昆明市城投·双凤村项目写字楼市场调研报告.ppt

城投双凤村项目住宅市场调研报告,中原地产 昆明,对昆明市目前低、中、高档写字楼市场供应情况及租售情况进行实地调查，对昆明写字楼的租赁情况和客户信息进行系统分析，为本项目写字楼规划提供建议。 物业选取范围： 昆明主城区主要写字楼，包括纯写字楼、商住型写字楼、完成60余座。 调查方式：实地调研、二手资料收集 本次调研区域： 北市区、中市区、南市区,调研目的：,报告思路：,一、昆明写字楼市场概述 二、写字楼经营状况分析 三、写字楼客户分析 四、片区写字楼市场机会分析 五、昆明市发展现状 六、本项目市场机会及发展方向建议,昆明市写字楼市场综述,part 1,昆明市写字楼市场综述： 昆明写字楼市场从停滞不前逐渐向蓬勃发展,从昆明近20年市场来看，99年世博会之前写字楼开发放量急速；此后几年，昆明写字楼市场则几乎处于停滞状态。不过由于昆明处于全国经济最活跃的区域之一，承接着中国内地与东盟的经济往来，欧亚大陆桥、9+2泛珠三角经济区、10+1东盟经济圈随着城市形象的提升，商务投资市场及环境的日臻完善，优越的宏观经济环境也进一步激发出昆明的商业活力，越来越多的跨国企业、国内实力企业开始聚集昆明。私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。 在昆明写字楼市场历经数年旧有产品的消化后，目前市场已处于销售断档期。2007年至今，颐高数码中心、北辰财富中心、顺城、星都国际总部、俊发中心等新型高端写字楼的逐步面世，标志着昆明写字楼市场已迈向蓬勃发展的第一步。,昆明写字楼发展历程 昆明商务市场趋于成熟化,1997年,1999年,2000年,80年代,2009年,萌芽期,启动期,成熟期,2008年,发展期,写字楼定向开发,初步成雏，硬件配置逐步专业化,配套日益成熟，硬件配置跨入新时代,产品多元化发展，配套完善度；商务聚焦度,幻想时代,概念时代,产品时代,资源时代,昆明市写字楼区域供应：,区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区齐头并进,本次调研采集写字楼数据共60份： 其中中心区39份； 南市区7份 北市区14份 其中在售或展示期写字楼15个占25%，在用商住楼9个占15%。,昆明市主要写字楼分布： 老盘集中在中心区，北市区和南市区将成将来主要区域,昆明写字楼以中心区为主，其次为南北西东。写字楼的核心区处在青年路、威远街、正义路与金碧路所围的商圈中。在这一区域写字楼物业分布最为密集，其建筑都是地标性建筑和大型的办公综合体，其商务环境成熟，商务氛围、交通状况、产业链条完备，社会认知性强，人流集中；当然在此区域，地价高、租金高，同时还有交通拥挤、停车不便等缺点。,昆明市写字楼市场的发展趋势： 写字楼数量和高度逐年升级,2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），目前已经上升到100多个（除酒店），增加率为122。写字楼高度平均以每年21.8的比率上升，平均层数为19.7层.,昆明市写字楼市场发展趋势： 昆明写字楼将伴随着第三产业的发展而发展,写字楼市场发展很大程度上靠第三产业的发展带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前，我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低，从趋势上来说，写字楼有市场空间。 目前，第三产业在昆明市场已经得到了长足的发展，昆明市中心写字楼密集，而投资、顾问咨询、商贸等第三产业公司在昆明写字楼租赁市场上占据了相当大的比例。,主题化专门针对文化、教育产业的主题式办公楼 个性化在室内空间设置、服务配套等方面强调个性特色 生态化改善办公室空间中阳光、空气和生态环境，引入共 享化平台 人性化充分考虑客户办公形态，商务形态和生活形态形成主题化、个性化、人性化、生态化、共享化极强的新型办公形态和首家主题式办公楼,昆明市写字楼市场发展趋势： 未来型写字楼偏向主题化、个性化、生态化和人性化发展,小结,昆明写字楼从停滞不前逐渐向蓬勃发展； 昆明商务市场趋于成熟化； 商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市区是未来写字楼主要聚集地； 目前写字楼市场旧盘集中在中心区，北市区和南市区将成将来主要区域； 昆明写字楼将伴随着第三产业的发展而发展； 未来型写字楼偏向主题化、个性化、生态化和人性化发展,写字楼经营状况分析,part 2,写字楼租赁状况分析： 昆明写字楼租金逐年上涨,近年来写字楼租金呈良性上涨趋势,从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2006年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2007年昆明市平均租金水平为37.97元/月，上涨率为7.4%；2008年昆明市平均租金水平为39.76元/月，上涨率为8.3%。,写字楼租赁状况分析： 写字楼市场总体入住率较高，中端写字楼市场基本达到饱和，高端和低端写字楼入住率也达到90%以上。,由表可以看出，昆明市中端写字楼的入住率要高于低端写字楼和高端写字楼，说明昆明市大部分企业还是比较能接受中端写字楼的租金价格。,写字楼租赁状况分析： 昆明写字楼目前仍旧以中低端为主,从调研结果来看，目前写字楼仍旧以中低端为主，租金集中在20-40元/之间，占51%，中高端写字楼租金在41-60元/，占35%。不过随着客户对写字楼的要求越来越高和未来写字楼供应来看，高端写字楼将会占据市场主导地位。,不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在5000/1以下最佳,从图表中可以看出，当电梯比小于5000：1时为高端写字楼，其租金基本都高于50元/平米。当其电梯比超过5000：1时，写字楼为中端以下，其租金低于50元/平米。,电梯比与租金呈反比关系,写字楼车位比主要集中100/1-400/1，车位比低于100/1大多为新建高端写字楼，其租金相对也较高，当车位比高于400/1时，旧写字楼居多，租金也相对较低。,车位比主要集中在100/1-400/1,不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼车位比与租金呈反比，车位比在100/1以下最佳,目前在用写字楼中大部分为开发商自己的物管公司，仅少部分新建写字楼为物业顾问+物管模式。,不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素,5、不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素,不同管理模式下写字楼租金分析 两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业管理敏感度不高， 对顾问式物管缺乏认识,目前市场上大部以直接管理为主，仅少量顾问模式：如俊发中心，星都国际总部基地；俊发中心与顺城双塔相比，在租金上并无特别优势。主要由于目前市场上客户对物业管理敏感度不高。另外除了俊发之外，其它实现高租价写字楼无一例外是直管模式。,直接管理vs顾问模式 租金无明显区别,租金：90-110元/平米 物管费：5.8元/平米 入驻率：约75%,租金：80-120元/平米 物管费：10元/平米 入驻率：不到25%,影响写字楼租金关键因素分析 地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化关注度低,从左表中可以看出，地段、交通条件、价格是客户首要选择因素，其次硬件设施、物业管理质量及人气占比较高 相对而言，客户对开发商品牌、智能化系统关注度较低。 目前昆明市所有写字楼的整体优势主要在于地段、交通条件、配套设施和物业管理。同时也可以看到，这些选择入住写字楼的因素仍处于对写字楼最初级的层次，因此，我们可以看到，在昆明开发高档写字楼巨大的发展空间和需求空间。,影响写字楼关键因素分析,不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳步上升,中心区写字楼租金分析,不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米,中心区写字楼租金分析,中心区典型楼盘分析 顺城双塔，售价高达15000元，租金90-110元/平方米,中心区典型楼盘分析 志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧，入驻率超过90%,中心区典型楼盘分析 华一广场，租金40-45元/平米，入驻率高达95%,不同区域下写字楼租金分析 北市区写字楼质高量少，租金整体较高,北市区写字楼租金分析,北市区典型楼盘分析 银座office,由商住用地成功转为写字楼，并实现高租金高入驻率,北市区典型楼盘分析 俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻率并不理想率并不理想,南市区写字楼租金分析,不同区域下写字楼租金分析 南市区在用写字楼量少,不同区域下写字楼租金分析 南市区在售写字楼分析,南市区在售写字楼分析,南市区典型楼盘分析 红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率,不同区域下写字楼租金分析 整体租金市场理性健康，但随着未来两年供应量集中释放，将引发新一轮写字楼革命,小结,中心区,北市区,南市区,中心区写字楼量多，大量早期写字楼和商住楼拉低了中心区写字楼租金价格，但从整体租金及入驻率看，中心区写字楼市场呈健康理性增长态势,北市区写字楼发展较晚，主要集中在北辰商圈和联盟商圈，以俊发中心和北辰财富中心及欣都龙城等为代表，北市区写字楼将成为片区高端写字楼聚集地,南市区写字楼发展参差不齐，早期开发的写字楼仅红塔大厦达到5a智能化，并实现高租金及入驻率。随着星都国际总部基地、南亚风情第一城等高端写字楼入市，将迎来新一轮写字楼变革,不同行业下写字楼租金分析： it、投资、商贸和房地产占据着写字楼高端市场,不同行业下写字楼租金分析： it、投资、商贸和房地产占据着写字楼高端市场,由上表可以看出，租金在60元/的高端写字楼主要被房地产、it行业、实业集团公司及一些高级管理公司所占据。租金在30元/以下的写字楼主要被一些小私营公司占据，涉及了投资、商贸、建筑工程等领域。另外，一些低端 写字楼内还有大量培训公司存在。,小结：,昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼的进入带来租金两极化发展趋势； 近年来昆明写字楼入驻率及租金均呈良性上涨趋势； 中心区写字楼市场租金较稳定集中在30-50元/平米，北市区整体租金较高普遍高于50元/平米，南市区参差不齐。 写字楼客户对物业管理敏感度低； 地段、交通条件、价格及硬件配套是影响写字楼租金的关系因素； 硬件配套中车位比在100/1以下为最佳，电梯比在5000/1以下最佳；另外写字楼外立面、智能化、配套设施是影响租金的重要因素；,写字楼客户分析,part 3,昆明写字楼租赁客户分析： 目前昆明写字楼市场以it、投资等行业进驻最多,由表可以看出，调研范围内写字楼客户主要以it、投资行业最多，其次是咨询公司、实业公司和房地产公司,表明昆明受经济大环境的影响下各行业投资呈稳步上升趋势。,昆明写字楼租赁客户分析： 目前昆明写字楼市场以it、投资、实业和地产行业进驻最多,备注：it行业主要包括科技公司、电脑公司等相关企业,写字楼客户购买目的,写字楼购买客户分析 75%个人购买客户用于投资，其次为自用客户占23%,此次调查被访业主多数在几年前购买置业用于自住，由于昆明市在2006年后出现众多景观品质及居住环境较好的楼盘，多数业主选择改善居住环境，将之前购置的房屋出售或出租以用来投资。另外我们发现个人投资者多以小户型面积为主，这不仅是财力的原因，也是为了规避风险的原因。,写字楼购买客户分析 企业购买客户中国企占45%，其次为私企占40%,从图中可看出，购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占到45的比例，主要原因是国营企业本身实力强大且出于资产方面的谨慎考虑而做出的选择。而且购买写字楼物业的国营企业大多是大中型企业，并以大型知名企业为主，例如银行、网通等企业； 其次是私营企业，而私营企业则明显以中小型规模的，主要原因是与中小型企业成长的速度和获取的价值有关； 企业客户购买最为谨慎的是合资及外资企业，主要原因是由于其对中国政策多变的考虑有关； 而企业购买的面积多为整层购买为主，越是实力强的企业购买面积越大，而越是中小型企业则购买的面积则偏小，也就是说企业购买的面积与企业规模大小成正比。 同时，我们发现，多数入驻企业均以租用办公物业为主，企业投资行为很少。,企业客户购买分析,写字楼客户关键敏感点分析 价格、地段交通及硬件配套物业档次是关键因素,价格,地段位置及交通便利度,硬件配套、物业档次及物管,客户选择写字楼关键因素,通过调查发现实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业；中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业； 除交通便捷程度、地段位置是否处于市中心之外，周边配套设施和办公配套的要求也是选择办公场所的主要参照因素。 价格始终是选择办公物业的重要考虑因素。,在地段因素不变的情况下，大型企业首选硬件配套、物业档次；而中小企业则以价格为首要考虑因素,写字楼客户关键敏感点分析 大部分客户选择以租为主，写字楼售价与年租金最佳比例为7,写字楼客户价格敏感点,写字楼售价与租金比超过7即考虑租,超过90%客户希望以租为主,在未来的两到三年，有超过90的客户还是希望以租为主，他们认为写字楼的价格仍然过高，写字楼的售价和年租金之间的比例在7左右可以接受；低于7，客户倾向于以租为主；高于7，达到8或10，客户倾向于投资自己的写字楼。 即可客观说明昆明写字楼未来的发展还是将从以销售为主逐渐向以持有性物业为主。,以位于昆明中心区域的新兴写字楼环球金融为例，其均价约为6800元m。年租金约为900元m，两者比例在75左右，仍处于客户希望以租为主的象限。由于环球金融从各种外部因素及内部环境看，可以将其归类到昆明的甲级写字楼，因此以环球金融在昆明写字楼市场的地位，其售价与年租金间的比例仍处于以租为主的象限。,小结：,从客户性质看，大部分为中小型私企；租赁客户以it行业为主，其次为贸易投资类及地产类； 购买写字楼个人客户中75%为投资，企业客户以国企和私企为主； 价格、地段、硬件设施档次及物管是写字楼客户首选几大关键因素； 本项目潜在租赁客户以成长型和成熟型客户为主，购买客户以常规投资者需求面积在200平米左右。 从潜在客户研究看，大部分客户将以租赁为主。,昆明市经济发展现状,part 4,区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。,昆明市发展现状： 大环境下，昆明迎来新的发展机遇,昆明,城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和昆明城市总体规划，城市定位为： “历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。,昆明市功能定位： 昆明城市商业需要更大的发展,（一）商务体系承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区； （二）贸易体系具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心； （三）物流体系发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心； （四）购物体系体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。,昆明市发展方向： 第三产业为主的综合性商业体系,建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标： 2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。 社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%； 人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。,2010年昆明市规划基本指标： 商业面积达到1/人,片区写字楼市场机会分析,part 5,片区经济状况： 片区内第三产业成为经济发展的主要动力，商业功能区不断完善,随着昆明一户四片规划的实施及呈贡新城的开发，作为新旧城之间的连接带，南市区的经济发展也迈上一个新的台阶。并且南市区的房地产开发投资在西山、官渡2区中都占有很大一部分内的比例，房地产业继续保持良好发展态势，广福路沿线各类项目进展顺利。 在完成东聚建材、中林建材、东聚汽配大车配件城等市场建设的同时，南市区区域性商贸中心区功能将不断完善。昆明国际会展中心扩建项目投入使用，关上中心区会展功能进一步拓展，南市区已成为昆明会展经济的主战场。 片区物流业快速发展，完成盛达物流昆明汽车枢纽东站一期工程、云南浩宏金属配送中心一期工程建设。在整个南市区第二第三产业成为推动经济发展的主要动力，呈现出农业、农村经济平稳发展，工业经济快速发展，城乡市场繁荣活跃，财税保持较快增收的良好局面。,片区人口现状：,目前整个南市区居住人口已达50万人。整个区域人口较为复杂，既有度假区这样的豪宅集中区域，巫家坝、金源古镇、广卫半岛、甚至临滇板块又存在相当数量的农村人口。 目前在南市区购买写字楼的客户主要为私企老板、矿老板、职业投资客和社会白领，主要以南市区居多，其它区域也有一定数量购买者，但是数量不多。 客户随着交通瓶颈的舒缓，各片区客户流动性将加强，配套成熟区及价格低洼区将会吸纳其他片区客户入驻；,片区配套设施：,昆明汽车客运南站、圣堡绿医院、昆明市劳动力市场、昆明国贸中心、山姆会员商店、宝海公园、昆明国际会展中心、昆明中玉酒店、石油宾馆、空军医院、昆明国际会展中心酒店、云南中医院关上校区、青海省第一测绘院昆明分院、云南省林业调查院昆明分院、官渡区农业局、昆明机场、云南官房木业制造有限公司、飞虎宾馆、养猪场、时家湾玻璃厂、昆明百货采购供应仓库、昆三十一中、前卫二中等,会展中心,五彩点金苑,双凤小学,官渡区交通局,怡园小区,官渡区体育馆,官渡人民法院,官渡地税,昆明机场,东方医院,航空小区,物流、五金、建材批发市场区,机场宾馆,关上公园,官渡区政府,中玉酒店,国贸酒店,玫瑰湾小区,由上表可以看出，区域内的建材市场、家具市场、五金机电市场、汽车配件市场、汽配物流市场、工程机械市场等市场的发展已经初具规模，已经建成或者营业的市场大约有20多个。 从区域的商业布局情况来看，官渡园项目区域内及周边集中了大量的建材、家具、汽配及机电等材料市场，呈一横一纵“十”字状沿昌宏路和关雨路两路分布。从商业环境来看，这个区域的商业氛围浓厚。,目前本项目周边产业： 项目周边共有建材五金、汽配市场20多个,本项目周边产业： 建材产业配套不完善,由表可以看出，片区内分布有6座建材城，占地面积较大，人车混流，交通混乱，建材城本身配套不完善，只有东聚建材城有办公居住配套，其余市场办公区域稀缺。,建材产业缺乏办公配套,本项目周边产业： 汽配产业办公配套较差,由表可以看出，片区内分布有7座汽配城，较近开发的东聚汽配城配套比较完善。其它较远时间开发的汽配城则无办公住宅配套。,汽配产业办公配套较差,城市发展方向：城市中心区人口密度较高，城市面貌和居住环境急需改善，随着机场的搬迁，城市中心区人口密度将得到疏解，今后城市居住用地发展的新区域为城市的北市区、南市区以及城市东南部。 商业功能区规划：昆明城市商业设置等级规划为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（社区）级商业中心、街坊商业。 结合今后城市发展方向，即规划居住人口的迁移方向，重点推进区域商业中心建设，在北市区、南市区、城市东南部春城路延长线、官渡镇以北的区域，规划区域商业中心。,未来片区发展趋势： 城市整体南移，商业中心向北市区、南市区和城市东南部推进,北市区,东市区,南市区,未来片区发展趋势： 片区内批零贸易专业市场规模形成,官渡区辖区内商业市场多为2003年至2005年间正值官渡区提出官渡区大商圈时期形成。 各类市场区域内分布状况：专业市场分布在机场周边，借助机场及昌宏路的交通优势。专业市场涉及五金机电、装饰建材、防水化工、陶瓷洁具、汽车销售、汽配维修等。 入住经营商户人群变化：入住经营商户随着市场的成熟，多选择长期经营。,物流、五金、建材批发市场区,未来片区发展趋势： 关上片区即将改造，本项目将有机会承接会展中心衍生产业的转移,关上片区的商贸物流业为主的高收入人群将在附近被转移； 会展相关的产业也即将被转移。,昆明巫家坝机场搬迁： 取消高度限制，片区成为主城边主要发展区域，商机涌现,昆明新机场建设成后，巫家坝现有的老机场将被关闭，这一片区将继续推行航空经济圈规划，进一步整合商业、旅游业、娱乐业。 机场搬迁后，片区的净空限制将不存在，故原规划对片区的开发控制要求根据功能转变作出相应调整，建筑高度相应放开，该区域也将成为昆明主城不可多得的发展区域。 轻轨3号线、5号线即将投入建设，省一监、昆明监狱等将根据昆明监狱用地规划统一搬离片区。 未来片区内将规划设置8所中学、16所小学，机场搬迁后，局部地标性建筑可规划到120-150米。,项目未来客户潜在供应 家居/装饰等主题性商业、以购物、休闲和娱乐为主的社区型/次级商业区，会展补充性商务,周边旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展； 人口的增加，社区性商业将有极大的发展空间，本区域较有可能形成数个次商业中心；为人们提供购物、休闲和娱乐的商业。 会展中心周边区域的改造，将为本项目的相关补充性商务物业提供市场空间。 2010年30多家企业在官渡区、空