购物中心物业管理服务协议(模板).doc

【 】物业管理服务协议本版本系经由经办部门杨经理清稿后，法务核对清稿版。后面两处由批注，为9.22招商主持会议会后反馈情况，烦请经办部门务必核实。甲方： 法定代表人： 联络地址： 邮编： 乙方（承租方）： 身份证号营业执照号： 法定代表人： 联络地址： 邮编： 乙方承租商铺基本情况：坐落位置： 【 】层【 】号商铺 建筑面积：【 】平方米 套内建筑面积：【 】平方米 类型： 商 用 根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲、乙双方分别作为 （以下简称“本物业”、“物业”）的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：第一条 物业管理服务事项根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。2、本物业公共区域的保洁、安防、公共秩序维持、公共绿地养护等服务。3、本物业装饰装修管理服务。4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条 双方的权利和义务（一）甲方的权利义务1、甲方应对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮；2、甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务；3、甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自纠工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为；4、甲方应及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉；5、甲方结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面（包括以公告的方式）告知乙方；6、甲方应建立健全本物业的物业管理档案资料；7、甲方应在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下，按照双方约定或协商确定费用，向乙方提供本协议约定以外的服务项目；8、甲方接受本物业开发商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用；9、甲方对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括装修守则租户手册消防安全责任书、统一经营管理守则、设施设备运行及维护、消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴/交纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于安防、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供暖、供水等），并采取符合本协议约定的催交催改措施；10、甲方对本物业实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一日常运营管理，统一管理质量保证金等。但双方特别明确，甲方不承担乙方的经营风险；11、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方；12、甲方有权依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它服务费用；13、如乙方工作人员因服务态度不佳被顾客投诉，经甲方调查后情况属实，甲方有权要求乙方立即整改，包括更换该工作人员。如乙方因服务态度和商品质量问题被顾客在一个月内至 广场服务台投诉达到3次以上，甲方有权要求乙方停业整顿，停业期间仍应交纳租金和物业服务费等费用，因此造成的所有损失由乙方自行承担，乙方对此没有异议。14、法律法规规定的甲方的其它权利及义务。(二) 乙方的权利义务1、接受甲方提供的物业服务，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；2、乙方应自行承担在本物业投资和商业经营的全部风险，不得因甲方对本物业实施统一经营管理而要求甲方对商铺经营承担任何责任；3、乙方应遵守甲方制定的本物业相关管理规定；4、乙方应按时向甲方交纳物业服务费用及其它服务费用或代收代缴费用；5、乙方装饰装修所承租商铺时，应遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定；6、乙方未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施；不得以任何理由占用、损坏本物业的公共区域、共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，乙方应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、乙方应服从本物业统一营业时间安排。对于营业时间外产生的额外服务费用，例如，空调、电梯、公共区域照明、厕所的延时使用等造成的甲方额外的设施设备能耗和人员加班费用等，也需由乙方另行承担和支付费用，具体费用由甲方根据实际计量和计算的结果另行通知乙方；8、乙方应遵守本物业消防安全管理规定，按时与甲方签订消防安全责任书，承担商铺经营相关的消防责任，积极参与、配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用；9、乙方应按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，否则，由此产生的一切责任均由乙方承担；10、乙方未经甲方书面同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；在铺内设立仓库、办公室或货品堆放处，需要按照消防要求安装烟感、喷淋、防爆灯，商铺内货架必须符合消防要求；11、乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商与经营管理，交纳统一的质量保证金及其它费用，并执行本物业统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定；12、乙方应按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动；13、乙方如需转租所承租商铺，需符合相关法律法规及商铺租赁合同的约定，并在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理服务协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人履行物业管理服务协议项下义务承担连带保证责任；14、乙方应负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失；负责教育、监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和其他有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任；15、乙方应根据甲方规定的时间、路线、方式运输货物和各类垃圾（包括餐厨垃圾、装修垃圾）的清理；货物需在甲方指定的卸货区装卸；乙方营业产生的各类垃圾必须袋装，干湿分开，并按甲方规定时间由乙方自行运送至甲方指定的垃圾房，由甲方代为管理清运；乙方应按甲方及政府有关规定付费，其费用不包含在物业服务费中；乙方若有特殊需求，需与甲方协商，并以书面方式确认。16、未经甲方书面授权，乙方不得在物业承租商铺范围以外的本物业区域内，从事任何经营和推广活动；17、乙方应保证其 广场值班人员中至少有1人参加过由消防主管部门举办的消防培训，经考核合格后，执证上岗；18、乙方（餐饮商户）应每天擦拭清洗灶台上方挡火板，每周清刮灶台上方排油烟管道（半臂之长），按积油状况及分级标准的时间要求（重油烟餐饮每月不少于一次，轻油烟餐饮每两个月不少于一次），全面清洗排烟管道。定期清洗租赁区域内的油烟管道和油烟净化设备（由甲方统一指定的专业公司负责清洗），乙方支付相关的费用。与甲方统一指定的专业公司签署的清洗协议需递交甲方备案，协议中需体现甲方规定的清洗要求和清洗频次，每次清洗的书面记录或凭据送甲方存档；19、法律法规规定的乙方的其它权利和义务。第三条 物业服务费等费用（一）物业服务费根据9.22招商主持会议，法务部贾诗佳参会后反馈，租赁合同及物管协议中对该费用的表述应统一为“商业管理费”，烦请经办部门核实？另，法务个人提醒注意，物业服务费与商业管理费的内涵和外延有较大的区别，修改后是否有风险及风险是否可控，请经办部门确认？1、乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）交纳物业服务费。物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月人民币 元（大写： ）。2、物业服务费中包含了以下费用：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理公共区域清洁卫生费用；（4）物业管理公共区域绿化养护费用；（5）物业管理公共区域秩序维护、保安费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）相关税费及甲方合理利润；（10）空调主机的运行维护及能源费用；（11）双方商定的其它费用。3、本物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务的费用。4、乙方应自计租日（即装修期届满次日）根据9.22招商主持会议，法务部贾诗佳参会后反馈，租赁合同及物管协议中对此处的表述应统一为“装修期届满次日”，烦请经办部门核实？起向甲方交纳承租商铺的物业服务费。 物业服务费支付方式：押【二】付【三】 。以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。 第一期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为 年 月 日至 年 月 日，应交物业服务费为【 】元（大写：【 】）。甲方有权根据测算重新确定物业服务费标准，但在开业日起第一年（365天）内执行的物业服务费标准不超过每平方米每月 元人民币。以后年度，有下列情形之一出现时，甲方有权相应调整本物业的物业服务费：（1）政府上调能源费收费标准；（2）物业服务所涉及的行业工资调整；（3）物业费税率上调；（4）本市物价指数变化；（5）物业服务运营成本上升等。乙方明白并同意其后每个日历年应交纳物业服务费，应按甲方发出书面通知（包括公告形式）载明收费标准执行(如甲方未发出通知，则按上一年标准执行)。（二）其它费用1、乙方应独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用（以上费用在本协议中统称为公用事业费用），并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。公用事业费收费标准为：（1）用水单价为【 】元/吨，即按公用事业部门公布的单价的 %确定，包括15%的损耗能源费；（2）用电单价为【 】元/度；乙方应按照承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量的比例分摊能耗。（3）燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能耗。乙方应在缴纳相关能源费用的同时，将应分摊的能源损耗费用一并向甲方交纳。如遇公用事业部门调价，能源费用单价应据实调整。2、乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付。3、双方进一步明确，于装修期期间（【即自进场日起至开业日前一日的期间，但如该承租商铺在装修期间内开业经营的（开业经营指乙方在该承租商铺内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者 广场内其他商家是否开业，但不包括按甲方要求进行试营业的情况），装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日。】）乙方应向甲方交纳装修管理费、装修垃圾清运费、装修押金，以及该承租商铺发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。（1）装修管理费为【 】元/。（2）装修建筑垃圾清运费为 【 】元/。（3）装修押金，收取标准详见装修守则及其它相关附件。本项上述装修期期间的装修管理费、装修建筑垃圾清运费、装修押金及其它各项费用应由乙方在装修入场前向甲方支付。（三）履约保证金为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性交纳相当于【 2 】个月的物业服务费作为履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费等本协议各项费用或违约金，以及违反甲方管理制度的产生的赔偿或罚款，甲方有权直接扣除全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30 日内将保证金余额（如有）无息退还给乙方。（四）质量保证金乙方应在开业日到来前向甲方支付【 】元（大写【 】）作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，甲方也可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后5日内补足差额。整个合同期内，若乙方的商品或服务质量未出现前述情况的，合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。（五）乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费用等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，付款发生的银行手续费用由乙方承担。第四条 代收代缴费用受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、垃圾处理费等代收代交服务，具体执行方式及收费标准按当地政府规定实行。由于政府相关部门对公用事业费用标准的调整，甲方有权调整本合同所约定的公用事业费用代收代交的标准。第五条 保险（一）甲方负责协调为本物业的共用部位、共用设施设备向保险公司投保财产一切险、公众责任险等，并承担相应的费用。（二）乙方负责其自用部位（包括自行完成的装修等），自用设施设备，租赁区域的财产等的保险，包括店铺二次装修期间的工程一切险和公众责任险等，以及开业后的店铺财产一切险、公众责任险或者营业中断险等的投保，并承担相应费用。乙方若未购买上述险种，后果自负。（三）本物业正式交付使用后，发生重大事故时，甲乙双方应立即向保险公司申请索赔，并协助有关部门共同分析查明原因，按投保责任处理。第六条 违约责任（一）甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。（二）非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任。（三）如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修押金或其它应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3/日向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。同时，甲方有权解除合同。（四）如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按本物业相关管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。经过两次催告，乙方仍拒绝纠正的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付1000元至20000元的违约金。（五）双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：1、因不可抗力导致的服务中断或物业价值的贬损；2、因物业本身固有瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用；4、非因甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；5、乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准；6、经本物业业主同意的工程改造或商铺调整导致的损害。7、非因甲方原因造成物业所有人、使用人、第三人人身、财产损害的。第七条 紧急状况甲乙双方均有责任积极配合处理煤气泄漏、漏电、火灾、水灾、水管爆裂、协助公安机关执行任务等涉及公共安全的突发事件，甲方因采取积极措施而产生的影响，可以免除相关的法律及经济责任。第八条 不可抗力在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第九条 争议解决本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，双方均同意由本物业所在地人民法院管辖。第十条 附则1、本协议的效力及于乙方的员工、顾客、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。2、本协议约定的甲方对乙方的通知，除本协议另有约定外，留置于乙方所租商铺属于有效送达乙方。第十一条 其他1、本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字有同等效力。本协议中未规定的事宜，均按国家有关法律、法规和规章执行。2、如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。3、本协议自甲方盖章、乙方签字（自然人）或盖章（法人）之日起生效；一式五份，甲方执三份，乙方执二份，均具有同等效力。（以下无正文）附件一： （反贪贿条款）附件二：消防安全责任书附件三：附件四：附件五：甲方： （盖章） 乙方： （盖章）授权代表： 授权代表：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 附件一：附件二：消防安全责任书甲方： 商业管理有限公司乙方： （ 广场 号【商铺/多种经营点位/仓库/促销点位/其他】）为创建一个安全、稳定的经营环境，确保商铺等经营、活动场所及广场的消防安全，根据中华人民共和国消防法、公安部令第61号令机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定及四川省消防条例的规定精神，甲方与乙方订立本消防安全责任书。乙方指 广场各商铺业主或租赁（使用）单位和个人等。一、甲方责任（一）贯彻执行国家、省、市有关消防法规，掌握广场的消防安全情况。负责广场公共区域消防监控系统，消防公共设施设备和器材的维护管理，制订消防安全管理制度，建立义务消防组织，对广场公共消防安全负总责。（二）督导乙方建立健全安全管理工作组织、责任和制度，并对乙方落实情况进行检查。（三）与乙方签订消防安全责任书，制定实施符合消防法律法规要求的消防安全制度和消防安全工作操作规程。（四）根据消防法规的规定，建立、管理专职消防安全组织，义务消防队。（五）组织广场的防火巡查和检查，督促落实火灾隐患的整改措施，及时处理涉及消防安全的有关问题。（六）对乙方的进场装修进行方案审核，为乙方办理装修施工许可证、动火作业许可证，通过现场监控进行消防安全管理，并进行装修验收。（七）制订消防安全突发事件的应急预案，定期组织消防和紧急疏散预案的演练。（八）定期对客户进行消防安全知识培训和疏散演练，提高其安全防范意识和安全工作技能。商户营业员到岗一周内必须接受消防安全培训；在 广场作业的分包方人员须接受消防安全培训。（九）负责与客户签订消防安全责任书，界定安全管理界面和责任，检查监督自有产权或租赁区域内建立、落实安全管理制度及使用、管理消防系统设施设备等情况。（十）负责牵头成立物业管理区域内消防安全委员会，协调与政府相关部门的工作关系。（十一）在紧急情况下，如乙方不在，甲方可以在不事先征得乙方同意的情况下，采取必要措施进入乙方区域处置情况，事后再通知乙方；对于存在重大安全隐患，而乙方拒不及时整改的，甲方可采取闭店整改等强制措施，因此给乙方造成损失的，甲方无需赔偿。二、乙方责任（一）乙方必须严格贯彻国家、省、市有关消防安全法规，服从甲方的消防安全管理，并承担经营活动区域内的消防安全责任。（二）乙方应确定本单位的专职或兼职的消防安全管理人员，落实消防安全责任，开展消防安全管理工作，派员参加甲方组织的义务消防队，积极参加消防部门和甲方组织的消防教育培训和消防演练，切实落实对每位员工“会报警、会使用灭火器、懂灭火、懂疏散”的要求，履行相关责任和义务。（三）乙方应根据相关法规和甲方的规定在租赁区域内合理配置消防器材（包括灭火器、灭火毯等），并保证其有效性。甲方在乙方责任区内配置的灭火器材和消防设施，由乙方负责监护，未经甲方许可乙方不得损坏、遮挡、占用或随意移动位置或挪做他用。乙方不得占用、堵塞消防通道，禁止在防火卷帘门下放置任何物品，影响功能及使用。（四）乙方必须遵守甲方有关地下停车场消防安全管理的规定，不得带入、存放易燃易爆和危险物品，严禁在广场区域内燃放烟花炮竹、焚烧纸张及垃圾、给汽车加油等危险行为。负责教育和督促乙方工作管理人员、卸货、供货人员按消防规定操作，不得损坏消防设施设备和标识。如有损坏，甲方有权自行或责成乙方追查肇事者或责任人，扣押其车辆、货物、登记相关证件、车辆牌照等，乙方承担修复、赔偿，支付全部费用的责任。（五）乙方商场内经营易燃易爆危险商品时，应控制在两日的销售量以内，同时采取必要安全防范措施。（六）乙方如需明火作业，必须报甲方书面批准，办理动火作业许可证，并采取相应防火措施后方可实施。在营业期间严禁动用明火。（七）经营区内不得使用超容量的电器具，电器容量增容需报甲方书面批准后方可实施。否则因此而引起的相关安全隐患及造成的损失，将由乙方承担全部责任。（八）每天开业