建设投资控制讲义第六章.ppt

第六讲 建设工程施工招标阶段的投资控制,内容提要 本讲主要内容： 第一节 建设工程承包合同分类 第二节 建设工程招标投标价格 第三节 招标工程标底价格的编制 第四节 工程投标报价的计算 重点难点 1、固定价； 2、可调价； 3、成本加酬金； 4、影响合同计价方式选择的因素； 5、建设工程招标投标计价方法； 6、建设工程招标投标价格； 7、标底价格的概念；,8、标底价格的编制原则、依据和步骤； 9、标底文件的主要内容； 10、标底表格、标底价格的编制、标底价格的审查； 11、投标报价计算的原则； 12、投标报价工作的主要内容； 13、投标报价的策略。 大纲要求 （一）了解工程投标报价的计算； （二）熟悉建设工程招标投标价格 （三）掌握建设工程承包合同价格的分类及其适用条件；,第二十二节 建设工程承包合同价格分类 P479,建筑工程施工发包与承包计价管理办法规定，合同价可以采用三种方式：固定价、可调价和成本加酬金。建设工程承包合同的计价方式按国际通行做法，又可分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。 总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中的一个规定的金额，即总价。它是以设计图纸和工程说明书为依据，由承包方与发包方经过协商确定。总价合同的主要特征 ： 一是根据招标文件的要求由承包方实施全部工程任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定。 二是拟实施项目的工程性质和工程量应在事先基本确定。 通常采用这种合同时，必须明确工程承包合同标的物的详细内荣及其各种技术经济指标，一方面承包方在投标报价时要仔细分析风险因素，需在报价中考虑一定的风险费； 另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以承受的，以获得合格而又有竞争力的投标人。,在所有的总价合同文件中，施工说明书尤为重要。施工说明书的条款只有在发包方与承包方双方一致同意的情况下才能修改。总价合同一般在能够完全详细确定工程任务的情况下才能采用 单价合同是指承包方按发包方提供的工程量清单内的分部分项工程内容填报单价，并据此签订承包合同，而实际总价则是按实际完成的工程量与合同单价计算确定，合同履行过程中无特殊情况，一般不得变更单价。,一、固定价 固定价，是指合同总价或者单价，在合同约定的风险范围内不可调整。 (一)固定总价 固定总价合同的价格计算是以设计图纸、工程量及规范等为依据，发承包双方就承包工程协商一个固定的总价，即承包方按投标时发包方接受的合同价格实施工程，并一笔包死，无特定情况不作变化。,第一节 建设工程承包合同价格分类,采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围发生变更的情况下才能随之作相应的变更，除此之外，合同总价一般不能变动。因此，采用固定总价合同，承包方要承担合同履行过程中的主要风险，要承担实物工程量、工程单价等变化而可能造成损失的风险。在合同执行过程中，发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对合同总价调值的要求。因此，作为合同总价计算依据的设计图纸、说明、规定及规范需对工程做出详尽的描述，承包方要在投标时对一切费用上升的因素做出估计并将其包含在投标报价之中。承包方因为可能要为许多不可预见的因素付出代价，所以往往会加大不可预见费用，致使这种合同的投标价格可能较高。,固定总价合同的适用条件一般为： (1)招标时的设计深度已达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大的差异。 (2)规模较小，技术不太复杂的中小型工程，承包方一般在报价时可以合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。 (3)合同工期较短，一般为工期在一年之内的工程。,第一节 建设工程承包合同价格分类,例1：固定总价合同的价格计算是以（ ）等为依据。 A变更 B设计图纸 C工程量 D规范 E定额 答案：BC D,第一节 建设工程承包合同价格分类,(二)固定单价 1。估算工程量单价 这种合同是以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格的。估算工程量单价合同通常是由发包方提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包方以此为基础填报相应单价，累计计算后得出合同价格。但最后的工程结算价应按照实际完成的工程量来计算，即按合同中的分部分项工程单价和实际工程量，计算得出工程结算和支付的工程总价格。采用这种合同时，要求实际完成的工程量与原估计的工程量不能有实质性的变更。因为承包方给出的单价是以相应的工程量为基础的，如果工程量大幅度增减可能影响工程成本。不过在实践中往往很难确定工程量究竟有多大范围的变更才算实质性变更，这是采用这种合同计价方式需要考虑的一个问题。有些固定单价合同规定，如果实际工程量与报价表中的工程量相差超过10时，允许承包方调整合同单价。,第一节 建设工程承包合同价格分类,这种合同计价方式较为合理地分担了合同履行过程中的风险。承包方据以报价的清单工程量为估计工程量，这样可以避免实际完成工程量与估计工程量有较大差异时若以总价合同承包可能导致发包方过大的额外支出或是承包方的亏损。此外，承包方在投标时可不必将不能合理准确预见的风险计入投标报价内，有利于发包方获得较为合理的合同价格。采用估算工程量单价合同时，工程量是统一计算出来的，承包方只要经过复核后填上适当的单价，承担风险较小；发包方也只需审核单价是否合理即可，对双方都较为方便。由于具有这些特点，估算工程量单价合同是比较常见的一种合同计价方式。,第一节 建设工程承包合同价格分类,估算工程量单价合同大多数用于工期厂、技术复杂、实施过程可能会发生各种不可预见因素较多的建设工程。在施工图不完善或当准备招标的工程内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时，往往采用这种合同计价方式。 例2：估算工程量单价合同。在最后的工程结算价时按照（ ）计算。 A发包方确定的工程量 B监理工程师确定的工程量 C承包方确定的工程量 D实际完成的工程量 答案：D,第一节 建设工程承包合同价格分类,2纯单价 采用这种计价方式的合同时，发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及工程范围，不对工程量作任何规定。即在招标文件中仅给出工程内务个分部分项工程一览表、工程范围和必要的说明，而不必提供实物工程量。承包方在投标时只需要对这类给定范围的分部分项工程做出报价即可，合同实施过程中按实际完成的工程量进行结算。 这种合同计价方式主要适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程，如设计单位来不及提供正式施工图纸，或虽有施工图但由于某些原因不能比较准确地计算工程量等。当然，对于纯单价合同来说，发包方必须对工程范围的划分做出明确的规定，以使承包方能够合理地确定工程单价。 例3：纯单价合同计价方式主要适用于（ ）工程。 A没有施工图 B工程简单 C工程量不明 D资金不足 E急需开工 答案：A C E,第一节 建设工程承包合同价格分类,二、可调价 可调价，是指合同总价或者单价，在合同实施期内根据合同约定的办法调整，即在合同的实施过程中可以按照约定，随资源价格等因素的变化而调整的价格。 (一)可调总价 可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价。但合同总价是一个相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的工料成本增加，可对合同总价进行相应的调整。可调总价合同的合同总价不变，只是在合同条款中增加调价条款，如果出现通货膨胀这一不可预见的费用因素，合同总价就可按约定的调价条款作相应调整。,第一节 建设工程承包合同价格分类,可调总价适用于工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同中列有调值条款，所以工期在一年以上的工程项目较适于采用这种合同计价方式。 (二)可调单价 合同单价的可调，一般是在工程招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，可作调值。有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。,第一节 建设工程承包合同价格分类,三、成本加酬金 成本加酬金合同是将工程项目的实际投资划分成直接成本费和承包方完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由发包方实报实销，再按合同约定的方式另外支付给承包方相应报酬。 这种合同计价方式主要适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或者发包方与承包方之间有着高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。由于在签订合同时，发包方提供不出可供承包方准确报价所必需的资料，报价缺乏依据，因此，在合同内只能商定酬金的计算方法。成本加酬金合同广泛地适用于工作范围很难确定的工程和在设计完成之前就开始施工的工程。,第一节 建设工程承包合同价格分类,(一)成本加固定百分比酬金 C=Cd+Cd*P 式中，C合同价； Cd实际发生的成本； P双方事先商定的酬金的固定百分比。 (二)成本加固定金额酬金 C=Cd+ F 式中，F双方约定的酬金具体数额。 (三)成本加奖罚 C=Cd +F C=Cd+ F +F （CdCo） C=Cd+ F-F （CdCo） 式中，Co一签订合同时双方约定的预期成本； F奖罚金额(可以是百分数，也可以是绝对数，而且奖与罚可以是不同计算标准),第一节 建设工程承包合同价格分类,(四)最高限额成本加固定最大酬金 在这种计价方式的合同中，1.首先要确定最高限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包方花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包方的支付，并与发包方分享节约额；2.如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包方只有成本和酬金可以得到支付；3.如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只有全部成本可以得到支付；4.实际工程成本超过最高限额成本，则超过部分，发包方不予支付。 例4：按照酬金的计算方式不同，成本加酬金合同又分为以下几种形式。 A成本加固定百分比酬金 B成本加奖罚 C成本加固定金额酬金 D固定成本加固定酬金 E最高限额成本加固定最大酬金 答案：A BC E,第一节 建设工程承包合同价格分类,四、影响合同计价方式选择的因素 1。项目的复杂程度； 2。工程设计工作的深度； 3。工程施工的难易程度； 4。工程进度要求的紧迫程度；,第二十三节 建设工程招标投标价格,一、建设工程招标投标计价方法 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(中华人民共和国建设部令第107号)第五条规定了：施工图预算、招标标底和投标报价由成本、利润和税金构成。 (一)工料单价法 工料单价法，采用的分部分项工程量的单价为直接费（包括直接工程费、措施费）单价。直接费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。 工料单价法根据其所含价格和费用标准的不同，又可分为以下2中计算方法。 (1)按现行定额的人工、材料、机械的消耗量及其预算价格确定直接费、间接费、利润(酬金)、税金等，即按现行定额费用标准计算。 (2)按工程量计算规则和基础定额确定直接成本中的人工、材料、机械消耗量，再按市场价格计算直接费，然后按市场行情计算其他直接费、间接费、利润、税金。,第二节 建设工程招标投标价格,(二)综合单价法 工程量清单的单价，即分部分项工程量的单价为全费用单价，他综合了直接工程费、间接费、利润、税金等的一切费用。 综合单价法按其所包含项目工作内容及工程计量方法的不同，又可分为以下三种表达形式： (1)参照现行预算定额(或基础定额)对应子目所约定的工作内容、计算规则进行报价。 (2)按招标文件约定的工程量计算规则，以及按技术规范规定的每一分部分项工程所包括的工作内容进行报价。 (3)由投标者依据招标图纸、技术规范，按其计价习惯，自主报价，即工程量的计算方法、投标价的确定均由投标者根据自身情况决定。,第二节 建设工程招标投标价格,一般情况下，综合单价法比工料单价法能更好的控制工程价格，使工程价格接近市场行情，有利与竞争，那时也有利与降低建设工程投资。 例5：建筑工程施工发包与承包计价管理办法(中华人民共和国建设部令第107号)第五条规定了：施工图预算、招标标底和投标报价，其编制可以采用工料单价法和（ ）计价方法。 A综合单价法 B市场公认价法 C套定额法 D实物量法 答案： A,第二节 建设工程招标投标价格,二、建设工程招标投标价格 建设工程招标投标定价程序是我国用法律(中华人民共和国招标投标法，以后简称招标投标法)方式规定的一种定价方式，是由招标人编制招标文件，投标人进行报价竞争，中标人中标后与招标人通过谈判签订合同，以合同价格为建设工程价格的定价方式，这种定价方式无疑属于市场调节价，也即是企业自主定价。 (一)标底价格 标底价格是招标人对拟招标工程事先确定的预期价格，而非交易价格。招标人以此作为衡量投标人的投标价格的一个尺度，也是招标人控制投资的一种手段。 标底主要有两个作用：一是招标人发包工程的期望值，即招标人对建设工程价格的期望值；二是评定标价的参考值，设有标底的招标工程，在评标时应当参考标底。,第二节 建设工程招标投标价格,(二)投标报价 投标人为了得到工程施工承包的资格，按照招标人在招标文件中的要求进行估价，然后根据投标策略确定投标价格，以争取中标并通过工程实施取得经济效益。 如果设有标底，投标报价时要研究招标文件中评标时如何使用标底：一是以靠近标底者得分最高，则报价就无需追求最低标价；二是标底价只作为招标人的期望，但仍要求低价中标，这时，投标人就要努力采取措施，使标价最具竞争力(最低价)，又能使报价不低于成本，即能获得理想的利润。由于“既能中标，又能获利”是投标报价的原则，所以投标人的报价必须有雄厚的技术、管理实力作后盾，编制出有竞争力、又能盈利的投标报价。 投标报价是企业自主定价的一个步骤，是实现市场调节价的一项内容。可以由企业自己编制报价和投标书，也可以委托代理机构代为编制，企业自行决策。,第二节 建设工程招标投标价格,(三)评标定价 招标投标法第四十条规定； “评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底”。所以评标的依据是招标文件，二是标底(如果设有标底时)。 该法第四十一条规定：中标人的投标应符合下列两个条件之一：一是“最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准”，该评价标准中当然包含投标报价；二是“能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价低于成本的除外”。这第二项条件主要是说的投标报价。中标价必须是经评审的最低报价，但不得低于成本。中标者的报价，即为决标价，即签订合同的价格依据。,第二节 建设工程招标投标价格,例6：中标价必须是经评审的最低报价，但不得低于（ ）。 A直接成本价 B标底价 C预算价 D成本 答案：D,第二十四节 招标工程标底价格的编制,一、标底价格的概念 标底是指招标人根据招标项目的具体情况，编制的完成招标项目所需的全部费用。 在国外，标底一般被称为“估算成本（如世行、亚行等）、“合同估价”（如世贸组织政府采协议）；我国台湾省则将其称为“底价”。 招标投标法没有明确规定招标工程是否必须设置标底价格，招标人可根据工程的实际情况自己决定是否需要编制标底价格。 对设置标底价格的招标工程，标底价格是招标人的预期价格，对工程招标阶段的工作有着一定的作用。 1)标底价格是招标人控制建设工程投资、确定工程合同价格的参考依据。 2）标底价格是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和依据。,第三节 招标工程标底价格的编制,二、标底价格的编制原则、依据和步骤 （一）标底价格的编制原则 (1) 根据国家统一工程项目划分、计量单位、工程量计算规则以及设计图纸、招标文件，并参照国家、行业或地方批准发布的定额和国家、行业、地方规定的技术标准规范以及要素市场价格确定工程量和编制标底。 (2) 标底作为招标人的期望价格，应力求与市场的实际变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量。 (3) 标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的建设工程投资估算或总概算（修正概算）价格以内。,第三节 招标工程标底价格的编制,（4）标底应考虑人工、材料、设备、机械台班等价格变化因素，还应包括管理费、其他费用、利润、税金以及不可预见费、预算包干费、措施费、（赶工措施费、施工技术措施费)、现场因素费用、保险等。采用固定价格的还应考虑工程的风险金等。 （5）一个工程只能编制一个标底。 (6) 招标人不得以各种原因任意压低标底价格。 (7) 工程标底价格完成后应及时封存，在开标前应严格保密，所有接触过工程标底价的人员都负有保密责任，不得泄露。,例8：标底应由( )等组成，一般应控制在批准的建设工程投资估算或总概算（修正概算）价格以内。 A技术措施费 B直接工程费 c. 间接费 D. 利润 E税金 答案：BCDE,第三节 招标工程标底价格的编制,(二) 标底价格的编制依据 （1) 国家的有关法律、法规以及国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的有关工程造价的文件、规定。 （2) 工程招标文件中确定的计价依据和计价办法，招标文件的商务条款，包括合同条件中规定由工程承包方应承担义务而可能发生的费用，以及招标文件的澄清、答疑等补充文件和资料。在标底价格计算时，计算口径和取费内容必须与招标文件中有关取费等的要求一致。 (3) 工程设计文件、图纸、技术说明及招标时的设计交底，按设计图纸确定的或招标人提供的工程量清单等相关基础资料。,第三节 招标工程标底价格的编制,(4) 国家、行业、地方的工程建设标准。 (5) 采用的施工组织设计、施工方案、施工技术措施等。 (6) 工程施工现场地质、水文勘探资料，现场环境和条件及反映相应情况的有关资料。 （7）招标时的人工、材料、设备及施工机械台班等的要素市场价格信息，以及国家或地方有关政策性调价文件的规定。,第三节 招标工程标底价格的编制,（三）标底价格的编制步骤 1准备工作； 2收集编制资料； 3计算标底价格； 4审核标底价格。 三、标底文件的主要内容 (1) 标底编制的综合说明； (2) 标底价格； (3) 主要人工、材料、机械设备用量表； (4) 标底附件； (5) 标底价格编制的有关表格。,第三节 招标工程标底价格的编制,四、标底表格 (一) 采用综合单价法编制标底的表格 (1) 标底编制说明； (2 标底价格汇总表； (3) 主要材料清单价格表； (4) 设备清单价格表； (5) 工程量清单价格表； (6) 措施项目价格表； (7) 其他项目价格表； (8) 工程量清单项目价格计算表。,第三节 招标工程标底价格的编制,（二）采用工料单价法编制标底的表格 (1) 标底编制说明； (2) 标底价格汇总表； (3) 主要材料清单价格表； (4) 设备清单价格表； (5) 分部分项工程工料价格计算表； (6)分部分项工程费用计算表。 五、标底价格的编制 工程标底价格是招标人控制建设投资、掌握招标工程造价的重要手段，工程标底价格在计算时应科学合理、计算准确和全面。应严格按照国家的有关政策、规定，科学公正地编制工程标底价格。,第三节 招标工程标底价格的编制,例9：（ ）是招标人控制建设投资、掌握招标工程造价的重要手段，在计算时应科学合理、计算准确和全面。应严格按照国家的有关政策、规定，科学公正地编制。 A最高限价 B概算 C. 工程标底价格 D中标价 答案：C,第三节 招标工程标底价格的编制,(一) 标底价格的计算方式 工程标底的编制，需要根据招标工程的具体情况。 如果在工程招标时施工图设计已经完成，标底价格应按施工图纸进行编制；如果招标时只是完成了初步设计，标底价格只能按照初步设计图纸进行编制；如果招标时只有设计方案，标底价格可用每平方米造价指标或单位指标等进行编制。 标底价格的编制，除按设计图纸进行费用的计算外，还需考虑图纸以外的费用。 根据我国现行工程造价的计算方法与习惯做法，在按工程量清单计算标底价格时，单价的计算可采用工料单价法和综合单价法。,第三节 招标工程标底价格的编制,(二) 编制标底需考虑的其他因素 (1) 标底价格必须适应目标工期的要求，对提前工期因素有所反映。 (2) 标底价格必须适应招标人的质量要求，对高于国家验收规范的质量因素有所反映。 (3) 标底价格计算时，必须合理确定间接费、利润等费用的计取。 (4) 标底价格应根据招标文件或合同条件的规定，按规定的工程发承包模式，确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。 (5) 标底价格必须综合考虑招标工程所处的自然地理条件和招标工程的范围等因素,第三节 招标工程标底价格的编制,六、标底价格的审查 对于实行设有标底进行招标承包的建设工程，必须重视标底价格的审查工作。 (一) 审查标底的目的 审查标底的目的是检查标底价格的编制是否真实、准确，标底价格如有漏洞，应予调整和修正。 (二) 标底价格审查内容 (1)标底价格的计价内容； (2) 标底价格组成内容； (3) 标底价格相关费用。 (三) 标底价格的审查方法 标底价格的审查方法类似于施工图预算的审查方法，主要有：全面审查法、重点审查法、分解对比审查法、分组计算审查法、标准预算审查法、筛选法、应用手册审查法等。,第二十五节 工程投标报价的计算,工程的投标报价，是投标人按照招标文件中规定的各种因素和要求，根据本企业的实 际水平和能力、各种环境条件等，对承建投标工程所需的成本、拟获利润、相应的风险费用等进行计算后提出的报价。 一、投标报价计算的原则 (1) 以招标文件中设定的发承包双方的责任划分，作为考虑投标报价费用项目和费用计算的基础；根据工程发承包模式考虑投标报价的费用内容和计算深度。 (2) 以施工方案、技术措施等作为投标报价计算的基本条件。 (3) 以反映企业技术和管理水平的企业定额作为计算人