2011年安徽马鞍山非常完善的前期市场报告52p.ppt

马鞍山市采石河南侧,项目前期市场提报,报告目录,历史文化悠久,建市55年，市容市貌整洁优美。,全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化模范城市 国家环境保护模范城市、长三角城市经济协调会成员城市 中国人居环境范例奖、 联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖,马鞍山历史 人文状况,地方特产：绿松石、丝画、采石茶干、黄池酱菜、大h型钢等,安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的 皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅。,马鞍山市位于长江下游南岸、安徽东部，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。 以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺织服装、绿色食品等为主导。 近年来，对外开放步伐不断加快，已有法国圣戈班集团、英国boc、日本丸红株式会社、台湾中橡集团、青岛啤酒集团、香港中华煤气、北京首创、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蒙牛、雨润等国内外知名大企业落户马鞍山。,城市区位,上海,南京,马市,芜湖,马鞍山钢铁股份全国排名第五 ，中国上市公司前50强。星马股份专用汽车的市场占有率居全国第一。山鹰造纸股份包装纸产全国同行业名列前茅.,北与南京市江宁区毗连，临江近海， 最北点在慈湖河入江口， 最南点在黄池镇水阳江中心航道线上， 最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线， 最东点处于石臼湖中心线。 马鞍山港是长江十大港口之一、国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶,距芜湖30公里、南京40公里 距上海300公里、杭州270公里,高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京 禄口机场不到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越。,交通环境,宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化,马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响： 促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。 加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍山东、当涂东 ）,交通环境,宁安城际铁路东起南京， 经马鞍山、芜湖、铜陵、池州， 跨长江铁路大桥后抵达安庆。 全长257公里，设计速度为 每小时350公里，总投资约257亿元 预计2012年建成通车。 建成后，城际列车每天大约 开出60对左右，实现“公交化”的 高速快捷出行，对加快皖江城市 带承接产业转移具有重要意义。,宁铜铁路贯穿全境，与京沪、 京九、皖赣、宣杭等铁路相连。 京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30公里； 正在建设的宁安城际贯穿马鞍山。 正在兴建的马鞍山长江大桥与 沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。,其中市区354平方公里。 境内辖1县3区、17个镇、14个乡、 马鞍山市辖3个市辖区、1个县。 雨山区面积 130平方千米，人口24万。 花山区面积 123平方千米，人口25万。 金家庄区面积 48平方千米，人口12万 当涂县面积 1385平方千米，人口68万,马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人。 地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。,行政划分,马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长率呈现逐年下降趋势， 外来人口比重较小，仅20万人。,马鞍山市最南端，连续位居安徽经济十强县前列，农民人均收入列安徽之首。 免征农业税第一县，科技工作先进县，安徽首座卫生县城、 全国村民自治模范县、安徽省首届投资环境十佳县、 浙商最具投资潜力城市，连续多次评为全国双拥模范县。,当涂县况,当涂县面积 1385平方千米，人口68万。 2200多年置县史，秦代设为丹阳县 隋开皇9年（公元589年）定名当涂， 当涂属典型的江南鱼米之乡,当涂经过改革开放三十年的积累发展，现已基本形成 冶金压延、机械制造、医药化工、食品加工和纺织服装等 五大特色鲜明的产业集群。省级当涂经济开发区和博望等 5个重点乡镇工业集中区吸引了中国大唐电力、南京雨润 集团、山西桂龙药业。,规划定位,马鞍山北部已经与江宁接壤， 西侧为马钢工业区， 南侧当涂作为马鞍山的副城， 因此城市向东、南方向发展,城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”。,空间功能,诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。 “6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略， 促进城市化建设进程。,“1255”城市发展战略： 1个主城区建成100平方公里以上的主城区； 2个副城区姑苏副城区和丹博副城区； 5个中心镇向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇和年陡乡； 5个产业功能区经济技术开发区、南部承接产业转移新区、 慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘休闲度假区。,“6653”现代产业体系：,布局规划 明确中心城区空间布局结构和规模 强化、优化城镇体系空间布局规划； “主城区主要向南发展，适当向东发展； 深化完善城乡综合交通和铁路交通设施规划； 树立“全域马鞍山”理念，打破现有县区行政区划界线，统筹城乡规划和建设。,秀山 新区,马鞍山城区,当涂县,马鞍山城市规划：,规划以加快融入长三角为目标，以向东发展为契机，实现跨越式发展，充分发挥安徽“东大门”的区位优势和产业基础，力争把马鞍山市建设成为全省无缝对接长三角的第一区，经济持续发展的先导区，与长三角发展的先进制造业基地，适宜创业和居住的生态城市，成为长江三角经济圈的重要一员和安徽省经济发展的大城市之一。,近期：2006-2012年,中期：2013-2020年,远景：2050年左右,规划期限,城市发展总目标,城市规模,2012年城市建设用地为95.4平方千米，人均106平方米 2020年城市建设用地为124.6平方千米，人均103.8平方米 区绿化覆盖率达42.6%，市区人均公园绿地面积达13.43平方米,东扩南进，向东、向南发展；,城市发展方向,马鞍山市社会经济发展水平,20110年全社会固定资产投资为740.34亿元， 比上年增长36.2%（见图2）， 其中房地产开发投资85.05亿元，比上年增长35.5%。,2010年，全市实现生产总值811.01亿元， 按可比价格计算，比上年增长15.0%其中， 第一产业增加值28.46亿元，增长3.8%； 第二产业增加值563.55亿元，增长17.2%； 第三产业增加值 219亿元，增长10.9%。,2010年全市生产总值呈现突破性增长，首次突破800亿元大关。 gdp&固定资产投资额居/全省第四，皖江最具竞争力城市之一。,经济发展,社会消费品零售总额变化,全年实现社会消费品零售总额为147.8亿元， 比上年增长19.2%。 全年城市和农村市场零售额分别 比上年分别增长19.2%和 19.6%。 分行业看，批发零售业实现零售额129.1亿元， 比上年增长19.6%； 全年城市居民人均消费性支出14184元， 比上年增长11.3%。 其中，交通和通信消费支出增长34.6%， 教育文化娱乐服务类消费支出增长12.8%， 衣着消费支出增长22.8%。,社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可喜变化。 文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。,全市农民人均纯收入为9332元， 居全省首位，比上年增长17.4% 2005年以来农民人均收入水平年均增幅保持在9.8%以上，增长水平位列前列。,城乡居民收入水平持续提高。 全市城市居民人均可支配收入23159元， 居全省首位，比上年增长13.6% 2005年以来居民收入呈逐年上涨趋势发展,城镇居民与农民人均可支配收入位居全省首位,东扩南进的城市发展趋势将使南部城区获得同样强的发展支持。,城市发展分析,人口规模较小，市容市貌整洁良好。 经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。 第三产业消费活跃,宁安城际、长江大桥2012年的相继建成， 为马鞍山市的城市建设再添活力。,本案在哪？,区域交通现状： 南北交通道路发达，入市区/当涂，交通便捷。 目前东西向交通不便，未来两年将逐步完工。 1条公交线路，穿梭于市区-本案-当涂之间。,当涂县主核心,马鞍山市区,本案,开发区,位于马鞍山经济开发区，距市区和当涂县约5公里。,bus,马鞍山经济开发区，国家级经济开发区， 位于“主城”与“副城”之间，南进发展核心区域。,位于城市南部，规划面积30平方公里 1995年10月省政府设为省级开发区、 2010年3月升级为国家级经济开发区 拥有四个国内最大的专业生产基地和二个国家 级研究中心。 1、全国最大的专用汽车生产基地安徽星马汽车股份公司； 2、亚洲最大的冰激凌生产基地蒙牛乳业（马鞍山）公司； 3、全国最大的肉制品加工基地马鞍山雨润食品有限公司； 4、国家863新材料基地 至2010年年底，完成招商500多家企业， 完成工业产值225亿元。 “十二五”将实现地区工业产值突破300亿元。,开发区名片,s1地块不平整、内有待拆迁民居，后续工作量大 s2地块较平整、沿主干道分布高压线。,项目现状说明,湖 东 路,节庆广场 沿采石河景观带,红 旗 路,湖 西 路,马鞍山大桥在建,本案,超山路在修,紧邻湖东路主干道，北侧150米的采石河景观带环境优美，距经济开发区北区约500米。项目周边未出现明显污染源。,经济开发区 北片区基本成型,项目周边状况,宁安城际铁路、马鞍山长江大桥的积极新建 打造“一小时经济生活圈”，改变城市格局。,马鞍山长江大桥于2009年正式动工，预计 2013年通车。起当涂县、止于和县姥桥， 总长36公里，投资70亿元； 宁安城际铁路，全长257公里， 起南京南站、止于安庆站，预计2012年底通车。 本案距宁高轻轨站点：5-7公里左右。,施工现状图,效果图,处于城市南进扩充板块，启动时间较短。 区域内配套设施缺乏。,项目区域现状,节庆广场,开发区北区 发展较快 基本成型,南部片区 刚起步,周边社区入住状况,深业华府 未开盘,开发区区域房地产市场逐渐起步。 马鞍山第四大供应板块即将崛起。,本案周边2公里内：可售项目3个 约252万方的量体待开发 保守估计超过：10000套 区域后续竞争加剧。,项目占地：46万方 建筑面积：90万方 （容积1.9) 由马钢集团康泰置地发展公司投资所建。 小区总规：5126户(分a、b区开发) 配套有农贸市场、幼儿园、小学等公共服务设施。 a区独栋、双拼、联排等.东西两侧沿湖东路、湖西路布置1528层 高层整平面大户型住宅。 b区的高层建筑由1528层高层、11层小高层、56层多层洋房 等建筑组成，户型以80平方米至140平方米为主。 项目进度：2010年11月开工（分四期建设） 别墅基本封顶、售楼处 2011年8月公开,金海岸名邸,b,a,项目通达性较好，随着周边其他道路的建成，便捷性逐渐增强。 目前区域内资源性条件不足，处于城郊结合部,尚属起步阶段，商业、教育、生活配套设施缺乏。(配套类2-3年难改变),城市南进与当涂北部的结合，促使开发区核心概念更加突出。项目关注度被提升。 规划先行的建设纲要,促使土地拍卖及楼盘分布逐渐转移,第四大房地产板块日渐成熟。 开发区的企、事业为区域导入了大量的高新技术人才，为未来项目客户提供了支撑。,地块现状与展望,房产市场板块说明:,本案隶属开发区板块 暂无项目可参考,分为五大板块： 城区板块呈现:三足鼎立,花山区和雨山区价格最高金家庄次之。 本案隶属城市南拓刚起步的开发区板块。 当涂县房产价格在各板块排名靠后。,雨山区板块：房地产市场发展较早、区域配套成熟。,金家庄区,雨山区,花山区,代表楼盘： 西湖公元皇府，高层均价7500元/，主力面积以120-140三房为主，其高品质，受到热捧！ 天泽水岸，多层、小高层、高层、商业为主，均价6400元/，主力面积119-130，销售一般！,1、雨山区作为马鞍山市未来的中心城区， 地段、规划上的优势，区域内新盘云集； 在售楼盘：天泽水岸，西湖公元皇府等 二十几个楼盘； 2、该区春晖家园、西湖公元皇府的支撑， 区域价格突破7000元/大关； 春晖家园多层房源的稀缺性，西湖公元皇 府其高品质，近万平米的中央大庭院设计， 促其销售一路火爆。,雨山区西湖公元皇府,项目概况: 占地：2.5万 总建：7.2万 产品类型：高层产品 总规说明： 6幢高层住宅、464户 面积区间：112-277 销售均价：7500元/ 项目地址：湖东南路与钟山路交汇处,点评： 小区高端品质受到市民关注，开盘至今， 热销百余套，月签约量达90户，销售较好,月均90套,雨山区天泽水岸佳苑,项目概况: 占地：10万 总建：25万 产品类型：多层、小高层、高层、商业 总规说明： 29幢、2500户 面积区间：112-277 销售均价：6400元/ 项目地址：位于湖东南路与九华路交汇,相对缓慢,备注： 一期售罄 二期在售 后续待售,天泽水岸佳苑 在售二期小高层、高层84户， 均价同区域较低。 受到政策影响以及本身品质的影响， 销售速度相对缓慢。,花山区板块：房地产市场发展较早、区域配套成熟。,金家庄区,花山区,代表楼盘： 朝晖东方城：花山区超级大盘，分六区开发，目前一区销售接近尾盘，销售火爆！ 汇成上东国际：目前纯高层销售，一次付款最低打95折,1、花山区传统居住区、高价楼盘云集 大盘涌现市场 2、朝晖东方城市、上东国际、海外外海名仕苑 等项目都具有较大影响力。 3、该区域成熟的配套和完善的居住规划， 得到里置业者的高度关注。 4、目前在售楼盘20余个，主力成交价7500元左右,雨山区,花山区朝辉东方城,项目概况: 占地：46万 总建：140万 产品类型：多层、小高、高层、超高层 总规说明： 10000余户 面积区间：72-169 销售均价：多层7400元/、小高层6400元/ 项目地址：位于花园路与慈湖路交汇,月均115套,备注： 一区在售 后续五区开发待售,马鞍山最大社区、区配套较为完善，周边配套齐全 知名品牌加上较好的口碑效应，全城热销！ 内拥有3万五星级酒店，近4000的农贸 市场；还有幼儿园及小学，是马鞍山目前 房地产市场最大社区。,花山区汇成上东,项目概况: 占地：24万 总建：50万 产品类型：多层、小高、高层 总规说明： 4040户 面积区间：88-136 销售均价：6700元/ 项目地址：位于蓬莱路与东晖路交汇,月均60套,备注： 一期售罄 二期在售 后续待售,毗邻大润发超市，周边配套齐全交通便捷。 优越的地理位置，紧邻宁安城际铁路 提升价值空间，受到市场追捧。,金家庄板块：工业产业区限制其区域发展，新盘较少,金家庄区,代表楼盘： 东方明珠：六期分别推出多层7200元/、高层6500元/，小区以完善的配套和高端品质著称！ 绿洲茗苑：一期推出多层5700元/，以其稀缺性和完善的生活服务设施，在市场上受到欢迎！,雨山区,金家庄区,1、新盘较少，主要依靠江东大道沿线楼 盘支撑，东方明珠、绿洲花园、绿洲名苑 等楼盘齐聚发力； 2、该区域借助区域大盘的认知度和知名 度，成交状况一般。,金家庄区绿洲茗苑,项目概况: 占地：10万 总建：15万 产品类型：多层、高层、商业 总规说明： 37幢、1500户 面积区间：83-120 销售均价：5700元/ 项目地址：位于葛羊路与江东路交汇,月均95套,备注： 一期多层在售 后续高层待售,小区配有大型会所、幼儿园及各类现代化 生活服务设施。 稀缺性房源、完善的自身配套，低单价是其 火爆销售的主要原因。,项目概况: 占地：60万 总建：75万 产品类型：多层、高层、别墅、商业 总规说明： 5000户 面积区间：88-160（六期） 销售均价：6500元/高层、7200元多层（六期） 项目地址：位于江东路与健康路交汇,月均30套,小区内部，马鞍山二中实验学校、海派风 情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、 游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健 身房等设施一应俱全。 完善的自身配套，优越的地理位置，超高的 绿化率，提升了小区整体品质，受到追捧！,金家庄区东方明珠,房地产业在2005年进入快速发展阶段， 2006-2011年发展迅速，并趋于成熟。 2005年房屋销售均价1500元/平米， 2011年房屋市场均价5000元/平米，翻了3倍。 现有房产资质企业60余家，多为二三级企业， 外来投资约30家，主要来自浙江、江苏。 人均居住面积从2006年初的23平方米 提高到现在的28平方米。 房地产市场的投资成为推动该县投资重要的 增长点。 “十一五”期间，该县房地产投资62亿元， 占全县固定资产投入的10%，年均增长53% 十一五”期间，全县商品房销售面积达130万平方米， 比“十五”期间增加了50万平方米，年均增长10%， 销售收入约30亿元。,当涂县房产板块说明,回顾过去,关注现在,地处马鞍山市最南部。 处于价值洼地的房地产销售市场吸引着： 马鞍山市区客户（多为首次置业、少量投资） 当涂本地的客户（首次置业、改善型用房） 在售项目20余个， 房地产主力成交价5000元/平米左右。 40-60万元的总价产品，市场主力军。 2011年区域热销楼盘：香槟城、香榭美地,当涂县正元香槟城,项目概况: 占地：11万 总建：16万 产品类型：多层、小高高层、商业 总规说明： 27幢、1126户 面积区间：92-140 销售均价：4900元/ 项目地址：振兴路与314交汇,月均50套,备注： 一期多层在售,项目隶属当涂县最北侧，靠近马鞍山。 属于发展中的新区行政中心，大配套完善。 价格稳步有升。 开盘价格4700元/平米 经过1个月销售周期，目前均价4900元。,当涂县山鹰香榭天地,项目概况: 占地：11万 总建：13万 产品类型：多层、小高高层 总规说明： 35幢、1000户 面积区间：98-140 销售均价：5300元/（多层） 项目地址：太白大道东与于湖路交汇处,点评： 在当涂，山鹰开发3个项目。 凭借其庞大的品牌资源，项目销售乐观。,月均25套,马鞍山房产市场特点小结,优先选择多层，高端物业暂未显现市场。 楼盘价格分为三个等级5000、6000、7000左右，8000以上的楼盘较少。 多层价格高于小高、高层500-800元/平米不等。,楼盘开发进入大盘时代 进入2007年以后，海外海、山鹰、绿地、朝辉、马钢等集团，项目总建 超过50万方。高尚居住、专业物管、智能科技等概念不断渗入市场。,市场上在售的别墅 项目较少 马鞍山城区及当涂县别墅价格差异较小.,马鞍山市2011上半年房产市场回顾,上半年行情： 主城区均价5900元/平米，较2010年房价上涨15%； 马鞍山主城