建设项目招标投标与合同管理.ppt

在本章我们将学习目前我国主要采用的建筑施工承发包模式，建筑施工招标条件、招标方式、招标程序，投标书的编制、投标报价的策略与技巧，索赔的基本概念、索赔程序等内容。 主题 第一节 建筑施工承发包模式 第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid） 第三节 建设工程施工合同管理,第三章 建设项目招标投标与合同管理,一、施工总承包模式 项目业主将工程的施工安装任务全部发包给一家资质符合要求的施工企业，他们之间签定施工总承包合同。总承包施工企业在法律规定的许可范围内经业主和监理工程师认可可将部分工程分包给具有相应资质能力的施工企业。分包商只与总承包商签定合同，对总承包商负责，不与业主发生关系。总承包单位和分包单位就分包工程的质量对建设单位承担连带责任。,第一节 建筑施工承发包模式,二、施工联合体 施工联合体是一种由多家施工企业为承担某项工程而成立的组织机构。施工联合体通常由一家或多家施工单位发起，经过协商确定各自投入联合体资金份额、机械设备等固定资产数量及人员等，签定联合体章程，建立联合体的组织机构，产生联合体代表，以联合体的名义与业主签定施工承包合同。优点发挥各自优势、资源互补、可承揽较大工程。（参加联合体的各方对合同的履行承担连带责任，应当按照资质等级低的的业务许可范围承揽工程）,第一节 建筑施工承发包模式,三、施工合作体 施工合作体是一种为承包工程而采取的合作施工方式。参加合作体的各方都不具备与发包工程相适应的总承包能力，几家施工单位为了承担某一工程，自愿结合成合作伙伴，成立一个施工合作体，统一参入投标（业主认可）。中标后，参与合作体的施工单位分别与业主签订施工合同，并在合作体的统一计划、指挥和协调下展开施工，各尽其责，各得其利。 四、平行承发包（多见） 业主将某一建设项目划分为几个部分、几个标段（必须是单位工程或单项工程），分别进行招标发包，各中标单位分别与发包方签订施工合同，独立组织施工，相互之间为平行关系。,第一节 建筑施工承发包模式,一、必须进行招标的建设项目 中华人民共和国招标投标法第三条规定：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括勘察、设计、施工、监理及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。 （1）、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （2）、全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （3）、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 第四条规定：任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,二、工程施工招标条件、方式和程序 （一）、工程施工招标条件 1、建设单位办理招标应具备的条件 （1）是法人或依法成立的其他组织； （2）有与招标工程相适应的经济、技术管理人员； （3）有组织编制招标文件的能力； （4）有审查投标单位资质的能力； （5）有组织开标、评标、定标的能力。 建设单位如不具备（2）（5）项条件，须委托具有相应资质的“招标代理机构”进行招标事宜。建设单位与中介机构签订委托代理招标协议，并报招标管理机构备案。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,2、施工项目招标应具备的条件 （1）招标人（employer）已经依法成立； （2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准； （3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行审批手续的，已经核准； （4）资金来源已经落实； （5）有招标所需的设计图纸及技术资料； （6）建设用地的征用工作已经完成； （7）已经建设项目所在地规划部门批准，施工现场的“三通一平”已经完成或一并列入施工招标范围。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（二）、施工项目招标的方式 1、公开招标 公开招标是指招标人已招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。,08年6月底，三亚市国土环境资源局公开招标出让了海棠湾大型开发项目的首期7宗土地共2130亩，来自北京、上海、海南等地的21家实力开发商参与了竞标，其中面积达320亩、投资额达16.8亿的七星级酒店规划用地，由张宝全旗下今典集团一举夺标。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,2、邀请招标 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标被邀请的单位不得少于三家。 招标宜采用公开招标的方式。但对一些不适宜公开招标的保密工程、专业性较强的特殊工程和公开招标时费用较大的工程可采用邀请招标。 国家重点建设项目的邀请招标，应当经国务院发展计划部门批准；地方重点建设项目的邀请招标，应当经各省、自治区、直辖市人民政府批准。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,方案招标 中央电视台新台址建设工程通过邀请招标方式选择设计单位，被邀请参加投标的10家设计单位是： 中国建筑设计研究院、 北京市建筑设计研究院、 华东建筑设计研究院有限公司荷兰大都会建筑事务所、 美国KPF建筑事务所、 德国GMP建筑事务所、 美国SOM建筑事务所、 法国多米尼克建筑事务所、 日本伊东丰雄建筑事务所与北京大学建筑学研究中心联合体香港WDA集团。,（三）、招标程序 1、办理招标许可手续 2、准备资格预审文件（prequalification documents）、招标文件（bidding documents）、编制标底、招标控制价 （1）资格预审文件应包含的内容 资格预审文件分为资格预审须知和资格预审表两部分。资格预审须知包括工程概况、工作范围介绍、对投标人（bidder）的基本要求和指导投标人填写资格预审文件的有关说明。资格预审表列出对投标人的资质能力、技术能力、设备情况、财务情况、工程业绩和商业信誉等方面需要了解的内容。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（2）招标文件应包含的内容 投标人须知； 合同的主要条款； 投标文件格式； 工程量清单（采用工程量清单清单计价模式招标的项目）； 技术规范； 设计图纸 评标标准和办法。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（3）标底 标底是招标人的期望价格，招标人以此价格作为衡量投标人的投标价格的一个尺度，也是招标人控制投资的一种手段。 招标人设置标底有两种目的： 一是在坚持最低价中标时，标底价可以作为招标人自己掌握的招标底数，起参考作用，而不作评标的依据； 二是为避免因招标价太低而损害质量，使靠近标底的报价评为最高分，高于或低于标底的报价均递减评分，则标底价格可作为评标的依据，使招标人的期望价成为质量控制的手段之一。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（4）招标控制价 招标控制价是招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，按设计施工图纸计算的，对招标工程限定的最高工程造价。 招标控制价应由具有编制能力的招标人编制，当招标人不具有编制招标控制价的能力时，可委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。 招标控制价应在招标文件中注明，不应上调或下浮,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,3、发布招标公告（投标邀请书） 发布招标公告（投标邀请书）应载明的内容 招标人的名称和地址； 招标项目的内容、规模、资金来源； 招标项目的实施地点和工期； 获取资格预审文件和（或）招标文件的时间和地点； 对招标文件和（或）资格预审文件收取的费用； 对投标人资质等级的要求。 4、资格预审 5、发招标文件 6、勘察现场（site visit） 7、投标预备会（标前会议，投标答疑会）（pre-bid meeting）,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,8、开标（bid opening） 在开标会议上发现有下列情况之一的，应宣布投标文件为废标 （1）投标文件(bids)未按招标文件的要求密封； （2）逾期送达的投标文件； （3）未经法定代表人签署或未加盖投标单位公章或未加盖法定代表人印签； （4）未按招标文件的内容和要求编制、内容不全或字迹无法辨认的投标文件； （5）投标人未参加投标会议的投标文件； （6）未按招标文件要求提供投标保证金或保函。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,9、评标（evaluating price） （1）初评 主要看投标文件是否实质响应了招标文件的要求 （2）详评 按招标文件的评标办法打分 （3） 评标委员会组成 评标委员会由投标人的代表和有关技术、经济方面的专家组成，人数为5人以上单数，其中专家（从事相关领域工作满8年并具有高级职称或者具有同等专业水平。从专家库中随机抽出）不得少于总人数的2/3。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,10、定标（confirming bidder） 招标人根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。 11、发中标通知书 中标人确定后，招标人向中标人（successful bidder）发出中标通知书（letter of acceptance），同时将中标结果通知所有未中标的投标人并退还他们的投标保证金（bid security）或保函。 中标通知书发出30日之内，双方应签订合同 。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,案例 （1）背景 某办公楼工程全部由政府投资兴建。该项目为该市建设规划的重点项目之一，且已列入地方年度固定投资计划，概算已经主管部门批准，征地工作尚未全部完成，施工图纸及有关技术资料齐全。现决定对该项目进行施工招标。因估计除本市施工企业参加投标外，还可能有外省市施工企业参加投标，故招标人委托咨询单位编制了两个标底，准备分别用于对本市和外省市施工企业投标价的评定。招标人于2000年3月5日向具备承担该项目能力的A、B、C、D、E五家承包商发出投标邀请书，其中说明，3月1011日916时在招标人总工程师室领取招标文件，4月5日14时为投标截止时间。该五家承包商均接受邀请，并领取了招标文件。3月18日招标人对投标单位就招标文件提出的所有问题统一作了书面答复，随后组织各投标单位进行了现场踏勘。4月5日这五家承包商均按规定的时间提交了投标文件。但承包商A在送出投标文件后发现报价估算有较严重的失误，遂赶在投标截止时间前10min递交了一份书面声明，撤回已提交的投标文件。,开标时，由招标人委托的市公证处人员检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封。由于承包商A已撤回投标文件，故招标人宣布有B、C、D、E四家承包商投标，并宣读该四家承包商的投标价格、工期和其他主要内容。 评标委员会委员由招标人直接确定，共由7人组成，其中招标人代表2人，技术专家3人，经济专家2人。 按照招标文件中确定的综合评标标准，4个投标人综合得分从高到低的依次顺序为B、C、D、E，故评标委员会确定承包商B为中标人。由于承包商B为外地企业，招标人于4月8日将中标通知书寄出，承包商B于4月12日收到中标通知书。最终双方于5月12日签订了书面合同。 （2） 问题 1） 从招标投标的性质看，本案例中的要约邀请、要约和承诺的具体表现是什么? 2） 在该项目的招标投标程序中哪些方面不符合招标投标法的有关规定?,三、工程施工投标程序、报价和报价策略与技巧 （一）、投标程序 1、参加资格预审 2、购买招标文件、交投标保证金或投标保函； 3、熟悉招标文件 4、参加现场勘察、投标答疑 5、校核工程量 6、编制施工项目管理规划大纲（施工组织设计） 7、编制投标文件 8、报送投标文件 9、参加开标,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（二）、投标报价 1、报价组成 直接费、间接费、利润、税金 2、报价策略与技巧 （1）不平衡报价法 指在总价基本确定之后，通过调整内部子项目的报价以期既不提高总价中标，又能在决算时得到理想的经济效益。可以提高单价的项目包括：能够早日结账收款项目，预计以后工程量会增加的项目，暂定项目中肯定要做的项目。 （2）突然袭击法 指在投标过程中，为迷惑对方，有意泄露一些虚假情况，到投标截止前几小时，突然压低投标价（或加价），使对手措手不及。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（3）低价投标夺标法 低价投标夺标法有的时候被形象的称为“拼命法”。采用这种方法必须有十分雄厚的实力或有国家或大财团作后盾，即为了想占领某一市场或为了争取未来的优势，宁可目前少盈利或不盈利，或采用先亏后赢法，先报低价，然后利用索赔扭亏为盈。采用这种方法应首先确认业主是按照最低价确定中标单位，同时要求承包商拥有很强的索赔管理能力。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（4） 联保法和捆绑法 联保法指在竞争对手众多的情况下，由几家实力雄厚的承包商联合起来控制标价。大家保一家先中标，随后在第二次、第三次招标中，再用同样办法保第二家、第三家中标。 捆绑法是指两、三家公司，其主营业务类似或相近，单独投标会出现经验、业绩不足或工作负荷过大而造成高报价，失去竞争优势。而以捆绑形式联合投标，可以做到优势互补、规避劣势、利益共享、风险共担，相对提高了竞争力和中标几率。这种方式目前在国内许多大项目中使用。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（5） 多方案报价法 对于一些报价文件，当工程说明书或合同条款有些不够明确之处、条款不很清楚或很不公正或技术规范要求过于苛刻时，承包商将会承担较大风险，为了减少风险就必须扩大工程单价，增加“不可预见费”，但这样做又会因报价过高增加了被淘汰的可能性，多方案报价法就是为应付这种两难局面的。其具体做法是在标书上报两个价格，既按照原招标文件报一个价，然后再提出：“如果技术说明书或招标文件某条款做某些改动时，则本报价人的报价可降低多少”，从而给出一个较低价，吸引业主。,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,（6）增加建议方案法 招标文件中，业主通常要求承包商按照给定的设计文件报价。承包商在报价时，经过对各种因素的综合分析，特别为战胜业绩相似的竞争对手， 为业主提供办公用房、付款条件、缩短工期，工程交付后的服务等。在按要求作出报价后，可以根据本公司的工程经验，提出推荐方案，重点突出新方案在改善质量、工期和节省投资等方面的优势，并列出总价和分项价，以吸引业主，使自己区别于其他投标商，增大中标机会。 （7）补充优惠条件 提供办公用房、付款条件、缩短工期，工程交付后的服务等。 3、案例,第二节 建设工程施工招标(bidding)、投标（bid）,一、建设工程施工合同（GF-1999-0201）的主要内容 1、合同的组成 合同由四部分组成：协议书、通用条款、专用条款、附件 2、协议书主要内容 工程概况、工程承包范围、工期、质量标准、组成合同的文件、合同双方的承诺、合同生效、双方签章。,第三节 建筑工程施工合同管理,3、通用条款的主要内容 （1）词语定义及合同文件 （组成合同的文件及解释顺序） （2）双方一般权利和义务 （3）施工组织设计和工期 （4）质量和检验 （5）安全施工 （6）合同价款与支付 （7）材料设备供应 （8）工程变更 （9）竣工验收与结算 （10）违约、索赔和争议,第三节 建筑工程施工合同管理,4、专用条款 （1）专用条款与通用条款是相对应的； （2）专用条款的具体内容是发包人与承包人协商将工程的具体要求填写在合同文件中； （3）建设工程合同专用条款的解释优于通用条款。 5、附件 施工合同中包含三个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。,第