2011年7月7日杭州城西写字楼市场调查报告.doc

杭州城西写字楼项目市场调查报告（莱茵矩阵国际）2011年7月7日目录content一、2011年杭州房地产市场概况31.市场总体情况32.本章小结10二、区域概况121.新城西向西大突破122.杭州三高人群聚集之地123.城西发展规划134.本章小结13三、区域内写字楼概况141.区域内知名写字楼概况142.区域内其他在售写字楼概况173.本章小结18四、板块内写字户驻户概况181.驻户概况182.本章小结20五、区域配套211.主要配套情况一览212.本章小结24六、市调总体结论：241.市场前景242.目标客户群体25一、2011年杭州房地产市场概况1.市场总体情况自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。（1）2011年4-6月土地出让情况宗地名称土地坐落出让面积（m2）土地用途总成交价（万元）竞得人成交日期杭政储出201115号江干区(江干科技园fg12-r21-37地块)51078住宅(设配套公建)用地104400德越有限公司2011-06-14杭政储出201114号杭州经济技术开发区(杭州经济技术c/r-i-10地块)18324住宅(设配套公建)用地35500澳门万城置业投资有限公司2011-06-14杭政储出201113号西湖区(转塘浮山c-3地块)18923住宅(设配套公建)用地20216温州东日房地产开发有限公司2011-06-14杭政储出201112号西湖区(留下单元f-9地块)32627商业金融业用地47164杭州传富网络科技有限公司2011-05-05杭政储出201111号滨江区(威陵钢家具厂(2)地块)43359居住及商业办公用地90500杭州金盛置业有限公司2011-05-05杭政储出201110号西湖区(转塘浮山c-1、c-2地32794住宅(设配套公建)用地、商业金融业用地32822杭州名宸科技有限公司2011-05-05三塘综合楼在建工程及该综合楼占用的宗地国有建设用地使用权下城区东新路533号，东至东新路10189商服用地35682杭州市居住区发展中心有限公司、浙.2011-04-29杭政储出20119号江干区(天城单元fg09-c2-5498商业金融业用地30700浙江中铁房地产集团有限公司2011-04-14杭政储出20118号江干区(钱江新城a-01-2地块16781商业金融业用地177100浙商财产保险股份有限公司2011-04-14（2）2011年4-6月交易行情4月每日交易行情5月每日交易行情6月份主城区销售概况日期预定（套）交易套数（套）交易面积（平米）可售套数（套）成交构成1日48574815.3627627住宅39套，商铺0套，写字楼18套2日3615097.7927569住宅24套，商铺10套，写字楼26套3日51339793.1727483住宅27套，商铺10套，写字楼95套4日01288365.4227385住宅34套，商铺4套，写字楼90套5日41157774.6927953住宅24套，商铺6套，写字楼85套6日9211908.6528083住宅16套，商铺0套，写字楼5套7日88433833.5127955住宅12套，商铺5套，写字楼26套8日113495101.0227823住宅19套，商铺3套，写字楼24套9日4155516127747住宅21套，商铺9套，写字楼25套10日209565786.9827848住宅26套，商铺11套，写字楼19套11日5676898.0328184住宅44套，商铺12套，写字楼11套12日75434037.3628102住宅24套，商铺11套，写字楼8套13日61587156.0427999住宅35套，商铺4套，写字楼19套14日10739820.8627867住宅31套，商铺32套，写字楼10套15日13557190.6627821住宅29套，商铺11套，写字楼15套16日1467788.827784住宅24套，商铺7套，写字楼15套17日3394390.1628240住宅20套，商铺4套，写字楼15套18日14665695.9828617住宅33套，商铺2套，写字楼28套19日27423198.4628894住宅23套，商铺0套，写字楼19套20日147413501.6329038住宅25套，商铺6套，写字楼10套21日212666855.4228775住宅41套，商铺4套，写字楼21套22日98686195.3928668住宅52套，商铺2套，写字楼14套23日3214016979.5828461住宅111套，商铺14套，写字楼15套24日213712582.7828461住宅126套，商铺2套，写字楼9套25日41139282.4728657住宅87套，商铺6套，写字楼20套26日01018148.2228898住宅78套，商铺0，写字楼23套27日6636425.2729280住宅43套，商铺4套，写字楼16套28日3948295.4629201住宅62套，商铺0套，写字楼31套29日7712612938.1129031住宅95套，商铺9套，写字楼22套30日3420421415.329371住宅124套，商铺9套，写字楼成交71套（3）2011年杭州4-6月写字楼销售排行4月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称成交面积（)楼盘名称成交金额(元)楼盘名称成交均价(元)1领骏世界 67钱江国际时代广场8265.18钱江国际时代广场256247108.1汉嘉国际 516172钱江国际时代广场44天际大厦 5430.93天际大厦147902395.6华联udc时代 507523野风现代之星 31野风现代之星4040.17野风现代之星103023061世贸丽晶城 489764泰地北上 21领骏世界3399.06泛海国际中心 101797480.9泛海国际中心406595天际大厦13泛海国际中心2986.84领骏世界86560213.73钱江国际时代广场404666尊宝大厦9世贸丽晶城1679.08世贸丽晶城62595161.07天际大厦370717泛海国际中心8华联udc时代1512.76华联udc时代57288221.2野风现代之星368578新青年广场 8汉嘉国际1341.06汉嘉国际54299519.4领骏世界359999华联udc时代6泰地北上1051.08润和信雅达国际 16531275.87钱塘航空大厦 3346610世贸丽晶城6尊宝大厦967.55新青年广场15582257.87新青年广场333155月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称成交面积（)楼盘名称成交金额(元)楼盘名称成交均价(元)1领骏世界 38环球中心6673.10天际大厦 166722621.5西湖文化广场407662泰地北上 33天际大厦6056.12浙商财富中心 122528512.4浙商财富中心318653现代之星大厦 26浙商财富中心3845.18西湖文化广场116008504.4凯恩西湖金座308094凤凰发展大厦22凤凰发展大厦3249.36钱江国际时代广场 79728211.37钱江国际时代广场305525天际大厦17西湖文化广场2845.75现代之星大厦66675016.79天际大厦275306浙商财富中心17现代之星大厦2687.09环球中心48847092领骏世界262827钱江国际时代广场15钱江国际时代广场2609.55领骏世界48095245.11钱塘航空大厦256728环球中心8领骏世界1829.97凤凰发展大厦36945543.36晨光绿苑250689西湖文化广场6泰地北上1806.08泰地北上22472442.89现代之星大厦2481310晨光绿苑3润和信雅达国际 653.08晨光绿苑15444144.12筑品金座 230976月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称成交面积（)楼盘名称成交金额(元)楼盘名称成交均价(元)1现代之星大厦 14泛海国际中心4480.26泛海国际中心138859572.64浙商财富中心320942泛海国际中心12润和信雅达国际2305.81浙商财富中心 43183586.14钱江国际时代广场311543领骏世界12现代之星大厦1436.11钱江国际时代广场37360787.74泛海国际中心309934润和信雅达国际10浙商财富中心1345.52现代之星大厦37104634.5天际大厦274745泰地北上9钱江国际时代广场1199.21润和信雅达国际30614455.43领骏世界260916钱江国际时代广场6银丰央座852.06领骏世界16115969.15现代之星大厦258367浙商财富中心4领骏世界617.68银丰央座13818324.8筑品金座239608海辰水岸晶座3泰地北上498.69华富金座6369413.18银丰央座162179筑品金座3华富金座456.16泰地北上6072006.15海辰水岸晶座1503210华富金座2筑品金座239.13筑品金座5729700.57尊宝大厦146412.本章小结虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就商业地产而言，却是一个发展良机。开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。具体原因不外乎以下三方面： 第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所占gdp比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：依照国外经验，当第三产业占gdp比重超过55%时，商业地产将成为热点，市场对住宅的需求将随之减少，目前杭州市第三产业占gdp比重为51%左右，根据远景规划，在2015年左右，杭州市第三产业占gdp比重将达到55%，届时商业地产必将迎来又一个春天。第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发。根据杭州统计局数据显示，杭州市目前城市化率为62.1%。到2015年，杭州市城市化率预计将达到72%。在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业，将会成为品牌实力的见证。第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，使得拿地的开发商不得不接触商业地产。大量商业地块出让，以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激烈。| 全案营销机构 + 公关推广机构 |二、区域概况1.新城西向西大突破现在杭州人所说的“城西”，更多意义上指的就是蒋村商住区，十多年前在西溪湿地之上建起来的蒋村商住区，被视为第一个具有社会学意义的中产阶层居住区。在过去10年的时间里，由数十家房地产开发商在4平方公里土地上开发的超过300万平方米的大型住宅区，聚集了超过15万的居住人口，成为杭州市区规模最大的居住区，“城西”也因之成为一个专属的地产术语。今天，城市向东的声势虽如此浩大，“城西”仍是杭州地产界用得最频繁的一个标签。 两次行政区划调整推进了城西的两次大发展，萧山、余杭入杭，杭州都市化发展的空间再一次被打开，城西居住的概念自然延伸到闲林、老余杭、五常等地，城西无论是覆盖面、影响力、辐射力都大为膨胀。杭州的新城西不再局限于原来的蒋村区域，向西一直可以延伸到闲林、余杭区域，向北扩展到了三墩以北地区，逐渐成为以浙大新校区为核心的高等教育基地、产学研相结合的创新创业基地、高技术产业孵化基地，园林化、生态化、现代化的新社区，以及主城西北部地区的文化、旅游、商贸和公共服务中心。2.杭州三高人群聚集之地城西是杭州事实上的中央生活区（center living district，简称cld），云集了大量城市精英新贵，其在城市中的地位接近于北京亚运村、上海“徐家汇-虹桥”沿线和深圳香蜜湖。区域内的高尚住宅小区里聚集着大批从事教育、咨询、旅游、高新科技企业、房地产、金融等行业工作的人士，人口具有高学历、高收入、高消费的“三高”特点，人均年可支配收入比同期杭州市区的平均收入多出万元以上，根据市统计局数据，2007年便达到了32136元。这群人也许不是杭州最富裕的，却是杭州最具影响力的，或者说是这个城市的意见领袖。他们塑造了城西衣食住行的时尚，并且通过自己的影响力，让“城西生活”成为整个城市的一种标杆。3.城西发展规划西湖区制定出“一街、两带、六园”的产业布局，依托高校、休闲旅游、省会经济，立志打造西湖创新硅谷，形成与滨江、下沙三足鼎立的态势。其中位于城西的有：一街：文三路电子信息街区，打造富有活力的科技创新街区，重点发展高科技研发经济和总部经济，形成创新创业高科技企业集群。两带：西溪路高新技术产业带和环浙大紫金港创新产业带，打造富有国际竞争力的一流产学研基地。西溪路高新技术产业带主要从事软件和信息服务业、生物技术的研发，形成产学研有机联系的创新产业链和科技产业带。环浙大紫金港创新产业带包括浙江大学紫金港校区及留祥路区域、蒋村新区。留祥路两侧重点吸纳国际创新资源包括高新技术知识资本和风险投资资本，打造一个具有核心创新能力、丰富创新资源和浓厚创业氛围的产学研一体化的创新创业示范街区。蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。六园中位于城西的是：西湖科技经济区块、浙大国家大学科技园、杭州数字娱乐产业园、西溪文化创意产业园。西湖科技经济区块要打造城西重点高新技术接产基地和浙江省科研机构创新基地。浙大国家大学科技园要打造国内一流、国际知名的创新创业产学研合作基地。杭州数字娱乐产业园要打造以杭州数字娱乐产业园为核心、多点布局的数字娱乐产业集群。西溪文化创意产业园要打造集艺术创作、艺术交易、文化、休闲、旅游为一体的文化创意基地。4.本章小结全面的远景政府发展规划是一个区域崛起的必备条件。西湖区“一街、两带、六园”发展规划，都给项目所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。本项目作为城西标志性建筑，所拥有的价值前景和影响力不可估量，而大城西的发展趋势，则将这种价值和影响力进一步扩大。三、区域内写字楼概况1.区域内知名写字楼概况（1）浙商财富中心浙商财富中心鸟瞰图 项目基本情况：n 项目地址：古墩路和天目山路交汇处n 物业类型：城市综合体（涵盖写字楼、酒店、商业走廊、餐饮集群）n 体量：13万平方米 销售状况：n 首次开盘：2011年5月10日n 首次推出产品：南区块4号楼写字楼、商铺n 户型结构：写字楼140-730，商铺93-682n 去化情况：开盘当天去化7成，剩余少量大户型房源n 价格：31000元/平米n 下期产品：北区块2号楼写字楼、酒店式公寓 优势：n 浙大科技园二期工程；n 城西交通要道交汇之处；n 石材玻璃幕墙+金属纱网外罩，别致的创意立面城西罕有；n 4000方中央湿地水景+多区块空中花园组成立体生态景观；n 充足的车位、电梯配比，保障楼宇使用便利高效，设计理念前瞻；n 艺术酒店拥有高达数层楼的红酒陈列柜；n 白金物管仲量联行担任物管顾问。（2）银泰银泰鸟瞰图 项目基本情况：n 项目地址：丰潭路和萍水路交汇处n 物业类型：城市综合体（涵盖购物中心、时尚步行街、写字楼、酒店）n 体量：40万平方米，写字楼约8万方n 预计2012年底，城西银泰购物中心完成招商并开业，2013年全部交付n 户型结构：写字楼90-900 优势：n 城西核心位置；n 银泰品牌在市场上拥有较强的影响力；n 定位上更加追求知性、时尚、潮流、人文与休闲特色，全天候生活体验。（3）西溪天堂西溪天堂鸟瞰图 项目基本情况：n 项目地址：天目山路与紫金港路交汇处n 物业类型：城市综合体（涵盖旅游公建设施、度假酒店集群、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓以及商业综合体）n 体量：占地面积26.26公顷，总建筑面积30万平方米 销售状况：n 首次开盘：2009年12月25日n 首次推出产品：悦居一期五星级酒店式公寓n 户型结构：主力户型200平米以内n 后续推出：2010年6月16日悦居2期开盘n 价格：45000元/平米 优势：n 位于西溪湿地公园内东南角，环境与景观优势突出；n 以旅游及其相关配套为核心规划业态，与周边项目差异性较大；n 引入喜来登与悦榕庄两大知名酒店品牌；n 项目内中国湿地博物馆是国内首家国家级别的湿地专业博物馆；n 户型空间设计上极度奢侈，160以内的户型，仅设一房；180250的户型，也仅有两房。2.区域内其他在售写字楼概况项目名地址体量业态户型结构价格销售情况矩阵国际丰潭路与文一路交汇处约8万写字楼、底商尚未开盘天际大厦天目山路与玉古路的交汇处57000写字楼200-600为主27530元/2011年3月13日开盘，已售76套，可售31套华元天鹅堡西溪路南侧，东邻浙大科技园31400写字楼，酒店式公寓30-200余均价25984元/2010年7月24日首次开盘，目前在售精装酒店式公寓筑品金座竞舟路南端10000商业裙楼，loft商house均价23157元/2011年11月8日开盘you盘时代古墩路萍水路口80843住宅、商务楼在售主力房型为48loft，少量37均价16000元/2011-03-27开盘在售3号楼loft，共161套房源同人广场古墩路598号11500商铺、写字楼、精装小户型均价13000元/2011年6月4日精装单身公寓开盘瑞博国际古墩路与萍水路口47711商住、写字楼26-6013000元/2009年12月1日开盘西溪新天地蒋村，南临文一路，西靠五常港84000商铺、写字楼、小户型小户型规划以40-70为主。办公楼客户定位以创业办公为主，开盘时间未定3.本章小结区域的商务价值正逐渐被市场和消费者认可，商务楼不断涌现，在众多写字楼中，自身品质较高，而又拥有独特优势的项目，在价格、形象、行业影响力以及市场口碑中均远超普通项目。四、板块内写字户驻户概况1.驻户概况元茂大厦：位于西湖区文二西路1号，文二西路与古翠路交叉口，2.5元/平方米/天西湖国际科技大厦：位于西湖区文二路391号，甲级，3.2元/平方米/天华星时代广场，文三路478号，甲级，2.9元/平方米/天杭州通信大厦：上塘路386号，2元/平方米/天联合大厦：紫荆花路2号紫荆花路与天目山路交叉口，甲级，3元/平方米/天天苑大厦：文三路508号，甲级，1.9元/平方米/天2.本章小结根据市调结果显示，城西商圈写字楼集中在老文教板块，驻户以科技型企业为主，金融和贸易类企业也占较大比重，显示城西商圈的整体定位仍是以科技型企业为主导，这其中原因一方面是因为老文教商圈打造的“杭州秋叶原”定位，聚集了大量如阿里巴巴一样的网络、动漫、软件等高新技术企业，一方面是文教商圈相较于钱江新城、武林商圈、庆春商圈、黄龙商圈等市中心板块，整体租金较低，维持在1.53元左右的均价，且交通方便，非常适合创业初期资金不宽裕的企业。但城西商圈也存在难以解决的问题，如写字楼普遍较老，内部配置落后，缺乏与高端商务相匹配的品质、形象和配套，文三路和天目山路的交通拥堵问题也越来越成为该区块写字楼的“阿基琉斯之踵”，因此许多成长起来的企业，会选择更加符合自己公司形象及需求的写字楼。五、区域配套1.主要配套情况一览（1）主要商业配套西溪新天地：地处西溪板块西侧的西湖区蒋村，用地面积55.96亩，计划投资总额2.2亿元，集酒店、办公、餐饮、休闲消费于一体。建设时间预计为3年，建成后蒋村人的生活会有质的提升。“西溪新天地”项目由杭州龙章股份经济合作社、杭州杨家埭股份经济合作社与杭州坤和旅游客运中心有限公司合作开发。西溪印象城：西溪印象城位于杭州市余杭区天目山路和五常大道交叉口西南角，是集购物中心、城市娱乐、湿地旅游等要素的21万平方米购物中心。首期开业的项目建筑面积达16.8万平方米左右，将全部打造为纯商业。而第二期开业的项目建筑面积约为4.2万平方米，可能会涉及酒店和住宅。首期项目预计会在2013年初正式开业，由于体量巨大，光停车位就超过2千个。确定合作入驻的企业有全国第7家沃尔玛山姆会员店。左图为西溪印象城概念展厅西城广场：位于文二西路和紫荆花路交叉口，是杭州城西目前最成熟的大型综合性购物中心，囊括购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光等功能于一体，总建筑面积1.8万平方米。在功能设计上，广场北侧为开阔的市民公共交流区域，拥有杭州罕见的按国际标准设计的轮滑区，露天电视墙、音乐喷泉、小绿化