2010年11月安徽淮安义乌国际小商品城项目前期策划报告230p.ppt

,【安徽淮安义乌国际小商品城项目】 前期策划报告,open,2010年11月28日,我们能做什么？ 定位思考,我们怎么做 ？ 策略思考,我们赚多少 ？ 经济测算,contents,目 录,我们 缺什么,其他开发商 在做什么,消费者 经营者 要什么,我们 有什么,我们 能做什么 1,开发区 要什么,政府 在做什么,我们能做什么？ 思考分析篇,我们能做什么思考分析篇,contents,淮安概况 城市发展规划与区域城市结构调查 经济开发区区域发展和规划 淮安商圈调查评估 淮安消费者分析 淮安经营者分析 开发区市场专项研究 开发区调查、评估与预测,政府 在做什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,开发区要什么,别人在做什么,政府在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,开发区要什么,淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。 区位 淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。 文化 淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。 资源 淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有“日出斗金“的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居世界首位。,工业 淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。,行政区域划分与概况,淮安概况,part one,交通 淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。 已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北，贯穿东西。 京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网,络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。 淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。,行政区域划分与概况,淮安概况,part one,小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速度增长，进入经济发展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。2009年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。,经济总量,淮安概况,part one,小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。,人均国内生产总值,淮安概况,part one,小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升，并可以看出工业是淮安经济的支柱产业，符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。,三产比重,淮安概况,part one,小结：淮安城市居民平均住房面积稳步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年来淮安房地产市场的快速发展。 同时，人均住房面积的提高给居民提供了居住的舒适性，也给后续的房地产发展提出了更高的要求。,人均住房面积,淮安概况,part one,小结：从上表中可以看出江苏各市各项经济数据和经济形势，苏北同苏南还有较大差距，淮安在苏北几个城市中经济发展较好。,江苏各市各项经济指标对比（2008年）,淮安概况,part one,小结：居民收入水平稳步提高。特别是城镇人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年，全市城镇居民人均可支配收入9296元，同比增长12.5%。其中，工资性收入为5971元，增长7.9%。 2009年全市在岗职工平均工资28175元，增长17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，为淮安市的内需消费提供了稳定保障，支撑了市场较快运行。,人均可支配收入,淮安概况,part one,小结：居民收入的稳步提高支撑了居民消费的能力。尽管20010年以来的消费热点并不明显，但居民在有关政策的驱动下，购房、买车的热情有所回升。一方面由于居民收入的稳定增长稳定了居民的消费信心，另一方面也显示了居民潜在的购买能力。,人均消费支出,淮安概况,part one,小结：社会消费品零售总额稳步增长，增长率大幅增高。2010上半年，全市实现社会消费品零售总额221.72亿元，同比增长18.8%。 分城乡看，城市消费品零售额254.35亿元，增长19.1%；县及县以下消费品零售额145.54亿元，增长19.0%。 分行业看，批发零售贸易业零售额338.86亿元，增长18.5%；住宿餐饮业零售额55.89亿元，增长22.4%；其他行业零售额5.14亿元，增长23.4%。全年限额以上批发零售贸易企业实现汽车类零售额6.45亿元，比上年增长82.7%；粮油类、肉禽蛋类零售额分别增长46.8%、58.5%,全社会消费品零售总额,淮安概况,part one,国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。,城市定位,part two,城市发展规划,城市总体布局调查,城市发展规划,part two,形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。 一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。 市域城镇等级规模结构： 形成1座市域中心城市4座市域次中心城市15座重点镇36座一般镇的四级等级规模结构。 人口规模及城市化水平： 近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53； 中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为60； 远期到2030年市域总人口为600 万人，城市化水平为70。 市域交通发展： 构筑公路、铁路、航空、水运、管道综合协调发展的一体化交通网络，促进淮安发展成为长江三角洲北部地区综合交通枢纽。,城市中心城区规模： 近期到2015年中心城区城市人口150万人，城市建设用地规模为180平方公里；中期到2020年中心城区城市人口180万人，城市建设用地规模为216平方公里；远期2030年中心城区城市人口240万人，城市建设用地规模为283平方公里。 城市发展方向： 东扩南连近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。 城市空间结构： 规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。 三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。,城市中心城区规划调查,part two,城市发展规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达到60万人。,经济开发区概述,part three,开发区发展和规划,小结：开发区地区gdp稳定快速增长。今年上半年，该区实现地区生产总值53.7亿元，增长40.6%；实现业务总收入285.1亿元，增长39%；实现财政总收入15.26亿元，增长37.9%；一般预算收入9.75亿元，增长43.6%；全社会固定资产投资完成105.08亿元，增长35.9%，其中工业投入55.2亿元；实现进出口总额10.91亿美元，增长91.1%。,地区国内生产总值,part three,开发区发展和规划,小结：，整体经济在淮安居于前几位，居民人均收入也高于淮安平均水平。开发区人均收稳步增长，今年年底预计2010年城镇人均可支配收入将达到17430元，农民人均可支配收入将达到8400元。,开发区人均纯收入,part three,开发区发展和规划,小结：可以看出，开发区工业比重高于清河区，社会消费品零售总额低于清河区，主要是因商贸业主要集中于传统市中心，大型专业市场基本分布在清河区。开发区作为新的独立的核算区域，工业发展势头迅猛，但是人流和商业配套等均落后于清河、清浦两区。,淮安市主城区几个区经济指标对比（2008年）,part three,开发区发展和规划,区域规划（20082030）,part three,开发区发展和规划,淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，11月并升格为国家级开发区。是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达60万。 本项目周边规划：根据淮安经济开发区的规划来看，在未来的两至三年内，开发区建成可容纳近20万人的居住的富士康企业，拥有近7万人的明基电脑生产基地，以及近万人的江苏无锡红豆集团等等。同时，项目附近将建设多个市政配套、商业街、综合商业商务、大型高档生活区。 随着开发区规划的实现，人流的商业氛围越来越浓，大的人流、物流、车流，不仅奠定了本案汇聚人流物流资金流的商业基础，也为项目的发展升值提供了有力的保障。,目前,整个淮安市市区(主要指清河区、清浦区、经济开发区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：,淮海北路部分：古黄河以南，以汽配商城为中心； 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等； 淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、金马广场（含沃尔玛卖场）、金鹰国际购物中心、清江商场、华润苏果、淮汽大厦（含时代超市卖场）、通讯市场、家私市场等； 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主； 经济开发区部分：南方批发市场等。 总评：整个淮安市商业分布相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。商业的格局分布极不平衡，与城市化发展不相称。,淮安现在的商业格局,part four,商业格局调研评估,主城区主要分为两大商圈-淮海广场为核心的市级零售商圈，以汽车总站为核心的五金、电子、食品、小商品的专业市场商圈。其他外围商圈含楚州商业集中区和苏北市场、南方批发城等组成的外围商圈。这两大商圈也是目前淮安市城区商业最为集中的地方，另外有潜在商圈，随着“东扩南连”城市建设步伐加快，城市副中心商业区将会形成。 1）商圈划分 核心商业圈 以淮海广场为中心，方圆1.5公里范围内。 淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布十多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。 特点：这一商圈目前是淮安市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场金鹰、新亚商城等是目前淮安市规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳。附近聚集了一批大中规模商场、超市，专卖店。 分析：主要商业区商业业态各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生重要影响力和辐射力。 该区域是零售市场的集中代表，商品丰富，业态完备，规模适中合理，商品以中高档为主，基本符合市场消费需求和功能需求，随着该商圈的不断升级，淮海路商圈更加成熟发达，其市场地位无法撼动。,商圈划分及业态分布,part four,商业格局调研评估,次级商业圈 以汽车站为中心，方圆2公里。 特点：主要分布专卖店、超市，以建材、家具，食品、电子、农贸市场为主，规模小，档次低，缺乏清晰定位，基无差异性，与城市发展不相称、亟待提档升级。 分析：基本满足淮安市场的消费需求，但市场的发展水平与周边城市对比，仍然存在较大的差距，除了受周边城市辐射影响外，更主要的是市场交易平台的落后，缺少市场整合力度，没有足够的规模和丰富商品去支撑市场，从而导致大量客户向其周边其他城市流失，综合研究该商圈的几大市场，仍然以规模小，硬件差为主要特点，行业急需整合。 淮安最大的汇通小百货市场由于历史形成原因和缺少新的市场竞争，小商品市场生意十分红火，但经营环境仍然沿用原有建筑设施，已经无法满足小商品市场的进一步发展壮大，同时，硬件环境的破败，也严重影响了城市形象，所以小商品市场无论从发展壮大还是提升城市形象方面都急需提档升级。 外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。,商圈划分及业态分布,part four,商业格局调研评估,淮安市市区商业街(区)规划布局一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估, 淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,注：专业店营业面积达到3000平方米以上确定为大型专业店。, 淮安市市区大型商业零售网点规划布局一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,商业形态分析,part four,商业格局调研评估, 淮安市市区商品交易市场现状一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,（接上表格）,淮安市市区大型商品交易市场规划布局一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,淮安市市区大型餐饮网点现状一览表,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,商业形态分析,part four,商业格局调研评估,（接上表格）,低档商业： 清河区：健康东路以北；电机路以西，淮海北路以东，人民路与上海东路。 清浦区：新民路，前进路，徐家湖路，解放路。 淮阴区:北京东西路，北京北路至长江西路交汇处 根据市场调查，此类型商业，出租状况较差，沿途有大量商铺转让或出售，空置率高，生意状况较差，人流量较少。,淮安商业经营状况,part four,商业格局调研评估,高档商业： 新亚百货、新时代超级购物中心、清江商场、金马广场等。 根据市场调查，此类商业出租状况供不应求，市场出租率100%， 调查的4个商场，现在均无店面出租。,中档商业： 清河区：淮海西路以南,至漕运路;淮海西路以西至电机路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以东至承德路；乐园步行街。 清浦区：东大街，西大街，淮海南路至大庆路，解放东路于承德南路交汇处至轮埠路。 淮阴区：黄河广场，农工商超市，淮海北路与北京西路交汇处至长江东路与淮海北路交汇处，承德北路至长江东路交汇处。 根据市场调查,此类型商业出租状况理想,出租率95%以上,商场空置率低,沿途较少有店面转让或出售,生意状况良好,人流量大。,淮安商业物业价格水平,part four,商业格局调研评估,高档商业： 清河区新亚百货、金鹰百货、新时代超级购物中心、清江商场等 出租价格6-15元/平米/天，周边商铺售价30000-55000元/平米,清河区新亚百货,金鹰百货,淮安商业物业价格水平,part four,商业格局调研评估,中档商业： 清河区:淮海西路以南,至漕运路；淮海西路以西至电机路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以东至承德路 清浦区: 东大街，西大街，淮海南路至大庆路，解放东路于承德南路交汇处至轮埠路 淮阴区: 黄河广场，农工商超市，淮海北路与北京西路交汇处至长江东路与淮海北路交汇处，承德北路至长江东路交汇处 出租价格范围为:1.55元/平米/天,黄河广场,东大街,低档商业： 清河区:健康东路以北；电机路以西，淮海北路以东，汇通商城 清浦区: 新民路，前进路，徐家福路 淮阴区: 北京东西路，北京北路至长江西路交汇处 出租价格范围为:0.81.6元/平米/天,淮安商业物业价格水平,part four,商业格局调研评估,汇通商城,1、淮海广场商圈内主要街道店面租金水平（单位：元）,2、乐园步行街 乐园街，坐落在市中心淮海广场，位于淮海北路、丰登路、工农路黄金三角地。拥有270多间店。 商铺面宽3-4米，进深8-10米。主力面积40平米左右。租金在6-8元/平方米/天左右。,典型商铺租售价格情况,part four,商业格局调研评估,3、汇通市场群 汇通市场是目前苏北地区最大的批发市场。目前，已形成了一个以汇通市场为龙头，以布匹市场、家电市场、五金市场为主体的汇通市场群。 租金水平列表（抽样）,典型商铺租售价格情况,part four,商业格局调研评估,4、东、西大街商业街 东西大街为老商业街，商铺林立，西大街共有商铺约180家，经营品种较多，商街配套较齐全，东大街约有在营商铺90家，主要经营服饰、鞋、床上用品等。 东西大街点评 从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高； 从消费者层次看：工薪阶层，一般市民； 从经营品种看：最多的就是服装与鞋类，店铺多，东大街的经营品种范围较窄； 从租金水平看：每平方米每天租金基本上在1.53.5元之间，为淮安市中等水平，东大街租金水平由临淮海南路向东递减； 从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难做，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。,典型商铺租售价格情况,part four,商业格局调研评估,从以上的调查数据我们基本看出：,租金结论,part four,商业格局调研评估,c) 每平方每天2元左右者，主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；,b) 每平方每天6元左右者，主要是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还可以的沿街店面；,a) 每平方每天10元左右及以上，主要是主商业街道的沿街店面,商铺租金价格可以分为以下三个范围档次,30000 50000元/平方米；,8000元 15000元左右/平方,5000元左右/平方,但淮安商业和沿海地区相比，比较落后，租金水平不高。晚上一般在20:30左右关门，随着城市经济的发展，将会有较大的发展空间。商业营业物业的开发、供应过量，有些地段出现滞销，特色主题商业的开发有发展空间和潜力。投资回报率较低，投资积极性不高，购买后自用者居多。 特点如下： 1、淮安市工业经济水平保持良好的发展态势，财政收入、居民收入、人均收入和消费性支出持续高速增长，为淮安市商业繁荣发展奠定了稳固的基础。 2、零售市场发展速度较快，业态完备，随着金鹰、新亚购物中心的建立，更加奠定以淮海路为主线的核心商圈地位； 3、专业市场发展水平整体不发达，处于刚起步阶段，没有规模与品牌效应，与淮安市整体经济水平不一致，高端消费逐步流向苏南及其他周边市场，专业市场缺乏引导和整合，急需高规格硬件市场来整合。 4、家居、建材、汽车、汽车配件、汽车快修仍处于初级交易阶段，客户流失现象严重，现有专业市场基础薄弱，缺少产业支撑和规模竞争优势，无法演变成区域性交易市场。,淮安商业格局小结 商业格局的困境与机遇,part four,商业格局调研评估,总体来说，淮安市的商业市场和地区发展速度的水平基本接近；随着近几年的商业地产的开发，淮安市的商业发展十分迅速；零售物业更加成熟发达，业态更加丰富多彩，专业市场提档升级步伐加快。,当前商业格局的困境与机遇,淮安商业格局小结 商业格局的困境与机遇,part four,商业格局调研评估,淮安市在“十一五”规划中将继续围绕现代化中等城市建设，大力实施“东扩南连”发展战略，不断完善城市功能、丰富城市内涵、提升城市品位，全面推进城市现代化步伐。,淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平， 缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。 淮安市商业市场经过十多年的发展，无论是市中心的百货及其它业态市场还是专业商业市场都发展十分迅速，整体商业市场表现为多业态，现有市场主要以建材、百货零售、小商品为主，但大多结构不合理，与城市经济发展水平不相称。缺乏专业规划、定位模糊、理念落后，经营上很难达到多层次、专业化、特色化满足市场需求，商业的总体格局过于集中，与城市经济发展水平不相称。,淮安市商业总体规划目标,近期（到2010年）基本形成布局合理、结构优化、功能完善、管理规范、服务优质、人才齐备的商贸服务业体系框架，推进商业现代化建设进程,将淮安市建设成为联系苏南,辐射苏北的区域商贸中心。 远期（到2020年）基本实现商业现代化，使淮安市成为联系长三角,辐射淮海经济区的商贸中心。 近期（到2010年）全市社会消费品零售总额达到300亿元,其中市区达到200亿元，连锁商业实现的社会消费品零售总额所占比重达到35%，以电子商务形式实现的社会消费品零售总额所占比重超过3%；市区商业网点营业面积达到100万平方米左右，基本达到人均拥有1.0平方米；现有50%以上的食杂店被超市、便利店取代，多数传统百货店通过引进专业店、专卖店等新型业态进行改造；加快对农贸市场的升级改造，促进生鲜加强型超市的发展。 远期（到2020年）全市社会消费品零售总额达到800亿元，其中市区达到500亿元，连锁商业实现的社会消费品零售总额所占比重达到65%以上，以电子商务形式实现的社会消费品零售总额所占比重达到10%以上；市区商业网点营业面积达到150万平方米左右，达到人均拥有1.2平方米以上；商业中心区内的农贸市场基本被生鲜加强型超市取代,淮安市商业规划,part five,商贸业发展政策导向,淮安市商业总量发展目标,近期（到2010年） 市级商业中心商业网点营业面积达到25万平方米以上，区域商业中心商业网点营业面积达到3万平方米以上。 社区商业初步实现步行10分钟，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。 每个重点中心镇基本商业网点面积达1万平方米以上，一般镇基本商业网点面积达5000平方米以上。 符合标准的商业街达到15条，其中，规划新建6条，调整、改造5条。 大型商业零售网点达到20处，其中，规划新建10处。大型商业零售网点营业面积达到40万平方米以上，达到人均拥有0.4平方米。大型餐饮企 业（营业面积1000平方米以上）达到40处。 各类大型商品交易市场（面积3000m2，不含农贸市场）总数达到22个。其中，农副产品批发市场（群）达到3处，其中规划新建2处；生产资料批发市场（群）达到4处，其中规划新建3处，其他商品交易市场（群）达到15处，其中规划新建7处 形成“一个物流园区、多个物流中心”的物流体系格局。,淮安市商业具体发展目标,part five,商贸业发展政策导向,远期（到2020年） 市级商业中心商业网点营业面积达到40万平方米以上，区域商业中心商业网点营业面积达到5万平方米以上。 大部分社区实现步行5分钟，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务 每个重点中心镇基本商业网点面积达2万平方米以上，一般镇基本商业网点面积达1万平方米以上。 根据城市建设和商业网点的发展，培育若干新的商业街（区）。把已有的商业街（区）建成文化内涵深刻、特色突出、商流丰盈、业态清晰、业种结构合理、服务优质、游乐休憩设施齐全的一流商业街（区）。 大型商业零售网点达到34处，其中，规划新建14处。大型商业零售网点营业面积接近60万平方米，达到人均拥有0.5平方米。大型餐饮企业（营业面积1000平方米以上）达到50处，形成2-3家大型集团化连锁餐饮企业。 各类商品交易市场（不含农贸市场）达到26处，其中规划新建4处。 淮安市成为连接南北的物流结点城市和江苏省的物流枢纽城市。,淮安市商业具体发展目标,part five,商贸业发展政策导向,就淮安市中心三区清河区、清浦区、开发区而言，未来几年的发展趋势可分为以下几部分： 1）清河区商业中心，该区处于淮安市的中心区域，南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。此城市正中心将成为淮安市商业的重中之重。 2）水渡口商业中心，该区位于淮安市区东部，北靠古黄河，东接经济技术开发区，南临里运河，西接老城区，处于“中心城市”的中心区位 3）而开发区将以钵池山公园作为辐射中心，开发大批的高尚住宅群；水渡口建成后将和开发区一起成为继清河区商业中心之后的又一城市cbd区即 淮安城市副中心。,中心城区商业发展趋势,part five,综合来讲淮安经济开发区在未来的发展中将会是一个适宜居住的成熟生活圈。,补充：淮阴区商业中心：,商贸业发展政策导向,part five,商贸业发展政策导向,限制、支持、鼓励、大力发展之产业,布局思路及分布特点,part six,专业市场网点规划布局,淮安中心城区市场体系/商业网点规划布局及分析图,淮阴区专业市场集群规划,part six,专业市场网点规划布局,专业市场网点规划布局,规划区南至淮河路、北至宁淮高速、西至规划韩侯路、东至沈阳路，规划总用地12.65平方公里。 1、规划目标及定位 1）市场发展目标 到2012年，市场营业面积150万平方米左右，入驻商家8000户，年交易额80亿元，在长三角区域形成较大的知名度。到2020年市场营业面积超600万平方米，交易额达600亿元，成为全国知名产品交易市场。形成“南有义乌，北有临沂，中有淮安”的一级批发市场格局。 2）市场发展定位 形成建材装饰、汽摩、五金、工具、日化用品等市场集群，配套建设配载物流、展示、电子结算中心，力争打造长三角北部规模最大、功能最全的商品批发中心。 2、空间布局结构 规划方案确定的空间布局结构基本可归结为“一心、两轴、三带、四片”。 一心：综合市场片区服务中心，位于香港路、纬三路、北京北路、嫩江路围合的区域内；主要是为整体市场片区提供行政及商务办公、商业金融服务、宾馆、会展等； 两轴：沿北京北路和纬三路两条市场发展轴； 三带：沿高速景观防护带、沿铁路景观防护带、沿河景观塑造带； 四片：以市场、居住、物流、产业为主的四个功能片。,淮阴区专业市场集群规划,别人在做什么,开发区要什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,政府在做什么,开发区 要什么,据了解，2009年，淮安市财政收入突破200亿，达到213.5亿元；全社会固定资产投资突破1000亿元，达到1100亿元，城镇居民人均可支配收入15646元，主要经济指标增幅30%以上，增幅位居全省前列。2009年，淮安经济开发区实现财政收入完成27.18亿元，一般预算收入14.19亿元；累计完成全社会固定资产投资152.36亿元，主要指标在全省131个开发区中增幅进入前10位，实际利用外资名列苏北第一。同时，淮安产业集聚逐步形成，近年来，该地在世界500强招商和央企招商方面取得了重大突破。目前开发区已有日韩、港台、欧美等20多个国家和地区的客商在区内投资兴业，累计进区企业2753家，外资企业256家，建成了以富士康淮安科技城为代表的港台企业、以韩泰轮胎为代表的日韩企业、以安特汽车为代表的欧美中小企业和以美的威灵电机为代表的民营企子、机械等支柱产业。,开发区居民收入分析（2010年上半年）,part seven,开发区市场专项研究,今年开发区预计实现gdp106亿元，同比增长40%；城镇居民人均可支配收入17430元，农民人均纯收入8400元，分别增长16.2%和11%。,城镇消费品市场持继看好。近年来，我区东、西大街及人民南路是商业一条街，随着居民收入的提高，消费理念的改变。它们的经营模式不断调整升级，由原来经营中低档商品逐渐升级中高档商品。华城电子市场、财富广场经营家电、电子及文化娱乐类商品品种越来越齐全，生意越来越红火。从今年二月份以来，“家电下乡，财政补贴”、“以旧换新”政策，这项支农惠农的政策在增强农民消费能力的同时，也充分激活农民消费，带动了消费品市场。 零售业是社会消费增长的领跑力量。上半年全区零售业实现社会消费品销售总额146341万元，同比增长19.1%。零售业限上企业月销售在佰万以上的有：天颐医药连锁、邮缘汽车、金榜汽车、时代超市等。 消费层次明显提高。居民消费结构从购置生活必需品阶段，逐步向发展型和享受型消费阶段发展，用于住房、交通、文娱等方面的消费迅速增长。汽车、住房消费继续保持一定热度。,开发区区居民消费分析（2010年上半年）,part seven,开发区市场专项研究,消费市场存在的问题：,市场机会点,part seven,开发区市场专项研究,限额以上企业数量少，整体规模小，占社会消费品零售总额比重偏低。 农村消费市场要加快步伐开拓。 虽然开发区城乡消费市场差距较大，但从今年的消费倾向可以看出， 农村居民的消费倾向逐月上升，且高于城镇居民，由此可见，农村居民的消费潜力还没有得到挖掘， 农村消费市场的广阔天地还未打开。,所以，开发区下一步方向会是继续重视商业现代流通体系建设，引导现有零售市场的商业功能开发， 提升其现代化水平，方便群众集中消费。 2、推进大型购物中心和大卖场整合与建设，方便和满足居民消费。 3、推进城乡社区连锁超市、便利店等的规范化建设，从政策体制上为连锁物流配送等现代业态的发展 创造更好的发展环境。,消费市场机会点：,开发区要什么,别人在做什么,我们有什么,我们缺什么,消费者要什么,经营者要什么,政府在做什么,别人在 做什么,案例列表,典型专业市场项目研究,分区域专业市场调研项目列表（后附） 淮阴区/清河区/清浦区/楚州区/开发区,案例分析,典型专业市场项目研究,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安市创达义乌商贸城开发有限公司 地址：淮阴珠江路和香港路交汇处 规模：用地面积200亩；总建筑面积30万平米一期12万；总投资 12 亿元；经营户数4000 户,租售模式,租售并举,租金售价,1/租金：未定 2/售价：单价 均价12500元/，总价 30-100万元/套,回报策略,1/产品组合：独立商铺、办公楼 商业楼层数：4层 层高：4楼4.8米、5.1米 4/面积段：外街30-70，内街15-25， 5/面宽：3米 6/进深：不等,1/返租策略：前三年6%7%8%签约一次性抵充房款返还，后续年份未确定,项目进度,1/开盘时间：未定 2/销售率：浙江内定1000组 ，淮安本地未开始。 3/招商率：未知。 4/交付时间：未定 5/开业时间：2011年底试营业， 6/工程进度：2010年11月20日开工,成为淮安乃至苏北地区著名的经商创业、旅游购物、休闲娱乐、,办公居家等综合性的大型现代化商业中心,重点个案淮安义乌商贸城,案例分析,典型专业市场项目研究,重点个案禧徕乐国际商贸城,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安禧徕乐投资发展有限公司 地址：淮安市枚皋路8号 规模：用地面积 12.3万 ；总建筑面积 36万；总投资3.6 亿元；,租售模式,租售并列,租金售价,1/租金：未定 2/售价：单价 均价8500元/，总价 20-30万元/套,回报策略,1/产品组合：独立商铺 2/商业楼层数 ：4层 3/层高：5米 4/面积段：25-30 平方米 5/面宽： 4米 6/进深：6米,1/返租策略：前五年返还40%,项目进度,1/开盘时间：2010年12月28日 2/销售率：不详 3/招商率：未定 4/交付时间：2011年8月 5/开业时间：未定 6/工程进度：刚开始建设,由商贸城、商业休闲广场、星际商务酒店、住宅配套等四部份构成，集交易、采购展,示、仓储、会展、电子商务、商会交流、金融服务、休闲餐饮为一体。,案例列表,典型专业市场项目研究,重点个案恒丰义乌城,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安恒丰置业有限公司 地址：淮安市楚州区华西路新车站东侧 规模：用地面积 220亩；总建筑面积 20万；总投资 10 亿元；,租售模式,以租带售,租金售价,1/租金：未定 2/售价：未定,回报策略,1/产品组合：独立商铺 酒店 2/商业楼层数： 3/层高：1楼5.4米 4/面积段：30-40 5/面宽：3.6米。 6/进深：6米,1/返租策略： 未定,项目进度,1/开盘时间：2011年4-5月(今年12月26日开始预约) 2/销售率：未定 3/交付时间：2012年初 4/开业时间：2011年底 5/工程进度：2010年12月开工,集产品开发、展示贸易、仓储物流、网上交易、商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐、 精品居住八项功能为一体。,案例列表,典型专业市场项目研究,重点个案博得五金建材家居广场,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：江苏博德置业有限公司 地址：深圳东路1号 规模：用地面积190（总310）亩；总建筑面积 20万；总投资 5亿元；经营户数1000户,租售模式,租售并举,租金售价,1/租金： 32元/月 2/售价：单价均价 7000 元/，总价60-70万元/套,回报策略,1/产品组合：独立商铺 2/商业楼层数：三层 3/层高：1楼3.9米/2楼3.6米/三楼3.3米.4/面积段：72 ,108 5/面宽：4.2米 6/进深：8.2米,1/返租策略：前三年一次返24% 2/回购策略：无,项目进度,1/开盘时间：2009.11.25 2/销售率：90% 3/招商率90% 4/交付时间：2010.11.20 5/开业时间：2010年9月25日 6/工程进度：竣工,项目定位为一站式五金建材家居博览采购中心，集商品交易、品牌展示、仓储配套、 物流配送、商务办公、金融担保为一体，项目建成后将成为长三角北部区域规模最大、 品类最全、档次最高的现代化、专业化五金建材家居专业市场,案例列表,典型专业市场项目研究,重点个案大长江国际家居广场,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安大长江置业有限公司 地址：淮安市深圳东路与广州路交汇处 规模：用地面积 129 亩；总建筑面积15万 ；总投资6 亿元；经营户数735户,租售模式,售、租,租金售价,1/租金：1楼30,2楼28, 3楼25元/月 2/售价;一楼7000-8000二楼4000-5000三楼3000-4000元/，总价 一楼40-50二楼17-18万三楼11-12万元/套,回报策略,1/产品组合：独立商铺 2/商业楼层数:三层 3/层高：1楼4.2/2楼3.9/3楼3.6米. 4/面积段：40/60 5/面宽：4.2米 6/进深：8.6米,1/返租策略;前三年一次性返24% ,4-5年各不低于8% . 2/回购策略：无,项目进度,1/开盘时间：2010年11月2日 2/销售率：60% 3/招商率：60% 4/交付时间：2011年10月 5/开业时间：2011.6试营业,11月正式开业 6/工程进度：建到三层,作为中国第二，华东第一大家具批发市场-苏州蠡口家具形成战略联盟。打造苏北家居,产业集散地,集家具家饰、家纺布艺、精品家装、企业独栋等于一体的家居mall,案例列表,典型专业市场项目研究,重点个案居然之家-欧蓓莎,产品设计,规划定位,基本情况,租售模式,带租约销售,租金售价,1/租金： 总房款的4-5年8%6-8年9%9-10年10%11-20年80% 2/售价：单价 13000-28000 元/，总价40万-140万 元/套,回报策略,1/产品组合：商铺、酒店、办公 2/商业楼层数：4层、12层 4/面积段：30-50 5/面宽：4米5米 6/进深：7米、8米、10米,1/返租策略：前三年一次性返24%,项目进度,1/开盘时间：不开盘销售 2/销售率： 70% 3/招商率：90% 4/交付时间：2011.9 5/开业时间：2011.10.1日 6/工程进度：年底竣工。,一座集购物、办公、酒店为一体的国际化家居购物中心,开发商：江苏欧蓓莎置业有限公司 地址：淮阴区香港路东与珠江路北交叉口 规模：用地面积60亩；总建筑面积 12万 ；经营户数2000户,案例列表,典型专业市场项目研究,1、淮安仕泰隆国际工业博览城,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安仕泰隆置业有限公司 地址：江苏淮安市经济开发区迎宾大道43号 规模：用地面积 9万；总建筑面积15万 ；总投资5亿元；经营户数600户,租售模式,以租带售,租金售价,1/租金： 自租 2/售价：单价一楼10000元均价8000元/，总价100-200元/套（1带2层售）,回报策略,1/产品组合：沿街商铺酒店式公寓2/商业楼层数：外街4层内街2层 3/层高：1楼5.2米。2楼3.9米。4/面积段：100-200 5/面宽：4米6米8米 6/进深：15米,1/返租策略：无 2/回购策略：无,项目进度,1/开盘时间：2010.11.28 2/交付时间：2011年6月 3/开业时间：未定 6/工程进度：在建,集商铺、办公、仓储、物流、住宿为一体，2期以全新的理念和完善的服务业态为市场发展提供与之相配套的高档办公、会议、餐饮、娱乐、休闲等多元化的商务环境。,案例列表,典型专业市场项目研究,2、百富汽车汽配交易市场,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安市汽车汽配交易市场有限公司 地址：淮安市清河新区水渡口大道119号 规模：用地面积70亩；总建筑面积6万；总投资 1.5亿元；经营户数100户,租售模式,只租不售,租金售价,1/租金：15-35 元/月,回报策略,1/产品组合：独立商铺 商业楼层数：两层 3/层高：5米 4/面积段：90-160 ,1/招商策略：两年免租,项目进度,1/招商率：100% 2/开业时间：2009年6月,打造淮安市服务功能最全、市场业态最新、集聚效应最强、辐射半径最大、带动性,和示范作用最明显的综合汽配交易中心。,案例列表,典型专业市场项目研究,3、元和钢材市场,产品设计,规划定位,基本情况,租售模式,只租不售,租金售价,1/租金：30元/月,回报策略,1/产品组合： 2/商业楼层数：4层 3/层高：5米 4/面积段：100-200平米 5/面宽：4米 6/进深：12米,1/租售策略： 2/回购策略：,项目进度,1/招商率：90% 2/开业时间：2009年7月8日,是集钢材销售、加工、配送、电子交易、信息处理为一体的综合性市场,地址：清河新区淮通物流园内深圳东路2号 规模：用地面积 300亩；经营户数150 户,案例列表,典型专业市场项目研究,4、淮安红星美凯龙,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安中宏置业有限公司 地址：淮安水渡口大道111号 规模：用地面积 99.07亩；总建筑面积 20万一期8万；总投资15 亿元；经营户数1068户,租售模式,租售并举,租金售价,1/租金：45-50 元/月每年递增10元/平米。 2/售价：单价8000-15000 元/，总价 30-90万元/套,回报策略,1/产品组合：独立商铺 、写字楼 2/商业楼层数：4层 3/层高：一层5.2米。2、3.4层5米。 4/面积段：20-60,1/返租策略：前三年一次性返24% 2/回购策略：无,项目进度,1/开盘时间：2010年1月1日 2/销售率： 90% 3/招商率：100% 4/交付时间：2011年12月31日 5/开业时间：2010年8月28 日,集购物、休闲为一体的“一站式”大型家居购物广场,案例列表,典型专业市场项目研究,5、淮安国际汽车城,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安国际汽车城有限公司 地址：淮阴区香港路东侧嫩江路南侧 规模：用地面积 650亩；总建筑面积 6.4万；总投资10.5 亿元；经营户数544户,租售模式,租、售,租金售价,1/租金：未定 2/售价：单价 均价4700元/，总价30万元/套（1带2层连售）,回报策略,1/产品组合：商用、写字楼 2/商业楼层数：2层 3/层高：3.9米、3.6米。 4/面积段：65 5/面宽：4米 5/进深：8米,1/返租策略：前三年返18%，4、5年各保底7% 。,项目进度,1/开盘时间：2010.1.23 2/销售率：50% 3/交付时间：2010.10.10 4/开业时间：2010.12,是苏北地区专业化的汽车、摩托车、电动车、农用车、工程车等的销售， 零部件批发、零售等为一体的大型物流批发市场，,案例列表,典型专业市场项目研究,6、浩源汽车博览城,产品设计,规划定位,基本情况,开发商：淮安浩源车城开发有限公司 地址：水渡口大道（清河新区政府对面） 规模：用地面积92亩； 总建筑面积：8万； 总投资 10亿元；经营户数310 户,租售模式,租、售,租金售价,1/租金：前两年免租 2/售价：单价 4800元/，总价 25-32万元/套（1带2楼销售）,回报策略,1/产品组合：商铺、办公 2/商业楼层数，五层及三层 3/层高：一楼4.9米2楼3米 4/面积段：48/64 面宽：4m 5/进深：6m8m,1/返租策略：前三年18%返还 。第4、5年按市场价返。,项目进度,1/开盘时间：2010年4月21日。 2/销售率：90% 3/招商率：