商业地产2008年上半年苏州房地产市场分析报告-思源经纪.ppt

第1页,2008年上半年苏州房地产市场分析报告,第2页,第3页,前言 政策咨询 苏州房地产市场分析 区域板块市场分析 市场预判,第4页,1、前言,作为国家支柱行业的房地产业，牵动了太多的经济利益。开发商、政府、消费者、银行、媒体和专家，都对其发出不同的声音。楼市能否健康、理性地前行，地产商和读者开始置疑地产媒体提供信息的真实性和公正性。走在前面还是跟在后面，成了地产媒体绕不过去的问题。思源坚持走在前面，以公正的立场、独立的精神和客观的态度，来反映苏州房地产市场的真实变化，打造苏州地产的第三个声音。 苏州住宅市场报告是一份专业的房产市场报告，由思源苏州公司市场部独立调查、统计分析及撰写完成。本市场报告的建立，是以苏州房地产发展议题为出发点，是思源为客户提供咨询服务时，在充分保证机密资料的前提下，持续、定期、系统地整理习得的数据资料库。思源市场部本着实事求是的原则，以客观的态度，在本报告中忠实反映市场变化方向。苏州住宅市场报告，也正是我们和房地产界和其它相关行业分享部分资讯的方式之一。 我们欢迎您参阅本报告，并提供您的宝贵意见，作为我们未来改善的依据。,第5页,前言 政策咨询 苏州房地产市场分析 区域板块市场分析 市场预判,第6页,2、政策咨询,2.1 房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构 日前中国社科院发布2008年社会蓝皮书，该书作者指出房价持续增高，推动民众的住房消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题，抑制其他方面的消费，最终使消费率降到近几十年来的新低。房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构。 2.2 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回 国务院办公厅7日下发的国务院关于促进节约集约用地的通知中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。 2.3 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 1月16日下午6点央行发布的公告称，为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,第7页,2、政策咨询,2.4 正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行 国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行。 2.5 住宅专项维修资金管理办法规定 由建设部和财政部联合发布，将于年月日正式施行的住宅专项维修资金管理办法规定，住宅专项维修资金的使用由业主大会决定，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。 2.6 建设部：新批商品房建设面积70%需90平方米以下 建设部于2月28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，明确各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。,第8页,2、政策咨询,2.7 苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修 今年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。 2.8 苏州市政府：低于500万项目不再供地 2008年2月28日，苏州市政府召开全市国土资源管理工作会议，明确了2008年的土地资源节约集约利用考核指标，并明确对一次性投资低于500万元人民币的项目不独立供地。 2.9 苏州 1600 套保障性住房将于 4 月 15 日开始申购 苏州市中心城区（平江、沧浪、金阊区）2008 年度 1600 套中低收入家庭住房（保障性住房）的供应工作已经启动，从 2008 年 4 月 15 日起开始进行申购，到 2008 年 5月 30 日结束。苏 州市区对 2008 年度的保障对象放宽了申购家庭的住房面积限制，申购家庭的面积限制从人均建筑面积 16 平方米提高到人均建筑面积 18 平方米。 此次申购的住房供应形式分为共有产权型和完全出售型两类，房 源的主要地点为高新区长江花园。供应房源 1600 套。其中,共有产权型住房 500 套;完全出售型住房 1100套。建筑面积分别为47 平方米、57 平方米、67 平方米、77 平方米。,第9页,2、政策咨询,2.10 苏州园区公积金可全部抵房租 优租房主要是保障园区新进人才的住房需求，因此要求申请人未在苏州购房，本人或配偶在苏州无居住条件。对于本科以上学历的申请人不设专业范围限制。而对于大专学历的人才，其所学专业必须被列为园区当年度紧缺和急需专业人才目录。满足学历要求的申请人还必须和所在单位签订劳动合同，并交纳园区A类公积金。 2.11 住宅维修资金今后按面积交 收费下降一半 苏州商品房维修资金缴交标准作出调整：购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；对定销商品房（含动迁安置房等）不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。2002年颁布的苏州市维修资金管理办法作废。,第10页,前言 政策咨询 苏州房地产市场分析 区域板块市场分析 市场预判,第11页,苏州房地产市场分析 土地市场分析 住宅供给分析 住宅成交分析,第12页,3、苏州房地产市场分析,3.1 苏州上半年土地市场分析：,数据来源: 苏州土地储备中心,第13页,3、苏州房地产市场分析,3.1 苏州上半年土地市场分析：,数据来源: 苏州土地储备中心,第14页,3、苏州房地产市场分析,土地市场分析：08年上半年，苏州土地市场没有一场公开大型土地拍卖，主要是楼市场低迷， 政府不愿再让土地流拍带来更大的阴影。加上07年的土地拍卖量很大，可以维持3-4年的正常市场 供应，因此2008年上半年，出让的土地以挂牌成交为主，并且集中在园区。 从成交地块的用途来看，大部分地块为商业、商服用地，住宅用地相对较少，这与2007年 园区用地供应充分有关。 从出让地块的容积率来看，一半土地以高层、小高层为主，甚至还有6块容积率在4.0以上的 地块，这与2007年园区推出的园区建设规划息息相关。从地块的位置分布来看，无论是湖东还是湖 西，商业配套都将进一步完善，而青剑湖的开发也将继续深入，圆融的进入必将带来板块内的竞争， 并且进一步提升板块的楼盘品质。 从起报价格和成交的总价来看，大部分地块以底价成交，并且被实力雄厚的大开发商收入囊中。 从地块竞买的热闹程度来看，开发商手里确实并不富裕，拿地的亢奋期已经过去。,第15页,苏州房地产市场分析 土地市场分析 住宅供给分析 住宅成交分析,第16页,3.2 苏州上半年住宅供给分析：,3、苏州房地产市场分析,结论：由上表可见08年上市面积同比减少4.96万，与07年下半年环比减少166.9万。,数据来源: 苏州土地储备中心,第17页,3、苏州房地产市场分析,单位：（%）,结论：由上图可见，08年上半年吴中区所占分额最多，供应量在所有区域中不减反增。,08上半年苏州各区住宅上市量比例图,数据来源: 苏州土地储备中心,第18页,3、苏州房地产市场分析,单位：（万）,结论：由上图可见，工业园区上市量同比下降最多，相城区上市量同比上升最多。,08年上半年苏州各区住宅上市量同比图,数据来源: 苏州土地储备中心,第19页,3、苏州房地产市场分析,08年上半年苏州各区住宅上市量环比图,结论：由上图可见，工业园区上市量环比下降最多，相城区唯一上市量环比上升的区域。,单位：（万）,数据来源: 苏州土地储备中心,第20页,住宅供给分析：2008年上半年房源上市量同比下跌了1.9%，环比下跌了39.3%，反应最明显的 是与去年下半年相比较的环比数据，由此也可以看出苏州楼市与去年相比较“水火两重天”的状况。 由房源的半年上市量我们可以看出，在2007年的下半年，苏州房源的上市量已经达到了一个 比较高的供应度，但是由于在去年年底楼市已经进入低迷期，因此大量的已推房源被滞压，到了08 年初主要去化的还是去年年底已经上市的已推房源，此外再加上市场的观望气氛仍然还很浓重，因 此整个2008年上半年的房源上市量出现了严重下滑。 由苏州各区上市量的同比环比可以看出，2008年是苏州相城区异军突起的一年，由于城区三 大主干道北延，区域配套的进一步完善，加上大开发商的进入，相城区的房地产进入了一个崭新的 阶段，再加上相城区长期以来的高性价比，使2008年相城区的购房热潮达到了一个前所未有的高度； 相应的，2008年相城区的房源供应量也是所有区域中唯一一个不减反增的区域。,3、苏州房地产市场分析,第21页,苏州房地产市场分析 土地市场分析 住宅供给分析 住宅成交分析,第22页,3、苏州房地产市场分析,3.31 苏州上半年住宅成交分析总表,结论：08年上半年苏州住宅成交17806套，计1964382.104，成交均价6868.96元/ 。,数据来源: 苏州房产交易网,第23页,3、住宅成交分析,住宅成交分析： 中心城区的成交量位居第一，主要是08年上半年中心城区政策保障性住房成交量可观，特别是 2-4月份，政策保障性住房主导了中心城区的成交量。中心城区均价6402元/(沧浪、金阊、平江三 个区均价的平均数)的成交均价也从侧面证实，政策保障性住房对于区域的重大影响。 工业园区的成交量仅次于中心城区，并且基本不受保障性住房的影响，园区08年上半年的成交 均价达到8983元/，价格明显处于高位运行状态。胜浦唯亭板块的热销，证实了中新合作区房源价 格脱离园区主力消费群体的现状。 高新区上半年成交表现平稳，6076元/的均价是新区西北片区支撑高新区成交量的有力证据。 吴中区的成交量在3-4月份有突出表现，但是随着房交会的结束，吴中区的成交再次趋于平稳， 呈现不温不火的成交态势。 相城区是2008年表现最为出色的区域，2008年，相城区成功的走出高性价比的区域，开始品质 楼盘的时代，实现了量变和质变。相城区老盘香城花园、晨曦馨苑的成交量平稳，新盘开拓出更为 辉煌的市场景观。,第24页,3、苏州房地产市场分析,3.32 苏州上半年住宅成交分析成交套数统计,结论：08上半年成交套数17806套，较去年同期少了9095套，降幅为51.08%。,数据来源: 苏州房产交易网,（单位：套）,第25页,3、苏州房地产市场分析,单位：（%）,08上半年苏州各区住宅成交套数比例图,结论：从成交套数的比例来看，古城区分额最多（32%），其次工业园区（25%）。,数据来源: 苏州房产交易网,第26页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交套数同比图,单位：（套）,结论：从区域同比数据可见，工业园区成交套数同比下降最多，降幅为102%。,数据来源: 苏州房产交易网,第27页,3、苏州房地产市场分析,单位：（套）,08上半年苏州各区住宅成交套数环比图,结论：从区域环比数据可见，08年上半年度成交套数全面下降，降幅从12.67%至156.39%,数据来源: 苏州房产交易网,第28页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交套数月环比图,单位：（套）,结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大是的红五月（72.18%）。,数据来源: 苏州房产交易网,第29页,3、苏州房地产市场分析,单位：（套）,08上半年苏州住宅成交套数日环比图,结论：从日环比数据可见，日成交套数最高出现在“红五月”，最低在二月的过年前后。,数据来源: 苏州房产交易网,第30页,3、苏州房地产市场分析,3.33 苏州上半年住宅成交分析成交面积统计,结论：08上半年成交面积1964382.134，相比去年同期3287481.6，降幅为67.35%。,数据来源: 苏州房产交易网,单位:,第31页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交面积比例图,单位：（%）,结论：从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半还多。,数据来源: 苏州房产交易网,第32页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交面积同比图,单位：（）,结论：从区域同比数据可见，08年上半年度成交面积全面下降，降幅从8.31%至115.99%。,数据来源: 苏州房产交易网,第33页,3、苏州房地产市场分析,单位：（）,08上半年苏州各区住宅成交面积环比图,结论：从区域环比数据可见，08年上半年度成交面积全面下降，降幅从37.29%至167.86%。,数据来源: 苏州房产交易网,第34页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交面积月环比图,单位：（）,结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大在三月份（97.146%）。,数据来源: 苏州房产交易网,第35页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交套数日环比图,单位：（）,结论：从日环比数据可见，日成交面积最高出现在“红五月”，最低在二月的过年前后。,数据来源: 苏州房产交易网,第36页,3、苏州房地产市场分析,3.34 苏州上半年住宅成交分析成交均价统计,结论：08上半年成交均价6868.96元/，相比去年同期5323.72元/，升幅为29.03%。,数据来源: 苏州房产交易网,单位: 元/,第37页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交均价同比图,结论：从区域同比数据可见，08年上半年度均价全面上扬，涨幅最大的园区达到41.21%。,单位：（元/）,数据来源: 苏州房产交易网,第38页,3、苏州房地产市场分析,单位：（元/）,08上半年苏州各区住宅成交均价环比图,结论：从区域环比数据可见，08年上半年度均价变化不大，涨幅最大的吴中区为11.03%。,数据来源: 苏州房产交易网,第39页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交均价月环比图,结论：从月环比数据可见，每个月成交均价皆上升，升幅最大的三月为39.03%。,单位：（元/）,数据来源: 苏州房产交易网,第40页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交均价日环比图,单位：（元/）,结论：从日环比数据可见，日成交均价最高出现在三月粉，最低出现在二月份。,数据来源: 苏州房产交易网,第41页,3、苏州房地产市场分析,住宅成交套数、面积、均价比较分析： 成交套数方面，08年上半年成交17806套，较去年同期少了9095套，降幅为51.08%；从成交套 数的比例来看，古城区分额最多，为32%；区域同比和环比方面，工业园区的成交套数下降都是最 多，其中同比降幅102%，环比降幅156%；从月环比数据可见，降幅最大的在五月份；从日环比数 据可见，日成交套数最高的出现在5月11日，日成交套数最低的出现在2月5日。 成交面积方面，08年上半年成交面积1964382.134 ，相比去年同期的3287481.6 ，降幅为 67.35%；从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半多；区域同比和环比方面，工 业园区的降幅最大，其中同比降幅116%，环比降幅168%；从月环比数据可见，每个月的成交面积 都是下降的，降幅最大的在三月份；从日环比数据可见，日成交面积最高出现在5月11日，日成交 面积最低出现在2月5日。 成交均价方面，08年上半年成交均价6868.96元/，相比去年同期5323.72元/，升幅为29.03 %；区域同比分析，08年上半年均价全面上扬，升幅最大的工业园区达到41.21%；区域环比分析， 08年上半年均价变化不大，升幅最大的吴中区为11.03%；从月环比数据可见，每个月的成交均价皆 上升，升幅最大的三月为39.03%；而日成交均价最高出现在3月9日，均价最低出现在2月20日。,第42页,3、苏州房地产市场分析,3.35 苏州上半年住宅成交分析年度区域供求比,注：国际通行标准，供销比1.2-1.3之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求）。,结论：从供求数据可见，其中吴中区、相城区供大于求，古城区、园区则供不应求，高新区供求平衡，全市基本平衡。,第43页,3、苏州房地产市场分析,3.36 苏州上半年住宅成交分析年度月度供求比,结论：从月度供求数据可见，6个月供销比都保持在1.0以上，第二季度供应量逐步增多。,注：国际通行标准，供销比1.2-1.3之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求）。,第44页,区域板块市场分析 工业园区 古城区 高新区 吴中区 相城区,第45页,4. 苏州分区介绍,苏州按住宅板块划分为古城（沧浪、金阊、平江）、工业园、高新、吴中、相城五大板块。,4、区域板块市场分析,N,第46页,区域板块市场分析 工业园区 古城区 高新区 吴中区 相城区,第47页,4、区域板块市场分析,4.1 工业园区总体情况介绍,工业园区的楼盘可以分为湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖高教区五个板块 ， 湖西板块是园区房地产开发最早的区域，发展较为成熟，目前可供开发土地非常稀缺，楼盘剩余量小，主要有天域、中海御湖熙岸、水巷邻里花园、新天翔广场铂金公寓等项目, 其受买群体主要是面向高端客户；湖西已处于基本饱和的状态，没有什么可供开发的土地。 现代大道板块是连接湖西湖东的主要枢纽，该板块云集了中海地产，万科，雅戈尔等大品牌实力开发商，其购买群体主要面对中高端客户的需求，该板块目前土地供应量也较为缺乏。湖东板块是园区房地产开发的热点区域，区域内拥有大量的住宅用地储备，未来湖东被打造成为比湖西更优越、更纯粹的城市生活社区。目前该区域供应的产品主要以中高档为主，其购买群体主要是园区企业的白领和公务员。 乡镇板块房地产起步较晚，因此发展尚未完善。目前该区域主要供应中档小高层产品，其购买群体主要是周边企业的职员。园区乡镇板块包含胜浦，唯亭，跨塘这三个主要乡镇。 独墅湖高教区板块凭借着独特的地理位置，教育文化浓厚的氛围，再加上中新置地，建屋发展等开发商的大力开发，区域优势逐渐显现，成为园区新的置业和投资热点区域。,第48页,4、区域板块市场分析,结论：上图所示工业园区湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖五大板块的方位。,4.11 工业园区总体情况介绍,N,第49页,4、区域板块市场分析,4.12 工业园区08上半年度销售情况汇总,结论：08上半年度成交套数降幅102%，成交面积降幅116%，成交均价为升幅41.21%。,数据来源: 苏州房产交易网,第50页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,结论：成交套数同比下降幅度最大的在二月（152%），成交套数最多在五月（932套）。,08上半年苏州工业园区住宅成交套数环比图,数据来源: 苏州房产交易网,第51页,4、区域板块市场分析,08上半年苏州工业园区住宅成交面积环比图,单位：（元/）,结论：成交面积同比下降幅度最大的在二月（175%），成交面积最多在四月（114770）。,数据来源: 苏州房产交易网,第52页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,08上半年苏州工业园区住宅成交均价环比图,结论：成交面积同比上升幅度最大的在二月（85.07%），成交均价最高在二月份。,数据来源: 苏州房产交易网,第53页,住宅成交套数、面积、均价比较分析：08上半年度工业园区成交4442套，总计1154783.61， 成交均价8983.68元/，与07年同期成交8972套、1154783.61，成交均价6362.05元/相比， 成交套数降幅102%、成交面积降幅116%、成交均价升幅41.21%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数比降幅最大在二月（152%），成交套数 最多在五月（932套），成交面积同比下降幅度最大的在二月（175%），成交面积最多在四月 （114770），成交面积同比上升幅度最大的在二月（85.07%），成交均价最高在二月份 （9964.32元/ ）。,4、区域板块市场分析,第54页,4、区域板块市场分析,4.13 工业园区市场楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第55页,4、区域板块市场分析,4.13 工业园区市场月度分析楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第56页,4、区域板块市场分析,市场综述：园区的楼盘除了别墅及少量多层之外基本都为高层和小高层，价格的区域性较明显， 主打面积120平方米以上的占多数。毛坯均价为8900元/平方米，精装为21000元/平方米，主要是因 为精装房都是高层的湖景房，所以价格会高很多。 目前工业园区主要房型为三房户型，园区住宅的面积分布在90-160平方米之间，只有天域目前 剩下来的房源有400平米，万科玲珑湾还有部分230平米左右的房源。其他大部分楼盘的主打面积都 在100-138平方米之间。其中，亿城新天地是小户型楼盘的代表，所以每次开盘的效果都不错。Iala 国际的主要面积是在109到140平米之间，橄榄湾的主要面积是在98到127之间，且现有量不多。另 外第五元素的主力面积是113平米、朗诗国际街区的主力面积是134平米，现有量占总量的50%以上。 所以说100-138平方米的住宅占园区的主导地位。100平方米以下的小户型也有一些，但为数不多。 比如澳韵花园的主要面积是77、79、85平米，正好满足了许多年轻人的需要。,第57页,价格分析：从整体情况来看，园区毛坯均价为8900元/平方米，精装为21000元/平方米。精装 房的价格减去装修费用之后仍比毛坯房的平均价格水平高，这是由于万科玲珑湾、晋合水巷邻里花 园的位置特殊所致，他们都面对着金鸡湖。 均价低于8900元/平方米的楼盘有海尚壹品、中央景城、亿城新天地、IALA国际、第五元素、 东湖林语、湖畔天程等。只能说该区域内产品较为丰富，风格各异，档次不一，苏州多数的高档楼 盘主要聚集在园区，园区可大致分为湖西、湖东、现代大道板块、独墅湖板块、以及乡镇板块。 湖西发展起步较早，是区域发展最为成熟，配套较为齐全的板块，湖东是未来核心居住区域，也是 重点商圈之一，城市规划建设正如火如荼，独墅湖板块主要规划为高教区域，区域规划明朗，未来 潜力大。从园区本身的区域来看，湖东均价在8000元/平方米左右，湖西的均价比湖东高将近10000 元/平方米，这直接由湖西地理位置优越、配套设施齐全、生活便利和区域发展比较成熟所决定的。 现代大道板块均价13000元/平方米。,4、区域板块市场分析,第58页,去化分析：湖西的楼盘价格都比较高，比如天域、中茵皇冠国际、晋和水巷邻里花园都是高价 房，凭借湖景房的优越性，均价都超过20000元/平米。该板块的房源档次比较高级，去化速度也 相对比较慢。湖东的楼盘数量一般，由于地理位置以及生活配套还不健全，所以房价比湖西少很多。 这里将被打造成未来的居住核心，所以一些配套设施也会越来越完善。再加上轻轨两条线路集聚于 此，为人们的出行提供了方便。就目前来说，该板块的房源比较受在园区工作的年轻人的欢迎。 比如，澳韵花园的销售也不错，开盘半年多，销售率已达到95%。该板块在七月份的竞争亮点可以 说是中海和雅戈尔的价格战。现代大道板块的楼盘以中高档产品为主，正逐步走向精装成品高端市 场。目前该板块主要购买客群为公司合伙人，私营老板，公务员等社会中高层阶级。这里的楼盘消 化速度还可以。玲珑湾最近一次开盘是在5月，去化已达到40%。,4、区域板块市场分析,第59页,优越的地理位置和完善的规划，注定了工业园区成为苏州楼市的领头羊，它的住宅成交量也牵动着苏州的住宅市场的走势。2008上半年园区成交住宅套数为4442套，成交面积为534625.04平方米，成交均价为8983.68元/平米，与去年上半年成交8972套相比，成交套数明显下降，同样，成交面积也大幅下降，去年同期指数为1154783.61平方米，而08上半年的成交面积仅534625.04平方米，相差两倍多。另一方面，房价继续看涨，从去年同期的成交均价6362.05元/平方米一路飙升到8983.68元/平米，价格每平米上涨了2621.63元，涨幅为41.21。 一月和二月，成交套数、面积严重下挫，其领头羊的地位也岌岌可危。二月因为受到春节长假的影响，套数和面积都不是很高，但因为工业园区的别墅项目较多，所以均价一直处于较高的状态。到了三月，住宅成交量有了明显的回升，一跃成为苏州城市成交的主力军，这与开发商一系列的开盘活动是分不开的。,4、区域板块市场分析,4.14 工业园区市场特点分析房价同比大幅度上涨,第60页,4、区域板块市场分析,4.14 工业园区市场特点分析房价同比大幅度上涨,四月到六月，成交套数和面积差异不大，较之平稳，成交均价在九千左右每平方米徘徊，相比去年上半年，可以明显看出楼市价格经历了很大的变化，房价上涨速度非常之快。开发商们的销售策略也发生了些许变化，减少开盘房源数量，面向的消费人群更具有针对性等等，以此来带动有些冷清的楼市。值得一提的是，五月份三天的住博会，近百余楼盘的亮相再加上促销的种种优惠措施，使得园区的住宅成交量得到了数月以来的大幅提升，但随着住博会的热度冷却，成交量又有了明显地锐减。购房者们不再盲目跟从，大多采取了持币观望的态度，使得六月的园区住宅市场处于一种不温不火的状态。 但是，投资商依然对工业园区这块黄金地段抱着极大的兴趣，大批知名开发商的不断加入，使得工业园区逐渐成为了寸金寸土的地段，其楼盘特征也逐步向高端和国际化发展，加上合理的开发规划，未来城市轻轨的开通，金鸡湖和独墅湖两个天然湖泊的遥相呼应，相信工业园区依然是购房者的首选区域，此区域的升值潜力也是不可估量。,第61页,4.15 区域板块市场分析总结,4、区域板块市场分析,工业园区新增的推案量并没有带动相应面积去化的上涨，这说明房源的需求和供给产生了一些偏差。园区的成交量虽然一直居高不下，但是园区目前的热销地区已经从原来的湖东板块转移到乡镇板块之唯亭、胜浦。华园四季、东景公寓的中小户型无疑是填补了一些市场空白，满足了园区年轻一族购房者的需求。 园区目前预热的楼盘很多，在售楼盘也很多，整个市场的供应量充足，新盘集中在湖东，主要为小户型。湖东将被打造成未来的居住核心，但是几百万方的住宅供应地，客源是否能将新盘很好的消化，还需要时间来证明。,第62页,区域板块市场分析 工业园区 古城区 高新区 吴中区 相城区,第63页,4.2 古城区总体情况介绍,4、区域板块市场分析,古城区楼盘可以划分为三个板块，分别是环古城区板块、沧浪新城板块、平江新城板块，另一金阊新城因为住宅项目并未开始进入市场，暂不计算入内。 环古城区板块楼盘较分散，也没什么共同的特点。西环路附近楼盘较多，有万科金色家园、中天品园、恒润新新家园和鑫苑景园等。东环路附近有创智赢家。该区域由于房产发展受限，大规模的项目不多，新房的供应比较少，且比较分散。目前楼盘主要集中在胥江劳动路板块以及平门附近，供应的产品主要以别墅以及多层为主，客群多为有城区情结的居民。 沧浪新城板块是三个新城中房地产发展最早的区域，受吴中长桥板块辐射影响，该区域房产发展的最快。居住区分布集中且基本成型。目前该区域供应的产品主要以高层、小高层为主。其购买人群多为新苏州人以及部分来自吴中区居民。这里包括福星新城、天辰花园等楼盘。该板块楼盘集中，产品相似，竞争异常激烈。 平江新城板块因为受铁路影响，区域一直发展缓慢，随着火车站改造，人民路北延，万达广场的动工，区域优势凸显。目前区域内楼盘主要集中在312国道以及清塘北路周围，主要为多层、小高层产品，购买群体多为周边拆迁居民和新苏州人。,第64页,4、区域板块市场分析,结论：上图所示古城区平江新城板块、沧浪新城板块、环古城区板块三大板块的方位。,4.21 古城区总体情况介绍,N,第65页,4、区域板块市场分析,4.22 古城区08上半年度销售情况汇总,结论：08上半年度成交套数升幅4.3%，成交面积降幅8.3%，成交均价为升幅21.78%。,数据来源:苏州房产交易网,第66页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,结论：成交套数同比先扬后抑，六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。,08上半年苏州古城区住宅成交套数环比图,数据来源: 苏州房产交易网,第67页,4、区域板块市场分析,08上半年苏州古城区住宅成交面积环比图,单位：（元/）,结论：成交面积同比六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。,数据来源: 苏州房产交易网,第68页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,08上半年苏州古城区住宅成交均价环比图,结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（44.81%）。,数据来源: 苏州房产交易网,第69页,住宅成交套数、面积、均价比较分析：08上半年度古城区成交5633套，总计533261.524， 成交均价6449.64元/，与07年同期成交5401套、577592.97，成交均价5296.1元/相比， 成交套数升幅4.3%、成交面积降幅8.3%、成交均价升幅21.78%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月三升三降，升幅最高出现在二月 （313%），降幅最高出现在五月（72.13%）；成交面积同样了六个月三升三降，升幅最高出现在 二月（216%），降幅最高出现在五月（94.04%）；成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升 幅最大的是四月份（44.81%）。,4、区域板块市场分析,第70页,4、区域板块市场分析,4.23 古城区市场楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第71页,4、区域板块市场分析,4.23 古城区市场楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第72页,4、区域板块市场分析,市场综述：6月城区公寓毛坯房均价达6800元/平方米，在售的楼盘中一般公寓的主力面积一般 为100平方米-130平方米。从销售情况来看，100平方米至110平方米之间的公寓销售情况最为理想。 由此可见，市场上还是中小户型的房子受欢迎。 6月环古城区公开的楼盘有金色家园，由于受到宏观调控的影响，6月市场和5月市场一样，显得 很不景气。针对这种情况，许多楼盘纷纷推出了优惠措施，以刺激消费需求，增加客户的购买欲。 从某些楼盘老说，这些优惠措施的确起到了作用。 虽然6月份苏州环古城区有新的楼盘开盘，但由于所推案量少，所以在户型结构、面积上没有很 大的变化。公寓的主力面积依旧集中在90 平方米-140 平方米 之间。三大新城内的楼盘主力面积 主要集中在90-120平米，环古城内住宅主力面积主要集中在120-140平米。公寓的主力户型大多是 2室2厅1卫，3室2厅2卫，从本月的销售情况来看，100平方米至110平方米之间的公寓销售情况最好 ，达到26套， 2室2厅1卫的户型销售情况最好，本月共销售了32套。,第73页,价格分析：六月份环古城区公寓毛坯房均价达6800元/平方米。对于整个苏州地区而言，环古城 区公寓毛坯房的均价略低于工业园区，超出了新区、吴中区和相城区。 在环古城区中均价最高的是西环路沿线，景园位于西环路与北环路的交接处，均价达到8500元 /平米，而新新家园与品园地理位置相对要更接受市区，离石路、观前商圈仅15分钟就可到达，周围 生活配套较为成熟，但是均价却只有7600元/平米左右。这主要是因为户型与房源类型的关系。 在本区域有2个精装房楼盘，是万科金色家园和创智赢家，均价分别是9000元/平方米、9100元 /平方米。一个在西环路一个在东环路，前者6月份刚刚推盘，后者接近尾盘的状态。 沧浪新城由于靠近具有丰富文化底蕴的沧浪区和风景优美的石湖风景区，再加上是苏州市政府 所规划的三个新城之一，虽然该区域生活配套设施在逐渐完善的阶段，但客户对该地域的发展前景 比较看好。自04年底四季晶华，天辰花园的相继开盘，沧浪新城到今年8月份毛坯价格已由当时的 4000元/平方米涨到了现在的6800元/平方米，上涨幅度惊人，由于政策的影响，最近几个月的涨幅 开始放缓。,4、区域板块市场分析,第74页,去化分析：和其它区域相比，环古城区销售情况较缓慢。东环路的创智赢家的销售率达到90%， 目前都处于尾盘状态，剩余户型都比较大，价格也比较高，去化速度明显减慢。而在西环路板块中 的金色家园，虽然现在开的房源接近高架的位置，但是品质还是有保证的，虽然价格一开始很高， 但是目前所推案量也去化了85%。至于西环路比较接近的中天品园与新新家园，二者的差别在于新 新家园是纯多层，面积控制在88到119平米之间，同时小区内的诸多设计都比较贴和本地人的居住 习惯。目前二期正在预约中。中天品园由于所剩户型偏大，同时周边的生活配套也一般，虽然是准 现房出售，但是最近一段时间去化速度明显减慢。鼎欣城5月开盘，到目前销售才30%，一是因为 目前所推房源靠近南环高架，另外一个原因是天辰花园在推出一系列的优惠措施。同时，该区域新 盘不断，中海胥江府、世茂运河城、湖山新意蓄势待发，买房人观望的氛围比较浓厚。,4、区域板块市场分析,第75页,4、区域板块市场分析,4.24 古城区市场特点分析定销房拉动成交套数,古城区（金阊、平江、沧浪区）的住宅成交套数和面积都在三月份达到了新的顶点，成交套数达到了1181套，而成交总面积则达到了108970.82平方米，主要是因为三月份金阊区成交住宅达到了522套，但是成交均价却维持在3820.06元/平方米，可见该区域在三月仍然以定销房为主，平江区成交套数也为522套，主要是归功于万达广场城市公寓和橘子国花园二期橘香颂的开盘热销。 但是从成交均价来看，上半年的均价高峰出现在四月份，达到了7083.61元/平方米，因为四月份平江区在整个区域内的成交套数占据第一，成交了354套，占整个成交量787套的45%，由于该区域内大观名园和万达广场城市公寓的开盘热销拉动了整个区域内销售价格，同时，这两个楼盘的销售价格都在7300元/平方米以上，从而也拉动了整个古城区的成交均价。,第76页,4.25 区域板块市场分析总结,4、区域板块市场分析,古城区销售情况和其它区域相比，去化速度是比较慢的，这主要是因为区域的楼盘没什么 大盘，且基本上都处于尾盘阶段，或是一些在售楼盘的推案量少，销售速度自然比较慢。目前在售的楼盘中一般公寓的主力面积多为100平方米-130平方米。从六月份的销售情况来看，100平方米至110平方米的销售最好，达到21套。户型以2室2厅1卫的销售最好，本月共销售了32套，说明区域对小户型需求是比较大的。 环古城区预热的楼盘有中海胥江府、世茂运河城、湖山新意等，总共预计推出1100套，建筑形态主要以高层、小高层为主。随着预推楼盘的开出，环古城区楼市将呈现一个新的发展局面。 平江新城的3个楼盘位置都比较集中，其中以万达广场的价格最高，达到7300元/平方米，而大观名园的价格7200元/平方米，橘子国的价格为6900元/平方米。六月，大观名园及橘子国均推出60余套房源，但是销售情况却很不理想，开盘当天只销售了十余套。,第77页,区域板块市场分析 工业园区 古城区 高新区 吴中区 相城区,第78页,4.3 高新区总体情况介绍,4、区域板块市场分析,高新区主要有三个板块：中心板块、浒通板块、东渚板块。 中心板块是狮山路板块，房地产发展成熟；中心板块主要包括：狮山板块、何山板块、玉山板块、横山板块。狮山板块（以狮山路为主）主要代表楼盘有新地中心、国际公馆；何山板块（以何山路、长江路、马运路为主）可代表楼盘恒达清水园；玉山路板块（以玉山路、竹园路为主）可代表楼盘：尼盛青年城、阳光假日、名馨主语城、君地风华；横山板块（以长江路南、横塘、国际教育园北区）代表楼盘山水华庭、山水印象。中心板块房地产发展较为成熟，基本没有土地出让。 浒通板块是指通安、浒墅关镇以及浒墅关经济开发区一带，可代表楼盘：新创理想城、新港名墅花园、 金光大道、新浒金榈湾。该板块是新区主要发展区域，土地供应量充足。 东渚板块指苏州高新区西部，包括东渚开发区、东渚镇、镇湖街道。目前可代表楼盘青山绿庭，该区域未来土地供应量充足，一般待开发。,第79页,4、区域板块市场分析,结论：上图所示高新区中心板块、浒通板块、东渚板块三大板块的方位。,4.31 高新区总体情况介绍,N,第80页,4、区域板块市场分析,4.32 高新区08上半年度销售情况汇总,结论：08上半年度成交套数升幅1.64%，成交面积降幅20.76%，成交均价为升幅23.43%。,数据来源: 苏州房产交易网,第81页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,结论：成交套数四升二降，升幅最高在二月（70.39%），降幅最高在三月（49.32%）。,08上半年苏州高新区住宅成交套数环比图,数据来源: 苏州房产交易网,第82页,4、区域板块市场分析,08上半年苏州高新区住宅成交面积环比图,单位：（元/）,结论：成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅最高在二月，降幅最高在三月。,数据来源: 苏州房产交易网,第83页,4、区域板块市场分析,单位：（元/）,08上半年苏州高新区住宅成交均价环比图,结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（31.22%）。,数据来源:苏州房产交易网,第84页,住宅成交套数、面积、均价比较分析：08上半年度高新区成交2919套，总计281690.71， 成交均价6076.03元/，与07年同期成交2872套、340163.81，成交均价4922.72元/相比， 成交套数升幅1.64%、成交面积降幅20.76%、成交均价升幅23.43%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月四升二降，升幅最高出现在二月 （70.39%），降幅最高出现在五月（49.32%）；成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅 最高出现在二月（26.13%），降幅最高出现在三月（84.6%）；成交均价除二月份略低外均高于去 年同期，其中升幅最大的是四月份（31.22%）。,4、区域板块市场分析,第85页,4、区域板块市场分析,4.33 高新区市场楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第86页,4、区域板块市场分析,4.33 高新区市场楼盘供求介绍,数据来源: 思源实地考察,第87页,4、区域板块市场分析,市场综述：目前高新区市场上在售的楼盘不多，特别是中心板块，在售的盘中以鑫苑国际城市 花园的体量最大，首次开盘推出388套，第二次开盘推284套，截止6月底，去化20%。新地国际公 寓是高新区档次比较高的一个盘 ，15000元/平米的均价6月底去化了35%。另外，体量也比较大的 嘉业阳光假日目前销售的还不错，目前所推案量已去化75%。 目前在预热的诚河新旅城与上城，主要都集中在狮山路的南面，而狮山路以北的区域体量很少。 随着预热楼盘的推出，狮山路以南房地产市场一直落后于狮山路以北区域的市场格局，将会有很大 的改善。狮山路是高新区主干道，是金融集中地，新区商业街位于狮山路交汇的淮海路。新区最大 的生活配套体现在各类大型超市，已有的百润发、家乐福、麦德隆、乐购以及在建设中的易初莲花。 除狮山路上的商配较好外，其他区域的生活配套不是很完善。从新区土地拍卖情况来看，新区的中 心区域（狮山路、何山路一带）基本没有地块供应了，现在供地的主要区域集中在新区的新区的南 部和北部，存量土地主要集中在北部区域，待上市的项目主要以南部区域为主。 目前处于在售的的项目且销售情况还不错的项目，户型多是些中小户型，一改区域户型偏大的 局面。接下来，一些新开的项目，户型面积也将缩水，以100-130的面积为主，7月市场正根据人们 的需求情况进行调整。,第88页,价格分析：高新区各区域价格根据各个板块呈现等级状况，价格最高的板块是在狮山路沿线的 高档住宅，随着狮山路沿线的楼盘供应量的减少，这个区域的价格将更上一层楼。其次为何山路板 块，这个区域板块由于百润发的入驻以及科技大学的学术氛围成为了新的居住热点区域，不过，近 来鑫苑国际城市花园的销售情况并不被看好，该区域的均价在8300元每平方米；再其次是玉山路板 块，该区域是新区未来发展的潜力最大的区域。 去化分析：高新区的老盘销售率一般都能达到70以上，除了一些新开的楼盘或是高档房。至 于高新区周边的乡镇板块，由于价格不高，去化速度相对比较快。,4、区域板块市场分析,第89页,4、区域板块市场分析,4.34 高新区市场特点分析中小户型成为市场主流,总体来说，高新区2008年1-6月份住宅市场主要呈现三大特点：“中小户型成主流”、“北部渐火热”、“中低价位房源主导市场”。 高新区2008年1-6月平均单套成交面积97.3平方米，从每月成交情况同样可以看出，中小户型是今年上半年新区住宅市场的主流。目前高新区在售房源中绝大部分都以中小户型为主：北部的“惠泽云锦城”高层项目（90-135平米）、“新创理想城”二期小高层（60-140平米）、“浒新金榈湾”小高层和多层（84-129平米）、新港名墅幸福郡（45平米、98平米两种户型）；中部的鑫苑国际城市花园（60-90平米）、铂客（120平米左右）；南部的今创启园（50-90平米、中锐山水映象（56-130平米）等等。 中小户型相较大户型来说，购买成本和使用成本较低；而且在目前的市场形势下，中小户型的投资风险也会比大户型低很多；另外，国家的宏观调控中明确表明 “90平方米以内户型占 70”的政策方向种种优势面前，中小户型在高新区走俏也是在情理之中。,第90页,4、区域板块市场分析,4.34 高新区市场特点分析北部渐火热,随着狮山路CBD，塔园路，长江南路等南部住宅板块的逐步饱和，高新区住宅市场的发展渐趋向北部。北部相对于南部工厂少，生态环境要好。位于浒墅关开发区内、投资1亿元的大白荡生态园，建成后将是苏州首座城市生态公园，依托其自然生态的优势，周边别墅类项目相继崛起。除已较为成熟的别墅社区“新港名墅”外，由一座别墅群落和5幢高层组成“惠泽云锦城”也在如火如荼的建设中，目前项目高层已开盘。 虽然生态环境相较南部要好，但是北部在区域环境成熟度，商业、娱乐、教育等生活配套设施上又与南部存在一定差距，因此住宅的价格相较南部处于中低水平。正是凭借这一价格优势，高