2009-2010年中国房地产市场研究报告.doc

苏州迪赛研展部2009.07.051苏州迪赛全程战略伙伴 中国房地产市场研究报告正文目录第一篇 全国市场篇4一、政策：房地产政策调控出现由扶持需求向扩大供给转变的迹象5二、经济投资消费继续反弹，但实体经济复苏仍需时日7三、投资房地产投资明显回升，建设指标继续下行11四、市场全国市场成交高位运行，房价普涨151、整体表现：市场成交稳定增长，房价普遍上扬152、一线城市：成交高位运行，房价普涨163、二三线城市：成交持续回暖，多数城市房价呈微涨态势184、成交结构：投资需求推动中高档产品全面热销215、市场集中度：热销项目增加导致集中度下降28五、市场判断房价普涨，投资性需求进入释放期291、涨价已成市场常态，部分项目价格创新高292、投资性需求拉动高档项目、别墅产品热销29第二篇 区域市场篇30一、华东区市场持续向好，个别城市成交再创新高311、市场成交继续放量上行，项目价格普遍上调312、市场判断刚性需求引领中低端项目热销，区域标杆项目受青睐32二、华北区市场热度依然保持，北京表现尤为突出321、市场成交涨幅有所收窄，项目价格有上涨苗头32三、华南区成交持续向好，项目价格表现平稳331、市场成交持续走高，价格表现平稳33四、中西部市场成交趋稳，价格微张，西南区域项目表现强劲341、市场成交量趋于稳定，成交价格稳中有涨34第三篇 华东市场篇35第四篇 市场总结判断篇43第一篇 全国市场篇一、政策：房地产政策调控出现由扶持需求向扩大供给转变的迹象1、宏观经济调控转向以结构调整为主经历这次前所未有的金融危机，全球经济都陷入低迷。虽然我国于去年四季度经济出现迅速下滑，但是国家政策的不断推出，使经济逐渐出现回暖。本轮政策的着力点与以前的思路类似，即依然是通过大力加强投资来拉动经济，但近期国家出台的一系列宏观政策表明这次国家正在通过金融危机的契机，在不断加强结构调整及经济转型，不论是十大产业振兴政策，还是加强推动技术创新政策，以及加快完善社会保障体系、推进节能环保政策等，都体现了政府欲由出口拉动型经济向内需推动型经济转变的思路，而这将为我国经济中长期发展奠定基础。表1- 1近期国家宏观调控措施列表 时间政策条目政策内容2009.4.15产业振兴规划国务院出台电子信息产业调整和振兴规划细则2009.4.24国务院出台纺织工业调整和振兴规划、细则2009.5.7国务院关于扶持和促进中医药事业发展的若干意见2009.5.11国务院出台有色金属产业调整和振兴规划细则2009.5.12国务院出台装备制造调整和振兴规划细则2009.5.14工业和信息化部印发关于遏制钢铁行业产量过快增长的紧急通报，加强淘汰落后产能的力度2009.5.18国务院出台石化产业和轻工业调整和振兴规划细则2009.4.7促消费、完善社会保障，建节能环保型社会医药卫生体制改革近期重点实施方案（2009-2011）出台2009.5.19家电“以旧换新”政策措施，将老旧汽车报废更新补贴资金从10亿元增加到50亿元，同时安排20亿元资金用于家电以旧换新”补贴2009.5.21中共中央政治局常委、国务院副总理李克强21日出席财政支持新能源与节能环保等新兴产业发展工作座谈会表示，要重点扶持新能源和节能环保产业，培育新的经济增长点2009.5.21国家发展改革委、财政部正式启动“节能产品惠民工程”，将对购买高效节能产品给予财政补贴2009-2-5加强区域发展国务院出台关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见2009-4-29国务院出台关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见2009-5-14国务院出台关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见2009-5-13促科技进步及创新政策国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步发挥科技支撑作用、加快国家科技重大专项实施工作，讨论并原则通过促进生物产业加快发展的若干政策2009-4-29结构性调整资本金比例国务院常务会议决定，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住宅、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例。2、中央房地产政策面临调整，由扶持需求转向扩大供给当前房地产市场出现了新的矛盾：房价再度出现快速上涨，部分项目售价已创下新高，房价泡沫再度膨胀；大量资金融入楼市，导致市场重新出现供不应求，再现开发商捂盘惜售的现象。在此背景之下，国家对房地产市场的政策着力点悄然发生转变，扶持开发企业、促进投资、增加市场供应量成为重心。5月份，中央政府有三大政策引起市场强烈反响，但实际只有资本金政策能够切实落实。土地增值税：5 月20日，国税总局网站上发布了土地增值税清算管理规程的通知，同时市场上也有传言，深圳将作为试点，在全国率先实施全额征收土地增值税的探索。由于实施难度较大，我们认为执行困境不会有明显改善。物业税：5月25日，国务院宣布将研究开征物业税，在市场上引起轩然大波。但我们认为物业税涉及到土地出让金改革、征税对象以及征税比例的确定等一系列难题，因此短期内也难以实施。但政府选择目前的时点宣布有对市场上的投资性需求提出警示的意义，抑制投资性需求泛滥的意图较为明显。资本金政策：5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为近几年来扶持企业力度最大的政策，有望调动开发商的投资积极性，拉动房地产市场投资，增加房地产市场的供应量。3、地方政府政策分化，部分地区收紧二套房贷款在中央政府政策思路发生转变的同时，各地方政府对房地产市场的政策调控也出现了一定的分化，上海、山东等地方政府逐步收紧了第二套房贷款的政策，首付比例严格要求四成，并提高了贷款利率优惠的门槛。而其他地方政府如北京、沈阳、杭州等城市则继续对房地产市场出台鼓励性政策，主要通过公积金政策调整对房地产市场消费予以扶持。表1- 2 2009年5、6月全国及地方重要政策列表 全国政策政策条目国务院提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。国务院保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35%降低至20%。 国家税务局土地增值税清算管理规程：对土地增值税清算的具体问题做出规定；地方政策政策条目北京放行土地款时限：土地项目付款时限由原来的2个月付清延长至6个月。郑州缓解企业资金压力，促进项目开发建设；加大政策扶持力度，积极促进住房消费；沈阳7项措施助推楼市；公积金贷款最高额度调至50万元；杭州每户公积金贷款最高额度从60万元提高到80万元；二套房公积金贷款不再有明确的“面积在140平方米以下”的规定、并且在1年半时间里贷款利息还可以享受30%的补贴。山东银监会：非改善型二套房首付四成上海银监会：严格要求非首次改善型的二套房执行首付四成的要求资料来源：cric中国房地产决策咨询系统二、经济投资消费继续反弹，但实体经济复苏仍需时日n 全国宏观经济及房地产投资数据 宏观经济数据时间08-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05ppi(%)9.136.592-1.1-3-4.5-6.0-6.6-7.2cpi(%)4.642.41.21-1.6-1.2-1.5-1.4pmi(%)51.2%44.6%38.8%41.2%45.3%49.0%52.4%53.5%53.1%出口总额（亿美元）1364.321283.271149.871111.57904.53649902.9919.4887.58出口总额同比增幅（%）21.50%19.2-2.20%-2.80%-17.50%-25.70%-17.10%-22.6-26.4%新增贷款总额（亿）470019004769771816200107001890059186645国房景气指数101.1599.6898.4696.46/94.8694.7494.7695.94资料来源：国家统计局5月份，国家对宏观经济的刺激政策继续发挥效果，宏观经济整体呈现出“内热外冷”的特征：国内投资、消费增长显著，汽车、房地产等行业销售持续井喷。从这几个行业来看，我国经济似乎并未受到国际经济危机的影响；但由于外部经济环境的继续低迷以及国内经济增长方式转换尚未完成，当前宏观经济发展依然存在着不和谐的信号，外贸出口继续下滑，使得国内经济增长丧失一个重要引擎，并导致与之相关的行业陷入低迷仍无法自拔，也拖累了我国工业生产。宏观经济的持续内热，使得资产价格上涨存在不确定性，对未来通胀形势形成了一定压力，致使目前对市场通胀的预期有所抬头。而且投资的高速增长、信贷的大规模放出、经济复苏的预期以及国际上挽救危机、刺激经济以及美元贬值带来的全球流动性泛滥，更是强化了市场对通胀的预期。在流动性比较充足的情况下，如果把握不好，就容易出现2006年以后的房市股市交互推动、持续升温的状况。但是从目前的情况来看，cpi、ppi仍处低位，投资需求和消费需求，特别是民间投资始终没有被激活，实体经济的复苏仍然需时日，这些都不足以支持通胀预期的形成，因此一段时间内出现通货膨胀的可能性非常小。基于此，我们对通货膨胀预期应有正确认识，对实体经济复苏仍需要耐心，对目前形势下存在的隐忧应有清醒的认识，对未来经济存在的风险应保持警惕。n 政府投资与巨额信贷投放是经济“内热”的基础（1）“四万亿”政府投资及天量信贷投放是经济短期增长的主要动力1-5月，城镇固定资产投资总额为53520亿元，同比增长32.9%，较14月份加快2.4个百分点。从当月值来看，5月当月城镇固定资产投资同比增长将在35%以上，如果以实际增速来看，将可能超过40%。今年以来固定资产投资增速持续超出预期，中国经济增长的发动机非常强劲。此外，为配合国家宽松的货币政策，实施庞大的投资计划，今年前四个月全国信贷投放量达到了“天量”。央行数据显示，15月人民币新增贷款约5.83万亿元，超过去年全年新增信贷总额。其中5月份新增贷款6645亿元，较4月份有所上涨，虽然不及3月份的天量，但依然处于历史高位水平。国家投资和巨额信贷支持带动了相关产业的复苏和增长，成为推动宏观经济短期增长的主要动力。图1- 1全国固定资产投资累计增幅走势图资料来源：国家统计局图1- 2金融机构新增贷款总额走势图（亿元）资料来源：央行（2）汽车、家电等产品构成内需增长主要内容在国家扩大投资、消费政策及房地产回暖的带动下，汽车、家电、家具等消费品销售出现快速上涨，推动国内消费明显回升。5月份，社会消费品零售总额10028亿元，同比增长15.2%，较4月增加0.4个百分点。其中家具类增长33.3%，比4月增加10.5个百分点；汽车类增长23.8%，比4月增加5.3个百分点。除了政府投资外，汽车、地产等先导性耐用消费品行业的复苏本身有很强的内生性，因此这类产品消费的率先反弹对拉动内需也起着重要的作用。图1- 3全国社会消费品零售总额同比增幅走势图资料来源：国家统计局n 实体经济增长仍处于波动之中，回暖前景尚不明朗尽管国内投资、消费呈现出积极的信号，但中国经济复苏之路难以一帆风顺：出口降幅再度扩大；工业增加值、pmi 指数仍在波动，实体经济复苏尚不稳固；cpi、ppi同比继续双降，说明国内真实需求依然处于低位； 全国发电量同比继续下降，持续三个月负增长，经济转暖的基础尚不牢固。（1）外部环境未明显改善，出口降幅进一步扩大据海关总署公布的数据显示，5月进出口总值为1641.27亿美元，同比下降25.9%，比上月降幅扩大3.1个百分点。5月出口总值为887.58亿美元，同比下降了26.4%，降幅较4月继续扩大3.8个百分点。进口总值为753.69亿美元，同比下降了25.2%，降幅较4月扩大2.2个百分点。对于当月出口同比增速继续下滑的原因，一是由于基数原因，二是由于二季度欧、美、日等主要发达经济体仍处于衰退之中，意味着中国对他们的出口增长仍不容乐观。当前工业等实体经济的反复很大程度上是由于外贸出口的低迷所造成的，另一方面，宏观经济当前存在的一些问题也将阻碍实体经济的复苏进程。图1- 4我国对外贸易同比增长情况走势图资料来源：国家统计（2）工业增加值增幅反复波动，pmi指数出现回落5月，全国工业增加值同比增长8.9%，比上月加快1.6个百分点。今年1月5月，规模以上工业企业增加值累计同比增长6.3%，增幅比今年前四个月增加0.8个百分点。此外，本月中国制造业采购经理指数（pmi）为53.1%，较上月下滑了0.4个百分点，结束了连续5个月增长的势头。5月份工业增加值和pmi均处于波动反复之中，这意味着经济复苏的趋势未改，但复苏基础尚不稳固。图1- 5工业增加值、中国制造业pmi指数走势图资料来源：国家统计局（3）cpi、ppi同比继续双降，但ppi环比连续增长国家统计局发布数据显示，月份我国居民消费价格总水平（cpi）同比下降.%，环比下降.%。cpi仍在低位徘徊反映出我国目前的物价形势并没有发生显著的变化，国内真实需求依旧处于低位，需求的不足对ppi的回升同样存在制约作用。月份我国工业品出厂价格（ppi）同比下降.%，降幅比上月扩大0.6个百分点，降幅加大主要是受翘尾因素影响的结果。尽管近两个月来，充裕的流动性有助于需求的增加，也推动了一些基础性产品价格明显反弹，但与去年高位相比仍然较低，工业消费品价格总体上仍处于下跌通道中。但从月环比价格变动情况看，ppi环比上涨.%。自今年月份工业品价格首次由负转正以来，已连续两月出现环比上涨，这意味着货币环境和扩大内需计划正在逐步提高对工业品的需求，并对价格产生一定影响。三、投资房地产投资明显回升，建设指标继续下行从国家统计局的数据来看，房地产景气指数在连续15个月下行之后开始回升，房地产投资指标也表现出好转迹象，市场回暖趋势明显。但建设指标仍继续下行，意味着未来市场供应可能出现短缺的情况。1、国房景气指数继续回升5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份继续提高1.18点，市场景气度已逐渐回升。这与商品房实际成交市场回暖情况相一致。图1- 6全国房地产开发景气指数趋势图资料来源：国家统计局2、房地产投资明显回升 房地产投资数据时间08年19月08年110月08年111月08年112月09年12月09年13月09年14月09年15月商品住宅开发投资额（亿元）15508.3117482.3519332.6622081.261682342251147105商品住宅开发投资额同比增幅(%)28.7%27.4%25.2%22.6%0.8%3.2%4.9%4.4%土地购置面积（万m2）27536.7329596.1232016.5036785.372288474272669875土地购置面积同比增幅（%）-2.9%-5.6 %-5.9%-8.6%-30.0%-40.1%-28.6%-28.6%土地开发面积（万m2）240384.3247635.3254936.126033.272648522370788845土地开发面积同比增幅（%）-1.6%-2.5%-2.7%-5.6%-15. 5%-11.3%-12.2%-13.3%房屋新开工面积（亿m2）7.47.98.49.81.082.012.783.57房屋新开工面积同比增幅（%）10.20%7.30%5.40%2.30%-14.80%-16.20%-15.6%-16.2%房屋施工面积（亿m2）24.0424.7625.4927.4114.2117.8720.121.85房屋施工面积同比增幅（%）20.30%18.70%17.70%16.00%14.20%12.70%12.4%11.7%房屋竣工面积（万m2）26804.6630691.6935084.2358502.015651.009922.01320016200房屋竣工面积同比增幅（%）9.70%9.10%6.10%-3.50%29.00%26.30%27.1%22.6%商品住宅竣工面积(亿m2)2.182.52.94.80.450.811.0913300商品住宅竣工面积同比增幅（%）8.67.65-4.228.526.928.5%23.6%资料来源：国家统计局（1）房地产开发投资增幅连续三个月提高1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。自3月份以来，房地产开发投资随固定资产投资一起，实现连续3个月增长，表明开发商对市场信心已逐渐恢复。图1- 7全国房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图资料来源：国家统计局；cric中国房地产决策咨询系统（2）土地购置面积同比降幅维稳1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%，与上月持平，但市场实际情况表现较好。在市场回暖以及未来通胀预期的影响下，本月众多开发企业出现拿地行为，多轮竞价争夺土地的现象频现。与实际情况相比，该数据有所滞后。1-5月，完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%，降幅较上月扩大1.1个百分点。这主要是由于08年的房地产投资增长放缓，开发商建设速度放慢，导致完成土地开发面积同比降幅继续扩大。图1- 8全国土地购置面积及开发面积同比增幅走势图资料来源：国家统计局3、房地产建设指标继续下行（1）新开工面积降幅扩大2009年1-5月，房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点。新开工面积关系到未来市场的新增供应量，如果市场成交一直保持目前的回暖趋势，那么持续下降的新开工面积，将造成未来房地产市场住房供应的紧缺。图1- 9全国商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图资料来源：国家统计局；cric中国房地产决策咨询系统（2）施工面积同比增幅走低1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点。主要由于08年土地购置及项目新开工面积的下滑，导致施工面积累计增长幅度持续走低。但随着房地产投资增长及开发企业信心的增强，施工面积增幅有望得到改善。（3）竣工面积增幅回落2009年1-5月，房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。房屋竣工面积在上月回升后又再次回落，处于反复波动中。图1- 10全国商品房竣工面积同比增幅走势图资料来源：国家统计局；cric中国房地产决策咨询系统四、市场全国市场成交高位运行，房价普涨本月全国主要城市房地产市场成交继续走高，各城市房价呈现普涨态势，在通货膨胀预期的驱使下，投资客纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销。1、整体表现：市场成交继续增长，房价普遍上扬总体看来，本月全国市场成交继续增长，但涨幅逐步收窄。同比来看，绝大部分城市都呈现了大幅上涨的态势；环比来看，多数城市商品住宅成交仍保持了上升态势，少数城市成交在4月份冲高后，本月有所回落。相比2008年和2007年的月均成交值来看，绝大部分城市的成交量都出现较大幅度的回升，说明市场已经全面回暖。其中杭州、无锡、成都等城市本月成交量相比2007年月均成交量的增幅超过了100%。从2009年5月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，除了长春由于本月供应大幅攀升使得存量与上月基本持平外，其他多数城市的存量都不断减少。依照目前的成交走势，多数城市的存量基本上在几个月内就能去化，若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的矛盾，价格有进一步上涨的可能。表1- 3全国主要城市成交量对比列表区域城市2009年5月2008年月均值相比08年均值增幅2007年月均值相比07年均值增幅成交量同比增幅环比增幅存量环比增幅华东上海209.8112.24%10.30%631.6-10.60%74.32182.29%174.2120.43%南京95.27128.84%-2.98%362-14.50%38.3148.75%82.5915.35%杭州104.08222.02%56.14%151.42-20.91%17.83483.74%34.44202.21%合肥84.1719.91%0.21%476.7-5.32%75.5811.14%75.5911.35%宁波59.01 63.50%36.14%/16.73252.72%35.2767.31%无锡61.10 130.98%15.33%456.57-8.38%22.88167.05%29.5107.12%常州49.3472.88%9.96%809-3.92%25.2495.48%33.7346.28%华北北京194.574.10%-5.72%1584.23-5.46%69.08181.56%126.3953.89%天津128.48169.80%18.43%/41.65208.48%82.5755.60%青岛19.6253.79%-13.85%161.49-6.81%5.77239.69%/长春53.948.00%18.46%4181.21%28.7487.54%/华南深圳76.9693.81%3.00%330.45-15.74%33133.21%41.7184.51%厦门59.01304.16%36.13%/8.81569.81%/海口21.826.39%34.69%490.99-3.38%14.4151.42%/中西部西安91.94101.93%8.23%/73.8324.53%73.824.58%长沙122.9821.28%3.69%185.93-30.69%97.8325.71%98.0725.40%郑州80.2713.66%-6.17%122.63-31.86%69.3315.78%69.3715.71%重庆188.6776.23%-29.22%1239.9-0.71%83.19126.79%/成都210.33445.60%120.84%543.32-24.30%42.15399.00%97.01116.81%南昌41.53208.09%-16.02%135.27-16.10%14.86179.48%28.3146.70%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站而在价格方面，多数城市的项目出现普涨现象，尤其是上海、北京等一线城市项目价格的涨幅较大，上海的慧芝湖花园、深圳的圣莫丽斯花园等楼盘的价格均创下了开盘以来的新高。二三线城市的价格表现则较为多样化，长春、大连、常州等城市房价较为稳定；重庆、成都、苏州、宁波等城市的房价表现为微涨的态势；而西安、济南等个别城市还有部分楼盘价格出现小幅下调的现象。2、一线城市：成交高位运行，房价普涨本月一线城市市场持续回暖态势，成交高位运行，其中上海的成交量突破上月的高值，再次创下了08年以来的新高。从价格方面来看，北京、上海在市场回暖、通胀预期及投资性需求的带动下，各项目的价格呈现了普遍上涨的态势，甚至有部分楼盘价格创下了开盘以来的新高。广州、深圳的项目价格以稳定为主，稳中有涨。（1）供应：深圳大幅回落，存量普遍下行2009年5月，上海、北京的供应量环比呈上升态势，同比有小幅下跌；深圳的供应则表现了环比、同比大幅下滑的态势，主要是因为五一期间深圳举办房展会，不少开发商在4月份提前推盘，形成集中供应，本月供应出现正常的回落。从存量来看，一线城市已经呈现了连续多月存量下行的态势，主要是因为近几月成交持续高涨，推动了存量的快速去化。表1- 4一线城市2009年5月份商品住宅供应量表 单位：万平方米城市2009年4月2009年5月新增供应量同比增幅环比增幅新增供应量同比增幅环比增幅存量环比增幅上海107.38.27%-15.24%119.4-6.16%11.28%631.6-10.60%北京110.46-25.30%10.58%136.7-24.33%23.76%1584.23-5.46%深圳60.8224.91%57.97%21.58-61.95%-65.00%330.45-15.74%广州98.748.38%146.26/资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站（2）成交：北京、深圳持续高位运行，上海再创新高2009年5月份，改善性需求、投资性需求纷纷进入市场，成交持续火热，从而支撑一线城市成交保持高位运行，其中深圳成交小幅微涨，北京成交小幅回落，而上海成交则再创08年以来的新高，连续四月呈现增长态势。从涨幅变化来看，一线城市的成交涨幅趋缓，表明经过多月的增长，市场已经回暖，并逐步趋于稳定。表1- 5一线城市2009年5月份成交情况表 单位：万平方米城市2009年4月2009年5月成交量同比增幅环比增幅成交量同比增幅环比增幅上海190.2103.42%23.67%209.8112.24%10.30%北京206.3192.41%25.05%194.574.10%-5.72%深圳74.65198.00%-7.58%76.9693.81%3.00%广州83.24108.15%37.52%/资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站 （3）价格：北京、上海普遍上调，深圳、广州价格平稳为主2009年5月份，从一线城市的商品住宅成交均价来看，均出现了上涨的态势，上海、北京的涨幅有所扩大，深圳的涨幅则大幅缩小。从项目价格情况来看，北京、上海的房价出现了普遍上涨的态势，甚至有部分项目创下了开盘以来的价格新高。这主要是受到市场回暖，通胀预期及投资需求猛增的影响，使得房价不断上升。深圳、广州前期经过一轮房价的回涨之后，本月价格相对较为平稳，仅有个别楼盘仍有小幅上调价格的现象。表1- 6主要一线城市2009年5月份商品住宅成交均价表城市2009年4月2009年5月5月项目价格表现成交均价（元/m2）环比增幅成交均价（元/m2）环比增幅上海132680.92%134951.71%上涨北京122794.27%129225.24%普遍上调深圳1290612.59%133403.00%基本持平，个别楼盘涨价广州7978-3.74%/持平，个别楼盘涨价资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站3、二三线城市：成交持续回暖，多数城市房价呈微涨态势多数城市市场持续回暖，成交上涨，但也有南京、重庆等城市由于4月份举办的房展会拉动了成交，本月成交出现回落。由于成交持续高位运行，多数城市的存量不断减少，后期市场风险降低。从价格方面来看，多数城市在市场回暖的带动下，房价出现小幅上涨。其他城市价格也基本保持平稳。（1）供应：涨跌互见，存量快速去化2009年5月，二三线城市的供应涨跌互见。南京、常州、海口以及重庆、成都等城市供应均表现为环比大幅下滑，其中海口、长沙、郑州、重庆的下滑幅度超过了50%。主要是由于这些城市在4月底或者5月初举行了房展会，开发商提前推盘形成集中供应，因此本月供应出现正常的回落。而杭州、宁波、长春、沈阳、厦门等城市本月供应环比上涨，特别是长春供应环比上涨了275.54%。这主要是由于市场回暖，开发商也逐步加快推盘速度，希望抓住这一个楼盘回暖周期，快速回笼资金。其中长春除了上述因素之外，还有一部分原因是因为随着天气回暖，开发商开始动工，近几月推盘量也随之不断上升。从存量来看，多数城市存量去化较快，杭州、南京、长沙、郑州、成都等城市存量本月环比减少了20%以上，一方面是因为成交的持续高涨，另一方面是因为去年市场低迷，开发商放缓开发节奏，使得今年供应无法及时跟上。长春由于本月推盘量较大，因此存量有1.21%的小幅回升。表1- 7主要二三线城市2009年5月商品住宅供应情况表 单位：万平方米区域城市2009年4月2009年5月新增供应量同比增幅环比增幅新增供应量同比增幅环比增幅存量环比增幅华东南京49.96-12.63%19.84%33.78-48.65%-32.39%362-14.50%杭州48.81117.00%149.00%62.5534.20%28.15%151.42-20.91%合肥49.51-9.98%6.22%53.8715.57%-2.05%476.7-5.32%苏州83.3411.78%87.15%/宁波17.6-25.30%91.30%37.5357.75%113.27%/无锡34.669.96%25.08%19.34-52.07%-44.20%456.57-8.38%常州21.71-64.75%-10.25%16.3774.48%-24.60%809-3.92%华北沈阳42.26-57.08%-41.97%50.29-57.08%19.00%/天津71.09-44.46%-3.55%/济南21.43/496.94%28.53/33.13%/青岛（四区）13.3370.02%-6.19%1359.31%-2.48%161.49-6.81%大连41.88-24.77%50.51%13.37-75.94%-38.47%/长春13.9-57.80%49.46%52.230.70%275.54%4181.21%太原16.23/57.57%6.224.00%38.20%/华南厦门21.31572.24%1820.69%26.2145.32%22.99%/海口28.13100.21%563.44%12.0326.37%-57.23%490.99-3.38%中西部武汉8264%64.00%/西安12.58/63.41/-49.61%/长沙95.48-20.41%136.04%40.66-32.79%-57.42%185.93-30.69%郑州56.72-0.19%393.65%22.94-50.10%-59.56%122.63-31.86%重庆277.8129.49%128.51%115.3-33.18%-58.50%1239.9-0.71%成都95.23-15.45%27.32%35.8-43.60%-29.40%543.32-24.30%南昌24.6230.26%174.70%15.57-60.30%-36.76%135.27-16.10%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站 （2）成交：整体成交保持上升态势，重庆、南京等少数城市冲高回落从2009年5月市场表现来看，除了大连同比有所回落之外，多数二三线城市市场成交同比均呈现上升态势，其中杭州、南京、青岛、厦门等城市增长幅度较大，超过100%。从环比来看，多数城市成交持续上涨，但也有部分城市成交回落，包括重庆、南京等城市，主要是因为这两个城市在4月举行了房展会，成交大幅放量，5月出现一定的回落。此外南昌、郑州等城市经过一段时间的回涨之后，成交冲高回落，这也是市场的正常走势。表1- 8主要二三线城市2009年5月商品住宅成交情况表 单位：万平方米区域城市2009年4月2009年5月成交量同比增幅环比增幅成交量同比增幅环比增幅华东南京98.2119.54%29.23%95.27128.84%-2.98%杭州66.66226.00%41.00%104.08222.02%56.14%合肥84.368.25%40.00%84.1719.91%0.21%苏州73.26116.62%5.97%/宁波43.3473.29%22.46%59.01 63.50%36.14%无锡52.98152.00%8.88%61.10 130.98%15.33%常州44.8732.99%3.77%49.3472.88%9.96%华北沈阳8031.97%-39.85%88.2632.00%10.32%天津108.49130.49%-12.48%128.48169.80%18.43%济南15.61/-6.19%24.96/59.90%青岛（市内四区）22.75380.97%123.92%19.6253.79%-13.85%大连57.6265.93%50.52%59.41-11.17%3.11%长春45.5130.70%-5.00%53.948.00%18.46%太原17.83/-2.00%13.760.00%-22.38%华南厦门36.4269.17%-16.65%59.01304.16%36.13%海口16.22.47%-5.32%21.826.39%34.69%中西部武汉102238.76%-5.56%/西安84.9565.08%2.90%91.94101.93%8.23%长沙118.647.33%13.50%122.9821.28%3.69%郑州85.5578.75%1.42%80.2713.66%-6.17%重庆266.57175.09%27.99%188.6776.23%-29.22%成都95.2485.91%-10.70%210.33445.60%120.84%南昌49.45405.11%12.06%41.53208.09%-16.02% 资料来源：cric中国房地产决策咨询系统 注：重庆为商品房数据（3）价格：整体价格表现稳中有升从整体来看，二三线城市房价在2009年5月份表现了稳中有升的态势。从各城市的房价来看，多数城市房价微涨，部分城市房价保持稳定，但济南、西安等个别城市的项目价格出现回调。华东、中西部区域多数城市随着市场走暖，项目价格呈现微涨态势，合肥、常州、南昌等个别城市项目价格与上月基本持平。华南区域的城市房价前期经过了一轮涨价后，本月保持稳定。华北区域大部分城市本月房价以稳定为主，长春、太原等多个城市由于08年房价下跌幅度较小，09年至今房价基本保持稳定，涨幅较小；而大连、天津等城市房价有不同程度的上扬。表1- 9主要二三线城市2009年5月份商品住宅成交均价表区域城市2009年4月2009年5月2009年5月项目价格表现成交均价（元/m2）环比增幅成交均价（元/m2）环比增幅华东南京62770.59%65724.70%微涨杭州1266911.76%128361.32%微涨合肥4120-0.33%41530.80%持平苏州67463.28%/微涨宁波8912-4.13%92754.08%微涨无锡58175.99%59912.99%微涨常州4432-0.63%45823.38% 持平华北沈阳4635-0.45%4550-2%微跌天津66801.89%69233.64%微涨济南60632.11%5632-7.11%微跌青岛（四区）/持平大连6612-3.12%742312.26%上涨长春41505.63%42502.40%持平太原4654/47522.11%持平华南厦门842812.22%7994-5.15%持平海口46634.46%4571-1.97%持平中西部武汉51571.20%52672.13%持平西安46030.44%4601-0.04%微跌长沙39650.28%40241.49%持平郑州44253.63%47647.66%微涨重庆426312.93%43612.30%微涨成都55472.49%575914.56%微涨南昌46095.47%4525-1.82%持平资料来源：cric中国房地产决策咨询系统网站 4、成交结构：投资需求推动中高档产品全面热销随着市场的逐步走好，2009年5月全国中高档住宅呈现了全面热销的态势，总体来看，一线城市的投资型产品成交所占比重持续走高，尤其是大户型及别墅产品表现突出；二线城市的中高档住宅比重也逐步上升。n 一线城市投资型产品成交比重持续走高：北京、上海的大户型别墅产品本月销售尤其突出，例如北京的誉天下、龙湾和院、富力丹麦小镇，上海的格林金地风范城、达安圣芭芭、雷丁小城等产品都较受欢迎；深圳则表现为投资性小户型热销，包括东部盛龙花园、中海大山地花园、南海益田半岛城邦花园、中海阳光玫瑰园等楼盘，90平方米以下的1房、2房是成交的主力户型。n 二线城市中高档楼盘成交比重逐步上升：继上月一线城市中高档住宅成交比重攀升后，本月二线城市中高档住宅成交比重也呈现了增长态势。较为典型的项目是杭州的蓝色钱江公寓，南京的雅居乐花园、金地名京，成都的华侨城。（1）上海别墅热卖，中高档产品成交走强2009年5月，上海200平方米以上户型产品成交上升明显，本月该类产品的成交比重较上月增长了2.16个百分点，占总量的15%。市场上格林金地风范城、达安圣芭芭、雷丁小城等别墅的热卖有效的推动了大户型产品成交的快速上升。大户型产品及别墅成交逐月上升，主要有下面两方面原因，一是随着市场成交的连续多月反弹，购房者信心逐步回升，再次改善性需求逐步释放；二是当前市场上对通胀的预期增强，使得市场上较为稀缺的别