(定稿)兴隆装饰城可行性研究报告定1199999.doc

项目编号：项目编号：lcc-08-2009lcc-08-2009 连云港市兴隆国际商贸广场连云港市兴隆国际商贸广场 建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 连连云云港港市市连连计计投投资资咨咨询询有有限限公公司司 二二 九九 年年 七七 月月 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 1 第一章 总 论 第一节 项目背景 项 目 名 称：连云港市兴隆国际商贸广场 建 设 地 点: 位于连云港市海州开发区瀛州路 1 号 兴隆装饰城内 项 目 单 位 名 称：连云港兴隆实业集团有限公司 项目单位法人 代表: 王尤德 项目单位注册资 金：5000 万元 项 目 负 责 人：王 尤 德 项 目 联 系 人：蒋 华 平 邮 政 编 码: 222000 一、建设单位概况 连云港兴隆实业集团是由浙江温州籍民营企业家、连云港市 人大代表、连云港市东部城区浙江商会常务副会长、常德市温州 商会常务副会长王尤德先生独资创建的民营高新企业。集团注册 资金 5000 万元，省内外各种实业投资近 8 亿元。总经营范围涉及 市场租赁、建材、媒体、it、餐饮娱乐、房地产、国内外贸易及各 种实业投资。 集团目前下属子公司及其关联企业主要有连云港兴隆装饰城 有限公司、湖南常德兴隆市场开发有限责任公司、连云港建隆建 材超市有限公司、连云港兴隆房地产开发有限公司、连云港网隆 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 2 科技发展有限公司。集团公司历来注重人才队伍的培养，逐步形 成了一支具有战斗力的管理团队和敬业肯干、创新进取的员工队 伍，逐步完善了具有一定市场竞争力的薪酬机制；集团公司注重 于企业文化建设，以“用诚信、勇气和智慧打造百年兴隆的实业 航母”为追求使命，以“实现员工、企业、社会、国家的共同发展” 为核心价值观，以“建设一流市场，提供一流服务，创造一流品 牌”为企业目标；集团在经营运作上，积极以市场为导向，以资本 为纽带，创新经营机制，完善现代企业制度，向具有较强市场竞 争力的多元化现代化企业集团迈进。 二、可行性研究报告编写依据 1、国家发展计划委员会计办投资200215 号：国家计委业务 厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知 2、国家发改委 2005 年关于印发建设项目经济评价方法与 参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、 连云港市“十一五”发展总体规划 4、项目单位提供的有关资料 三、项目提出的理由与过程 连云港市位于江苏省东北部，东经 118 度 24 分119 度 48 分和北纬 34 度35 度 07 分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日 本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与 徐州新沂市、淮安市沐阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水 2 县相连,东西长 129 公里，南北宽约 132 公里，土地总面积 7444 平方公里，水域面积 1759.4 平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南 4 县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 3 482 万。 近几年来，连云港市经济发展呈现总量扩张、增速加快、结 构优化、质量提升的良好态势。全年各项经济指标增幅纵比提速， 横比进位。2008 年全市实现地区生产总值达 750 亿元，财政总收 入 181.5 亿元，全市地税总收入突破 67 亿元，达到 67.27 亿元， 同比增长 30.98%，增收 17 亿元 ，注册外资实际到账 8.5 亿美元， 实现城镇居民人均可支配收入 15100 元，农民人均纯收入 5440 元，主要经济指标增幅全省领先。 今年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并 原则通过江苏沿海地区发展规划，把加快建设新亚欧大陆桥东 方桥头堡作为江苏沿海发展的重点，并将连云港确立为江苏沿海 开发的龙头。连云港的开发上升为国家战略层面。 做为江苏沿海开发的龙头，连云港市有丰厚的旅游资源、发 达的交通网络、以及具有发展国际商贸、国内货物流通集散地的 优势。但从目前连云港商贸、物流及全市经济发展总量来看，均 存在着起点低、规模小、辐射力差等特点。为了顺应连云港市经 济发展趋势，充分发挥连云港市区域优势，推进东陇海产业带建 设，抢占经济发展制高点，市发改委特制定连云港市现代物流发 展规划（2004-2020 年）， 规划中指出：“以连云港和新亚欧大陆 桥为物流发展的支点，充分利用综合运输优势，以现代代的物流 和区域物流为重点，以市域配送物流为补充，积极引进先进的现 代物流管理技术与装备，大力培育和发展在国内外具有竞争力的 现代物流企业，构筑符合市场经济规律的、与国际接轨的高效现 代物流网络体系，使连云港市成为区域性的国际物流中心城市及 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 4 地区性物流枢纽城市”。 规划在具体实施目标中指出：“以经济技 术开发区、中储公司、苏豫棉花仓库、兴隆装饰城和连云港市农 副产品批发市场等为重点区域，建设以服务于高新技术产业、医 药、纺织、建材、农副产品等为主要特色的物流中心”。 规划将连 云港市兴隆装饰城的扩建和提升档次列入其中，兴隆装饰城建设 工程成为连云港市重点建设和完善的市场建设内容之一。 兴隆装饰城由连云港兴隆实业集团于 2001 年 7 月投资兴 建。经过几年的艰辛创业，商城已进入良性发展阶段，专业市场 逐步培育成熟，已经成为高端品牌的首选之地，财富潜力升值无 限。市场自开业以来，共计投入 2000 多万元不断加大调整改造 力度，不断完善服务方式，提升经营档次，吸引汇集近 300 家从 事卫生洁具、门业、地板、陶瓷、装饰品、木材及木制品等 10 多个 门类产品的厂家和批发商、零售商入驻，其中包括箭牌、法恩莎、 英皇、马可波罗、ld、tata、冠军、新海伽蓝、美标、好迪、樱花、 维美等国内外知名品牌。近日，连云港兴隆装饰城被江苏省文明 办、江苏省工商行政管理局授予“江苏省五星级文明诚信市场”荣 誉称号，江苏省市场管理协会授予“江苏省工业品百强市场”光荣 称号。 随着房地产业的快速发展，市场对建筑材料的需求持续增长， 使建筑材料业处在黄金发展时期，连云港兴隆装饰城也呈现出良 好的发展势头。但做为一个建材业为主的综合性建筑装饰市场， 装饰城内仍存在着一些制约着市场发展的亟需解决的问题。 1、规划滞后，布局不够合理 。兴隆装饰城始建于 2000 年左 右，由于当时所在地区没有详细规划指导，造成布局单一、设计 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 5 简陋、难以改造综合再利用。目前兴隆国际商贸广场占地面积 117600 平方米，现有房屋建筑总面积不到 6 万平方米。其中门卫 房一幢，层数 1 层，供保安人员值班管理使用；综合办公楼一幢， 层数 3 层，供兴隆装饰城有限公司办公使用；其余为装饰市场，层 数均为 1 层，供展示销售家装产品使用，另有少量仓库用于储藏 家装产品和材料。因为装饰城内市场面积小，设施落后，相应市 场配套设施（如商业办公、金融、餐饮、休闲娱乐、家电商场、物流、 酒店公寓等）缺口很大，同综合性建筑装饰市场档次差距较大，不 能满足公司的进一步发展。另一方面，市场功能划分不明，市场 供应种类不齐全，给公司管理经营带来诸多不便。 2、信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对 市场信息网络的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于 信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其 应有的作用。市场幅射能力减弱。装饰材料批发市场没有使用现 代电子技术与全国各大市场联网，更无加入信息网实行电子收费 和电子结算的手段。信息反馈迟钝，信息化设备落后。 综上所述，装饰市场规划的滞后、配套服务设施的不完善、信 息化设备的不健全，仅靠市场目前内部调整已不能从根本上解决 问题，急需重新规划设计实施，项目的建设势在必行。 连云港兴隆国际商贸广场的开工建设，将从根本上改变兴隆 建材市场建设落后的局面。使之成为适合连云港市市情、辐射力 强、信息灵敏、功能齐全、与国际市场接轨的综合性批发市场和 以国内外名牌、品牌产品为主打产品的现代物流基地。项目规划 以建筑、装饰材料专业市场为中心，并结合连云港市沿海的特点， lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 6 推出特色农产品、水产品、旅游产品等高附加值深加工产品展示 区，建成大陆桥沿线农特产品博览会的展示中心、会议中心和农 产品研发中心。项目建成后，将成为一个集特色农产品市场、现 代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等 以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。 项目的建设，必将繁荣港城市场经济，带动相关产业发展，取得 良好的社会效益及经济效益。 第二节 项目概况 一、建设地点 兴隆国际商贸广场地块位于瀛洲路以东、规划路以北，凤凰 新城控规区北侧，东邻风景秀丽的 4a 级风景区花果山，西邻山 青水秀的 4a 级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山。 项目区距连云港市市中心 2 公里，距港口码头 30 公里，距机 场 40 公里，距火车站 4 公里，距汽车快客站 1 公里。商城门口设 有公交车站，市内 22 路、26 路公交车直达，集团并配有免费直通 车。 二、建设内容与规模 根据兴隆国际商贸广场以往的经营、目前发展的速度以及市 场种类的配置，该项目规划总建筑面积为 245900 平方米。一共 有 5 个大型单体建筑，整个项目分为两期实施，其中： 一期总建筑面积为 94100 平方米（含地下车库），包括：兴隆 大厦（54100 平方米）一幢、专业市场（40000 平方米）一幢； 二期总建筑面积为 151800 平方米（含地下车库），包括：中心 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 7 市场（71200 平方米）一幢、商业大厦（49600 平方米）一幢及专业 市场（31000 平方米）。 三、功能分类： 项目建成后按其功能分配为专业市场、商务办公区、金融区、 公寓酒店、餐饮、休闲娱乐区等。 兴隆国际商贸广场的功能分配明细如下： 兴隆国际商贸广场功能分配明细表 功能分类功能分类 建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米） 机动停车位机动停车位 （个）（个） 非机动停车位非机动停车位 （个）（个） 备备 注注 商务办公399001043694专业市场配套 商务公寓23500673444酒店式管理公寓 金 融6500152100专业市场配套 餐 饮6000481094停车按营业面积折算 休闲娱乐8000241120专业市场配套 专业市场1437005245618含地下 10500 平方米专业市场 地上总建筑面积217100 地下总建筑面积28800 半地下室（包括地下车库及专业市场） 总 计24590073017070 其中专业市场包括： 1）特色农产品展示区： 连云港地区及大陆桥沿线 11 个省特色农产品、水产品等高 附加值深加工产品展示区，大陆桥农特产品博览会的展示中心、 会议中心和农产品研发中心。 2）现代装饰材料展示区： 地板、油漆、五金、灯具、陶瓷、石材、木业、厨具、卫浴洁具、 窗帘布艺、园艺、办公用品、家具等市场。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 8 四、主要建设条件 近年来，新海城区加大对基础设施的投入，道路、水、电、广 播、通讯、电讯等基础设施不断完善。社会环境与外部条件较为 优越，从电力、水力、人力资源上均能够达到充裕，供给及时和可 靠稳定。 拟建项目用地位于连云港市瀛洲路以东、规划路以北，项 目用地位于兴隆装饰城内，配套设施一应俱全，有利于项目建设 顺利开展与进一步实施。 项目的建设单位为连云港兴隆实业有限公司，建设资金约 为 82730 万元，拟申请银行贷款 4 亿元人民币，其余资金全部 自筹。 五、项目产品定位 项目的产品定位力图充分考虑城市的总体规划和本地块未 来发展的价值，对本项目在业态类型上，提出以集特色农产品 市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休 闲娱乐等以装饰专业市场为中心。本着“以人为本“的原则，在规 划设计上为市民提供集休闲、娱乐、文化、购物、工作于一体的 公共场所。 作为现代化国际商贸城，要求功能齐全，环境优美，合理 组织内外交通，强调各功能之间的完整性、统一性、协调性，力 求多元化、综合性、错位经营。 六、项目形象定位 项目建设将围绕“以人为本、以环境为中心”的设计理念,项目 区定位为“和谐、时尚、精致”的购物场所。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 9 七、主要技术经济指标 本项目总投资估算为 82730 万元。建设期为 24 个月，项目全 部建成后，可实现租赁收入 16202.4 万元，年平均利润 8099.9 万 元。全部投资财务内部收益率 5.40%，全部投资财务净现值（税后） 3648 万元，全部投资利润率 9.79%。 主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 一建设规模 1 项目总用地面积 m2117600 2 总建筑面积 m2245900 其中：地上面积 m2217100 其中：地下面积 m228800 2.1 兴隆大厦（一期工程） m254100 含半地下室战 8100 平方米，战时做为地下 人防工程，平时做为专业市场及地下车库 2.2 专业市场（一期工程） m240000 2.3 中心市场（二期工程） m271200 2.4 商业大厦（二期工程） m249600 含半地下室战 20700 平方米，战时做为地下 人防工程，平时做为专业市场及地下车库 2.5 专业市场（二期工程） 31000 2.6 容积率 1.85 2.7 建筑密度 34.9 2.8 绿化率 25 2.9 停车位辆 其中:机动车位辆 1180 地面：450 个；地下：730 个 自行车车位辆 17070 二项目总投资万元 82730 三资金来源 1 自筹资金万元 42730 2 申请银行贷款万元 40000 四租赁收入万元 16202.4 正常年 五内部收益率 %5.40 税后 六财务净现值万元 3648 税后 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 10 七投资回收期月 14.26 税后(含建设期) 八年平均利润万元 8099.9 九投资利润率 %9.79 综上所述，项目在社会经济方面及技术上都是可行的。 第二章市场需求分析与建设规模 第一节 市场分析 连云港由于城市规模不大，整体经济水平不高，暂未形成本 城市的核心商务区。目前仅有几家建材市场基本都分布在新浦中 心区和连云区。其中：兴伸国际和德兰国际在墟沟，大庆东路建材 日杂批发市场在城中，国际商城在新浦区的东部，且各个商贸、 建材行业还处于发展、发育阶段。建材市场的不完善，导致了销 售、批发价格的不合理性，从而造成连云港市的消费者纷纷舍近 求远到南京、临沂等地去采购家庭装饰材料，这一方面造成本市 消费资金的及税源的流失，一方面又造成了消费者经济上、时间 上的不必要浪费。连云港兴隆国际商贸广场建成后将成为连云 港市乃至苏北地区规模最大，商品种类最多，服务功能最全而 且经营理念最先进的大型综合性商贸中心。项目建成后将形 成一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金 融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以 周边配套为服务的综合性开发项目。 该项目已列入连云港市重点工程项目，项目建成后，将会 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 11 带动相关交通运输业、农业、商业零售等各行业的蓬勃发展，并 间接刺激环保、进出口贸易等行业的市场需求。同时也十分有利 于我市发展劳动密集型的服务业，增加了就业机会和就业人数， 缓解社会压力，对社会的稳定和发展起到重要作用。 综上所述，该项目市场前景良好。 第二节 建设规模方案比选 拟建项目地块位于连云港凤凰新城控制性详细规划范围内， 本着节约土地、合理利用土地的原则，拟共同设计、共同建设。连 云港兴隆实业有限公司邀请了东南大学建筑设计院为本项目建 设主体工程做了两个设计方案。随后邀请连云港市有关领导、部 门和专家对这两个设计方 案进行了比选。 方案一：在的瀛洲路 沿街面设置两座高层集办 公、金融、商务公寓酒店以 及餐饮，休闲娱乐配套服 务的综合大楼，高层底楼 布置二层的专业市场建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色 景观大道，围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，与 项目的综合大楼的专业市场互为相连，整个项目区合为一体，方 便顾客的一体化采购需要。 方案一 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 12 方案二：规划在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置 一幢主约裙楼 4 层、楼高 15 层集办公、金融、商务 公寓酒店以及餐饮，休闲 娱乐配套服务的综合大 楼。而在用地的西南角规 划一幢以公寓为主约裙 楼 4 层、楼高 15 层商业 办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲 路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线。围绕 用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便顾客的一 体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生 气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两个市场与 中心市场组合在一起成围合之态，强化了中心绿化广场的商业氛 围。建筑地下为半地下层主要作仓储只用，1-4 层为专业市场，5- 15 层为市场配套服务设施。 专家组对方案一、方案二的总平面布局、室内外交通、建 筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、 消防、环保等设计内容进行综合比较，一致认为方案二不仅符合 连云港凤凰新城控制性详细规划的各方面要求，并能使瀛洲路 迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的 城市景观层次，将兴隆国际商贸广场的中心景观节点绿化同城市 干道线状绿化有机结合在一起，提升兴隆国际商贸广场的环境档 次。方案二的设计方案为最佳实施方案。 方案二 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 13 本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结合项 目实际情况进行了一定调整。 第三节 推荐建设规模方案 本项目规划总用地面积 117600。规划共 5 个单体，总建筑 面积为 245900m2，容积率 1.85，建筑密度 34.9%，绿地率 25%。 项目的建设本着将节约土地的原则，结合连云港凤凰新城控 制性强制规划，建筑以多层为主，以提高同等土地的建筑与人口 的容纳量。容积率 1.85，提高了土地的利用效率。 项目根据规划设计，结合地形地势，认真考虑了海州区历史 古城的自然风光和现代都市的发展要求，严格按照连云港凤凰新 城控制性详细规划的要求，本着充分重视土地资源、合理利用资 源、创造幽雅环境的原则，使建筑本身融入其所在地域，在空间 布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置 等方面，都围绕提高整体环境水平作了详细规划，建设方案中对 建筑进行了合理的功能分区并沿用地内部交通干道设置相对分 散的沿街停车位，做到停车方便与快捷，体现停车的均好性和可 达性。在市场用地中心区域设置相对集中的地面停车场，充分利 用土地空间资源。 该项目的建成并有利于城市土地使用集约化，同时提高整个 凤凰新城的城市档次，树立良好的城市面貌，提高连云港南大门 的城市形象，创造优美的城市新区物质、精神环境。最终为创建 “以人为本”的和谐社会提供物质基础和精神基础。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 14 第三章 场址选择 第一节 场址现状 一、地点与地理位置 连云港兴隆国际商贸广场建设项目用地位于连云港市瀛州 路以东、规划路以北、凤凰新城内，东邻风景秀丽的 4a 级风景区 花果山，西邻山青水秀的 4a 级风景区孔望山，南邻奇石耸立的 凤凰山，北邻碧波荡漾的玉带河。项目区周围环境宜人，交通便 利。 二、场址土地权属类别及占地面积 连云港兴隆国际商贸广场建设项目规划总用地面积 117600，项目用地现状为兴隆装饰城商业用地,土地使用权归 兴隆实业集团所有。 三、项目现有场址利用情况 项目新征用地现状为商业用地，建设用地地势平坦，没有明 显的高低落差。 第二节 场址条件 一、地形、地貌条件 连云港市地质构造属华北地台，连云嘉山隆起带，以轴 向 nne 的倒转背斜为主，西部为走向 wessw 海韩断裂。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 15 区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩 系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度 050m。土层分布为： 素填土、粘土、淤泥、粘土、粉砂、粘土。本区在大地构造上属 华北地台，鲁东古隆起地块，前震旦纪地层分布广泛，以变质 岩为主，组成古老的基底。被第四系所覆盖，该层以不整合接 触覆盖，于前震旦纪地层上。 本区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震对 本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城 8.5 级地 震，近期黄海内 4 级地震为数不少，但均未形成大的自然灾害。 根据中国地震裂度区划图（1990）。本地区地震基本烈度为 7 度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。 二、自然条件 1、气象条件 （1） 气温 年平均气温 13.95 历年最高气温 39.8 历年最低气温 -18.1 历年最高月年平均气温 31.2 历年最低月年平均气温 -4.5 （2） 降水 年平均降水量 985mm 年最大降水量 1241mm 日最大降水量 264.4mm 最大积雪深度 280mm lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 16 （3） 风力、风向和其他 年平均风速 4.3 米/秒；年最大风速 29.3 米/秒。风力一般三 级左右，最大七级。春夏季主导风向：东南风；秋冬季次主导风向： 东北风。 台风多集中于 8、9 月份，地下水详见结构地质概况说明。 2、地震烈度 连云港市地震基本烈度为七度三组。地震加速 1.0 三、工程地质、水文地质条件 连云港市内地质灾害类型主要有崩塌、滑坡、地面塌陷、泥 石流等突变型灾害和地面沉降等缓变形灾害。目前，全市共查明 地质灾害隐患点、危险点 96 处，其中滑坡 42 处，崩塌 51 处。地 面塌陷 3 处。 海州区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震 对本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城 8.5 级 地震，近期黄海内 4 级地震为数不少，但均未形成大的自然灾 害。根据中国地震裂度区划图（2003）。本地区地震基本烈度 为 7 度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。 本工程地基土类型属软弱场地土，建筑场地类别 ii 类，抗震 设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组 为第三组，场地土的特征周期 0.45s。场地内无断层无液化土层， 地下水类型为潜水型，地下水埋深 0.31.7 米左右，在长期浸水 状态下，地下水对混凝土结构不具腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢 筋不具有腐蚀性；在干湿交替状态下，地下水对混凝土结构不具 中腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具有中腐蚀性（氯化物与 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 17 硫酸盐含量之和超标），对钢结构具有中等腐蚀性（氯化物与硫酸 盐含量之和超标），可酌情采取抗腐性措施。拟建项目区地质现状 基本不会对社会造成不良影响。 建设单位对项目地块的地质环境与地质灾害现状开展了系 统的调查，贯彻以防为主、防治结合、综合治理的原则，利用现代 信息技术，建立地质环境与地质灾害的信息系统、危险性分析评 价系统和防灾减灾决策支持系统，并通过网络传输的手段，实现 信息的全方位服务体系，以确保社会稳定。 四、周边建筑物与环境条件 连云港兴隆国际商贸广场位于瀛洲路以东的地块。项目从建 设投入到使用不会涉及国家重点建设项目、军事国防、抗洪抢险 等特殊情况，因此，不会对区域造成不良影响。 项目施工期间将严格控制工程建设期的扬尘和噪声，保护当 地的空气环境和声环境。项目建成后，将采取有效的污染防治措 施，控制商场内生活污水的排放量及污染程度，保护下水管道的 水质；此外，将控制商贸中心生活垃圾和固废灰渣的排放量，以减 少对周围环境的影响。 五、区域性规划要求 1、项目区域结构与城市发展规划分析 根据连云港市发展规划，今后三到五年期间，连云港市城市 化水平达到 48%；中心城市人口突破 100 万人，建成后区域面积 达到 100 平方公里以上；根据连云港市最新规划,到 2030 年,市区 总人口将达到 200 万人,城区达到 200 平方公里。目前正在加快 构筑城市快速干道系统，建成功能完善、层次分明的城市路网， lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 18 强化新海城区与东部城区的通达性和联系的便捷性，重点建设和 改造新海地区至东部城区的快速通道；加快东部城区医疗、教育、 文化、邮政等公用服务设施建设，力争在 3-5 年的时间内，迅速形 成功能完善的城市公共服务设施体系，适应中心城区快速发展的 需要，进一步完善新海城区公用服务设施体系。 规划指出， “十一五”期间，连云港市将加快市区房地产业发 展。围绕中心城区建设，重点加快商务中心、商贸商务设施建设， 适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层 次的商品房、经济适用住房建设；加快商贸流通业、重点物流园区 的建设步伐，适应中心城市人口快速增长的生活需求。 连云港兴隆国际商贸广场项目的建设，是与城市发展相同步 的，有利于全市的大改革、大开放、大建设、大发展，并符合城市 发展规划。 2、项目建设与区域发展规划分析 根据连云港凤凰新城控制性详细规划，新区用四到五年时 间，运用市场化手段进行这里的市政基础设施建设和绿化景观改 造，建成适宜人居、特色鲜明的现代化城区。凤凰新城位于新浦 区东南部，是我市的南大门所在地，东到宁连高速公路，西至瀛 洲路，北起海宁路，南抵海宁立交桥，规划总面积约为7.2平方公 里。 根据连云港城市总体规划以及凤凰新城控制性详细规划的要 求，兴隆国际商贸广场所处的地理位置西面的瀛洲路将成为连云 港市的南大门。因此，从城市形象角度出发，兴隆国际商贸广场 的西沿街立面将对瀛洲路的城市街景产生重要的影响。现有的一 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 19 到三层的建筑体量和建筑形象显然同城市规划的要求严重不符。 项目的建设将不仅使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保 证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将兴隆国际商贸广 场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，成 为新海城区南大门的一道亮丽的风景线。 项目的建设符合城市建设的总体规划及连云港凤凰新城控 制性详细规划的相关要求。 六、交通条件 项目区距连云港市市中心 2 公里，距港口码头 30 公里，距机 场 40 公里，距火车站 4 公里，距汽车快客站 1 公里。商城门口设 有公交车站，市内 22 路、26 路公交车直达，集团并配有免费直通 车。 项目区地理位置优越，交通便捷，将为消费者提供良好的交 通条件。 七、公共设施条件 连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市 基础设施进行了大范围的改造建设，海州区范围内已完全解决了 通讯、电、水、煤气等供应紧张的问题。海州区所需供电、通讯、 给排水等基础设施的管线（道），均已沿道路（铺）架设。项目从建 设投入到使用均可直接接入现有各系统。高标准的市政、绿化、 配套工程已基本完工，总体条件优良，能够满足项目施工需求。 八、征地拆迁条件 目前兴隆国际商贸广场所用土地的使用权属集团公司所有， 不存在征地，土地转让、拆迁安置等问题。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 20 九、施工条件 施工现场紧瀛洲路，视线开阔，高压供电线路从项目地块经 过，经供电部门许可后即可接电；路边有自来水主管道通过，经供 水部门许可后即可接水。 第四章 建筑方案选择 第一节 建筑设计指导思想与原则 一、 建筑设计指导思想 项目的建设运用创新的设计理念，因地制宜进行总体布局， 建筑形式美观新颖，体现时代特色，色彩与周边环境相协调，塑 造人性化公共空间，项目西沿街立面将对瀛洲路的城市街景产生 重要的影响。 项目将采用最新的科技成果，将新材料、新设备和新的结 构形式完美地结合在一起，使建筑达到： 功能关系：和谐、有机； 交通流线：短捷、独立； 人与建筑：以人为本； 建筑与城市：交融、共生。 项目的建筑设计坚持充分利用土地资源、结合地形地貌特点、 合理布局的原则,重点围绕使用功能，形成聚散相融、疏密相间的 现代化生态型、园林式购物广场。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 21 项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的 相关规定的要求。 二、设计依据 项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的 相关规定的要求。 工程结构设计所采用的主要设计规范： 1、 连云港市金海置业广场建筑方案批复； 2、 江苏省城市规划管理技术规定(2004 年版)； 3、 民用建筑设计通则(gb50352-2005)； 4、 办公建筑设计规范（jgj67-2006）； 5、 高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）(2005 年版)； 6、 建筑工程建筑面积计算规范（gb/t50353-2005）； 7、 人民防空地下室设计规范（gb50038-2005）； 8、 汽车库建筑设计规范（jgj100-98）； 9、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； 10、 民用建筑节能设计规范（jgj26-95）； 11、 结构及设备各专业现行设计规范（见各专业设计说明）； 12、其它国家相关法律、法规、技术规范等。 第二节 项目总体规划方案 一、总平面布置 一）一）总平面布置设计依据 1、 江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版)； lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 22 2、 全国民用建筑工程设计技术措施(规划建筑分册)(建设 部建质20034 号)； 3、 建筑工程设计文件编制深度规定(建设部建质200384 号)。 二）设计内容 1、建筑及道路定位； 2、道路竖向设计； 3、绿化布置。 三) 项目总平面布置 在项目总平面布置方面，严格按照规划要求。整个组团由 5 个大型单体建筑组成，规划在用地的西北角朝着城市的主要人流 方向设置一幢约裙楼 4 层、楼高 15 层的综合大楼。而在用地的西 南角规划一幢以公寓为主约裙楼 4 层、楼高 15 层商业办公建筑。 两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路 景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线，项目区东侧围 绕用地中心的绿化景观广场布置依次建三幢 5 层的专业市场建 筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间 层次，使得市场富有生气。 四）交通设计 本方案在交通组织上不仅满足国家省市对市政、交通、消防、 疏散方面的具体指标要求，同时充分考虑使用者的方便和整体空 间形象的控制。内部交通流浅清晰，道路贯通。真正做到“从整体 出发”、 “以人为本”的设计思想。 瀛洲路位于地块的西面，同时也是凤凰新城的主干道，因此 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 23 自然成为用地的主入口方向。沿着西面主入口引入一条东西向的 景观轴线，联系了地块中心和市政道路之间的交通。进入地块向 左右两侧分流形成双向一级环路，沿环路布置各功能建筑单体， 单体建筑之间根据需要设置二级道路，利于各单体间的交通组织 和消防疏散。地块正中间以体量较大的二期中心市场为核心，沿 环路和瀛洲路之间布置商业性强的商业大厦，西北角为兴隆大厦， 西南角为二期商业大厦，不仅使建筑单体的可达性和便捷性得到 提升，同时也突出中心，形成空间上的平衡。为了利于与市政道 路交通联系和消防疏散的需要，双向一级环路南北规划市政道路 各自设置次要南北出入口。用地的东面次要干道设置货运出入口， 并结合设置货物疏散停车场。真正做到将人流和物流进行分流， 高效地组织用地交通。 在本设计中，残疾人无障碍设计严格遵循国家“残疾人无障碍 设计标准”并适应国际化标准。在主楼入口设有残疾人坡道，在主 楼内设置残疾人专用卫生间、电梯，以满足残疾人的使用设施。 五）项目区绿化 1、主题定位：项目区内以四季为主题，营造四季皆有景、景 中带花、季季有花的氛围。谱写和谐、健康、生态、浪漫的生活乐 章。通过景观的打造，达到提升人们精神境界的最终目的。 2、景观序列 组团的景观设计层次感，韵味感丰富，通过各种因素来与空 间发生关系，重点突出环境与健康两个因素，真正做到以人为本。 各大厦间布满绿化，立体化的景观设计保证购物者及业主在项目 区每个点，每个角度都能看到多种景观。生态环境使用的景观元 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 24 素如铺地、植栽、灯具、水景小品等更注重风格、品质，营造一个 景中有景、空间流畅、形式丰富的景观序列空间，做到步移景异， 景随形走。 3、绿化配置 在建筑周围种植多种树木，并种植草坪。市政街道和市场环 路沿线以及商业广场进行重点绿化，种植树木，在选择树种方面 应考虑绿化植物的抗污染、吸收有害气净化空气、隔声、遮荫、降 温等不同功能，并且绿化与美化相结合，除了建筑本身的外观反 映时代的面貌外，绿化与美化与之相互衬托，形成统一中有变化 的商业氛围。设计中讲求人与社会、人与自然的和谐共存，充分 体现以人为本的设计理念。 第三节 建筑方案 一、项目初步规划建设方案 一）规划设计原则 1、充分考虑兴隆国际商贸广场的经营管理规模和地区经济 发展水平相协调。 2、合理规划项目建筑规模和投资规模。 3、充分利用现有土地资源，达到高效土地利用。 4、适当归并整合，合理分类布局。 5、功能分区规划明晰，道路交通组织顺畅。 6、充分利用地下和地上架空空间。 7、重视建筑物同周围道路环境的呼应与协调 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 25 8、建筑单体设计必须从城市角度出发。 9、功能设计满足目前并具有超前意识，以适应未来发展。 10、建筑外观同内部功能和性质相适应，突出市场的商业性 氛围。 11、以人为本，充分考虑顾客和使用者的实际需求设置相应 配套设施。 二）设计理念 1、人本 充分考虑现代人的休闲、办公、购物方式，兼顾空间、环境和 周边人文气氛相结合，演绎一种“和谐、时尚、精致”的购物方式。 2、自然 贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地 形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一 个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的经 典高尚购物空间。 3、文化 体现商贸城的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合，具 有现代开放的人文气息。 4、融合 讲求商贸中心与自然环境的融合，讲求人与环境的融合、建 筑与整体规划布局的融合、建筑与环境的融合。 5、科技 强调高科技在建筑、管理中的运用，以科技为向导，加强市 政基础设施的合理规划与建设。 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 26 6、安全 适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由 此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率，避免 交叉干扰。加强物业管理，确保项目区内的安全性。 三）设计方案描述 由于瀛洲路是连云港城市南大门的景观迎宾大道，城市街道 景观十分重要。规划设计在用地的西北角朝着城市的主要人流方 向设置一幢约裙楼 4 层、楼高 15 层集办公、金融、商务公寓酒店 以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。而在用地的西南角规 划一幢以公寓为约裙楼 4 层、楼高 15 层商业办公建筑。两个高层 中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入 用地中心，形成东西向的绿色景观轴线，不仅使瀛洲路迎宾大道 的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观 层次，将兴隆国际商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状 绿化有机结合在一起，提升兴隆国际商贸广场的环境档次。 围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便 顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市 场富有生气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两 个市场与中心市场组合在一起成围合之态，强化了中心绿化广场 的商业氛围。建筑地下为半地下层主要作地下车库，建筑地上 1- 4 层为专业市场，5-11 层为市场配套服务设施。功能分布合理，便 于商业运作和市场管理。 由于兴隆国际商贸广场将开发成一个集特色农产品市场、 现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 27 等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目， 预计以后的人流、车流、物流量都是十分巨大的。因此，整个地块 的交通与停车已作了详细规划。在总体方案研究中，充分考虑主 要人流方向，将在用地东南西北适当位置设置相应大小的出入口。 沿瀛洲路设置主要出入口，在南、北和西侧设置次要出入口。沿 用地内部交通干道设置相对分散的沿街停车位，做到停车方便与 快捷，体现停车的均好性和可达性。在市场用地中心区域设置相 对集中的地面停车场，充分利用土地空间资源。 四）建筑单体设计 整个商贸广场以现代风格为主设计基调，不仅突出商业建筑 类型的商业性特色，同时体现城市建设发展的时代气息。圆形要 素和方形要素的有机组合体现出一种“天圆地方”的物化表征，象 征着美好“和谐社会”的建立。裙房部分和高层上部的层层退台处 理不仅从主立面上增强了建筑外部空间的层次感，同时还寓意连 云港市经济建设“芝麻开花节节高”的美好意愿。 在立面处理上，大面积的“虚实”对比同大型商业建筑在尺度 上取得了很好的统一，同时与外部街景界面取得共鸣。局部抬高 的楼梯间不仅打破了商业建筑单一的屋顶，丰富了建筑群体的天 际线，同时高出部分灯箱处理方式还增强了场所的标识性，起到 了良好的引导作用。 在材料和色彩的运用上，整个建筑群采用相对统一素雅的暖 灰色调，不仅可以同玻璃幕形成强烈的虚实对比，同时，在建成 以后，还能够在外立面设计统一考虑的广告牌之后形成“图底”衬 托，将不同色调的广告牌统一起来，强化商贸广场建筑群的整体 lcc-08-2009 连云港兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告 2009.7 - 连云港市连计投资咨询有限公司 - 28 性。 五）结构设计 1）本项目结构安全等级二级，结构设计使用年限 50 年。 2）本项目抗震设防烈度 7 度，地震加速度 0.10g，第三组。抗 震设防类别为重点设防类。 3）荷载：50年一遇风压：0.55kn/，100 年一遇风压： 0.65kn/；50 年一遇雪压：0.40kn/，100 年一遇雪压： 0.45kn/。 4）本项目主楼为五十五层，结构高度（檐口高度）小于 31.3 米31.8 米，采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震设防等级为二 级。 由于地质勘察报告未提供，所以基础方案待地质报告提供后 再确定。地下室防水等级二级，采用自防水混凝土浇注，地下室 顶板作为上部结构的嵌固端。 六、主体工程与辅助工程 一）主体工程 本项目的建筑主体工程为商业大厦、商务办公及专业市场 等 5 个单设计及附属用房，建筑物为混凝土结构的建筑，本项目 总建筑面积 245900m2。 二）辅助工程 项目辅助工程主要有道路、绿化、中心广场、停车场等组成。 七、项目配套工程 一）给排水设计 1、概述：本工程设有五栋建筑，主要功能为专业市场，休闲 lcc-08-2009 连云港兴隆国际