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郑州中原万达广场项目分析,目录,战略分析万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议,战略分析万达战略解析,万达战略解析,万达集团,中国“订单式”商业地产的开拓者,亚洲最大的不动产持有者。 万达第三代产品-城市综合体(HOPSCA),2010年将在十五座城市齐亮相。 到2010年年底万达足迹将遍布全国50余座城市。,万达城市布局图,万达战略布局,万达战略布局,战略转变的因素: 土地成本:城市核心区域土地成本高,竞争压力大;副中心或新区中心土地成本相对较低,且升值潜力大。 规划配套:副中心与新区中心规划起点高,城市配套完善,适于营造高品质项目。 城市进程:中国中心城市承载能力已超出其负荷能力,现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙,从而为商业地产项目提供了优质客群。 地理空间:副中心与新区中心土地储备量大,利于产品组合,降低开发风险。 政府政策:国家统筹城乡发展,构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体,符合国家及地方发展规划,易于获得国家政策支持。,万达产品战略,万达第一代产品长沙万达广场,长沙万达广场位于黄兴南路商业步行街,总建筑面积4.6万平方米。长沙万达广场是2002年长沙市引进的投资额最大的纯商业用途的单体商业地产项目,其成功引进了号称世界零售业“巨无霸”,排名“世界500强企业”第一的国际连锁超市沃尔玛,实行错位经营,互为补充,是“中心主力店室内步行街”这一引领国际潮流的商业模式在长沙的典型代表 。,天津万达广场位于和平区金街商业步行街,总建面为15万平,万达集团于2003年投资兴建,由美国沃尔玛超市,德国欧倍德建材超市、大洋百货公司、美国百盛集团、商业步行街构成的规模宏大的真正体现SHOPPING MALL精髓的商业中心。天津万达商业广场引入当时世界先进的商业模式,创新性地将“商业步行街”与多家世界著名不同业态连锁零售企业组合为一体,成为天津一代中心商业龙头。,万达第二代产品天津金街万达广场,北京中央商务区核心地段,总建筑面积约44.6万平方米,其中自持商业中心面积约15.4万平方米,五星级酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD万达广场位于北京CBD核心区,与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦,京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五星级酒店等主力店。,万达第三代产品北京CBD万达广场,商业模式之万达产品战略转型: 第一阶段:利用沃尔玛的商业号召力,同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴关系,投资于购物中心,将黄金铺位高价出售。 第二阶段:若干没有散售的购物中心整体出售,溢价变现。 第三阶段:核心商业部分为自持物业只租不售,综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺出售,有效解决了项目运营的资金问题。,万达产品战略,解析产品郑州中原万达广场,土地素质分析 区位:地块位于中原西路南、秦岭路西。,中原万达广场土地素质分析,中原万达广场土地素质分析,宗地经济指标:,2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米,万达广场项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米,即万达仅土地成本与区域地块相比节省了1.2亿。,中原万达广场土地素质分析,附表1商业街户型配比:,中原万达广场土地素质分析,郑州中原万达广场一期商业街开盘和售套数为157套,可售面积18864平方米,现万达一期商业街销售均价为2.8万/平米,万达一期商业街销售汇款约为5.28亿。中原万达广场所在宗地土地出让金为2.9亿,按数据分析可知,万达一期商业街销售汇款足以支撑后期项目运作。,宗地SWTO分析,中原万达广场土地素质分析,中原万达广场基本信息 郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个项目,中原万达广场为万达集团第三代产品城市综合体,集SOHO写字楼、住宅、商业街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体的综合体项目。,中原万达广场项目分析,中原万达广场产品组合,中原万达广场项目分析,注:商业街现在排号已有130多人,排号预交30万认筹金,销售情况乐观。,中原万达广场客户定位(商业街): 郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户(调研过程中发现万达售楼处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车,根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍,万达商铺售价200万-600万之间,可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上,可自由支配资金在100万-300万,月收入2万-5万之间)。 中原万达广场推盘节奏: 2010年11月2011年5月:快速销售,回笼资金。(2010年11月13日推外商业街,2010年12月左右推内商业街及住宅); 2011年5月2012年:缓开慢售,追求溢价最大化。(万达订单式地产模式注定其资金压力较轻,加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略)。,中原万达广场项目分析,中原万达广场周边配套,中原万达广场项目分析,中原区为郑州市老区域之一,90年代初为郑州人流密度大的地区,附近国营工厂几十万人,但国企改制后,该地区近些年发展较慢,配套设施与发达区域相比尚有差距,如周边无大型百货、无大型超市及娱乐场所,从这点上来看中原万达广场城市综合体的定位是准确的。,营销推广 围挡:赤裸的宣传推广,粗暴的言语表达。 公交站牌:开盘时间预告。 户外广告牌:激活中原,点燃繁华。 分析 围挡:中原万达广场在郑州所做推广活动,围挡的宣传作用主要针对地缘属性客户即老中原人,因其文化底蕴稍欠,所以广告用语为通俗易懂的口头用语; 公交站牌:推广主要起告之作用,明确告之开盘时间节点; 户外广告牌:选择在金水路与三纬路交口处,为郑州写字楼密集区域之一,该区域内潜在客户素质较高,其宣传用语富有文学气息。 结论 营销推广的作用第一告之;第二打动;第三促成交易。万达营销推广总体上说达到预期目的。,中原万达广场项目分析,结论与建议,郑州中原万达广场SWTO分析,万达为中国商业地产旗舰企业毋庸置疑,但其商业模式有自身局限性,不可完全复制. 借鉴1.商业地产“现金流滚资产”方式具有可行性,可结合公司大观项目另行分析。 借鉴2.“土地、资金、资源体系前置”形成强大竞争力。 借鉴3.分析万达商业模式及可弥补性,是商业地产制胜关键之处,结合公司乐汀墅项目及中原万达广场项目产品组合,可根据客群与产品结构,弥补万达产品不足

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