2010重庆谢家湾建设宾馆项目市场调研报告160P.ppt

重庆谢家湾建设宾馆项目 市场调研报告 2010年7月,谨呈：重庆鑫坤腾科技发展有限公司,重庆鼎合房地产顾问有限公司 chongqing ding all real estate consultants ltd.,contents,目录,part 1政策背景研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,no1：国务院遏制高房价 新版“国十条”出炉,no2：贷款买过房或家庭已有一套房 皆认定为二套房,no3：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,影响力：,影响力：,影响力：,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,中央政府联合三个部门发布了第二套住房认定标准的通知，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。,20101年4月,国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,no4：国务院批准推进房产税改革 实施时间仍未定,no5：78家央企被令退出房地产业务 16家保留,影响力：,影响力：,中国政府发布消息，国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。,3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。,2010年3月,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,no9：住建部：房企要增加中低价位普通商品房供应,no8：无预售证不准收定金 10日内公布每套房价,no7：国务院:补偿不到位不得强拆 引发恶性案件问责官员,住房城乡建设部副部长仇保兴31日说，房地产企业要加快普通商品房的建设，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。,影响力：,影响力：,影响力：,住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。针对近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 无预售证禁止收定金 故意卖高价将严处 现场明示许可情况 销售纳入信用体系,认购后禁擅改姓名 预售资金纳入监管 鼓励推行预售金制,国务院办公厅出台的“紧急通知”，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。 引发恶性事件要追责 补偿标准偏低必须提高,政策背景研判 2010年上半年影响全国楼市的决策,no1：渝十条出台，主城纳税人按揭首套房有补助,no2：重庆拟对3倍于均价的高价房征1%房产税,no3：重庆市财政局：按揭首套房 退四成个税,影响力：,影响力：,影响力：,土地调控 保障住房首套住房差别信贷 重庆严禁向别墅供地 保障住房 试点公积金结余建保障房 首套住房 主城纳税人按揭有补助 差别信贷 买三套房首付大幅提高 打击囤房 房企一次要公开全部房源 打击炒地 房企拖欠土地款限制买地 税收新政 酝酿对个人房产收益征税,条例明文规定：“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。”,黄奇帆市长说，重庆的房价是基本合理的，重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房,政策背景研判 2010年上半年影响重庆楼市的决策,no4：重庆高档住宅土地增值税预征率上调至2%,no5：黄奇帆：重庆四措施遏制高房价 对高端房征税,no6：公租房新政7月1日起施行 单身月入低于2000可申请,影响力：,影响力：,影响力：,总则：公租房将限定面积 租金标准有优惠 规划建设：产权由指定机构拥有 也可建成集体宿舍 资金管理和政策支持 ：从六方面筹集资金 专款专用不得挪用 准入管理 ：单身月入低于2000元 家庭月入低于3000元,第一、确保充分的供求平衡，每年房地产投资占固定资产投资保持25%左右。 第二、控制城市最终住房面积，按照人均30平方米的住房面积来控制。 第三、控制商品房地价。政府不能唯利是图，地价越拍越高，不能只要有市场就拍。住房所用地价，应该在商品房市价的1/3左右，政府一定要控制这个比例。 第四、对高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收“特别房产消费税”。黄奇帆，高端房有3个特征，一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均价高了5倍、10倍,144以上预征率2% 引导开发商建普通住宅 开发商资金链可能吃紧,政策背景研判 2010年上半年影响重庆楼市的决策,7月9日有报道称，多家银行的信息显示，沪上银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。而且，在二套房、三套房的认定方面，也不是严格按照国家有关部门的规定，而是按照银行征信系统的信贷记录。,2010年7月9日 上海多家银行重启三套房贷 传递不正常信号。,重启三套房信贷、混淆二套房和三套房认定标准，传递出令人担忧的信号。地方金融机构受政策影响放贷原则动摇。,政策背景研判 2010年7月9日 信息,紧接着7月10日，上海交行、中行、民生银行的客户经理明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定不能获批。,说明：政策收紧对地方财政已经造成一定程度的影响，导致地方金融机构内部开始动摇。,鼎合观点,政策背景研判 政策解读,从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心； 国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小； 中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望； 重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房 ，本项目所面临的政策约束相对减小。,经过国家的宏观调控，对房地产的严厉打压，房地产市场呈现一定程度的下滑，进而对股票市场和整体经济运行造成了一股下滑趋势。在经济复苏的情况下，房地产政策开始出现松动迹象，表明房地产对于整体经济的重要性，未来宏观调控或将有所缓和，以期保障市场经济的运行。,part 1政策背景与研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,从统计图上可以看出，除开受春节影响的2月的销售面积1096200.84，5月的销售面积出现了明显的下滑趋势，仅为1139788.84，接近2月的水平，相对于4月环比下滑53.9%，可见，目前楼市在新政的持续影响之下开始出现了低迷的状态，虽然下跌幅度已经平缓，但是依然有继续走低的迹象，下半年楼市在这个数据的走势来看确实不容乐观。,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,单位： （建面）,2010年一季度受春节影响，市场成交情况较为稳定，2月小幅回落至10.9万方后呈稳步上升走势，4月中旬达到25.6万方的成交量新高；后期受新政影响成交面积急剧下降至11万方，且成交情况低迷，房地产市场未来走势不容乐观。,2010年1-6月成交均价走势上可以看出，值得关注的是5月5458.49元/的均价，跌到接近2月的水平，环比下降了12%。4月出炉的“新国十条”在5月商品房销售价格上凸现出效果。楼市受政策影响效果显著。,单位：元/ （建面）,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,2010年一季度市场成交价格走势平稳，新政颁布前，成交均价达到6215元/的峰值，后期受新政影响成交均价小幅回落至5468元/，目前属于楼市震荡期，新政对于市场成交均价走势影响显著。,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,通过统计可以看出，大鼎第一时间在新政出台前后出现量、价齐跌的情况。,3月新推2号楼,4月加推1号楼,7月新推b区,大鼎第一时间在4月房地产政策出台前后商品房成交价格由7500元/下降到7300元/下降幅度为4%，而成交量从4月的19151.49下降到6月的16007.16，下降幅度16.42%。,类型： 普通住宅,多高层 项目位置 ：九龙坡区 袁家岗 轻轨车站旁 建筑面积：6.11万平方米 占地面积：0.78万平方米 绿化率：25% 容积率：6.15 总户数:687 停车位：296个 开发商 ：重庆大鼎置业有限公司,案例背景说明：,政策背景研判 政策对2010年上半年重庆房地产市场的影响,同景国际城在4月房地产政策到7月前后商品房成交价格保持7800元/不变，但是成交量却由38992.35下降到17295.98，下降幅度55.64%。,通过统计可以看出，新政出台前后，房地产市场受到不同程度的影响，大区域价格波动幅度小，但是成交量小幅下降，个别楼盘出现量，价齐跌的情况。,案例背景说明：,物业形态：花园洋房，电梯高层 目前均价：7500元/ 开盘时间：2008-12-14 入住时间：分期入住 周围交通：目前开通381、长运快巴、直达石坪桥、解放碑、南坪的业主交通车 规划建设中的轻轨六、八号线及南山隧道和慈母山隧道，将拉近项，目与解放碑、北部新区的距离，车程将在1520分钟.。 物业费： 1.4元/平米/月 建筑面积：200万平方米,政策背景研判 政策对本案项目的影响,鼎合观点： 随着宏观政策调控的效果逐渐显露，预计后期仍将有不同程度的调规细则出台，而目前对于投资性购房的打压，一定程度上将打击本案部分投资客群； 本案所处区域位置特殊，未来受市场大环境影响较大，将随市场走势呈跟随性发展趋势，未来政策的不明朗，也给本案未来发展空间给出了未知答案。,房地产作为中国经济发展的支柱产业之一，在国家对整体宏观经济的发展需求之下，房地产依然是不可或缺的重要支撑。同时考虑到与房地产紧密相关的金融行业面临的一系列风险，政府将在打压房地产的同时，也将对整体的经济环境有所顾忌。迫于经济发展以及全球金融市场压力，央行无法过度收回流动性，资金市场依旧相对宽裕。 扎实把握本轮政策对市场的影响周期，本轮新政的影响，首先是房地产企业，其次是地方政府，再次是金融机构，最后才是中央政府，最低负面影响能够到达地方政府这一环，最高影响到金融金钩，到时候中央政府的政策必定会做合理化调整，本项目在未知的政策周期中，必须找准目标客群，适当的应对政策做相应的变动，降低消费者的购房门槛，才能使得项目在逆市表现突出。,政策背景研判 小结,鼎合观点： 从目前宏观政策调控的力度和市场表现来看，重庆房地产市场短期调控效果明显，政策打压力度大，市场反应剧烈，未来市场存在较大不确定因素； 由市场传递出的种种消息和央行等国家控规机构的表现来看，下半年从经济刺激等角度出发，宏观政策存在一定的松动迹象，市场未来仍旧存在较大不确定性。,part 1政策背景与研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,重庆公租房建设 目前进展及未来规划,随着2010年2月28日重庆市首个公共租赁房建设工程在北部新区鸳鸯组团破土动工，拉开了重庆市为解决住房问题，建设保障性住房的序幕。 截止今年上半年，重庆主城区已开工6个片区750万平方米公租房，下半年还将在万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、长寿、璧山等8个郊区区县开建250万平方米公租房。预计到2012年，全市将新建廉租住房20.4万套、建筑面积达到1020万平方米，每年建设约7万套、350万平方米，建设总量增加到7倍。,基本思路： 3040%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障，6070%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。 未来规划： 重庆主城已进入外环时代。按照发展规划，到2020年主城区将达到1000平方公里、人口1000万以上，内外环线之间将新增21个居民聚居区。在这些聚居区中要建设2000万平方米的公共租赁房。近三年，先期建设1000万平方米，今明两年将各开工建设500万平方米。,目前主城区已开工约750万方公租房，未来3年规划还将新增约2000万方公租房。,重庆公租房建设 对重庆市房地产的影响,增大了市场供应量，对投资性、投机性购房将形成遏制，可以直接牵制房价走高，长期稳定房价； 公租房建设有利于遏制房价飞涨，是调节房地产市场供求的“缓冲器”； 对年轻人群体，会较好缓解资金积累与购房压力之间的矛盾，通过一段时间的过渡，形成有效需求，反过来，又会促进商品房市场的平稳发展； 公租房对房地产产品结构起到调节作用，公租房属于中低端产品，开发商要打造出与公租产品的不同之处，就要使中高端产品市场竞争更加充分，性价比更高，从而起到了对产品结构的调节优化作用； 对二手房市场有较大的竞争，公租房在租金上比较偏低，对二手房市场构成一定的压力。,part 1政策背景与研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,两江新区 &概况,2010年6月18日， “两江新区”在重庆成立，这是中国首个内陆保税港区，与上海浦东和天津滨海新区共同组成中国的三个新区，政治地位彰显。,重庆“两江新区” 战略规划及发展,重庆“两江新区” 对重庆市房地产的影响,两江新区成立后，从长远来看，将在未来数年内影响重庆经济社会发展和改变数以百万计市民的生活，比如工作岗位的增加、居住条件的改善等，重庆楼市将快速发展； 区域的规划建设将带来巨大的人口进驻，从而形成对商业和住宅市场的强烈需求； 重庆经济未来向好，但对于重庆房价的影响将是一个循序渐进的过程 。短期内肯定不会带来房价的大幅上涨，随着政府对两江新区规划细则的出台、大量投资资金源源不断的涌入、开发布局的如火如荼，两江新区的未来房价肯定会高于周边区域； 新区用地指标单列、户籍制度改革的启动、商品房与公租房结合的居民住房制度的创新、政府大力投入资金进行基础建设等利好政策及规划，将直接带动房地产行业的高速发展，房地产企业的机会无限。,part 1政策背景与研判,重庆近期楼市政策解读 新政实施后对房地产市场的影响 重庆公租房建设对房地产市场的影响 重庆“两江新区”对房地产市场的影响 八月近期政策,2010年8月近期相关政策 重庆今年第三次叫停第三套房贷款,我司会持续对房地产相关政策和房地产市场情况的高度关注，掌握最新信息。,8月9日，重庆多家商业银行昨日已全部停办第三套房贷,日前，银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同日京沪深杭四城市当地银行已全面叫停第三套房贷。重庆各银行相继已全部停办第三套房贷。这是自2010年4月“国十条”出台后，重庆地区银行第三次叫停第三套房贷。,事实上，重庆的第三套房贷在国家调控新政出台后，一直处于波动中。今年4月，“国十条”出台后，重庆地区第三套房贷首次出现了停办。 5月23日，重庆发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见后，由于没有对第三套房停贷作出限制，重庆中小银行相继重新开放了第三套房贷的审批。当时的第三套房贷标准是：首付必须高于5成到6成，而利率则在基准利率基础上上浮15%20%。但随着银监会对“存贷比”（即银行贷款总额与存款总额的比例，从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，这就需要银行留有一定的库存现金）监管要求的出台，第三套房贷不可避免地“被牺牲”了。根据银监会要求，各家商业银行的存贷比要在6月30日前达到75%的监管标准，否则将招致监管处罚。重新“开闸”的第三套房贷关上大门。 7月初，银行又开始对第三套房贷的发放悄然松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”，直至昨日才完全关闭。,房价上涨的推手主要是三套房以上的多套房，第一套房及和第二套房都是刚性需求占主导，房市失去投资性购买需求，也将失去上涨动力。按照目前的市场情况分析，下半年只要多套房贷不放开，房价将很难出现上涨。这意味着第三套房贷下半年放松的可能性很小。,part 2宏观市场背景与趋势研究,施竣工面积分析 商品房销售面积分析 商品房价格走势分析 供应市场现状分析 成交市场情况分析 小结,重庆市房地产投资,2009年重庆市房地产开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%呈大幅增长的趋势。,2009年重庆市商品房新开工面积3813.68万平方米，同比增长8.7%，结束了去年的负增长态势。,重庆市商品房新开工面积,从房地产开发投资角度看，重庆市房地产市场投入同比08年有大幅上涨趋势，施竣工面积均有上涨；但主城区新增供应量出现一定缩减，08年存量房体量过多是原因之一。,宏观市场背景与趋势研判 2009年重庆商品房施竣工面积分析,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,宏观市场背景与趋势研判 2009年重庆商品房施竣工面积分析,2009年重庆市商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%。 2009年重庆市主城区房地产新增供应1824.35万，较2008年同比下降0.8%，较07年下降15%。 上半年受08年市场调整影响，新增供给较少，下半年在需求的持续拉动下明显回升；南岸区、北部新区、渝北区、九龙坡区和江北区是新增供给的主力区域，所占比重均高于10%。,2003-2009年重庆市商品房竣工面积,2003-2009年重庆市主城区新增供应量,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,同比往年，目前重庆市商品房竣工面积与新增供应量呈稳步上升趋势，市场未来供应量将有所增加，2009年竣工面积达2900万方，新增供应量达1824万方，进一步加剧市场竞争态势。,2009年房地产市场成交情况一览表,2009年政府出台多个救市政策，使市场刚性需求客户大幅增长，带动整个房地产市场销售。 在住宅产品中，在成交面积方面，高层成交约占78%，洋房、别墅分别占5%左右；在成交套数方面，高层约占82%，别墅约占2%，洋房约占3%，而经济适用房占13%左右。,宏观市场背景与趋势研判 2009年商品房销售面积分析,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,由09年主城区商品房成交情况看，高层物业成交套数近20万套，成交面积达1727万方，成交总金额达715亿元，各项指标均表明了目前房地产市场成交的重点物业形态。,宏观市场背景与趋势研判 2010年上半年商品房销售面积分析,2010年一季度市场成交情况较为稳定，新政颁布前4月成交量达到260.7万方的峰值，后期受新政影响成交面积急剧下滑至120万方，6月随市场回暖小幅上升，7月成交面积达到148.67万方，但总体市场来看，市场观望情绪严重。,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,2010年4月无疑是今年楼市的一个高峰，但是由于春交会的火热和新政的出台，之后的楼市出现了明显的拐点，这样的表现也非常符合目前重庆楼市的整体状况 。1-3月受春节及房交会利好趋势带动市场表现正常，5月受政策影响大幅下跌，6月受地方政策的影响，房地产市场销售面积稍有回暖，7月成交量小幅上涨，但可以看出市场观望情绪依然严重。,-15%,成交面积同比 （万平方米）,供应面积 （万平方米）,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,2010年1-7月市场整体成交面积同比09年同期下跌15%；成交均价同比09年同期增长35% ；新增小幅增加，库存小幅上升，成交量环比小幅下跌，成交均价涨至5000以上，新增供应也小幅增加。,宏观市场背景与趋势研判 成交市场情况分析,8%,重庆市主城区2009年商品房均价突破4000元/大关，上涨至4309元/平方米。截至2009年12月，成交建面均价已经上涨至5222元/，且上涨势头依然明显。 2010年2月成交价格回升至5000以上，达到5400元/，环比增长11.5%，同比增长47.2%。 2010年3月成交价格回落至4996元/，经济适用房成交46万，单月占比24%，较大程度上拉低了房价；4月成交价格涨至6113元/，经济适用房成交单月占比7%，对房价的干扰减小。 5月成交均价下降至4995元/，主要是由于在新政影响下，部分楼盘小幅降价促销，且经济适用房成交面积23万方，单月占比约19.6%，对房价的干扰较大。 6月成交均价涨至5444元/，主要是本月高端物业和商业物业备案增加，经济适用房占比下降，对房价干扰减小。 7月成交价涨至5549元/，成交价格呈现出小幅上涨趋势，在价格走势上呈现不明朗发展趋势。,2010年1-6月，重庆商品房价格稳步上涨，从一月的4844元/涨到6月的5444元/，但是价格波动幅度较大，4月受房交会影响，价格上涨至6113元/，4月14日相应的新政出台，5月价格急剧下降到4995元/，紧接着渝十条，利好消息初显导致6月房价回升到5444元/，7月已达到5549元/。,宏观市场背景与趋势研判 2009年至2010年上半年重庆商品房销售价格走势分析,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,2010年上半年同比09年同期，总体成交价格稳步上涨，4月受市场成交利好因素达到6113元的顶峰，但后期受新政影响价格波动幅度较大，5月跌至4995元/。未来仍将受宏观政策影响，价格走势呈不明朗的发展趋势。,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,受新政影响，供应面积走势波动较大，1月“小阳春”供应面积大幅增加，2-4月稳步增长至最高点，达到226.8万方，但略低于09年同期，5月受政策影响供应面积大幅滑落至54万方，截止7月份回升至158万方，未来市场供应预计将保持小幅增长趋势。,宏观市场背景与趋势研判 2009年至2010年上半年重庆商品房供应市场现状解析,注：一手房存货去化周期 = 期末已获得预售许可证的未售面积总额 / 过去3个月月均成交面积,存货去化周期小幅上升，市场观望情绪表现浓厚。,截止2010年6月底存貨量881万平方米，较5月有所增加，同比下降32%；6月去化周期5.2月。,宏观市场背景与趋势研判 2009-2010年重庆商品房市场存货去化走势,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,2009年我市共销售商品房2434.83万方，同比增加91.9%，市场成交量大幅增长；较08年增加26%。 2008年由于市场低迷，成交量大幅度萎缩，2009年房地产逐步复苏。 4月，达到年内第一个成交高峰，共成交274.1万平方米；5-9月市场持续火热，月成交量稳定在170万平方米以上； 10月，由于秋季房交会、开发企业加紧促销和担心利率七折优惠取消等原因，市场出现恐慌性购房，导致单月成交量一举突破300万平方米，达到300.91万平方米，达到全年最高； 11月和12月虽然是传统淡季，但市场降温并不明显，月成交量依然保持在190万平方米以上。 2010年1月到6月受政策影响，整体市场波动较大，商品房价格，总体呈小幅上扬，由1月“小阳春”势头跌至政策影响的低谷，6月份呈现回暖上升趋势，7月份成交量小幅上涨，虽受政策调控的影响，但从整体市场情况分析，得出目前市场处于供小于求的现状，还未达到市场饱和量，从长远来看，重庆拥有一系列地方政策优势和历史机遇，未来发展潜力较大。,趋势研判：2010年主城区成交量会在2009年主城区成交量基础上略有下降，预测 2010年市场成交量为“1750-1800万”，同比2009年下降30%-35%； 整体房价情况为“销售压力增大，房价平稳，优惠力度加大”。,宏观市场背景与趋势研判 小结,part 3区域房地产研究,区域房地产市场总体运行情况 区域解读 项目版块市场研判 区域房地产市场未来预测 小结,区域房地产市场研判 区域商品房供应市场现状解析,从目前九龙坡区的商品住宅市场新批预售量来看，2010年市场新批预售量同比2009年有较大幅度增加；2010年春节期间受楼市“小阳春”影响新批预售量有大幅增长，10年2月份有所回落，但随着市场回暖，区域楼市前景看好，新批预售量稳步上升，且存在较大市场空间； 2010年区域新增供应量较2009年同比有较大幅度增长，且呈现稳步上升态势，预计未来市场新增供应量将继续增加。,市场新增供应大幅增加，3月同比09年翻番达到14万方，并呈稳步上升态势，预计未来供应将持续增长。,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,区域房地产市场研判 区域商品房成交市场现状解析,从目前区域的商品房成交市场交易量来看，2010年1月份由于春节楼市“小阳春”带动区域成交量大幅增加，2、3月份同比2009年同期有所回落，但呈小幅增长趋势，预计未来区域成交量将延续前期态势有小幅增长趋势； 从目前区域商品房市场成交均价走势来看，随着大环境市场回暖和经济总体运行态势的稳步提升，市场成交情况较为火热，成交均价稳步大幅增长，增幅趋势明显，预计未来随大环境市场利好将呈现继续上升态势，价格有望突破6000元大关。,市场成交火热，10年4月成交均价达到5822元/的峰值，成交价格稳步攀升，预计未来成交形势将继续保持小幅上扬趋势。,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,宏观市场背景与趋势研判 2009年区域土地成交情况分析,数据来源：重庆市国土房管局官方数据,区域2009年土地成交情况列表,从2009年区域土地的成交情况来看，未来区域内住宅市场放量为153.67万方，未来区域供应增幅较大，加速区域竞争形势。,宏观市场背景与趋势研判 2010年下半年重庆城区高层物业供应量预测,重庆下半年高层物业供应量预计为754万方，北部片区为主要供应区域；其中九龙坡区预计供应91万方，占比12.07%。未来项目将面临较大的竞争压力。,数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据,区域房地产市场研判 小结,目前区域房地产市场总体运行情况良好，市场供应量大幅增加，商品房成交量、价齐升，且呈现稳步增长态势，房地产市场未来增长空间较大； 从09年区域土地供应情况以及10年下半年市场放量预测来看，区域未来市场供应量较大，预测将达91万方，大幅放量将带来区域市场的激烈竞争； 受大重庆以及九龙坡区房地产市场总体良好运行利好环境带动，本案项目未来市场发展空间较大，但存在一定威胁，需通过产品的差异化打造以及精确项目定位来回避竞争。,part 3区域房地产研究,区域房地产市场总体运行情况 区域解读 项目版块市场研判 区域房地产市场未来预测 小结,九龙坡区是重庆主城区三大板块之一，处于重庆都市发达经济圈，区位优势明显，是重庆市发展和主城区拓展的重点地区，交通枢纽和物资集散地。区内立体交通网络完善，通达性强。,九龙坡区是重庆主城五大商圈之一，目前，以杨家坪步行商业区为中心，集购物、餐饮、生态旅游、休闲娱乐等为一体的重庆主城西部商贸副中心已初步建成，全区基本形成了以汽车、摩配、整车交易中心、石材钢材、农副产品等专业市场和新世纪百货、富安百货、苏宁电器、重庆商社、重百九龙、立丹百货、国美电器等一批骨干零售商场为支撑的商贸发展格局。特别是世界商业零售巨头沃尔玛、时代-华纳、家乐福等登陆杨家坪中心地区，极大地改善和提升了九龙坡区购物、消费环境，进一步增强了市场消费的凝聚力和对周边地区的辐射能力；直港大道和九龙美食街“名扬山城。九龙坡区商贸流通市场繁荣活跃、购销两旺，具有巨大的市场潜力。,区域房地产市场研判 区域解读,九龙坡区概况： 地理位置 九龙坡区为重庆市重点开发区，位于市区西南部，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津市、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势显著。 战略定位 九龙坡区是重庆市主城区的核心功能区，中部片区向西部片区拓展的战略枢纽。 功能定位 定位为重庆市现代工业集聚区、现代服务业集中区、现代都市农业示范区、生态宜居城区。,区域房地产市场研判 区域解读,区域房地产市场研判 区域解读,区域介绍： 九龙坡区是重庆市主城区之一，位于主城区西南部，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组成部分，中梁山分隔成东西两大部分，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，东与渝中区相邻，与南岸区、巴南区隔江（长江）相望，南与大渡口区相接，西与江津市、璧山县接壤，北与沙坪坝区毗邻，区位优势十分明显。 辖6个街道、12个镇，幅员437平方公里，常住人口90余万，其中非农业人口51万，区人民政府驻重庆市杨家坪。2004年，区域生产总值增长16.2%，达185.53亿元，总量继续居重庆各区市县榜首；全区社会固定资产投资突破111亿元，增长33.1%；社会消费品零售总额完成90.22亿元，增长16.1%；外贸进出口实现3.4亿美元，其中出口2.8亿美元，分别增长10%和20%；区级财政收入完成7.2亿元，增长35.8%。“十五“计划主要指标提前一年完成。 区域优势： 城市发展和主城区拓展的重点区域 立体交通网络便捷 工农业基础雄厚 投资环境优越 对外开放初具规模 交通通讯、工农业、商贸、旅游等产业初具规模 产业布局合理、科教文化发达,九龙坡区属于城市拓展重点区，具有明显的区位优势、较强的综合经济实力和雄厚的工业基础，规划完善，城市发展潜力巨大。,区域房地产市场研判 区域版块分布,目前九龙坡城市区域依据城市地理区位属性，主要划分为9大版块，本案项目隶属于谢家湾版块，共同组成城市生活居住版图。 版块划分： 谢家湾版块、杨家坪版块、石坪桥版块、毛线沟版块、黄桷坪版块、华岩新城板块、中梁山版块、白市驿版块、西彭版块。,区域房地产市场研判 重点区域版块解读,杨家坪版块： 杨家坪是九龙坡区经济发展的重要组成部分，以商贸交流为主，承担着区域商贸交流、经济发展的重要增长功能，主要以杨家坪商圈为核心； 目前，杨家坪商圈占地面积仅为0.2平方公里，根据规划设计方案，杨家坪新商圈占地面积将达到2.5平方公里，两相比较，扩容量达12倍强。新的杨家坪商圈向南将囊括铁马片区、向东则为原建设厂地块、向北将延伸至重庆理工大学； 为了配合杨家坪版块发展扩容，版块内将实施“三环七横八纵”路网。“一环”是指现杨家坪商圈环道，“二环”是指华润景观大道-九滨路-天宝路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-华润景观大道，“三环”是指鹅公岩立交-青龙嘴立交-二桥引道-水碾立交-袁茄路-大公馆立交-谢陈路-鹅公岩立交。“七横”包括谢陈路、石杨路、蟠龙大道、大件路以及3条新增规划道路。“八纵”包括陈庹路、袁茄路、杨渡路、南北干道、九滨路以及3条新增规划道路,石坪桥版块： 社区幅员2.4平方公里，东临谢家湾，西临大渡口区，南接杨家坪，北靠高新区，常住人口5.7万人，暂住人口2万多人。 石坪桥作为九龙坡区的都市商贸圈，道路四通八达，设有市公交站点20余个。辖区汇集国有大中型企业和各类社会单位80余家，医院5所，社区卫生服务站7个。 石坪桥街道辖6个社区居委会，均建立社区党委、工会、共青团，并建有党员志愿者、青年志愿者、巾帼志愿者和文艺宣传队伍，设立了家政、房介、职介、社区卫生、幼儿园、老年公寓、家电维修、房屋维修、社区法律等服务组织。,区域房地产市场研判 重点区域版块解读,黄桷坪版块： 位于九龙坡区东南端，是九龙坡区重要的铁路、港口、码头货运集散地，是未来的物流配送中心。东临长江，南靠九龙镇九龙村，西接杨家坪，北连谢家湾。 辖区面积5.08平方公里，常住人口5.14万人，流动人口近2万人。全处干部38名（其中：男22名，女16名），机关在职党员26名，社区党员349名。街道党工委下设8个社区党委。 辖区内有四川美术学院、重庆电力高等专科学校2所高校及6所中小学校，有西南地区最大的集装箱码头、重庆发电厂等69个大中型企事业单位。,华岩新城版块： 指整个华岩镇、中梁山街道辖区范围，面积43.8平方公里，约占全区1/10，其中城市规划建设区面积约25.3平方公里（现状建成区面积约10平方公里，但约有5平方公里需进行旧城改造），中梁山生态绿地约18.5平方公里（现状森林植被约10平方公里）； 现状常住人口10万，约占全区1/9，规划常住人口30万，约占届时全区人口的1/5。 华岩新城区既包括新区开发，又包括旧城改造，还包括中梁山生态旅游区的保护与开发；既包括工业园区建设，又包括房地产开发、物流园区打造，还包括道路交通、工程管网等基础设施建设。,联发嘉园,柏景龙庭,大鼎第一时间,中交丽景,金源利青国青城,恒大绿洲,华福山水,金科西城大院,保利心语花园,金科阳光小镇,海兰云天畔山林语,华宇春江花月,袁家岗-杨家坪,九龙园区-白市驿,区府-黄桷坪,目前九龙坡区在售楼盘呈现组团式分布，主要分为三大在售区域。,区域房地产市场研判 区域在售楼盘分布,区域房地产市场研判 区域在售楼盘列表,据不完全统计，目前九龙坡区在售楼盘约为18个，市场供应总量约为452.8万方，市场成交均价约为6276元/。,项目位于重庆市九龙坡区中心地段，西南面与重庆市动物园紧邻，北面与桃源小区贴邻，东侧为桃花溪， 公共设施成熟，地理位置优越，中心价值显著。,市场经济指标 占地面积：91332平方米 总建筑面积：460000平方米 容积率：3.99 绿化率：35.88% 车位：2024个 开盘时间：2010-05-01,恒大绿洲总用地面积约为137亩 ，总建筑面积约为46万平方米，其中住宅建筑面积为约35万平方米，公建(商业)建筑面积为8万余平方米，配套设施（含幼儿园、综合楼、车库等）建筑面积为9万余平方米。恒大绿洲分为a、b两区，全区共有小高层和高层两种形式的住宅。,个案恒大绿洲 项目概况,户型图展示：户型采光通风好，功能分区合理，部分赠送阳台面积较大。,个案恒大绿洲 主力户型展示,样板间彰显出项目独特的魅力，以欧式建筑的特色，能让客户身临其境感受空间及立体美，随处都充满着温馨与浪漫。,个案恒大绿洲 样板间展示,恒大绿洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售20栋楼，销售均价6800元/平方米。,恒大绿洲一期已售罄，目前二期在售20栋楼，户型在售面积在136平方米，去化率达到88.9%,项目优势： 紧邻杨家坪、蟠龙新区商圈，经济区域辐射面积广泛； 项目周边配套齐全，交通便捷； 具备大盘气质，自身品牌优势也能吸引购房客群。,项目劣势： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大 本区域的同质楼盘多，客户分流情况严峻。,个案恒大绿洲 推案情况&项目点评,华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾，原建设厂厂址。项目交通极其便利，紧邻已建成的轻轨2号线 ，全线贯通的九滨路能够快速通达渝中区，同时项目地块内规划建有贯通重庆市南北的城市快速干道。,市场经济指标 占地面积：700901平方米 总建筑面积：1916000平方米 容积率：4.17 绿化率：50%,项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。,个案华润二十四城 项目概况,个案华润二十四城 主力户型展示,个案华润二十四城 样板间展示,样板间展示：装修温馨华丽，让业主宾至如归，能引发业主的购买欲望，装修时尚大方。,华润二十四城项目基础资料,目前，华润二十四城推案情况：,个案华润二十四城 推案情况&项目点评,奥园康城一做生活的冠军 2010年7月5日加推,奥园康城项目总建筑面积60万平米。目前已经全面实现准现房标准。包含洋房、小高层、高层、风情商业街等，户型结构从一室一厅到跃层，户型面积区间为40200余，产品形态丰富，户型结构合理。 奥园康城建筑风格属于新古典主义欧式建筑，采用重庆独一无二的经典欧洲哥特式建筑风格，并结合重庆本地消费群体的喜好，就好比欧洲古典音乐一样，经典、大气永不过时。 项目位于地理中心,在重庆渝中区和九龙坡区交界处，地块北临新东福花园，东临长江，东南面与丽水菁苑相临。 奥园康城项目地块一边高坡临江，一边为洼谷低地，并因地块标高不同和市政道路的划分分割成a、b、c三个地块。,建筑类别：洋房、小高层、高层 体量：59.99万方 总户数：5262户 占地面积：130490 总建筑面积：599943 停车位：总数：1862个 地上车位：345个 地下车位：1517个 装修状况 毛坯、精装 项目特色 复合地产 容积率 4.16 绿化率 30.07% 开发商 中国奥园地产集团股份有限公司,个案奥园康城 项目概况,个案奥园康城 主力户型展示,户型分区明显，功能齐全，通风采光良好，部分户型呈现板式分布，提高了居住的舒适性。,样板间,个案奥园康城 样板间展示,样板间装修采用现在简约风格，色调简单明亮。,奥园康城已全部售罄。,项目优势： 开发商品牌效应； 项目体量大，具备大盘气质；,项目劣势： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大 本区域的同质楼盘多，客户分流情况严峻。,营销卖点：区位地段及企业品质“打造成为解放碑cbd的后花园，处于政府规划的“10分钟渝中” 生活圈内，成为衔接各个组团的枢纽.,个案奥园康城 推案情况&项目点评,part 3区域房地产研究,区域房地产市场总体运行情况 区域解读 项目版块市场研判 区域房地产市场未来预测 小结,区域房地产市场研判 项目版块市场研判 谢家湾版块,谢家湾版块： 处于城市地理几何中心，周边区域城市化进程快速，区域价值大，未来发展潜力巨大。 重庆城的老居民，对于谢家湾的记忆，更多的来自于建设厂。谢家湾原属重庆建设厂的家属区域，版块内老旧住房较多，未来版块拆迁量较大。随着区域滨江版块和袁家岗、杨家坪等版块的快速发展，城市化进程的推进，带动区域城市价值的飞速提升，土地价值高。,谢家湾版块位于九龙坡区中心城区，辖区面积4.2平方公里，常住人口8.2万余人。街道下属12个社区，有社会单位50多家； 近年来，谢家湾街道以社区建设为中心，以社区服务和城市管理为重点，以维护社会稳定为前提，加强精神文明建设，坚持服务社会、服务居民群众，先后被评为全国和全市的先进基层党组织、全国城市体育先进社区、全国科教进社区先进集体、市级文明单位、市社区建设先进街道、社区建设示范街道；,区域房地产市场研判 谢家湾版块商品房成交市场现状解析,单位：元/平方米,版块整体房地产市场发展：区域成交均价呈稳步增长趋势，市场需求旺盛，市场发展态势良好，且未来存在一定价格上升空间。,鼎合观点：从目前谢家湾版块商品房成交均价走势来看，2010年同比2009年版块市场成交价格增幅明显，且呈现一定价格增长趋势。说明随着目前重庆市旧城改造的进行以及城市化进程的不断加快，谢家湾版块商品房市场发展态势良好，未来价格仍存在一定上升空间。,版块商品住宅交易成交均价（建面计）,本案,项目位于重庆市九龙坡区谢家湾原建设宾馆旧址，地理上处于重庆主城几何核心，地理位置优越，通达性强。,区域房地产市场研判 项目区域背景,区域房地产市场研判 版块房地产市场研究,从目前区域房地产市场版块分布情况来看，本案所处周边市场版块主要分为了城市版块物业和滨江版块物业。 不同版块区域由于所拥有的城市资源与优势属性不同，所开发的项目具有不同的产品风格和项目卖点。,区域房地产市场研判 版块物业楼盘列表,区域板块项目不完全统计表,区域房地产市场研判 滨江版块物业市场研究,目前区域的滨江版块项目，主要依靠长江弯曲江景作为主要项目优势资源推广，所开发产品多为高层物业形态，无论是一线还是二线江景资源，所推出产品市场接受度较高，市场成交火热，去化率高，呈现供不应求的状态。,体量大，品质高，景观资源好，价格高。,代表项目,华润二十四城 项目体量：1916000 主力产品：88-105三房 目前价格：均价10000元/（套内）,华宇春江花月 项目体量：260000 主力产品：62-81两房 目前价格：均价7800元/（套内）,丽水菁苑 项目体量：285000 主力产品：37-129高层 目前价格：均价9600元/（套内）,区域房地产市场研判 城市版块物业市场研究,目前区域的城市版块项目，依托城市化进程的快速发展和区域经济的稳定增长，主要凭借良好的城市交通、生活配套以及规划设计，成为了区域房地产市场板块的一个重要组成部分。随着土地供应的减少，可供应体量逐渐减少，区域市场成交价格逐渐攀升，且未来仍旧存在一定上升空间。但目前同质化现象严重，竞争较为激烈。,城市配套完善，交通便捷；同质化现象严重，竞争激烈。,代表项目,中新城上城 项目体量：750000 主力产品：37-47一房、51-85两房 目前价格：均价6300元/（二手房参考价）,保利国宾上院 项目体量：80000 主力产品：118-138三房、四房 目前价格：均价8324元/ （二手房参考价）,首创 i home 项目体量：70000 主力产品：29-631房、两房 目前价格：均价6500元/（套内）,该项目主力户型为一房产品，单配、一房、两房的户型配比为23% ：58% ：19%。 目前项目已经全部售罄，三种户型的去化率均为100%，其中一房产品供应量最大，表现出市场对于一房产品的高接受度。,1室1厅1卫1厨41.31,户型点评： 结构简单，功能分区设置合理； 观景阳台的设置提升了居住品质； 观景阳台的半赠送面积提高了项目的性价比。,区域房地产市场研判 项目供求分析首创ihome（售罄）,该项目主力户型为两房户型，一房、两房的户型配比为38% ：62% 。 一房户型去化率为84.3%，两房户型的去化率为67.5%，一房去化率高于