2011年重庆忠县中博世界城营销策划提案（32页）.ppt

jacksondeng 2011.02.24,忠县中博世界城营销策划提案,致中博地产：,通过对贵项目规划设计的理解，本人对项目周边环境和项目地块进行了解，结合市场调研数据，对该项目进行初步分析。 若有不足之处，请给予指点！,同质化项目竞争激烈 如何赢得市场？,策略上，我们理性的思考,树立项目品牌,什么是品牌？,品牌意味着什么？,信誉,质量,一切无形资产的缩影,品牌,“条条大道通罗马” 直面当前的品牌挑战，寻找最有效的解决之道！ 我们要找的是最直的那一条。,让什么人？通过什么？接受本项目？,分别从“产品本身”和“购房者”两类竞争市场上 寻找更有利于突破的方向,知己知彼 百战不殆,项目分析,项目地理位置： 重庆市忠县县政府新行政中心旁。东临红星广场和市政广场，西接长413米的“中博隧道”，全长1公里的 “中博大道”从中贯穿而过，将忠县新老城区紧密连接一体 项目技术指标：,竞争强项（s）即本项目的卖点,位置优势,忠县精品建设中心区域; 政治、金融、文化教育集中区域；,配套优势项目所在是整个城市的中心地段，交通便利，四通八达， 商厦林立，饮食、服务网点繁多，理想的居家休闲娱乐之地。,永辉超市,建设银行,中国移动,农业银行,市场价格比对过程,确立样本项目权重,汇总比较打分体系得出比较价格,选取市场比对项目,确定市场价格比价体系,确定项目市场比价体系,100%,客观因素,自身因素,心理因素,比价体系九大影响因素权重构成,在确定比价体系的权重因素和各权重的比例后，通过对各项目对应的权重因素的变化情况分析，调整具体分值，最终体现时间导致的客观产品因素变化。,可比项目价格论证法,市场差异化的产品定位,规避劣势 扩大优势,项目定位通常会有2部分组成： 市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位,价格定位,值,均价12800元/,推盘及价格策略,原则：快速销售、实现溢价,价格刺激策略,同类产品,a,b,c,d,10800起,11800起,12800起,同类 产品,严格按照产品系数权重，进行理性定价。,理性的定价带来客户理性的选择，延缓成交时间。,推盘方案（一） : 项目整体开盘,优势：户型齐全，满足高度差异化的客户需求避 免遗失客户，最大化促进成交 劣势：全盘推出，节奏感不易表现,销售周期长价 格控制难度大，不易实现高额溢价,推盘方案（二） : 项目分区域两次开盘两次加推,优势：推盘区域整齐户型较齐全，满足差异化的客 户需求,避免遗失客户，促进成交 劣势：节奏感不明显价格控制难度较大，溢价不高,推盘方案（三）:项目一期分四批次推盘/二期分两批次推盘,优势：可根据开盘前积客情况，控制放盘， 节奏感明显 户型较齐全，满足差异化的客户需求 便于价格控制，可实现较高溢价 劣势：可能流失客户,最终确定方案 推盘方案（三）:项目一期分四批次推盘,原 因: 1. 每次推盘户型齐全,可满足客户差异性要求 2. 可根据推盘前积客情况，控制放盘 3. 节奏感明显,销售速度快 4. 便于价格控制，可实现较高溢价,最终确定方案 推盘方案（三）:项目二期分四区域两批次推盘,原 因: 1. 每次推盘户型齐全,可满足客户差异性要求 2. 可根据推盘前积客情况，控制放盘 3. 一期作价已到高位，需加快节奏,提高销售速度， 速战速决 4. 便于价格控制，可实现溢价,策略执行,策 略 解 析,第一层：实现项目的成功销售，最大化降低风险,第二层：实现产品的最大溢价，获得最高收益,第三层：赢得市场口碑，奠定高品质的项目形象,制造两个现象,现象一：产品热销,开发商惜售,现象二：价格疯涨,市场狂追,现象的背后,两把枷锁 阶段热销 价格上涨,分阶段、高频率、小规模推盘循环挤压市场制造追高抢购。 控制每阶段销售量，通过短时间快速消化的策略制造市场饥饿感；快速多频的提高产品价格，实现项目的最大溢价。 执行分阶段营销前置计划，在同一时间、同一张价格表下实现价格的阶梯提升。,销售策略,销售阶段1 ：“高价（价值）”入市、高调起势，低价购买、 快速销售，奠定热销项目的市场形象。 销售阶段2 ：温和拉价，快速建仓，为价格启动埋下