房地产住宅精装修项目管理培训.ppt

,批量住宅精装修 项目管理实战解决方案,主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课,交流范围、对象及方式,范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。 对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。,交流内容：,一：精装房管理概述 二：成本采购管理 三：研发设计管理 四：施工准备管理 五：土建移交管理 六：施工质量管理 七：施工进度管理 八：成品保护管理 九：安全文明管理 十：工地开放管理 十一：集中交房管理,第一讲：精装房管理概述,一、与精装房有关的政策和规范标准 二、精装房的评价指标 三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性 四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识? 五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？ 六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？,1、 92年建设部190号文件商品住宅装修一次到位实施导则 全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成； 装修标准根据目标客户的需求确定； 装修设计必须前置； 通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。,一、与精装房有关的政策和规范标准,2、08年建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 3、99年国务院72号文件关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见 4、各地方政府相继出台政策文件 如重庆市政府关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知,一、与精装房有关的政策和规范标准,一、与精装房有关的政策和规范标准,5、实行全装修交楼的利与弊 利： 方便客户； 方便物业管理； 大量节约资源； 因批量采购实现增值与溢价； 装修进入成本降低税负； 促进管理精细化和业态差异化； 提高产品品质。 弊： 管理负荷增大； 工期变长； 投诉的面增加。,一、与精装房有关的政策和规范标准,6、精装商品房合同问题 7、政府监督问题 8、精装房专用的规范标准 上海: 上海市住宅装饰装修验收标准 上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点 江苏： 江苏省成品住房装修技术标准,一、与精装房有关的政策和规范标准,重庆： 成品住宅装修工程技术规程 （DBJ50 -113-2010） 成品住宅装修工程质量验收规范（DBJ50 -114-2010） 重庆市保障性住房装修设计标准（DBJ50 -111-2010） 成品住宅装修工程设计技术导则（DBJ50/T -120-2011） 成品住宅装修工程监理技术导则（DBJ50/T -122-2011） 新国标住宅室内装饰装修工程验收规范,二、精装房的评价指标,房产公司寻求的是什么？ 客户的忠诚度来源于什么？ 客户的满意度主要体现在哪些方面呢？ 判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么？ 那么，如何考核和量化客户的满意度呢？ 案例,三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性,1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。 案例 2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。 案例 3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。 案例,三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性,4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。 案例 5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。 案例,四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识?,案例 更多话题,五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路?,案例 更多话题,六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？,成品住宅精装修项目管理手册 成品住宅精装修项目技术手册 成品住宅精装修项目设计手册 成品住宅精装修项目监理手册 成品住宅精装修项目施工手册 案例,第二讲：成本采购管理,一、客户调查与需求排序 二、对需求分级并对应相应的装修标准 三、在目前政策压力下，中低档精装房可以实施的降低成本的措施 四、精装修成本控制流程 五、成本的管控重点 六、采购管理,一、客户调查与需求排序,1、客户能够接受的装修费用标准 案例 2、客户装修关注因素排序 案例,二、对需求分级并对应相应的装修标准,案例,三、在目前政策压力下，中低档精装房可实施的降低成本的措施,案例,四、精装修成本控制流程,五、成本的管控重点,施工招投标及组织方面 甲供材料招投标及组织方面,六、采购管理,1、部分单位招标前置 2、施工分判 由装饰公司总包的模式； 装饰总包+数个独立分包模式； 装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式； 特别注意要点。,六、采购管理,3、土建总包工程范围变动 案例 4、监理分判 案例讨论,六、采购管理,5、材料招标： 材料设备的集中采购 与各合作的单位的战略合作 注意事项：,六、采购管理,木门： 对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。 关注的质量要点： 木材干燥水平； 木材本身的品质； 门板的构成方式： 饰面做法； 油漆质量； 门套的设计方式、安装方式。,六、采购管理,橱柜： 关注的质量要点： 台面人造石的含量； 柜体用板材； 表面用装饰材料； 每一种五金件； 抽屉的质量； 封边条的工及材料； 各种附件， 加工水平。,六、采购管理,木地板： 木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一； 必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大； 木地板安装单位提前介入地面平整度检查； 安装倒是非常快速。,六、采购管理,瓷砖： 瓷砖的损耗远大于定额值； 墙砖采用无缝砖时； 在排版设计时； 瓷砖的备货； 瓷砖的供应。,六、采购管理,石材： 石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一； 石材的采购； 石材编号。,六、采购管理,木工板： 产生变形、裂纹； 测量含水率； E2级木工板。,六、采购管理,水泥： 通常要求没有结构施工那么多； 白水泥； 质量过差的水泥； 如果用于与墙面石材的镶贴。,六、采购管理,腻子： 质量问题； 成品腻子； 自己熬制。,六、采购管理,天花角线： 大批量施工时； 工厂化施工； 天花角线设计为木条线； 扁平的天花角线。,六、采购管理,乳胶漆： 乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉； 乳胶漆的涂布率。,六、采购管理,铝扣板吊顶： 卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉； 收边用的角铝； 灯具的安装。,六、采购管理,镜子： 容易产生的问题； 银镜，玻璃胶； 镜子的损耗。,六、采购管理,五金件： 防锈； 耐用。,六、采购管理,卫生洁具： 马桶的规格； 浴缸； 价格。,六、采购管理,开关插座： 集中采购。,六、采购管理,灯具： 耐久性； 防锈能力； T5灯管的损耗率,六、采购管理,空调： 系统设计； 安装的技术含量。 提别提示 案例,第三讲：研发设计管理,一、研发的内容及意义 二、研发管理的注意事项 三、学习成长和资源整合 四、研发流程 五、客户基础研究的方法 六、需求分类是研究的前提 七、收纳储藏空间功能研究 八、设计管理 九、点位细节上的设计深化解决方案,一、研发的内容及意义,一、研发的内容及意义,研发是研究如何满足客户需求的过程； 是成本控制的过程； 研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础； 是工程质量保证的前提。 根本思想：,二、研发管理的注意事项,设计主导、各部门紧密配合； 样板测试体验最直观； 没有完美无缺的装修房； 成果及时归纳和总结； 建立经验教训手册。 关于“经验教训手册”的更多话题 案例讨论,三、学习成长和资源整合,建立装修标杆向优秀企业进行学习； 向日本、韩国等先进地区学习； 优秀产品和资源直接应用； 借助外部资源进行产品研究。,四、研发流程,1、传统的流程 2、常见的问题 户型改造，增加工期和无效成本； 户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果； 存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。,四、研发流程,3、新流程示意图,四、研发的流程,4、研发的成果,五、客户基础研究的方法 定性 定量 表格准备 定量研究得出的结果指导设计 精心准备定量研究表格 案例: 六、需求分类是研究的前提,七、收纳储藏空间功能研究,1、研究意义 家居品质提升的重点 住宅精装修的难点 住宅精细化设计的关键,七、收纳储藏空间功能研究,2、研究思路,七、收纳储藏空间功能研究,3、研究架构 4、研究案例分享 案例,八、设计管理,编制精装修设计管理手册 案例 1、设计管理注意问题 2、精装修设计介入时间 3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 4、出图进度要求,八、设计管理,5、精装修设计的主要指导原则 简单与精细化 一致性与弹性 实用性高、适应性强 便于批量操作 室内污染预控制,八、设计管理,6、确立交楼标准 案例 7、批量生产使过去的设计与材料选型习惯的改变 案例,九、点位细节上的设计深化解决方案,涉水缺陷、含水率问题一览表,九、设计点位细节上的深化解决方案,涉水缺陷、含水率问题一览表,九、设计点位细节上的深化解决方案,1、阻断卫生间水平方向串水通道 解决方案： 案例 2、阻断阳台、露台水平方向窜水通道 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,3、阻断卫生间垂直方向进水通道 解决方案： 案例 4、厨卫砌筑管井防水构造的设计预防 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,5、管口阴浸的设计预防 解决方案： 案例 6、解决生活阳台防水的隐患问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,7、隔断木门套的湿接触 解决方案： 案例 8、卫生间局部等电位联结设计 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,9、阻断橱柜底板、背面的受潮通道 解决方案： 案例 10、解决吊柜背面不贴砖，墙面的握钉力不够的问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,11、墙砖阳角的收口设计 解决方案： 案例 12、特殊工况下的材料选型及收口设计 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,13、解决朝天钉固定木龙骨的隐患问题 解决方案： 案例 14、明确固化石膏板的收口拼接方式，解决开裂问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,15、木地板与门槛石收口 解决方案： 案例 16、栏杆的安装方式 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,17、小户型公寓成品石膏线改为现场石膏板加工 解决方案： 案例 18、浴缸检修口 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,19、橱柜台面设计挡水边、止水槽 解决方案： 案例 20、解决橱柜石材台面开裂问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,21、解决淋浴房外开玻璃门漏水和开门过程刮出水到干区问题 解决方案： 案例 22、包厨卫主排水管的设计方案 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,23、客厅地砖踢脚线目前较优化的方案 解决方案： 案例 24、厨房烟机下面安装不锈钢洁油板问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,25、可以借鉴的木门合页，但意义不是很大 解决方案： 案例 26、解决小户型商务公寓插座少的问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,27、解决卫生间地漏返臭问题 解决方案： 案例 28、解决生活阳台共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,29、门槛石材料选型问题 解决方案： 案例 30 、排砖图问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,31、地面标高及排水坡度问题 解决方案： 案例 32、门洞尺寸及封边线问题 解决方案： 案例,九、设计点位细节上的深化解决方案,33、室内空调机位设计问题 解决方案： 案例 34、瓷砖沟缝材料问题 解决方案： 案例 35、一些不错的选择 解决方案： 案例,第四讲：施工准备管理,一、施工准备阶段的工作内容 二、如何组织项目启动会 三、精装总包地位的确立 四、工程管理基本模式的确立 五、施工总流水节点进度计划的确立 六、强力解决技术问题 七、楼层临厕 八、土建成品保护 九、门卫、安全文明标识 十、集中加工区的设置 十一、临电、水、垂直运输,一、施工准备阶段的工作内容,土建检查、问题汇总、整改、移交； 管理启动会； 土建协调会； 甲方管理与技术准备； 施工管理与技术准备； 监理管理与技术准备。,一、施工准备阶段的工作内容,打样； 临建、集中加工区施工、公示牌安装； 办公区、楼层临厕修建； 电梯、大堂、土建防火门、防盗门实施保护与撤出； 设置安全、保卫。,二、如何组织项目启动会,为什么要组织项目启动会？ 项目启动会的组织 质询 案例,三、精装总包地位的确立,为什么要实行精装总包管理制度？ 土建总包与精装总包的关系是什么？ 如何确立精装总包的管理地位？ 案例,四、精装修工程管理基本模式的确立,怎么个“乱”字了得为什么会“乱”？ 怎么个“晕”字当头-为什么会“晕”？ 为什么会“花样百出”？ 三十层楼几百套、上千套房屋同时开工、全面开花”真的可以加快进度吗？ 为什么无秩序、不可控？ 案例,五、施工总流水节点进度计划的确立,案例讨论 制定流水控制计划的原则 体现实事求是的原则 体现质量可控的原则 体现主动成品保护的原则 体现基层有含水率控制原则 体现工序完成必需时间和自然干燥周期的原则 体现部分工程适当拆分的原则 案例,六、强力解决技术问题,打样带来的问题： 施工样板到底做到哪种深度？ 如何判断曝露的问题的解决方案哪种最优化？ 怎么样做，才能够集中、快速的固化解决问题？ 如何规避样板带来的后期变更风险? 是否有必要让小业主来体验样板隐蔽工程和完工实体？ 样板问题固化后是否有必要重新重新出图？,六、强力解决技术问题,审图带来的问题 参与了销售样板施工,设计单位是否不需要再交底? 审图是否只是施工、监理单位技术负责人的事情？ 是否有必要把图纸抱到工地进行现场比对？ 是否有必要把图纸交给班组长看看？ 甲方工程师是否只是看梳理出来的问题，自己不审图？,关于“读图”的更多话题.,七、楼层临厕,为什么施工单位始终不愿意在楼上设置厕所？ 是否有必要在楼层设置厕所？ 每几层设置一个厕所合适？ 每层设置小便桶是否有必要？ 案例,八、土建成品保护,哪些土建成品需要保护？ 是否有必要统一标准? 是否应该从上到下一次性全部统一完成？ 案例,是否有必要设置专职门卫、保安？ 业主中途要来参观怎么办？有政府、媒体来怎么办？ 做哪些公示公告标牌？ 案例,九、门卫、封闭、安全文明施工标识,十、集中加工区设置,目前，那些材料可以集中加工？ 布置什么大型设备？ 案例,十一、临电、水、垂直运输,等死人！ 挤死人！ 经常坏！ 几十层楼叫我背上去吗？ 水、电迟迟上不了楼 案例,第五讲：土建移交管理,一、土建移交对精装修施工的影响 二、土建移交精装修采取的步骤 三、甲方精装工程师怎么组织与管理土建移交 四、精装修监理单位提前介入 五、提前介入土建样板检查 六、尽早确定木门和橱柜分包商 七、厨卫墙面空鼓导致墙砖检查时空鼓,一、土建移交对精装修施工的影响,主要的重点问题 尺寸 点位 渗漏 交不出来 案例,土建完工自检 精装修验收检查 案例,二、土建移交精装修采取的步骤,三、甲方精装工程师怎么组织与管理土建移交,分整体移交、分段移交、分部移交、含保留项移交 交底 协调 不要期望一切条件具备才接手 最底线是能满足装修穿插施工和成品保护的基本要求,四、精装修监理单位提前介入,为什么要提前介入？ 与土建监理的关系？ 怎么提前介入？ 此阶段关注的重点 案例,五、提前介入土建样板检查,谁来实施实施？ 介入时间节点 邀请土建工程师、土建总包与土建监理参加 主动协调整改问题 案例,六、尽早确定木门和橱柜分包商,为什么要提前确定？ 提前确定的困难在哪里？ 案例,七、厨卫墙面空鼓导致墙砖检查时空鼓,第六讲：施工质量管控,一、小业主普遍关注的质量敏感点 二、施工过程管控甲方关注的要点 三、甲方如何进行过程质量管控 四、施工阶段如何规避设计缺陷 五、质量管控具体管些什么,一、小业主普遍关注的质量敏感点,为什么要对敏感点进行分析? 为什么要对敏感点进行分级、分类？ 质量敏感点的具体的分级、分类？ 案例,二、施工过程管控甲方关注的要点,三、甲方如何进行过程质量管控,坚持和维护装修工程质量管理原则和程序 抓体系 关于上工地 关于质量照片与录像 坚持不懈地参加每周监理例会 立即“拉闸” 动态调控停止点 组织阶段性消缺整改 案例,四、施工阶段如何规避设计缺陷,图纸会审 列表检查 现场比对 样板曝露 体验点评 设计服务 监理意见 总包深化 工人意见 分包意见 物管意见 客户投诉 界面移交 材料试验,案例,五、质量管控具体管些什么？,“高压线” 功能测试 含水率管控 中间停止检查点 旁站监督点 收口收边 关键细节 案例,第七讲：施工进度管控,一、甲方流程设计 二、参建各方各阶段的主要工作内容 三、无需移交的施工阶段 四、需要移交的施工阶段 五、收尾阶段 六、集中整改阶段 七、垂直运输的制约 八、注意的管理要点,一、甲方流程设计,二、参建各方各阶段的主要工作内容,三、无需移交的施工阶段,泥水的施工进度及其质量控制 怎么来估算劳动力 材料计划和管理 复验时间 整改清单提供和跟进 劳务纠纷 腻子和吊顶龙骨施工时间,四、需要移交的施工阶段,关门闭户时间 问题集中暴露 成品损害 协调加剧 钥匙的发放 所有的出入口,五、收尾阶段,非常关键的阶段 劳动力动向 梳理出未完项目 制定严格的考核处罚办法 监理的责任,六、集中整改阶段,检查整改是一个连续的过程 自行减员 整改时间,七、垂直运输的制约,水泥砂约3趟 油漆等约1趟 门 -约2趟 砖-约2趟 柜子-约1趟 洁具-约1趟 木地板约1趟 11趟 假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。 则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5,八、注意的管理要点,每周节点工期 考核、纠偏 表格 界面的完整性和时间问题 分包进场程序 生产厂家过程进度监控 整改委外预案 工资公示 楼层上的办公室、保管室、厕所的施工安排 关闭水总阀和监控水管泄露 重点难点客户的整改 案例,第八讲：成品保护管控,一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义 二、怎么认识成品保护管理？ 三、为什么成品保护管理比较困难？ 四、如何实施成品保护管理？ 五、可借鉴的案例,一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义,精装修工程管理中最重要的组成部分 精装房项目管理成功的标尺 一项系统性和综合性很强的基础管理工作 如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节 精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现,二、怎么认识成品保护管理,成品保护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些技术手段 有序组织的基础是计划 计划的内在要求是协调 所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突 协调的基本方法是使各工序“在空间上分离、在时间上错开” 工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段,三、为什么成品保护管理比较困难？,四、如何实施成品保护管理,成品保护费用 简化和量化成品保护伤害处罚细则 责任判定 可视化标识 清洁标准 案例,第九讲：安全文明管控,1、场地清爽干净有序，对工人的作业时的心态、现场管理和提高生产效率与工程质量均有潜移默化的暗示作用。 2、除在施工准备和成品保护中讲的内容外，其主要工作还包括 防火 防电 防盗 封闭施工 现场吸烟 酒后作业 人身事故 高空抛物 洞口防护 垃圾清理 地面清扫,第十讲：工地开放管理,一、工地集中开放的重大意义 二、如何确定开放方案 三、工地开放后的集中整改 四、如何处理客户个性化需求和自行改造,一、工地集中开放的重大意义,让业主提前回家看看 让业主提前体检 聚焦问题 讨论,二、如何确定开放方案,由营销部门组织，物业重点参与 原则上只开放一次，过程中不宜多次开放 利用节假日，集中1-2天开放 原则上按半天为一时间段 营销部安排人数后通知、与客户沟通 工程部准备说辞 监理部准备说辞 原则上不应急维修 记录准确、无遗漏 案例,三、工地开放后的集中整改,报事分类 标签编号 限定整改时间 验收销项 关键点 钥匙控制 案例,四、如何处理客户个性化需求和自行改造,怎么处理施工过程业主要求变更 怎么处理开放阶段业主要求变更 怎么处理交房后业主要求变更 总的原则是什么？ 软装服务,第十一讲：集中交房管理,一、精装房与毛坯房交房的不同之处 二、集中交房准备工作 三、应急维修的重大意义 四、对专业验房师的应对措施 五、对重点难点客户的应对与特别关注 六、交房后的整改、维护、保养 七、交业主的装修资料,一、精装房与毛坯房交房的不同之处,业主期望值 涉及项目多 业主懂或半懂装修 沟通能力和现场应变能力 现场引导和暗示 案例,二、集中交房准备工作,对参与交房物业人员及工程师交底培训 包括：规定动作、材料设备品牌、工程亮点、应急维修项目、问题标签 监理准备现场答疑