房地产开发重要节点及流程.ppt

房地产开发重要节点及流程,一、关键节点和里程碑,42个关键节点12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。,1、里程碑：国土证取得 对应5个关键节点： 土地获取 取得建设用地规划许可证 策划单位的确定 项目公司成立 项目公司立项（审批制、核准制、备案制）,2、里程碑：项目定位完成： 关键节点：项目定位规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过-营销总案完成（时间要求）,3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批 部品材料清单及建造标准形成 目标成本编制及确定 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） 项目现金流量分析 销售示范区设计方案（售楼部、样板区）,景观设计方案完成（与总图同步介入） 扩初设计完成 施工图完成（审图、目标成本调整） 建设工程规划许可证 招投标确定总包单位 施工许可证 三通一平,4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： 项目贷款到位 销售示范区开放（销售中心、样板区） 物业公司确定,6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料),8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： 销售合同额完成50% 达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收） 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）,10、里程碑：主体封顶 关键节点： 主体封顶（砼、钢筋、砌筑） 装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料) 景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合) 市政、景观单位进场,一房一验 11、里程碑：竣工验收 关键节点： 单体竣工验收 交房方案 总平内部验收 综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）,物业承接验收、移交 12、里程碑：交房 关键节点： 交房（交房率） 产权办理（时间要求）,非专业人员土建基本知识,一、建筑的分类 二、建筑的组成 三、如何看懂施工图 四、施工的程序和流水五、施工的要点 六、施工的材料 七、建筑的专业术语,一、建筑的分类 按用途分：住宅、办公、酒店、公建 按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体 按高度分:多层、小高层、高层、超高层(低层、多层、中高层、高层） 按住宅类型分： 别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅,二、建筑的组成： 1、基础：条型基础、筏板基础、箱型基础 桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩 2、独立地下室与利用基础空间的地下室。,3、地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、. 4、内外粉刷、外墙装饰面、保温 5、楼地面（屋面防水） 6、水电安装,二、如何看懂施工图： 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图. 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图） 3、建筑总说明、结构总说明、建施-、结施-水施-电施,四、施工的程序和流水,1、基本程序：基础-屋顶 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）-围护（墙）-粉刷（内外） 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 4、流水与进度计划的关系。,五、施工的要点,1、钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率 裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间 2、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施 3、粉刷：底糙 4、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂 5、屋面防水、厨卫防水、地下室防水,六、施工材料,砼：（水泥、石子、砂、水） 钢筋：一级钢、二级钢、三级钢 水泥： 模板： 砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂） ,七、建筑专业术语,1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径） 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）,住宅日照标准：大寒