蔬菜等已成为全市主要生产基地，一季度远郊区肉类、奶类、蔬菜产量分别占全市的50.5%、10.2%、47.5%，同比分别提高4.5、0.6、0.8个百分点，禽蛋产量占全市比重36.2%，与去年同期基本持平。二、 人口情况济南市总面积8177平方公里，其中市区面积3257平方公里。济南市目前下辖历下、历城、市中、槐荫、天桥、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘一市。市区商河县济阳县章丘市面平阴县截止2005年年末，济南市常住人口达到597.4万人，人口自然增长率为3.8。在中国56个民族中，济南市有42个民族居住。其中，汉族人口占98.31%，回族占1.62%，其他少数民族人口较少。济南市历年人口变化图 (万人)济南市人口在近几年来保持持续稳定的增长，由2000年的562.65万人增长到2005年的597.4万人，6年时间全市总人口增长了5.8%。每年的人口自然增长率基本保持在4左右，2005年达到3.8。济南市人口的增长主要是靠人口迁入机械增长拉动，2005年济南市人口机械增长率达到8.5，约为人口自然增长率的2.2倍。而以2003年和2004年的人口机械增长率最高，均达到10以上，2003年的人口机械增长率甚至达到14.17，是当年济南市人口自然增长率的7倍。此外，随着市区人口的不断增加，全市总户数也一直在稳步增加。从2000年济南市区总户数的99.25万户，增加到2004年年末的102.68户，5年内市区总户数增长了3.3%。但相比全国其他省会城市（拉萨除外）同期市区总户数增长偏低。人口和家庭户数的增加将必然带来房地产市场的发展。济南市市区总户数变化图 (万户)从济南市市区总户数变化图中可以看出，2000年至2003年4年间，市区总户数一直在稳定增长，平均每年增加1万户左右。但2004年的市区总户数相比2003年并没有增加，反而有所下降。此外，随着全市总人口与总户数的增长变化，济南市的城市化程度逐年提高。城市非农人口比例由2000年的36.91%提高到2004年的52.19%。在济南市的五个市区中，高新技术开发区所在的历下区位于城市东部，其发展势头较为明显。从济南城市发展规划及发展方向上来看，东部的历下区与历城区是济南现在及今后的重点发展区域。在济南市的五个市区中，历下区的人口规模和居民总户数位于历城区之后，居第二位，可见，历下区的房地产市场发展具备较好的人口基础与条件。根据目前济南市房地产发展情况，东部的历城区与历下区也是房地产项目较为集中、供需较为旺盛、房地产价格相对较高的一个区域。历下区人口数量变化曲线（万人）54.585658.3559.3752545658602001200220032004年 历下区总户数变化曲线（万户）14.9215.1315.2615.6414.414.614.81515.215.415.615.82001200220032004年从人口变化看，历下区的总人口数和居民总户数也逐年增加。总人口由2001年的54.58万人增长到2004年的59.37万人，总户数由2001年14.92万户增加到2004年的15.64万户。从总户数上看，2003年至2004年期间历下区的总户数相对以往年份有较大幅度增加。在人口自然增长率方面，历下区的人口自然增长率一直低于济南市的人口自然增长率水平。而历下区的人口机械增长率则远远高于济南市的人口机械增长率水平，2003年最高，达到62.25。说明历下区的人口增长主要以人口的机械式迁入为主，人口自然增长较低，同时也看出历下区是济南市人口迁入较为活跃和集中的地区，这与区域产业发展、公司企业集中（高新技术开发区位于历下区）、区域观念以及城市规划发展有很大的关系。较多的人口迁入历下区，将明显增大历下区的消费人口基数。人口自然增长率比较（）年份2001200220032004济南市3.843.692.083.84历下区2.573.511.693.17人口机械增长率比较（）年份2001200220032004济南市5.836.1614.1710.98历下区26.6923.0262.259.79三、城市规划与发展济南市是中国东部沿海经济大省山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，建成区面积200.11平方公里。济南地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，南依泰山、北傍黄河，地势南高北低。大体依地势可分为三带：北部临黄带、中部山前平原带、南部丘陵山区带。济南境内河流较多，主要有黄河、小清河两大水系。还有南北大沙河，玉符河等河流。济南所处的地理位置与地势特点决定了济南城市的规划与发展方向。1城市结构城市在聚集与扩散这一对矛盾力的作用下，而形成不同结构。济南市在历史、经济、政治、市政设施等各方面原因作用下，城市规模不断扩大，现在建成区面积已经超过200平方公里，市区面积达到3257平方公里。山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门主要集中在城市中心城区。其中省级政府部门位于历下区，市级政府部门位于市中区。 市级商业中心在中心城区，以泉城路为核心，呈放射状。其他区域性商圈有花园路商圈、泺口商圈、泺源大街商圈、大观园商圈、北园大街商圈、英雄山商圈等。重点高等院校主要集中在中部的东向和南向区域。城市商务办公主要集中在市中区市政府周边区域、山大路沿线周边区域以及东部区域等三个区域。从以上城市结构及功能分布可以看出，济南市的政治、经济、教育、商务等功能区相对较为集中，而且城市中部也分布有较多的支柱性工业企业，都使得城市中心聚集度较强，城市中心的聚集力量较为显著。2城市发展动力城市的发展受到经济、交通、政策、人口、产业等等各种内外因素影响，根据城市经济学以及城市地理学方面研究，当人均GDP达到2500美元时，城市郊区化发展开始显现；达到4000美元时，郊区化发展显著，而在之前，城市的发展主要表现为城市的聚集作用。济南市人均GDP在2005年年底已经达到3858美元，理论上应当处于城市郊区化发展已经起步，但郊区化建设尚未显著发展阶段。因此，济南市在城市发展方面已经具备郊区化建设、城区拓展的条件与基础。是城市扩张的良好时机。城市东部高新技术开发区位于城区边缘，与市区紧紧相邻，多条城市主干道将其与市区连接，依照济南东部新城的发展战略规划，高新区将重点建设“三区一城“，即建设本区域内的科技城、中心区、新区、出口加工区。随着城市战略发展规划的确定实施、一系列优惠政策措施的扶持以及政府的大力支持，济南市因此将形成重点向东发展的格局。3城市发展规划根据济南市城市总体规划（2005年2020年），济南市的城市性质确定为山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。城市职能为山东省省会，国家历史文化名城，科技教育文化中心，全国重要交通枢纽，区域性金融中心，全国重要工业基地。同时着力培育和突显的城市职能有现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。规划到2020年市区户籍人口将增至450万人左右，城镇人口将达到380万人左右。市区总人口将达到550万人，城镇总人口为480万人。其中中心城人口规模将增至430万人。近期规模为到2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里以内。城市发展按照“提升中心区、做强近郊区、突破远郊区”的思路，推进区域产业分工和协同发展，加快产业布局调整，改变中心城区功能过于聚集的状况。围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，城市产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和东部济青、西部济郑、黄河北济盐三条产业聚集带。市区发展总体格局根据济南市区地理环境、城乡空间和产业发展特征，将南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。中带是城市空间和产业的主要发展区，是中心城发展的主体；南北两带是为城市发展提供生态支持和服务的重要生态功能区。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域内选择，用地发展方向在现状城区用地的基础上主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区，中心城规划范围由上版的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区，西部城区为玉符河以西地区，东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。工业方面主城区内现状工业按照不同的区位和用地条件进行调整改造。对于污染企业要加强环境整治，控制发展规模，有条件循序逐步外迁。市区重工业和化工企业逐步向黄河北重化工工业园集中。保留的各工业街坊，结合各自产业特点，注重生态环境要求，加快对传统产业的优化升级，重点发展都市型工业。提升高新技术开发区产业层次，加快高新技术产业发展。西部城区加快以经济技术开发区为核心的产业聚集区的发展，东部城区加快以孙村工业区为核心的产业聚集区的发展。注重发挥产业基地的辐射带动作用，促进周边地区相关产业的发展。近期内，济南市的城市规划建设重点主要在以下几个方面： 加快经十路规划建设经十路东起章丘市域东部，西至长清片区南界，全长约90公里，是贯穿济南东西的交通走廊。对道路两侧236平方公里的18处二三产业片区进行深度规划，引导城市空间有机集中和合理分散。经十东路40公里沿线规划开发143平方公里、9处片区：包括章丘政务中心区、明水经济开发区、枣园龙山工业园、圣井工业园、高新区新区、力诺工业园、唐冶片区、出口加工区、临港经济开发区以及2片拟规划区，构筑东部现代产业密集带。经十中路30公里沿线规划开发建设30平方公里、6处片区：包括高新区中心区、信息金融中心、奥体政务中心、省级服务中心、文化娱乐中心、经十路标准段综合功能区，形成现代功能完备的新城区。经十西路20公里沿线规划开发建设63平方公里、3处片区：包括山东现代国际物流基地，经济技术开发区的产业区和文教区以及1片拟规划区，形成“山、水、绿、城”相融一体的现代化新城区。 加快奥体政务中心建设东起玉顶山、西至转山，北起经十路、南至旅游路，规划用地面积2.2平方公里。按照建设以山水景观为特色、以高标准生态环境和便捷交通为支撑、形成独具个性魅力的东部新城中心区的总体思路，精心搞好规划策划与前期筹备工作。奥体中心以满足全运会需求为重点，兼顾大众体育活动和产业化经营需求。按照十一届全运会场馆验收时间倒排工期，拟分四个阶段实施：2004年第三季度前为前期准备阶段；2004年第四季度至2008年6月为项目建设施工阶段，其中政务中心拟于2007年竣工；2008年7月2009年初为完善试运行阶段；2009年5月前为检查验收阶段。 加快高新区建设突出发展电子信息、生物制药和光机电一体化三大产业，构筑特色突出、带动力强的高新技术产业体系，力争到2007年末，实现每平方公里生产总值产出10亿元以上、高新技术产值占全市30%以上、实际利用外资占全市20%以上、其他各项经济指标占全市10%以上。加快孙村、出口加工区和中心区三个片区建设，力争用三年时间，把孙村片区建成规模化新型工业的聚集区，把出口加工区建成集口岸、通关和加工贸易于一体的外向型产业聚集区，把中心区建成为总部经济和研发、服务聚集区。 加快西部片区规划建设规划范围包括经济开发区、大学园区、五峰山旅游区、农高区和长清老城区，共100平方公里。西部片区发展将以工业化、城市化、国际化为目标，以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，以发展高等教育、高科技产业、生活居住、旅游休闲为重点，实施大规划，展开大建设，促进大发展，形成“山、水、绿、城”相融一体的格局。重点理顺市区关系以及长清区与经济开发区、大学园区的关系，形成顺畅的管理体制。市政府在土地指标、土地出让金使用、建设信贷、财政转移支付等政策上给予支持；加快基础设施建设，抓紧实施大学园区、济南经济开发区道路和绿化建设。大学园区力争两年内在校规模达到16.5万人，形成生态良好、环境优美、功能完善、配套齐全的国内一流高校新区和科研基地。 加快老城区改造提升一是完善路网框架。对影响老城形象、阻滞城区交通、承载辐射功能的重要城区道路进行改造整治，并相应搞好沿线区片综合开发建设，形成交通与纵深开发相融合、功能完备的城市景观和贯穿东西、连接南北、辐射周边、快速便捷的路网体系。二是提升特色风貌带。重点对老城区具有代表性的片区如大明湖地区进行综合改造整治，形成彰显泉城文化、现代设施完善的古城新韵风貌带。三是打造优美生态环境。全面完成背街小巷和铁路沿线综合整治任务，完善城区各类基础设施，深化城市综合整治，有效防止环境污染，基本形成人居环境优美、各类设施齐全的新兴城市街区。 加快鹊山龙湖规划建设鹊山龙湖是泉城特色风貌带北延和带动北部发展的纽带，是演绎黄河文化与齐鲁文化的重要区域。规划范围南起黄河大坝，北至黄河二道坝，西临李家岸干渠，东至104国道，总用地43平方公里。融合现有鹊山水库、黄河沉沙池及济阳沿黄河段，统一规划，按照防洪兴利的原则开发建设鹊山龙湖，有助于丰富城市功能、完善生态体系、开发都市农业、发展旅游经济、协调区域发展、带动群众致富、带动北部开发。4城市发展对高新区影响分析“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市发展走向。城市向东、向南发展的趋势，城市规模的扩大将使济南市继续保持条带状城市的特点。城市的发展对于高新区的发展具有以下影响。有利影响： 处于城市发展迅速的方向 城市东部、西部是今后城市发展最快的方向，资源在这一方向投入多，政策在这一方向更加倾斜，消费者也将更看重这一方向。同时顺应济南人固有的区域观念与印象，高新区所在东部地区更易被接受与认可。 城市郊区化建设、边缘化发展强化 高新区位于城市东部边缘城乡结合部位置，济南城市郊区化建设的加速，中心城区支柱性产业的外迁，降低中心城区聚集度以及城市发展规划等一系列强劲扩张作用力的作用，都对高新区产生有利影响。 东部新城的城市定位 目前已初步形成以济钢为代表的传统工业区和高新技术产业开发区两大片区。作为济南“两翼”中率先展开的一翼，东部将会得到巨额的资金投入，并在发展环境和经济政策上给予强有力的支持。 以高新技术、外向型出口加工业为主的资金技术密集区 高新区将规划发展形成全国重要的软件产业基地、环渤海湾地区高新技术产业和高附加值制造业基地。不利影响： 区域发展空间巨大 城市向外扩张，新城市区域价值与老城区差别较大，具有较大发展空间与增值潜力。 城市中心吸引力强 城市聚集力强、聚集度高，城市中心价值相对较高，影响城市扩展与郊区化建设。四、消费特征1人均收入水平随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础。但城市每年的人均收入增长幅度并不稳定，起伏较大。2000年人均收入增幅最高，达到18.3%，2002年最低，仅为5.5%。135781200511013100949565847118.3%5.5%9.1%9.0%13.1%12.9%0200040006000800010000120001400016000200020012002200320042005年元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增长(%)济南市历年城市居民人均可支配收入及增长速度2人均可支配收入及消费支出济南市居民的人均可支配收入每年均呈上涨趋势，2004年平均每人每月可支配收入突破了1000元界限，呈现了较好的增长势头。人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出也呈现出不断增长的态势，但增长幅度明显低于居民的人均可支配收入。在人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出并没有出现同比增长的情况。2000年，居民人均可支配收入每月705.9元，人均每月消费性支出574.3元，消费支出所占比例为81.4%。而到2005年,居民人均可支配收入每月1131.5元，已突破千元大关，但当年人均每月消费支出768.9元，消费支出所占比例仅为68%。而且居民消费性支出比例每年都呈下降趋势。说明济南城市居民的消费能力不强。705.91131.51000.4917.8841.2797.1768.9715.1699.6651.5622.1574.3020040060080010001200200020012002200320042005年元平均每人每月可支配收入平均每人每月消费性支出济南市居民每人每月平均消费能力数据变化曲线3城乡储蓄存款 济南的城乡居民储蓄存款额也是逐年增加，2005年，全市城乡居民储蓄存款超过1000亿元。与此同时，城乡居民人均储蓄额达到17147.6元。预计2006年人均储蓄额将突破20000元大关。济南市近几年城乡居民储蓄存款（亿元）济南市近几年人均储蓄值增长曲线（元） 数据显示，城乡居民储蓄不断增加，也说明济南市居民所持有的可支配货币在不断增多，与之匹配的购买力水平也随之提高。12.9%5.5%9.1%9.0%13.1%8.3%4.7%7.4%2.2%7.5%14.2%19.2%16.3%13.3%16.2%0%5%10%15%20%25%20012002200320042005年%人均储蓄存款人均消费支出人均可支配收入济南城乡居民近几年人均消费及存款增长变化曲线 从上表可看出，济南城乡居民每年的人均储蓄存款相对于居民人均可支配收入和人均消费支出高位增长。说明在居民购买力不断提高的同时，持币存币观念也较强，居民消费欲望偏低。4居民消费特征考虑济南市当前城市及经济发展阶段，同时考虑济南历史沿革、居民习惯等因素影响，以下消费特点值得关注： 家庭结构变化家庭人口逐渐减少，家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。家庭结构的变化使得消费者更加关注家庭主人、与孩子的生活空间，更加注重生活质量，因此较大面积户型需求较多。济南市历年家庭人口变化曲线 对项目长期慎重考察通过对济南市房地产住宅项目的调查了解，建筑规模在20万平米左右、销售率达到85%以上的房地产项目销售周期一般都在二三年。同时，很多项目的项目环境、外观等直观形象基本完成，以准现房、现房进行销售。房地产市场产品供应充足，而且市场中的产品本身也处于快速成长中，使得消费者从有购房意向，到确定购买的决策时间一般较长。 地缘特点消费者对城市东部、南部的认可是济南市较为明显的地缘特点，消费者在购买项目产品时存在较强的地域观念。东部城市印象好，及城市未来的发展前景有利于吸引全市的中高端消费群体。 沿街底商需求多济南的沿街住宅底商是济南商业的主要商业形态之一。沿街住宅下一般都设有商铺，经商已经成为城市居民、下岗职工寻求收益的重要手段。因此，商铺需求越来越多。 存币储币现象明显，消费观念有待引导济南居民的储蓄观念较强，居民人均储蓄增长率明显高于人均收入增长及消费的增长水平。消费所占收入的比例不高，相比其他沿海省会城市甚至内陆省会城市超前消费、提前消费的消费观念，城市居民购买力较强但不消费的整体消费观念有待引导改变。五、高新区经济发展状况济南高新区成立于1991年，是国务院批准的首批国家级高新区之一。 是济南市对外开放的窗口和重要的高新技术产业基地。 济南高新区位于济南市区东部，包括总部经济中心区、出口加工区、东部新区三部分。济南市交通主干道经十路、工业南路、世纪大道穿区而过，西邻济南奥林匹克中心和山东省政务中心，东接章丘龙山文化发源地，南面是葱翠山峦，北面距济青高速公路和济南国际机场15分钟车程。区内基础设施完善，建设了现代化的实验学校、幼儿园、居住小区，成立了行政审批服务中心，建立了投资、金融、人才交流、会展、保险、法律、公证等支撑服务体系。当前，高新区三大片区建设全面展开：总部经济中心区将建设提升为济南市现代化的东部新城样板区，集中建设总部经济基地和科技研发区、生活商贸区；东部新区将建设成为规模化新型工业的聚集区；出口加工区将建设成为集加工贸易、陆路口岸和保税物流于一体的外向型产业聚集区。高新区已经进入到新一轮更大规模更艰苦的创业时期。 济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、出口加工区、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区， 区内现拥有各类企业 3000多家，高新技术企业二百多家，其中，产值过亿元的有41家，过5亿元的14家，过10亿元的7家， 浪潮集团、力诺集团、小鸭斯威特、齐鲁制药、正大福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园先后在高新区发展壮大。 济南高新区直接从事高新技术产业的有 6万人，硕士博士1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。2004年，规模以上企业全年实现产品销售收入98亿元，实现工业增加值31亿元，实现高新技术产业产值83亿元，实现出口创汇6555万美元。按科技部口径统计，实现技工贸总收入510亿元，完成工业增加值124.3亿元。在全国53家国家级高新区经济指标综合排名中位列第十三位。 建区以来，济南高新区陆续有韩国 LG、日本松下、铃木、NEC、德州仪器、百事可乐、美标、沃尔沃、三洋等15家世界500强企业落户。高新区于2001年加入了世界科技园区协会，建设了国家间政府合作项目中乌高科技合作园。齐鲁软件园与印度班加罗尔软件园建立了友好姊妹园区关系，与国外著名软件公司合作建立了“微软解决方案实验室、IBM解决方案实验室、北电网络实验室和DSP联合实验室，齐鲁软件学院与美国IBM公司合作建立了国际计算机培训中心，环保科技园与北欧SEM公司合作建立了环保科技产业基地，建立了国际学校。 1实现收入2005年，济南高新区实现营销收入663亿元，自1991年建区至2005年，累计实现营业收入突破2500亿元。高新区历年营业收入柱状图（亿）2工业增加值2005年，济南高新区实现工业增加值162亿元，自1998年至2005年，累计实现工业增加值532亿元。高新区历年工业增加值柱状图（亿元）3利税2005年济南高新区实现利税56亿元，自1991年建区至2005年，累计实现利税235亿元。高新区历年利税额柱状图（亿元）4出口创汇2005年济南高新区实现出口创汇3.2亿美元，自1991年建区至2005年，累计实现出口创汇12.6亿美元。高新区历年出口额柱状图（亿美元） 2005年完成固定资产投资32亿元，增长78%。新开工项目70项，新开工建筑面积121万平米，新竣工建筑面积101万平米，实施各类科技计划项目73项，其中国家级火炬计划项目12项。5人力资源目前，高新区内拥有高校 13所，每年普通高校毕业生约11万人，并呈逐年增长势头；各类科研机构126所， 其中 53个省级科研院所，有10个国家级实验室和25个省级重点实验室；有高新区博士后科研工作站、高科技人才市场和5个劳动力就业合作基地， 各类科技专业人员 35万人， 博士、硕士 1000余人。6入驻企业区内现拥有各类企业 3000多家，高新技术企业二百多家，其中，产值过亿元的有41家，过5亿元的14家，过10亿元的7家，15家世界500强企业落户。部分企业公司名录： 浪潮集团有限公司 济南久荣水处理公司 山东正大福瑞达制药 山东山大华天软件 济南轻骑铃木摩托车有限公司（铃木汽车） 山东浪潮乐金信息系统有限公司（韩国LG） 济南百事可乐公司（百事可乐） 山东松下映像产业有限公司（松下电器） 济南鲁源电力工程有限公司（西门子） 山东爱美声电子科技有限公司（美国艾默生） 山东鲁能积成电子股份有限公司 天辰集团 山东松下电子信息有限公司 鲁能软件 山东润丰化工有限公司 山东胜利生物股份有限公司 齐鲁制药集团 中鲁通信 中创软件 大陆机电 第二章 济南市房地产市场概况一、济南房地产市场现状2005年济南房地产业平稳增长。全年实现房地产业增加值60.9亿元，增长6.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。2006年前五个月，全市商品住房登记5392套，登记金额22.09亿元，登记成交均价2969元/平米，分别比上年同期增长22.5%、46.8%和15.6%。其中，高价位、大户型的商品住房增长幅度大大超过中低价位和中小户型。其中面积超过150平米的大户型登记成交量同比增长了七成以上，增长幅度令人吃惊。大户型住宅产品受到市场青睐，成交量增长较大。（一）综合分析基于对济南市房地产市场的考察了解及重点个案楼盘项目的调研分析，得出以下相关结论。1、东、西部区域楼盘价格差异明显从调查的楼盘中看出，东部楼盘的价格超过5000元/平方米的楼盘数量明显多与西部，而大舜天成的房价更是高达8900/平方米，创造济南房价的最高值。而西部楼盘中均价最高的三箭如意苑均价为5100/平方米与大舜天成房价相差几乎接近一倍的价格。造成东、西部区域楼盘价格差异的原因：1）经济影响：东部经济基础好于西部经济。西部经济多为工矿型企业，物流批发业，而东部金融商务、事业机关单位较多经济发展快于西部。地价的成本高于西部同地段水平。2）环境影响：西部自然环境较差，当前阳光100、世纪佳园所在区域，历史上存在较多工矿企业如东方红水泥厂、机床二厂等污染较重企业，导致西部区域自然环境较差。而东部多是科教文卫单位，自然环境好，更适宜人的居住。此外，西部区域流动人口较多，社会治安难度大，东部人口素质较高。3）文化心理影响：由于经济发展的不平衡以及自然环境的差异，形成了一定时期的社会居住文化，即济南人所流传的“住南不住北、住东不住西”的居住区域观念。4）产品品质的塑造影响：东部区域如大舜天成所打造的高端产品可以满足商住两用，小区虽小，但配套完善，引领济南楼市。高新区的悉尼花乡、莱茵小镇（二期）更是济南别墅市场的代表项目，尚层e墅则是产品的创新衍生。西部区域楼盘虽然在推广上打造时尚生活社区，但是其绿化以及小区的规划设计也相对落后，如世纪佳园，户型设计及绿化均有可提升空间。阳光100对于济南的房地产开发起到借鉴启发作用，其产品定位为白领阶层，小区规划设计先进。2、西部楼盘开发量大于东部从建筑面积规模上看，西部楼盘开发量大于东部的开发量。西部主要为城市改造的重点，政府侧重于城市形象再造，寄希望于房地产开发改变西部城市形象，提升西部的发展速度。几个超级大盘的开发拉升了西部地区开发量。其中，阳光100对于西部城市改造的成功，不仅改善了周围的自然环境，同时改变了部分本地人对于济南西部的看法，提升了区域房地产开发的地段价值。东部老城区及近郊区域土地成本较高，大规模面积开发少，开发重点向高新区转移。且郊区土地成本相对较低，但是目前配套生活设施、商业设施不完善，从而影响到进一步的开发，升值空间较大。3、小高层、多层住宅为市场主流产品从建筑形式上看，济南存在联排别墅、多层、小高层、高层住宅。其中主流产品为小高层、多层住宅。高层住宅为辅。别墅等低密度住宅，成为山东省政府严控的对象，并且停止审批用地。未来市场低密度住宅供应量较小。多层住宅是消费者喜欢的类型，主要表现为没有电梯的维护成本，部分本地人对于高层、小高层入住后电梯维护等费用较高，担心未来物业管理服务跟不上。小高层、尤其是高层产品的出现，使得土地利用价值最大化，有助于提升空间价值，意味着城市房地产开发的进一步发展。4、产品多样化、市场细分从调查的楼盘看，户型多样，从一居、二居、三居、四居、五居、六居到复式、跃层都有，面积区间跨度大从二、三十平方米到二、三百平方米的面积都有。可以满足不同层次的消费需求。但济南市场主力户型主要集中在二居、三居。从销售状况看，该两种户型最好销售。通常在济南目前市场上两居室户型在面积配比上7595为经济型、95110为舒适型、110125为豪华型。三居室户型在面积配比上100120为经济型、120140为舒适型、140160为豪华型。小户型产品的出现是市场激烈竞争的表现。但目前济南市场上小户型产品供应量较少。小户型的特征是单价高、总价低，可以作为暂时性过渡用房。济南的第一个小户型是青年居易，开盘销售一年后，销售率已达到90%。而尚层e墅则属于济南小户型的提升产品，虽然处于尚未成熟的高新区，但是仍然受到消费者欢迎。5、投机、投资性购房比例小济南房地产市场中投机、投资性购房比例不大，绝大部分为自住型需求。特别是国家新一轮宏观调控政策的出台，对房地产投资投机打击较大。据调查，一般中介商手中都有投资性房产。少则一、二套，多则十几套，甚至几十套。有些利薄的投资性房产已无利可图，被套者或转向出租或把售价相应提高以避免交营业税带来的收益损失。相应抬高二手房市场价格。6、房地产市场主要为济南市本地居民消费，外地购房者较少济南市区与市内其他县市、省内城市及外地省份经济关联度不高，市域经济相对封闭独立，同时济南房地产市场对外地购房者吸引力较弱，房地产市场需求主要集中体现在市内本地居民的消费，外地购房者相对较少，比例不高。7、宏观政策对于市场的影响目前进入国家宏观调控政策期，在调研楼盘中看楼的顾客较少，宏观调控主要目的是规范房地产市场，对于产品进行结构性调整。即加大中、低端产品的供应，满足老百姓真正的住房需求。 宏观调控打击了投资，真正需求客户暂时持币观望，短期内楼价波动为正常市场现象。8、开建经