2011年深圳好好年项目发展战略及定位报告33P.ppt

好好年项目发展战略及定位报告,2011.8,整体定位：我们的定位必须体现以下七点,是城市级的 是滨海物业的代表 是具有标志性的 是区域的价值高点 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的,辐射珠三角的城市代表项目,稀缺的资源条件成就经典传承的作品,能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级”,实现价值高于城市中心其它区域,可辩识，明显区别于其它区域,拉开与其他项目的差距,采取一切可能的超常规的手段,整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合体，深圳海滨项目新典范,国际港口物业,独特海洋文化,打造深圳国际港口的标志性物业 成就滨海物业的经典,独具海洋文化理念的新型项目 资源型居住度假生活演绎,理念超前 特色突出,客户定位,4,盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，罗湖、福田客户占到大多数,当地为主,罗湖福田为主,结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客户进行界定,主要客户,福田、南山及香港的自住兼投资客户,边缘客户,来自深圳及香港的投资客户,本项目客户具象描述,1,主要客户,2,次要客户,户型推导修正,户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧凑型向舒适型及豪华型过度,商务人士：来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士,服务对象,1,他们代表着一个生活：忙碌、紧张、高节奏。 他们需要、期望在本区域内找到他们暂时的归属：居住、会友、休闲、娱乐； 他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚；,节 奏,紧 张,他们少有时间去休闲，他们需要在紧缩的都市中去享受会友、休闲、娱乐 休闲之余感受真正的深圳渔村文化的原始文明和特色鲜明的休闲街区，尽情放松是他们的梦想,时代精英：有消费的新理念、新思想，在个人的消费中希望拥有属于他们的社区和有一定居住品位,引领潮流,高贵富足,他们游乐世界，以挑剔而好奇的眼光关注着这座城市； 他们代表着一个时尚：注重生活品质而淡化消费支出。 他们 憧憬搜索到能满足他们的好奇的一切； 他们高贵而富足，他们追求品牌，引领时代潮流； 作为公众人物，他们不可能花费大量时间在都市穿梭，要让紧凑的城市满足他们的一切,旅行观光：来深圳旅行者，他们不会错过深圳最具代表性的城市印象的地区停留，购物、就餐、休闲,他们来到这座城市，他们以好奇的眼光记录着这座城市所发生的点点滴滴 他们代表着一种理念：生活需要调节，绷得太紧的神经需要放松 他们来到这座城市期待着这里能给他放松，而不是奔波 这里给他们不仅仅是的愉快和休息，而且是美的享受,货轮水手：在工作闲暇之余，可以找到一个释放自己配备身心的场所，尽情的享受生活,他们来自海内外，在货轮上度过漫长的时间，生活乏味 他们努力在工作至于去追求另外一种生活方式 他们追求着陆后的释放，强行把自己拉回到显示生活中 闲暇之余，放松属于他们的主要生活组成,商业形式定位：综合地理位置、环境以及文化历史背景，项目商业打造为集中商业、街区商业、游憩商业为一体的综合商业模式,海岸城,cocopark,中心城,万象城,金光华,？,集中商业打造：立足盐田辐射深圳的集中商业体，高档核心主力店提升城市商业档次与品位，激发盐田商业活力,打造深圳都市文明，将盐港建设成为真正的知名的休闲购物聚会场所 生活百货：打造专业主题购物场馆 超级市场-大型综合超级市场，创造“时尚、健康、快乐” 的经营理念 影视城-为生活添加更多的乐趣，让生活离我们更近 餐饮、餐吧-满足目标人群的商务需求,主力高档商业店要颠覆盐田现有的商业模式，以全新的面貌展现核心区高档商业的价值感,通过电梯、空中花园等提升集中商业建筑的商业价值 大堂挑高突显商业建筑气质,富有活力的商业形态组合，高档核心主力店结合，提升城市商业档次与品位，激发深圳东部地区的商业活力。,高档核心主力店采取错位经营方式，迎合高端客户需求，为区域注入活力 以国际中高档品牌为主，融合国内顶集品牌，高价位、高形象吸引高尚客户群体 体现对生活的关怀，营造温馨、舒适、和谐的生活氛围 全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式，打造成为区域集休闲娱乐、餐饮、购物于一体的体验式特色商业 激发区域活力、演绎中心生活新景象,街区商业打造：服务住宅区以及承载项目内部商业间过渡，迎合当代都市人居家生活个性化的需求，尽情品味高尚生活的多样化,小尺度使商业街更丰富、更亲切 餐饮、精品、美容、品牌专卖,让都市生活更有情调 街区生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、24小时不停息的都市疯狂,打造体验式的街区生活，使街区成为活力和价值的体现,让蔡屋围成为“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的乐、24小时聊不完的天”的地方 “晚上10点，蔡屋围的生活刚刚开始”,街区是城市的基本元素，城市精神和生活价值荟萃之地，沉淀城市历史和人文,街区基本特征： 互动性、便利性、共享性、多样性、包容性和防卫性,目前国内比较有名的街区： 上海新天地 阳朔西街 北京建外soho 天津第五大道,目前国外比较有名的街区： 日本东京新宿 香港中环,将项目打造成开放的、有丰富城市生活和深圳印象的街区，延续城市历史和人文,深圳现有的具有街区特征的蛇口酒吧街和华侨城开放度都不够，不具有丰富的街区生活。 规划设计注意高密度、小尺度街区和开放空间的混合使用。,海洋文化：海洋文化商业标识，贯穿整个商业，赋予商业海洋文化底蕴,缘于海洋而生成的文化，也即人类对海洋本身的认识、利用和因有海洋而创造出来的精神的、行为的、社会的和物质的文明生活内涵 海洋文化的本质，就是人类与海洋的互动关系及其产物 海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、与海洋有关的人文景观等都属于海洋文化的范畴 海洋文化标识，展示深圳盐港地区滨海发展历程，以及历史演变，更好的诠释盐港的现状与未来,文化长廊,1,主体博物馆：主体博物馆，增强项目参与性与娱乐性，还原深圳历史的原封原貌，增强项目文化积淀,深圳渔村原始风貌的以及渔民生活方式还原展现 盐港发展历史发展历程，讲述盐港从发展到现在以及未来发展蓝图展示 货轮博物馆：世界各国货轮知识介绍，以及世界著名港口简介，使来此游客，足不出户就能领略全世界货轮、货港的发展历史,海鲜食街：亲海特色海鲜食街，营造活力四射海上不夜城,作为目前已经在盐田形成氛围的海鲜食街，予以保留与传承，在现有基础上，更大化的营造气氛，兴盛活力四射的海上不夜城 2010年上半年盐田海鲜街实现0.72亿元，增长28.6,特色美食,2,聊天、会友 疯狂、快乐 一醉方休 ,酒吧街：培育现代的生活氛围，超越海上世界酒吧街和cocopark酒吧街，成为深圳夜生活新的聚集地,酒吧街区,3,项目酒店定位：打造深圳滨海主题酒店的标杆物业，造就深圳滨海主题酒店新的里程碑,市场高星级酒店较多，但特色酒店稀缺，存在特色奢华酒店的市场机会 就项目本身而言，酒店是项目形象的至高提升点，需要更为具有影响力的国际高星级酒店运营区域的影响力,海洋文化酒店：为项目带来独树一帜的特色元素，避免与其他高星级酒店直面竞争，同时将海洋文化发扬极致,特色酒店，避免与项目内其他高星级酒店直面竞争 特色海洋文化酒店体现项目海洋文化，带来独树一帜的特色元素 海洋文化酒店与项目内海洋文化标示与海洋博物馆相呼应，将海洋文化的概念发挥到极致，为项目注入以海洋文化为主的精神内涵,写字楼定位：领先区域市场的高档写字楼物业，与项目整体形象吻合，项目中承担作为补充物业角