2010成都中医药大学十二桥路校区项目建议71P.ppt

,西门的“万达广场”,成都中医药大学十二桥路校区项目建议,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势,城市地位,2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国经济第四增长极” 。目前两地的国民生产总值占到全国的5，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核心城市。 坐镇我国大西南，四川中部，地处成渝经济（又称“西三角”经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心城市。,成都gdp近7年来一直保持健康持续增长，虽然经历了08年地震以及全球经济危机的影响，gdp增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济地位将逐年提升。 成都gdp总值与我国一线城市gdp总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市gdp发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大,单位：亿元,城市gdp,城市人口,城市人口增长强劲，快速推动房地产发展,数据来源：成都市统计局,截至2010年底，成都市总人口达1171万人，其中农业人口占比仍然较大，达514.88万人；城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力。,外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快,成都外来置业者占比超过50%，并持续攀升，根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过50%，并持续攀升时，标志着这座城市房地产进入一线开发城市的行列。,客户构成,数据来源：成都市统计局,中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势 城市gdp发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大 城市人口增长强劲，快速推动房地产发展 外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快,结论,成都正以相当快的步伐向一线城市靠拢，经济形势大好,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“东穷北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。,随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提,项目解析,老城西,本地块的规模较大、地段稀缺，具备高端物业气质,项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西一环以内，属于城市核心区 占地约80多亩（一环内绝无仅有）,区位及规模,与市中心距离,距天府广场约2.5公里 距春熙路约3.5公里 距盐市口约3公里 距骡马市2.5公里,城市核心区,天府广场,盐市口,春熙路,骡马市,南临蜀都大道，通往市中心的主要通道 东至西安南路，蜀都大道支线 西临中医附院，离一环路很近 北临枣子巷 地铁四号线在中医附院设有出入站口,北边界,南边界,东边界,地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口,蜀都大道,一环路,枣子巷,西安南路,项目地块,依托几条主、支干道，项目周边车流、人流量非常大,城市的主要交通要道：一环路、蜀都大道每天的车流量和人流量相当大,周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模,两公里范围内配套较为成熟，生活、商业氛围浓厚，省医院、中医附院、琴台路餐饮街、服装店、小型连锁超市等,项目属性界定,处于良好的经济大环境下，优势特征明显，具备高端商业气质的项目,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,成功的开发项目 品牌形象的提升 利润最大化 与政府建立良好关系,怎样的定位可行 区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位 后期房地产市场的价格走势如何,目标,困惑,项目目标解析,依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发,企业战略层面,项目操作层面,借鉴成功项目经验,提升企业品牌形象 与政府建立良好合作关系,目标理解,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,案例选取原则,城市经济环境类似：处于高速发展阶段，大势向好 项目属性类似： 1.较大规模 2.位于城市核心区 3.交通可达性好:地铁站口/主干道沿线 4.周边人流、车流量大 5.周边生活、商业配套成熟，但较为散乱,所选案例,成都万达广场 成都仁恒置地广场,案例借鉴-成都万达广场,总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心 项目位于成都市锦江区锦华路，周边人流、车流量大 紧邻二环路东五段，交通方便，可达性好 2公里范围内生活、商业配套较为成熟,成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内,伊藤洋华堂,万千百货,万达29克拉,万达电影院,万达29克拉,万达29克拉,室内步行街,餐饮娱乐场所,万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市商业生活副中心,成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。,案例借鉴-成都仁恒置地广场,成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。 仁恒地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。预计投资投资26亿元人民币。,成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值,仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国nbbj公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。,仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒 店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公 居家购物餐饮娱乐一体化的国际化规 划模式。,仁恒置业广场将引领成都国际化进程,规模较大,城市核心区,交通可达性好,人流、车流量大,现有配套散乱,关键词,启示,类似项目以城市综合体的定位获得成功,城市综合体,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投资风险小、客户综合使用成本小的显著特点,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office +shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心,模式四：以商业为核心功能的发展模式complex =shopping (主) +hotel & office & apartment+ 案例：成都万达广场、成都仁恒置地广场,模式三：以酒店为核心功能的发展模式complex = hotel(主) +apartment(次) + office& shopping+ 案例：上海商城,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex =office (主) +apartment(次) +hotel& shopping+ 案例：广州中信广场、深圳信兴广场,综合体有四种发展模式,根据项目核心驱动物业类型的不同，综合体有四种发展模式,最适合本案 的发展模式,从项目成功开发的关键外因来看，本案的属性最适合以商业为核心的综合体项目开发模式,以商业为核心的综合体项目,初步定位,城西的“万达广场”,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态,整体市场,整体市场量价齐升，市场处于稳定发展状态,成都商业主要以三大商圈为核心春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈 伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级 由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现,成都主要商圈分布图,成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成,区域商业市场,32,项目所在区域存在较好的商业空间,离西大街商圈约2公里 离骡马市商圈超过2公里 离盐市口商圈超过2公里 离春熙路商圈超过2公里,区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失,区域内商业配套均不具规模，无大型品牌店，主力店以中型超市或标超为代表，区域型商业缺失,区域内各种商业业态经营情况良好,区域内业态组成混杂，但经营情况都比较理想,区域内中高端写字楼市场基本空白,中高端写字楼主要是集中在天府广场-人南路沿线商圈、东大街沿线商圈、盐市口-春熙路商圈、顺城大街-骡马市商圈、浆洗街商圈,区域写字楼市场,唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段,主城区近年来住宅供销基本均衡,主城区连续3年住宅供销比均小于2，今年只有1.3,区域住宅市场,区域内目前在售住宅楼盘少，去化量好,政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态,成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成,项目所在区域存在较好的商业空间,区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失,区域内中高端写字楼市场基本空白,唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段,主城区近年来住宅供销基本均衡,区域内目前在售住宅楼盘少，去化量较好,整体市场情况稳定，区域内市场前景光明，竞争对手少,区域内各种商业业态经营情况良好,区域内潜在客户数量庞大,项目所在金牛区常住人口达109万之多 项目周边有老西门的居住小区：青羊小区、白果林小区、抚琴小区等，常住人口达10万人左右 蜀都大道是通往市中心的主干道，每天过往的人、车数量据不完全统计至少在几十万以上 未来地铁4号线中医附院站建好以后，每天将新增数以万计的人流,目标客户分析,区域内居民，有成都户口,区域内居民，无成都户口,其他片区人群,图:受访者来源（n215）,需赶往市中心办公、消费的人流,区域内目前消费人群多数为区域内居民,区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群,游离消费人群,重点消费人群,核心消费人群,中等收入中老年消费者 退休职工、个体商户、公务员、私企业主、企业中高管；,核心消费人群,其它客户 路过的人群； 赶往市中心办公的人群,游离消费人群,年轻消费者 伴随着成都的规划，逐步入驻城西的年轻人 在城西工作居住的年轻人,重点消费人群,消费者购物的消费频次最高，以百货、服装为主,46.7,46.3,2.9,5.1,20.4,18.2,2.9,3.6,3.7,7.4,20.4,18.5,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半个月1次,一个月1次,两个月1次,三个月及以上1次,年轻购物消费者n137,中老年购物消费者54,年轻百货、服装消费者n118,中老百货、服装消费者n56,16.1,13.6,29.7,14.4,19.5,5.1,1.7,16.1,12.5,39.3,19.6,12.5,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半个月1次,一个月1次,两个月1次,三个月及以上1次,百货 、服装购物频次,购物频次,购物过程中更易产生其它类型消费,区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以ktv、电影院、茶吧茶馆为主,40.3,38.3,2.9,5.1,16.7,10,2.9,3.6,3.7,7.4,16.7,10,1.9,1.9,0,10,20,30,40,50,每天1次,23天1次,每周1次,半个月1次,一个月1次,两个月1次,三个月及以上1次,年轻休闲娱乐消费者n137,中老年休闲娱乐消费者54,休闲娱乐频次,56.9,17.6,10.8,22.5,8.8,32.4,3.9,7.8,2.9,5.9,61.0,41.4,26.8,24.4,4.9,31.7,9.8,14.6,9.8,7.2,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,60.0,70.0,ktv,酒吧,咖啡吧,茶吧/茶馆,电子游戏厅,电影院,歌舞厅,健身中心,美容中心,桑拿/足浴/按摩,年轻休闲消费者n102,中老年休闲消费者n41,图:通常光临的休闲娱乐场所,休闲娱乐的消费频次也较高 消费者最经常光临的休闲娱乐场所是ktv、电影院以及茶吧、茶馆,16.0%,23.8%,区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失,63.7,27.5,5.9,1.0,2.0,65.9,26.8,2.4,4.9,春熙路,盐市口,西大街,骡马市,羊西线,中老年休闲娱乐消费者n102,年轻休闲娱乐消费者n46,图：休闲娱乐时选择的商业区,区域内无上档次的电影院、ktv、茶吧、茶馆等休闲场所 大多数休闲娱乐都会选择区春熙路或者盐市口,图:中老年消费者单次消费金额（n144）,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20元,20-50元,50-100元,100-200元,200-300元,300-400元,400-600元,600-800元,800-1000元,1000元以上,年轻餐饮消费者,年轻购物消费者,年轻休闲娱乐消费者,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,50.0,10-20元,20-50元,50-100元,100-200元,200-300元,300-400元,400-600元,600-800元,800-1000元,1000元以上,中老年餐饮消费者,中老年购物消费者,中老年休闲娱乐消费者,图:年轻消费者单次消费金额（n71）,不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高,区域内目前消费人群多数为区域内居民,区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者，年轻消费者为重点消费人群,消费者购物的消费频次最高，其中又以百货、服装为主,购物过程中更易产生其它类型消费,区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以ktv、电影院、茶吧茶馆为主,区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客户流失,不论是购物、餐饮、休闲娱乐，消费者单次消费金额最高,区域内对购物和休闲娱乐的需求大，且一次性消费金额高,区域内潜在客户数量庞大,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,商业整体定位,消费者特征： 年龄在26-70岁之间； 超过五成受访者家庭收入超过6000元/月，超过两成受访者的家庭收入超过10000元/月； 商业价值大，七成以上受访者单次购物400元以上，至少每周在外购物、用餐、休闲娱乐的受访者达六成以上；,可以吸引的主要目标人群,小区居民；,政府部门及事业单位工作人员，退休人员,附近工作的白领（中高层管理人员、专业技术人员）,学生 其它区域居民 旅游人群,目前已经存在的目标群体,可能的消费群体,消费者定位：26岁以上年轻群体和40岁以上中老年群体,商业供给,商业需求,商业业态 定位,补缺缺少 业态,提升强势 业态,消费者,经营者,经营者,消费者,建议本项目商业主要经营业态为购物（一站式购物），考虑部分休闲娱乐场所，在面积允许的情况下考虑少量餐饮,商业业态定位：购物为主，一站式购物体验，休闲娱乐为辅，整体为中高档，购物可做高,中高端休闲娱乐设施：ktv、电影院、茶吧、茶馆,购物：百货、服装,商业类型优先选择：购物中心、百货商店、电影院,运作方式：订单式商业(招商在前，量身定做，借鉴万达操作模式）,订单式商业,技术对接,联合发展,平均租金,先租后建,打造城西的“万达广场”，将老城西重新定位,报告结构思路,案例借鉴,附件,商业定位,市场分析,项目目标解析,城市经济背景,项目属性界定,项目初步定位,价格走势预测,因素分析,影响价格的主要因素,供求因素,城市化率,经济发展状况：人均gdp（元）,居民收入,人口,经济因素,社会因素,政策因素,物理因素,位置因素,建筑物本身,时间因素,房地产市场周期,价格预测框架,城市总人口,城镇人口,住房价格,城市gdp总量,人均gdp（美元）,城市化率,居民收入,房地产市场周期,供求,政策法规,位置,建筑物本身,政策因素,政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程,国十一条 增加保障性住房和普通商品住房有效供给等 新国十条 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等 新国五条 各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等,进一步加强土地出让收支管理的通知,个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。,土地制度,税收制度,住宅政策,价格制度,住房制度,在目前政策环境下，房价不会有大幅的波动,供求因素,成都整体市场需求平稳上升，供销情况趋于平衡,从10年住宅成交走势看，整体市场需求平稳释放，在目前的政策环境下主要释放的为刚性需求 供销比走势趋于平衡,供求会持续平衡上升，房价会随着稳步上涨,成都gdp总值与我国一线城市gdp总值有一定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实力一线城市靠拢。,城市gdp总量逐年上涨，增速快，带动房价上涨,单位：亿元,城市gdp总量,随着迁移人口的逐渐增多，成都市总人口数量呈持续快速增长状态,成都市总人口数量逐年增加，城镇人口越来越多，促使房价上涨,人口因素,2020年成都市总人口将达到1600万，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住