天津东丽矽谷城项目广告推广方案.ppt

矽谷城户外设计说明,阶段性广告推广方案,前言 经过与甲方的沟通，我们确立了下一个阶段的推广方向： 1、商业地产投资政策利好，将本项目打造成区域型的商业中心； 2、主题以商业先行作为推广，带动商务产业化快速销售； 3、商业品牌的汇聚与媒体综合效应的整合推广； 4、突出网络功能，释放即时、足够信息量，炒热区域； 5、注重活动与事件营销，突出商业潜力与未来区域价值。,PART 1 策略分析,为什么要商业先行？,1、国家政策对住宅投资的限制，同时鼓励刺激商业活跃度，“弃宅从商”形成一股投资新热潮； 2、升值价值所趋万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产； 3、商业空白点区域内含有城市高端居住群、大型生态风景度假区，数十万高端固定消费人群及流动消费群体，但综合型高端商业中心成为市场空白点。,商业先行的优势在哪里？,1、为矽谷城的酒店式公寓、写字楼及其他服务提供完善的商业配套，为投资客选择其他产品形式提供附加值； 2、集中式独栋商业，高端品牌汇聚，提升项目形象价值； 3、为区域周边大量高端固定消费人群提供高端商业街区的首选，确保商业财富的中心效应； 4、矽谷城作为东部门户，基于大量的流动人群，将被打造为天津集中式高端时尚消费地标； 5、区域型的商业配套，有着强大的汇聚力和辐射力，在弥补市场商业空白同时，成为区域的中心。,针对的目标客群在哪里？,购买目的： 1、商业地产的准投资客 2、住宅类投资向商业地产转化的投资客 3、高端品牌商家自用 所在区域： 1、东丽周边 2、蓟县、宝坻、滨海新区等及周边 3、天津市内及周边，北京、唐山、廊坊等外阜客户,我们要怎么做？,我们的目标：,招商先行 引进品牌 塑造区域的商业中心,1、矽谷城的商业业态：大型生活购物超市、全面覆盖百货、餐饮、休闲、娱乐，影院，品牌专卖店等多种方面，呈现全球时尚消费主题； 2、分类引进各大高端品牌商家率先进驻矽谷城，实行“带租约销售”模式； 3、有品牌商家保证，为商业销售提供了实质支撑，将投资客的投资风险减到最低； 4、高端商业中心的打造，吸引东部固定和流动人群的汇聚，加上政策支持，区域未来价值无可限量。 以上种种，解决了投资客的后顾之忧，没有理由不买。,品牌商家建议： 1、大型超市：华润万家、乐购等 2、世界品牌专卖： Versage、PRADA、GUCCI、Armani、MiuMiu等 3、高端化妆品：Body Shop、Lancome、之春秀等 4、餐饮：俏江南、翠亨村、麦当劳、Pizza Hut、Starbucks等 5、休闲娱乐：艺术品展览、鉴赏等 6、主题百货：迪卡侬,1、销售中心：围绕推广节点展开的新主题亮相，更换围挡、易拉宝等，楼体广告、DM、折页等，做为本阶段销售的物料； 2、户外、报广：户外广告兼具形象和信息释放的功能，一定程度拉动销售；报广根据阶段推广主题，释放具体商业信息； 3、网络、短信：网络和短信即时信息释放，是最快传播项目的平台，网络软文具有系统和深入报道项目的功能，力度也应该加大； 4、外展、活动：外展拓展天津以外客户，现场活动包括暖场活动、专题活动和开盘前节点活动，目的指向都是为销售服务。,媒介组合,1、外展路演，旨在拓展天津以外的新客户； 2、小型暖场活动旨在保温客户，同时作为项目的活广告； 3、专题活动如品牌商家联盟启动，年终答谢客户等，活动都是为品牌树立和产品销售服务； 4、节点活动，包括样板间开放、产品说明会、开盘等。,活动分类,所以，我们得先定位， 矽谷城在天津的地位是什么？ 所谓的推广角色，我们是商业聚集的财富操盘手 我们是天津财富的第一高地 东部高端独栋商业街区,基于角色定位之后 我们的论调是什么！我们需要什么样的推广主题 天津门户引擎新商业时代 天津东部名品商业门户 天津名品消费总部,PART 2 推广执行,1、品牌招商先行，打造独栋商业街区的高端形象； 2、塑造矽谷城的品牌形象； 3、形成区域的商业中心，汇聚力强、辐射范围大； 4、招商带动商业销售，为后期写字楼和酒店式公寓做铺垫。,推广核心,20102011年推广阶段划分： 第一阶段：2010年12月2011年1月 第二阶段：2011年1月2月中 第三阶段：2011年2月中4月,产品期,形象期,1月中旬 活动,12月,4月,2月,1月,3月,2月中旬 开盘,热销期,实线为线上推广,虚线为线下推广/活动,4月中旬 第二次开盘,针对外阜（唐山、河北）做路演、活动,第一阶段：品牌招商，形象推广,第二阶段：产品推广,第三阶段：开盘销售,策略转化：商业带动消化写字楼和酒店式公寓，形成第二次开盘热潮,持销期,12月中旬 活动,主题： 招商品牌、形象导入 攻击点： 网络；公关；户外；报广；DM；短信；折页楼书,主题： 产品导入、全面解读 攻击点： 楼书等销售物料；售楼处；网络；户外；报广；短信；活动,主题： 开盘热销 攻击点： 网络；活动；户外；报广；DM；短信；折页楼书等,2010年度后期推广主题： 天津东部名品商业门户,拟定，2011年2月开盘一次，4月第二次开盘。 所以2011年上半年的核心推广工作围绕两次开盘展开。,第一阶段：东部旗舰 时尚街区,操作原则 1、系列品牌内涵活动，借势造势； 2、多平台并举，形成区域热点，聚集关注，蓄积客户; 3、重点推出品牌招商，提升项目形象和关注度，作为商业销售的实际支撑； 5、线上兼顾形象与销售信息的释放，主要指户外、报广，节点DM释放，线下以活动为重心，短信、软文、网络等围绕其展开。,信息平台 广播 短信、DM 分众传媒,四种造势尺度,2010年12月2011年1月 推广核心：品牌招商，塑造时尚商业街区形象。,品牌形象 户外 网络 报广,公关活动 高端品牌商家联盟进驻仪式 商业产品说明会,营销中心 围挡 易拉宝 折页,阶段主题事件：,2011，奢侈当道 高端品牌商家联盟暨矽谷城产品说明会 内容：邀请各大品牌商家负责人、开发商、相关领导、客户及各界媒体，举行品牌商家联手进驻矽谷城的亮相仪式，品牌带动品牌，提升项目形象；产品说明会，在市场形成影响力和辐射力。 媒体配合：主题报广、邀约短信、软文报道、网络等。,第二阶段：独栋商业 财富枢纽,信息平台 广播 短信、DM 分众传媒,四种造势尺度,2011年1月2011年2月中 推广核心：产品卖点配合招商进程进入实质性推广，围挡、户外、报广等根据节点更换主题,产品卖点 户外 报广 网络 路牌,公关活动 新年酒会暨产品亮相仪式 商业体验日 外阜路演,营销中心 围挡 易拉宝 折页（楼书）,阶段主题事件：,投资东部 共赢未来 矽谷城外阜产品说明会暨投资峰会 内容：针对不同区域，从投资出发宣传矽谷城的商业产品。活动中，发掘外阜的潜在客户，增加销售额度，利润最大化。 路演辐射区域： 河北：石家庄、廊坊、唐山等 天津周边：蓟县、宝坻、滨海等,阶段主题事件：,一种畅游顶尖时尚的新鲜体验 矽谷城独栋商业经典体验日 内容：邀请各大品牌商家负责人、开发商、相关领导、客户及各界媒体，率先参观体验高端时尚街区，通过亲临感受，使投资客预见本项目财富发展的未来空间和升值价值。 媒体配合：主题报广、邀约短信、软文报道、网络等。,阶段主题事件：,高瞻远瞩 财富操盘手 矽谷城新年酒会暨产品亮相仪式 内容：邀请各大品牌商家负责人、开发商、相关领导、客户及各界媒体，答谢对本项目的支持，同时商业产品正式亮相，客户签约意向。 媒体配合：主题报广、邀约短信、软文报道、网络等。,第三阶段：千万级独栋商业 荣耀开盘,信息平台 广播 短信、DM 分众传媒,四种造势尺度,2011年2月中2011年4月中 推广核心：开盘活动，户外、报广、网络等根据节点重大事件更