2010中铁物资集团成都铁西宾馆地块(综合体项目)定位报告(136页).ppt

,抓住历史机遇 分享城市价值 -中铁物资集团西南有限公司地块定位报告 2010.12,谨呈：成都市金牛区人民北路街道办事处,写在前面： 在展开工作之前，我们需要清晰认识我们的使命。 铁西宾馆地块，我们的使命是什么？ 作为一个占地仅16亩的小型地块，显然无法对提升区域价值作出巨大贡献。 因此 ,目标界定,通过对市场环境和地块属性的研究 分析，提出准确的地块定位，以 实现土地价值最大化 这是我们要研究的核心问题。,精准出击,定位思路,宏观环境影响,地块属性研究,物业发展机会分析,项目定位建议,对宏观经济环境及政策、行业发展态势分析，为项目定位建立理论基础。,通过对地块自身及外部条件分析，对地块开发可行性进行判断。,通过各种物业形态基于本地块条件下的可行性分析，对地块开发方向进行定位。,基于开发方向定位上的功能、形象等各种具体定位。,宏观环境影响,宏观经济发展态势 房地产行业发展态势,宏观经济,2010年国内整体经济运行走势良好，gdp、固定资产投资、消费品市场、外贸进出口、人均可支配收入等主要经济指标呈现稳定上升趋势。,受国内经济大环境带动，成都市整体经济运行也呈现快速发展态势，除固定资产投资外，其他主要经济指标增幅均高于国内平均水平。,国内及本地区经济大环境良好，宏观经济发展呈现稳定上升趋势，良好的市场氛围带动投资信心的增强。,市场资金,国内货币供应量自09年开始保持大幅增长，流动性过剩，需要合理的投资渠道释放压力。,cpi数据同比保持上升趋势，进入2010年后增幅明显，预示未来通胀预期加剧，抗击通胀将成为2011年中国经济的重点。,货币流动性过剩，通胀预期加强，对投资渠道和收益提出更高的要求，房地产行业稳定高额的回报一直是投资市场的首选之一。,发展规划,2010年下半年的中共十七届五中全会上通过 的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议提出： 加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面；坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展；推进农业现代化，加快社会主义新农村建设；发展现代产业体系，提高产业核心竞争力；促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化。 即将启动的“十二五” 规划在经济结构战略性调整将迈出更大的步伐，将从经济社会发展的主要矛盾和问题入手，在健全市场配置资源机制、加快调整国民收入分配格局、破除城乡二元体制、创新公共服务体制等方面，提出重大改革任务。其中，结构调整为首要目标，社会建设则摆在更加突出的位置。,“十二五”的启动，预示着国内经济结构将发生整体性变化，内需逐步回升，新一轮投资热潮即将到来。,国内经济大环境良好，随着“十二五”启动，面临经济结构转型，大力拉动内需等系列机遇，新一轮投资热潮即将到来。 通胀预期加强，抗击通胀将是2011年中国经济的重点。,鑫寓安观点： 国内整体经济形势为房地产行业发展创造了有利机会。,宏观环境影响,宏观经济发展态势 房地产行业发展态势,政策影响,业界要闻,全国市场,国房景气指数从09年开始大幅攀升，10年受政策因素影响有小幅下调，总体仍保持高位水平。 全国房屋价格销售指数10年走势与国房景气指数保持一致，有小幅调整，总体保持缓慢上扬。 全国房地产开发投资额增幅明显，所占固定资产投资比例呈现逐年上升趋势。,全国市场,全国房地产行业新开工面积、竣工面积和销售面积进入09年后呈现快速增长。 10年受政策因素影响预计销售量有小幅回调，但开工量的大幅增加表明开发商对房地产整体市场前景预期乐观；同时较低的竣工量预示进入11年后市场供应量将呈现上升趋势。,地区市场,成都地区房屋价格销售指数走势与全国相一致，但整体水平略低，尚有一定上升空间。 成都地区房地产开发投资比例始终高于全国平均水平近9个百分点，表明本地区房地产开发投资热度较高。,地区市场,从连续数年的供销情况分析，住宅市场整体供小于求，未来市场存量不足。 10年成都地区住宅市场受调控政策影响，投资需求受到打压，供应量和成交量均有所下滑，但纵观全年1-11月供销比仅为1.19，预示供应量紧缩的现象在短期内难以改变，物以稀为贵，住宅物业仍将成为未来市场的热门产品。,地区市场,10年成都地区住宅市场平均售价大幅攀升，上半年平均售价达到7352元/ ，增幅超过20%，为历年之最；全年1-11月各行政区平均成交价格仍保持较高水平，价格水平最低的成华区也达到6500元/ 以上，大幅攀升的成交价格有利于提高开发商信心，刺激住宅物业的开发力度。,地区市场,成都地区商业市场自08年起进入快速发展期，成交价格涨幅明显，连续数年保持较高的价格水平，受此影响09年-10年成交势头良好，供销比在所有物业中最低。考虑住宅物业投资需求受到打压，投资资金将大幅流入商业物业市场，预期未来仍将保持较好的发展势头。,地区市场,成都地区商务办公市场同样自08年起进入快速发展期，成交价格涨幅明显，但其物业性质决定其对地段、区域环境等要求较高，因此大幅增加的供应量反而导致成交价格的波动。考虑未来政府规划对商务办公市场的带动作用，以及住宅物业投资需求受到打压，商务办公市场同样是住宅投资资金流向之一，预期未来将保持平稳上扬的发展势头。,土地成交,成都地区土地成交量在震后呈现回升趋势，商业地块供应比例明显增加，预计10年全年土地供应量将略高于09年水平。 成都地区土地成交价格保持快速增长势头，原因在于：一方面物业销售价格的提升带动了土地价格上涨，另一方面商业地块的增加拉高了土地平均价格水平。,土地成交,相对于其他区域的土地，市中心地块在发展成熟度、人口密度、交通、配套设施等方面的优势明显。 通过07-10年成都市一环路内土地成交数量统计可以看出，一环路内土地供应量日趋紧张，呈逐年下滑趋势；商业地块比例居高不下，土地的商业用途属性得到彰显；土地价格持续走高，成交单价远远高于其他区域。,受调控政策影响房地产市场出现小幅调整，但总体保持稳定上升趋势。 地区房地产市场呈现量价齐升的旺盛势头。 开发商对市场前景预期乐观，投资力度不减，拿地热情依然，优质地段的土地更受青睐。,鑫寓安观点： 市场前景乐观，房地产行业未来将继续保持稳定上升的发展势头。,地块属性定位,地块特征 区域发展 取地成本 市场机会,城市区位,宗地位于成都市一环路北一段113号，属于骡马市西大街商圈和沙湾会展商圈辐射影响范围。,宗地四至,宗地总面积约16.5亩，整体呈“j”字形，西侧临一环路宽度约55m，东侧宽度约90m，北侧进深约120m，南侧进深约180m。 西侧紧邻一环路北一段，北侧为通锦生资大厦和泰苑大厦，东侧为马河湾一号院居民小区，南侧为环球大厦和花牌坊公寓。 宗地自然标高约506m，与周边地块标高基本相同，整个区域地势平坦无起伏；宗地内部高差在1m以内。 宗地完整无分隔，内部无市政道路、高压线、沟壑、河流湖泊等影响开发的因素。,1,2,3,4,地面建筑,交通动线,车辆和人流到达宗地主要通过临一环路一侧南北方向实现，道路围绕宗地形成环状围合，出口较多，可达性强。,周边环境,宗地位于成都市市中心西北方向。在成都人的居住观念中，西方属于城市“上风上水”的方向，最宜居住。目前宗地所在区域已经形成以居住为主要城市功能的功能区。周边开发住宅项目包括西锦国际(一期)、熙城国际、泰丰御园、荷里活等多个项目。 由于宗地位于成都市市中心，邻近交通干道，整个区域发展成熟，城市化程度高。因此在治安、交通、市政设施、生活配套的多个方面均具有较大优势。,产业结构,宗地周边无大型企业，以事业单位和文教单位为主。 宗地位于花牌坊与沙湾之间，是成都传统的生资市场一条街，以生资市场为主体的流通贸易是该区域的支柱产业。造成区域内流动人口多、来往车辆多，噪音及灰尘大，人口素质低，城市面貌差。 目前区域内铁半城改造已经启动，加之随着西锦国际、环球大厦等高端项目呈现，生资市场搬迁势在必行，区域产业将向城市现代服务业进行升级。,人口构成,区域内老旧房屋较多，建筑陈旧，随着区域规划改造实施和产业结构调整，将带来较为较为强劲的购买需求。 区域内人口平均收入水平较高，购买能力较强。,城市交通,宗地周边区域道路形成“三横两纵”的交通体系： 三横：二环路；一环路；三洞桥路-西体路。 两纵：新华大道；西大街-营门口路。,城市交通,宗地周边城市公共交通系统完善，共计有17条公交线路通达全城，另有未来规划的地铁五号线和六号线2条线路途径宗地。宗地到达各个车站仅需3-5分钟，非常便利。,区域配套,人人乐,劲浪体育,世纪联华超市,摩尔百盛,五星电器,讯捷通讯,博美装饰城,长城电信,西南摄影城,谛美斯健身 沙湾羽毛球会馆 雅仕桌球会,易初莲花,国美,浩沙健身,安杰玛spa,重庆富侨,劲浪体育,嘉茂购物中心,国美,国美,中铁二局体育馆,重庆富侨,青羊体育中心,心满意足浴足,苏宁,国美,好又多,家富富侨,永陵公园,农贸市场,宗地周边商业网点和运动休闲设施众多，能够满足日常生活需要，但缺乏大型购物中心。从品质和档次上来看，属于中等消费水平，缺乏高端业态。随着未来区域规划改造的实施，这一问题将得到根本性的转变。,区域配套,宗地周边餐饮娱乐设施较为丰富，能够满足日常生活需要，但与购物休闲设施一样，存在缺乏高端业态的问题，有待未来区域规划改造的实施予以解决 。,辣元素火锅 豪客来牛排,重庆德庄火锅,欧洲房子餐厅,龙腾火锅,华龙酒楼,白芙蓉娱乐休闲中心,客享来中西餐厅,红棕熊电玩,三国烤肉 kfc 乡村基,好乐迪ktv 一代佳人娱乐汇,加园娱乐会所,沙湾电影城,英雄鱼头,禧雅川菜酒楼,重庆胖妈烂火锅,世纪森泉娱乐汇,沱江鱼府,味志道 祺祥筵,苏宁,蜀香食府,湖部电玩,六老舅红火锅,三江会所,豪元国际商务会所,味千拉面、kfc 重庆小天鹅火锅,春天自助烤肉,外婆乡村菜,满江红红火锅,喜相逢老菜馆,区域配套,宗地周边文化教育资源丰富，可以满足不同年龄阶段的教育需求。其中石笋街小学和实验外国语学校在成都市具有一定影响力。 宗地周边医疗卫生资源相对薄弱，但外围西大街、一环路沿线等区域有较多大型三甲医院。,电子高专,石笋街小学西区,名师堂,实验外国语学校,沙湾路小学,新华文轩书城,金牛区图书馆,震康药房,恒博医院,康福隆药房,成都特殊教育学校,安康医院,成都军研所糖尿病医院,金牛区人民北路社区卫生中心,中铁二局集团实验英语学校,普济堂大药房,省文化馆,中铁二局集团中心医院,中铁二局集团第一幼儿园,诚康药房,区域配套,宗地周边酒店较多，但基本以低端酒店为主； 同时宗地周边现有办公物业数量较少且同样档次偏低。 未来西锦国际和环球大厦呈现后，将会提升本区域的商务档次及商务配套，商务前景较好。,中铁大厦,迅驰大厦,通锦大厦,喜马拉雅大酒店,通锦商务酒店,成都社保大厦,西锦国际（规划）,环球大厦（在建）,中地锦尚,会展中心,凯文马瑞卡酒店,攀钢集团大厦,加州花园酒店,天指道休闲酒店,金牛区老干部活动中心,金牛政务中心,新熙门（在建）,世纪加州（在建）,白芙蓉宾馆,佳荣酒店,华龙酒店,凯宾酒店,鼎胜酒店,粮食局研究中心,浙江驻川办事处,成营饭店,区域配套,宗地周边金融服务业发达，营业网点众多，能够满足日常生活需要。,民生银行,农商银行,中信银行,建设银行,中国银行,工商银行,中国邮政,成都银行,农商银行,农业银行,银河证券,工商银行,中国银行,招商银行,建设银行,交通银行,成都银行,国泰君安证券,浦发银行,招商银行,农业银行,建设银行,中信银行,中国银行,工商银行,中国邮政,农业银行,中国人寿,工商银行,民生银行,地理位置优越，地段和商业价值极高；未来双地铁交错，物业增值空间巨大。 面积小，地形狭长，主临街面短，对大型商业和高端住宅、酒店、办公业态支撑度不足。 可开发性强，开发资金需求低，投资门槛低，拿地热情高。 区域发展成熟，交通便利配套完善，人口密度大，购买力强，市场认同度高。 区域产业结构调整，城市面貌大为改善，市场机会点多，发展潜力大。,鑫寓安观点： 城市核心区，条件优越，商业价值高，易开发，发展潜力大，但无法满足大型商业和高端物业业态需求。,地块属性定位,地块特征 区域发展 取地成本 市场机会,区域现状,宗地位于骡马市商圈和沙湾商圈辐射影响地带，属于传统商贸区域，商业氛围浓厚，物业档次有待提高。 区域目前处于产业结构调整和升级期，正在由传统商贸业向现代商务商贸服务业转变的过程中。,城市规划,根据2006年成都市商务局起草发布的成都市商业网点发展规划，截止2020年，成都四环路以内的中心城发展以商务中心、购物中心为主体。中心城商业网点布局应依托二轴，建设和完善一个中央商务区，及六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体适当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络结构。 中心城商业网点总体布局结构由1个市级商业中心、19个片区商业中心、100个左右居住区商业中心构成。,区域规划,根据金牛区十一五规划纲要，未来金牛区将构筑“五区五带”的发展格局。其中将以沙湾国际会展中心所在区域为核心，将沙湾-九里堤片区打造为商贸商务中心区。 其商贸业发展以大型商贸企业为依托，吸引中小商家配套发展，提升该区域人气和商气，填补成都西北方向大型商贸及零售业聚集发展的空白。而商务业以依托专业市场转型的会展业为重点，充分利用现有沙湾国际会展中心的设施和品牌影响，以该区域现代商务楼宇为载体，大力发展为会展业、专业市场服务的中介、信息咨询、科研等现代商务服务业。,区域规划,根据金牛区商业网点规划2007-2020，未来金牛区将形成“一城一带两轴四区”的总体格局。 其中作为“四区”之一的沙湾商务商贸区将成为金牛区集购物休闲、餐饮娱乐、商务办公和专业节会于一体的综合性商务商贸中心节点，主要消费群体为商圈内居民及商务人士。整个商务商贸区核心区域面积40公顷，辐射面积21平方公里，服务人口65万人，规划营业面积15-20万平米。区域内鼓励设置和发展购物,中心、影剧院、文化娱乐和运动休闲中心、大中型酒店、大中型超市、百货店、专业专卖店以及各类餐饮网点。,区域规划,根据金牛区商业网点规划2007-2020，未来金牛区将规划形成由4大片区商业中心，21个社区商业中心，14条特色（专业）街及街坊商业、城郊商业等五级业态构成的商业网点体系。其中沙湾路社区商业中心位于一环路与沙湾路交界处，与宗地直线距离仅数百米。 未来四环内不再新建批发市场，三环内现有批发市场将逐步向成都市第二圈层（新都、青白江等）调整或转变批发业态。其中紧邻宗地的一环路西门生资市场群将整体外迁，区域整体环境将得到根本性改善。,区域改造,未来几年金牛区政府旧城改造规划将沿沙湾路、马家花园路一带的地块展开，沙湾片区将形成集合商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素为一体的cld（中央生活区）。 目前“铁半城”改造已经启动，马家花园宾馆项目即将动工，随着区域改造工作的开展，城市面貌得以扭转，区域吸引力增强，区域人口结构优化，进而带动区域经济发展。,产业支撑,区域内主要产业支撑片区沿一环路和马家花园路-沙湾路一线呈现“t”型分布，主要支撑点包括大型商业、商务办公和住宅。 宗地位于区域产业支撑带的一环路主轴上，紧邻西门产业片区，既有利于依托其多种物业形态的支撑，提升自身价值；同时可以对片区查漏补缺，有针对性的发展，降低独立开发风险。,产业支撑,西锦国际项目位于西门产业片区，是目前成都市中心最大的城市综合体项目之一。项目定位为城市综合生活街区，集高层住宅、甲级写字楼和大型购物中心于一体，力求打造多元立体化的生活模式。项目分二期开发，1期现已交房入住；2期即将于2011年启动，预计2015年项目完全建成。,产业支撑,环球大厦项目位于西门产业片区，是金牛区首座真正甲级标准写字楼，项目自身配有银行、餐厅、绿色休息空间等配套设施，目前工程已近封顶，预计将于2011年底投入使用。环球大厦项目的建成将结束城北无甲级写字楼的尴尬局面，带来大量高端商务人群，促进区域人口结构优化，带动区域经济高速发展。,产业支撑,“老会展现代城”位于沙湾片区，将按城市新的商务中心打造，以高层和超高建筑物为主，建成后将是成都最大的综合体项目之一。项目自身物业形态齐全，是典型的hopsca（hotel/office/park/shopping/club/appartement）城市综合体。,随着城市规划的实施，城市功能日趋完善，带来更多的发展机会。 区域旧城改造已经启动，城市面貌将焕然一新，区域认同度得以提高，城市影响力得到加强。 区域产业结构发生根本性变化，快速向现代商务服务业升级，区域内涌现大量高端商务商业需求，也将聚集大量高素质高购买力的人口。 区域内产业支撑点目前主要集中于大型商业、商务办公和住宅之上。,鑫寓安观点： 宗地位于规划中商务主轴的核心地带，得以分享城市大提速带来的历史机遇。宗地在商务、商业及住宅业态开发上均存在机会。,地块属性定位,地块特征 区域发展 取地成本 市场机会,价格评估,本方案通过市场比较法对拆迁物业价值进行评估，所有市场数据通过实地考察获得。 由于目前宗地周边市场在售项目较少，需扩大范围确保取样，由此造成的地段位置差异，在计算中通过位置系数加以消除。,拆迁成本,本方案假定拆迁赔付完全通过货币补偿方式进行，除此外不涉及任何附加赔付条件及费用支出。 拆迁赔付标准简单参照市场通用标准，即：住宅按照物业价值1.5倍赔付，非住宅参照物业价值等额赔付。 地块拆迁面积合计22640.14，其中住宅14962.68 ，底商1378.28 ，商务办公6299.18 ，由于给定资料中未明确区分底商和商务办公用房，二者数据为通过图纸实测求得。,历史数据,从09年-10年成都市中心一环路以内成交地块情况来看，住宅类地块平均成交价格达到2160万元/亩，平均溢价率167.57%，容积率在4.0以下，平均楼面地价8970元/ ；商业地块平均成交价格1613万元/亩，平均溢价率0.24%，容积率多在8.0以上，平均楼面地价2654元/ 。,成本分析,以不考虑其他费用产生为前提，将宗地拆迁成本直接作为土地价格进行测算。 参照成都市规划技术管理规定（2008），宗地所在区域属于第二强度分区，根据技术规定给出的不同用地性质的基础容积率进行测算。 宗地作为住宅类用地开发，楼面地价为7198元/ ，作为商业类用地开发，楼面地价为4799元/ 。 结合区域物业销售价格分析（商业类产品按照售价最低的商务办公物业计算），宗地作为商业用地开发利润空间较大，与住宅相比利润差距达到2300元/ 。,根据测算宗地拆迁物业总计赔付金额约3.17亿元，折合土地成本约1920万元/亩。 将宗地性质分别按照住宅类和商业类进行测算，结果表明宗地作为商业类地块开发，利润较高，有较大的溢价空间。,鑫寓安观点： 宗地面临区域产业结构调整，商务商贸业高速发展的历史机遇，自身条件有利于立足商业开发，应该作为商业类地块进入市场。,地块属性定位,地块特征 区域发展 取地成本 市场机会,区域市场,金牛区10年新开工量159.58万 ，竣工量106.39万，分别占成都市场总量的15.7%和33.3%，新开工量与竣工量差距较小，预示未来市场存量增加有限。 截止10年11月，商品住宅存量71.99万，按照10年金牛区平均月销售速度10.13万计算，仅需7.1个月可消化完毕；与年初相比市场存量仅增长8.14万，结合销售情况判断，未来短期内金牛区相对其他行政区供应量紧缩，可能进一步带动区域房地产市场开发热度。,区域市场,金牛区10年商品住宅供应总量123.67万，占成都整体市场份额的14%；成交总量111.39万，占成都整体市场份额的15%。供销比仅为1.11，低于成都市场1.19的平均水平；所占市场比例较低，说明区域市场相对于成都整体市场有所滞后，发展潜力尚未明显释放。 商品住宅成交价格整体呈现稳定上升趋势，平均成交价格7416元/，也处于市场中等水平，随着未来区域市场发展仍有上升空间。,区域市场,通过2007-2010年成都市一环路内土地成交成交面积和价格与金牛区一环路内土地成交成交面积和价格对比可以看出，金牛区在一环路内的土地供应量和价格上始终与全市平均水平有一定差距。 市场对本区域土地价值的认同度与其他区域相比有一定差距，但是同样意味着在市中心优质地块资源日益稀缺的现状下，金牛区现存的市中心地块价值将得到更大的提升。,住宅市场,区域住宅市场发展成熟，项目众多，主要集中于一环路内侧。 区域内市场供应高峰期主要集中于08年，从09年开始区域市场供应量呈现下滑趋势，目前在售项目较少，且多处于尾盘销售期，市场供应不足。 随着未来西锦国际二期、新熙门、现代城等项目入市，区域市场供应不足的局面将得到一定缓解，但由于各个项目入市时间差异较大，区域内总体表现仍将是供小于求。,住宅市场,区域内项目占地面积及开发体量普遍偏小，为了突破高地价对产品售价的影响，区域住宅项目普遍高于4.0的基准容积率。 区域内住宅产品结构主要还是以70-80 套二为主力产品，次主力产品为35-45套一，套三及以上产品比例较低，且多集中在120 以内，产品设计的实用性要求高于舒适性要求型。 区域内住宅产品价格在9000-12500元/ ，多集中在10000元/ 这一区间。,注：以上市场价格中已售项目为二手次新房价格目前市价。,住宅市场,泰丰御园,住宅市场,荷里活,住宅市场,双城,住宅市场,金域国际,商业市场,智业世纪加州一期,智业世纪加州二期,区域商业物业市场目前基本为住宅底商形式，目前只有加州湾项目能够提供大型商业发展空间，入驻有嘉茂购物中心、紫荆影院、世纪联华超市。未来现代城、西锦国际二期入市将带来更多的大型商业项目。 区域内底商多为两层，1层单位面积20-60 ,2层单位面积跨度较大，从数十到上千平米均有供应。 区域内底商经营业态基本为零售业态，多为服饰、日杂、超市、药店、美容美发店等。,商业市场,经营中商业： 抚琴路商铺：售价在30000-40000元/ ，租金在200-350元/ 月。 花牌坊街商铺：售价在20000-35000元/ ，租金在180-300元/ 月。 在售商业： 双城：西大街与金仙桥路交汇处，不临主街，只有1楼为商业，均价16000元/ ，商铺面积区间在20-90 之间。 秀城嘉园：一环路西三段31号，1-5楼为商铺，1楼商铺均价在30000元/ ，2到5楼18000元/ 起，每高一层降2000元/ ；1楼商铺面积区间在20-200 ，2到5楼每层1100左右，为整层销售。,办公市场,金域国际,西锦国际二期,中地锦尚,新熙门,老会展现代城,待售项目,在售项目,已售项目,智业世纪加州二期,区域内办公物业发展较晚，起点较低，在06年乙级写字楼中地锦尚入市后，连续数年无新增项目入市。 09年随着环球大厦的动工，代表区域办公物业进入高速发展期，目前世纪加州二期写字楼已经入市，未来随着西锦国际、现代城、环球大厦、新熙门等项目入市，将为本区域提供不低于20万的办公物业，届时沙湾商务商贸区的称号将实至名归。 区域办公物业产品供应的档次也在随之提升，由以往的乙级写字楼向准甲级、甲级写字楼转变，高端物业的出现对低端物业经营造成极大压力，将促进区域内物业升级换代。,环球大厦,办公市场,目前市场上无论是甲级写字楼、乙级写字楼还是一些商住楼都有着很好的入住率，说明存在大量的市场需求； 配置较好的高端写字楼的入驻企业主要以跨国公司、国内集团公司、设计公司、地产公司、大型培训机构等企业为主，这些企业都非常注意企业的外部形象，对面积要求也比较大； 配置较差的低端写字楼及商住楼的入驻企业则主要是贸易公司、各类科技公司、小型设计单位、咨询公司、策划公司等。这类型的企业多属于私人企业，业务量相对较小，只需要一处办公的场所，所以大都偏向租用档次较低的写字楼或商住楼。,办公市场,2010年10月8日开盘，单价约9500元/，目前已近清盘，销售率96.2%（面积比）,平均销售速度10400/月。,酒店市场,区域内低端老旧酒店物业较多，档次基本为商务酒店和快捷酒店，主要分布于西门片区。 08年以来新增项目仅有世纪加州项目的凯文马瑞卡酒店和熙城国际项目的凯宾酒店，二者均为中端产权式酒店，未来现代城项目入市将为区域增加一座星级酒店。 区域酒店业较发达与生资市场的存在有较大关系，但同样受此条件限制，档次难于拔高。 开发商自持经营风险较大且不利于资金流运转；而分产权出售，因需要酒店投资管理公司统一经营管理，与商业、写字楼、住宅等物业相比投资回报率低，增值空间小，不受投资者青睐。这是制约酒店物业发展最大的原因。,公寓市场,金域国际,新熙门,熙城国际,老会展现代城,万科加州湾,待售项目,在售项目,已售项目,智业世纪加州一期,区域商业公寓的发展起步较晚，自加州湾而起，但发展迅速，目前已知项目有5个之多。 商业公寓物业可塑性强，能够承担住宅、办公、酒店等多种功能，因此多于其他类型物业搭配出现，从而达到功能互补，完善项目的作用。 商业公寓物业与住宅、办公、酒店等专业性物业相比，可变性好，可以达到在同一物业中呈现多种业态的效果，降低开发风险。且价格相对专业物业较低，更受投资者青睐。缺点在于由于非专业性导致呈现业态档次难以提高。,市场价格,住宅销售均价约10942元/，其中1环内侧的项目售价基本已达12000-13000元/； 住宅底商一层销售均价约28000元/，位置较好的物业可达30000-40000元/； 写字楼物业销售均价约9600元/，个别楼层的可达10000元/； 酒店作为商务类产品，一并归入办公物业统计。,data: 区域实地项目调查.,区域市场发展潜力较大，处于上升通道中。 根据产品业态进行分析，发现区域内住宅、商业、办公和公寓物业发展机会较大，酒店物业发展有一定风险。,鑫寓安观点： 区域内住宅最为稀缺，商务办公物业发展前景最大，为宗地的开发方向起到市场指导作用。,核心价值分析,土地属性vs. 优势因素,土地属性vs. 制约因素,中心城区稀缺地块。配套完善，交通便利，地段价值高，商业价值高。 土地市场价值可实现最大化，可开发性强。 房地产业发展有一定基础。上升空间大，市场机会点多，开发风险小。 城市规划、旧城改造和产业结构调整为宗地发展提供了广阔的发展前景。,周边环境不支撑高端住宅类产品。 商业价值表现不足，不支持高端商业类产品。,地块属性选择,根据地块特征、区域发展、取地成本、市场机会等几项条件几项对比，可知本地块：商务办公发展机遇极好；住宅稀缺机会仍很大；大型商业机会小，临街商铺价值高。 因此，地块属性定位为：,商务办公为主，兼容部分住宅的商业用地,物业发展机会分析,住宅 商业 办公 酒店 公寓,市场现状,目前区域存有大量待拆迁的旧居民小区（如光荣片区），居住环境仍较落后。 近两年新开发的住宅小区体量均较小，且主要集中在花牌坊、会展中心的西北方向;目前随着龙门镇大体量高端住宅物业的开发，区域住宅物业已开始逐渐向北转移。 从产品结构上看，区域内产品供应集中在45-75实用型中小户型产品之上，90以上的大户由于总价门槛抬高，市场占有比例较小。 从楼盘供应来看，2011年实用型中小户型产品供应仍将保持较高比例。 产品面积段与楼盘规模有显著关系，纵观所有项目，90%的大户型产品都位于大盘中，这一点与客户群体对接需求是相吻合的。 06年万科等品牌开发商的入驻带动了区域住宅市场价格的上涨；目前产品售价体系较为稳定，9500-13000元/不等，小户型产品单价相对较高。 由于区域规划带来的大量商务人口，其主要住宅需求也是中小户型。,不同等级物业对土地属性的需求,经过项目对不同等级住宅需求条件满足度分析，宗地不能满足豪宅产品开发要求，较为可行的发展方向是高端住宅类产品。,注：代表宗地不能满足条件要求；？代表经过改进和争取可能满足条件要求； 代表目前已能满足条件要求,s.w.o.t.分析,区域旧城改造实施，刺激区域住宅市场快速发展； 区域城市功能定位发生根本性变化，产业及人口结构优化，对现有居住条件提出更高的要求。,劣 势,宏观调控政策对住宅物业市场的影响。,优 势,区位优势明显，交通优势及综合配套优势突出； 区域住宅市场发展较为成熟，市场认同度高； 开发难度低，回款速度快，受开发商青睐。 符合对周边配套及交通要求高的年轻人为主的中小户型产品开发条件。,机 会,风 险,周边环境及自身规模限制，缺乏高端住宅必要的打造条件,从宗地自身条件来看，难于支撑高端类住宅产品，且从区域市场现状来看，中小面积实用型户型市场接受度高，去化速度快，与本项目地块现状契合程度高。因此本项目针对住宅类产品定位为面向商务人士量身打造的可提供酒店式服务的小户型商务住宅。,物业发展机会分析,住宅 商业 办公 酒店 公寓,市场现状,目前区域附近主要有会展中心、加州湾、摩尔百盛等集中性商业项目，大多数商业物业还是老式的传统商业格局临街商铺；部分大型商业由于经营方式、区域商机等问题目前经营较为困难（汇龙湾、加州湾），临街商铺销售火爆，价格一涨再涨。 会展中心附近商场大都属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足。 从经营的业态看，80%都是服饰、餐饮和百货，商铺出租率高达98%，空置率很低，商业经营氛围浓厚。 而项目所在区域商业氛围较为薄弱，缺乏具有区域代表性的商业物业，迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白，西锦国际二期的出现将很好的做到这一点。 近两年，区域城市综合体项目数量逐年增多，片区商业氛围逐渐趋向成熟，并同时向高端市场转型。,不同等级物业对土地属性的需求,经过项目对不同等级住宅需求条件满足度分析，宗地不能满足购物中心和专业卖场开发要求，较为可行的发展方向是临街底商。,注：代表宗地不能满足条件要求；？代表经过改进和争取可能满足条件要求； 代表目前已能满足条件要求,s.w.o.t.分析,宗地临主街面窄不适用于规划大商业；地块面积小，利润绝对值低不利于开发回报周期太长的大型商业；临内街面底商条件较好。因此本项目针对商业类产品定位为经营精品商业的临街商铺。,区域城市功能定位发生根本性变化，区域商务商贸功能得到加强。,劣 势,大型商业自持经营，回报周期长，对资金流压力大。,优 势,区位优势明显，交通及综合配套有一定优势； 市场热度高，对区域价值提升最为明显。,机 会,风 险,宗地临街展面不够，形状和规模完全不支撑大型商业规划设计。,物业发展机会分析,住宅 商业 办公 酒店 公寓,市场现状,区域写字楼物业发展缓慢，以06年以前的办公楼为主，外观较为陈旧，如通锦大厦等，商务酒店分流部分低端客户群体； 老写字楼的楼层多为6-11层，面积较小，主要集中在50-100； 随着06年城市综合体万科.加州湾的开发，带动了大批以商务公寓为主的办公物业的发展； 区域内包含写字楼物业的在建及待建项目较多，商务氛围呈现出快速发展的趋势，市场需求决定了办公物业市场走向的高端化，环球大厦的建成将提升片区整体商务环境。 依托沙湾会展商圈，环球大厦、智业世纪加州等甲级、准甲级写字楼物业的开发，提升了区域商务办公的品质； 从目前周边项目规划来看，写字楼物业多为城市综合体配套开发，缺乏地标性高端甲级写字楼。,成都甲级写字楼分布,目前成都市甲级写字楼放量主要集中在“城南副中心片区”和“城东金融街片区”，这符合了成都市向东向南发展的总思路目标，未来东大街延线、人民南路延线、天府新城三个区域将成为未来写字楼聚集的区域。,甲乙级写字楼标准对比,甲级写字楼入住群体及对办公物业选址要求,甲级写字楼入住群体：,大型金融类企业 进出口贸易公司 物流企业 电子及高科技 化工集团 房地产公司 机械制造,外企 国有大中型企业 大中型民营公司 大型服务机构,甲级写字楼入住群体类型,甲级写字楼入住群体对物业要求：,临城市主干道 位于写字楼聚集区，交通便利，昭示性好 单层面积在1000以上 电梯等候时间不超过30秒 有较充裕的停车位 立面一般要求采用玻璃幕墙等材料 中央空调系统、新风系统 双路供电系统 知名物管公司管理,甲级写字楼要求小结,一、对项目区位要求较高； 二、对建筑用材及立面要求较高； 三、对物业管理要求较高； 四、对临街面要求较高；,s.w.o.t.分析,区域城市功能定位发生根本性变化，商务商贸功能得到加强，对办公物业规模和品质提出更高要求。 宗地周边几个项目的办公物业形成集群效应。,劣 势,市场成熟度有待于进一步培养，对甲级写字楼需求有限，,优 势,区位优势明显，交通及综合配套有一定优势； 区域办公物业市场发展已然起步，市场热度较高。,机 会,风 险,地块面积小，开发规模有限，临街展面不够，难以支撑高端产品；,从宗地自身条件来看，同样难于支撑高端类办公产品，且从区域市场现状来看，未来入市产品以高端甲级写字楼为主力，从降低市场风险，避免同质化竞争，实现项目收益最大化角度考虑。因此本项目针对办公类产品定位为准甲级写字楼。,物业发展机会分析,住宅 商业 办公 酒店 公寓,市场现状,区域对于中低端酒店物业需求旺盛，物业外观较为陈旧，如华龙酒店等； 近年来区域新增酒店项目明显少于其他物业，且档次仅为中端水平，说明区域内对高端酒店物业需求有限； 随着区域规划改造实施，对酒店物业可能提出更高要求，但时间跨度较长，短期内市场需要不会有明显改变,成都高端酒店分布,成都高级酒店主要分布于一环路内及人南路沿线,高端酒店要求小结,一、对项目区位要求较高，交通便利性和配套完善性作为重点考虑； 二、对建筑用材及立面要求较高； 三、对物业管理要求较高； 四、对临街面要求较高以利于形象展示，对地块面积和体量有较大要求；,s.w.o.t.分析,区域城市功能定位发生根本性变化，商务商贸功能得到加强，长远来看对酒店物业规模和品质提出更高要求。 现有市场缺乏中端及以上档次产品，存在市场空白点； 宗地周边办公物业体量较大，缺乏酒店配套。,劣 势,市场对投资酒店型产品热度不高，如开发商自持经营回收资金周期长，有一定经营风险，开发商缺乏投资积极性。,优 势,区位优势明显，交通及综合配套有一定优势； 对区域价值提升明显。,机 会,风 险,临街展面和地块体量不够，人、车动线有缺陷，不支撑高端产品。 市场对高端物业需求不足。,从宗地自身条件来看，同样难于支撑高端类酒店产品，加之酒店类产品开发市场风险较大。因此本项目针对酒店类产品定位建议不专门针对此物业进行开发，而是通过酒店式公寓填补产品空白。,物业发展机会分析,住宅 商业 办公 酒店 公寓,市场现状,区域公寓类物业近年来发展迅速，已经由传统的商住楼的单一居住功能向酒店式公寓、住宅公寓、soho办公公寓等多种业态发展； 随着06年城市综合体万科.加州湾的开发，带动了区域公寓类产品的快速发展； 区域内公寓类产品在建及待建项目较多，类型多样化。,成都商业公寓分布,目前成都商业公寓分布随时间推移呈现由内向外的圈层发展，市中心新增项目呈下降趋势，城北的驷马桥片区，金府片区新增项目较多。,商业公寓发展趋势,同一个板块，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%-20%。,2009年，商业公寓的价格开始出现两极分化的趋势，一极为中低端项目，以绝对价格优势作为市场竞争的砝码；另一极为高端产品，以品质取胜。如万龙湖三千星座公寓价格8000-9000元/等，已经与这些项目自身70年产权住宅的价格相当。 在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。 商业公寓在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发loft产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，受到市场的热捧。可以预见未来loft将会成为一种开发的潮流。,商业公寓市场走势,在住宅市场销售火爆的情况下，商业公寓也普遍热销。2009年成都市区推出的13个40年产权公寓项目中，已开盘项目大都在34个月内销售完毕或接近清盘状态。,s.w.o.t.分析,因此本项目针对公寓类产品定位为以酒店式公寓为主体的小面积多功能中端实用型产品，,区域旧城改造实施，刺激区域住宅市场快速发展； 区域城市功能定位发生根本性变化，产业及人口结构优化，对现有居住、办公、商务物业的需求量和品质提出更高的要求。,劣 势,区域内多个综合体项目即将入市，不排除有同类产品的可能，其综合优势对目标客户吸引力更强。,优 势,区位优势明显，交通优势及综合配套优势突出； 公寓类产品功能用途广泛，可以承担酒店、办公、居住等功能，作为投资产品，不受住宅市场政策影响，投资门槛低，受投资者青睐； 开发难度低，回款速度快，受开发商青睐。,机 会,风 险,功能适应性强同时意味专业度不高，与专业的住宅、酒店、办公等产品相比价值较低。,开发方向综合评价,开发方向定位,准甲级写字楼（主体） + 酒店式公寓（业态补充） + 小户型商务住宅（商务配套） + 精品商业（商务配套）,整体定位建议,功能定位 功能分布 项目形象 客户特征 风格建议 经济评估,功能定位,城市核心区 微型cbd,准甲级写字楼+酒店式公寓+商务住宅+精品商业,功能齐备，为商务人士提供全面解决方案的,整体定位建议,功能定位 功能分布 项目形象 客户特征 风格建议 经济评估,功能分布,建筑指标： 占地面积：16.5亩（11000.06） 容积率： 6.0 （66000.33） 建筑密度： 45% （4950.02） 高层主体建筑密度： 22% （2420.01） 绿地率：15% （1650.01） 建筑限高：相对高差 100m 土地性质：商业办公用地（兼容住宅20%）,整体定位建议,功能定位 功能分布 项目形象 客户特征 风格建议 经济评估,确定项目形象的原则,社区形象确定原则： 通过拔高立意来提高项目形象，给人以深刻的印象；必须形成鲜明独特的、符合消费者身份的文字和符号并有显示项目在城市中心地位的标识，满足客户的需要。 本项目形象确立原则： 项目命名与住宅、商业的整体价值主张相吻合； 塑造现代都市商务生活标杆性形象； 打造项目的高知名度； 项目命名内涵丰富，易于销售宣传的延展； 项目命名适于采用明快、庄重的推广色调，易于营造热烈的现场氛围。,项目形象（solgan）,一环内地铁旁现代都市商务生活,整体定位建议,功能定位 功能分布 项目形象 客户特征 风格建议 经济评估,写字楼客群,目标客户定位： 新成立公司、公司办公升级、扩张分公司、投资客 行业类型： 金融、地产、咨询、贸易、投资、 顾问、建筑、机械、创意、服务等 企业背景： 国际中、小型企业；国内中、小型企业,新成立公司,公司升级扩张,投资客,本项目的主力客群定位以上升型为主，创业型为辅