2010年贵州省遵义仁怀项目市场报告与经济测算46p.doc

仁怀市平安小区市场报告与经济测算贵州仁怀市平安小区 市场报告与经济测算二一年七月二十八日第一章：仁怀城市概况一、历史人文 红军长征“四渡赤水”战斗过的地方，是驰名中外的国酒茅台酒的故乡。仁怀早在商周时期，就有人类在此繁衍生息，北宋大观三年（公元1109年）仁怀置县，属滋州。宣和三年，降县为堡，属泸州郡。元置仁怀长官司、古滋长官司，均属播州安抚司。明为仁怀县（今赤水）辖地，属遵义府。清雍正五年（1727年）随府改属贵州布政司。雍正八年，移县治于生界亭子坝，十一年知县杜诠领帑项一万五千零八十两建城，至十三年新城就。远在汉代，仁怀人民便酿造出令汉武帝“甘美之”的佳酿。l 1915年，茅台酒荣获巴拿马万国博览会金奖，跻身世界三大蒸馏名酒行列。l 1935年中国工农红军长征进入仁怀，为了牵制、阻击国民党军队的追击，保证红军主力部队北上抗日，在茅台渡口三渡赤水。境内有省级文物保护单位二处，茅台渡口纪念碑、鹿鸣塔，革命历史文物三处：红军烈士公墓、中枢烈士陵园、红军四渡赤水纪念塔。l 1995年11月30日经国务院批准仁怀撤县设市。是全国先进文化市、省治安模范市、省科技工作先进市、省级卫生城市和省“双拥”模范市，是贵州省首批建设的20个经济强县（市）之一。l 2004年7月,被正式认定为“中国酒都”。二、地理位置黔北经济区与川南经济区的连接点仁怀市位于贵州省遵义市西北部，赤水河中游，大娄山脉西段北侧，北可至重庆，南面至贵阳，东面至铜仁地区，西面至四川省。仁怀市城区至遵义市红花岗区公路里程120 km，至贵阳市城区260km，至重庆市城区450km。三、交通1、对外交通仁怀市208省道南北贯穿全市，往北连接习水县，往东南在遵义县白腊坎连接326国道和贵遵高速公路。根据遵义市战略发展规划中规划遵赤高速公路和仁遵高速均从仁怀市经过；同时，在大坝镇高大坪乡银水新建支线机场。2、与周边地区关系仁怀市背靠历史文化名城遵义，省道208为仁怀市主要的对外交通里联系通道，北面连接习水县，南面至遵义县，东面抵仁怀市喜头镇，西面与四川古蔺接壤。四、行政辖区与人口全市幅员面积1788平方公里，辖12个镇（三合镇、大坝镇、合马镇、二合镇、喜头镇、茅台镇、坛厂镇、鲁班镇、茅坝镇、五马镇、长岗镇、九仓镇）、6个乡（沙滩乡、火石岗乡、高大坪乡、学孔乡、龙井乡、后山乡）、1个街道办事处（中枢街道办事处）、149个村委会、22个社区居委会，居住着汉、苗、布依、仡佬、彝、白等9个民族，总人口60万人。现有耕地27713.3公顷，其中田9921公顷，土17792.2公顷。属地少人多的山区内陆城市。以下是各个街道办事处、乡镇的人口分布情况：五、经济与社会发展1. 国民经济与社会发展统计l 2008年，仁怀市如期实现“百亿强市”目标，全市经济社会保持良好发展态势。 l 2008年，仁怀市完成财政总收入266762万元，增长22.46%。全社会固定资产投资完成42亿元，增长35%。l 全年生产总值117亿元，增长17%，人均生产总值超过15000元，城镇居民可支配收入达12500元，农民人均纯收入达到3635元，全面实现了市域经济总量和质量的同步提高。 l 按可比价格计算，比2004年增长16.5%，增幅是自1998年来的最高水平。其中：第一产业完成增加值83733万元，增长4.9%；第二产业完成增加值409682万元，增长20.0%；第三产业完成增加值105683万元，增长16.4%。，产业结构调整成效显著，三次产业构成从2000年31.8:53.1:15.1调整2004年的17.8:65.7:16.5，2005年，全市三次产业结构实现由“二一三”到“二三一”的历史性转变。l 2005年全市人均生产总值9801元，比上年增长15.8%。比全省和遵义市人均生产总值分别高出4844元和4380元。累计增长1.8倍，年均增长13.9%。l 财政总收入从2000年的4.12亿元增加到14.7亿元，累计增长2.6倍，年均增长29%，占gdp的比重从“九五”期末的19.3%提高到24.5%；地方财政收入从1.31亿元增加到3.39亿元，累计增长1.6倍，年均增长20.9%。l 城乡居民存款余额从2000年的4.34亿元增加到12.17亿元，十五时期全市生产总值累计增长1.8倍，年均增长22.9%。社会消费品零售总额从2000年的6.39亿元增加到11.76亿元，年均增长15%。l 强市建设工作成效显著，被省委省政府命名为全省“经济十强县（市）”，列全国西部百强县（市）第35位。 l 2007年末全市总人口629688人，比上年末增加10491人，增长1.7%，全年出生6581人，死亡3223人。根据市计生局人口统计资料，全市人口出生率为6.77，死亡率4.18，人口自然增长率为2.59。2. 经济发展目标20082030年期间，国民生产总值年均增幅保持在10%以上。至2015年，全市gdp达到200亿元；至2020年，达到325亿元；至2030年，达到850亿元，人均gdp达到10万元以上，全面实现现代化和建成小康社会。优化产业结构，形成以白酒产业为主导，以旅游、房地产、物流、商贸等生产性服务业为支撑，产业化、专业化、市场化农业为基础的产业新格局。三次产业结构日趋合理，争取达到5：60：35。3. 社会发展目标l 人口与城镇化目标：至2030年，市域总人口控制在75万以内。期间实行积极的城镇化战略，引导人口向城镇集中，至规划期末，城镇化水平达到60%。l 住房发展目标：至2030年仁怀市城市居民住房基本达到小康水平，人均住房建筑面积达到35平方米，住房成套率达到100，人均公共绿地面积不少于10平方米。六、城市定位神秘茅台，中国酒都做强做大白酒产业，旅游兴市。l 酿酒业是仁怀市的特色产业、优势产业和支柱产业，除国酒茅台外，还有酒中酒、金士力、小糊涂仙、茅合等一批酒类企业迅速发展崛起。全市共有工业企业475家，其中酿酒业占据半壁江山。l 另外，茅台的红色革命旅游、国酒工业旅游区、赤水河自然风光旅游等优势，可充分利用，使之融入仁怀的城市文化中。七、仁怀城市概况总结1. 经济基础雄厚，经济增长快；l 贵州省百强县级城市排名第6位；l 全国西部百强县级城市排名第35位；l 具有一批茅台、金士力、小糊涂仙等知名酒类企业，形成以酱香型白酒类为主的支柱产业；l 2008年，财政总收入增长22.46%，全社会固定资产投资增长35%。2. 旅游资源丰富l 茅台渡口是红军四渡赤水的地方，具有红色旅游资源；l 中枢旅游区、茅台旅游区、盐津湖旅游区、赤水河风景区、五马田园风光等，旅游资源十分丰富；3. 中枢城区面积小，人口少，扩展空间受限l 目前中枢城区只有人口10.5万人，至2030年人口规模预计为16.5万。中心城区人口不足在一定程度上制约着仁怀的经济发展；l 城区面积小，西面是烈士陵园，南面是高速路口，东面是东门河与山丘。城区可供开拓空间用地十分有限；第二章：城市规划一、城镇体系空间布局1、城镇体系空间结构为“一心、两带”。（1）一心（中枢、茅台、鲁班）：将中心城区建设成为政治经济文化中心。 （2）两带（赤水河谷发展带、南北发展带）：以赤水河谷为轴线的发展带，打造白酒产业经济带。 以遵赤高速公路为轴线的发展带，南部以有机农业、绿色环保产业为主，北部为酿酒拓展区。2、城镇等级规模结构城镇等级城镇规模（万人）城镇名称市域中心城市30中心城区中心镇23茅坝镇、三合镇、二合镇、坛厂镇一般镇 1大坝镇、五马镇、高大坪镇、火石岗镇、合马镇、喜头镇、长岗镇、九仓镇3、城镇职能结构城镇等级城镇名称城镇职能一级：市域中心城市中心城区生产基地、文化名城、特色旅游其中茅台片区生产基地、国家级历史文化名镇中枢片区（含中枢街道、盐津街道、苍龙街道）会展、旅游接待基地鲁班片区茅台酒厂的服务与生活基地二级：中心镇茅坝镇南部中心，农副产品加工、集散三合镇北部中心，白酒生产基地二合镇循环经济产业园区坛厂镇酒类配套区，特色农业三级：一般镇大坝镇北部交通枢纽，白酒生产基地、有机农业基地五马镇农副产品加工集散区、旅游休闲区高大坪镇交通枢纽、空港所在地火石岗镇白酒生产基地、农副产品加工集散基地合马镇农副产品加工集散基地喜头镇农副产品加工集散基地、旅游服务区长岗镇农副产品加工集散基地九仓镇农副产品加工集散基地4、重点城镇发展（1）茅坝镇定位：仁怀市南部中心，以农副产品生产及加工集散为主体的中心城镇。发展规模：城镇人口3万人，建设用地3平方公里。（2）三合镇定位：仁怀市北部中心，以商贸为主体的中心城镇，白酒生产基地。发展规模：城镇人口3万人，建设用地3平方公里。（3）二合镇定位：仁怀市循环经济产业园区。发展规模：城镇人口2万人，建设用地2.4平方公里。（4）坛厂镇定位：仁怀市南部交通枢纽，酒类配套区，特色农业观光区，旅游休闲区。发展规模：城镇人口3万人，建设用地2.4平方公里。5、撤乡建镇遵义新建民用机场选址有两处：一处位于中心城市边缘的新舟，作为主要机场，另一个处于仁怀银水，作为辅助机场。在机场的建设中对高大坪进行撤乡建镇。在酒类工业集中区的建设中对火石岗进行撤乡建镇。二、产业空间布局1. 区域产业空间布局（1）中部经济区包括中枢（含中枢街道、盐津街道、苍龙街道）、茅台镇、鲁班镇以及坛厂镇部分地区。重点发展酿酒工业及配套产业，协调发展旅游商贸、餐饮住宿、金融保险、房地产等第三产业，是仁怀的政治、经济和文化中心，是优质白酒的生产基地。（2）南部经济区以茅坝镇为中心，包括茅坝镇、五马镇、九仓镇、龙井乡、长岗镇等地区。大力发展现代农业，加快茅台酒厂有机原料基地建设，打造有机高粱品牌；加强生态环境保护，关停污染企业；加强现代畜牧业养殖基地的建设，发展农产品加工业，建设农产品交易基地。（3）北部经济区以三合镇为中心，包括仁怀北部大坝镇、三合镇、二合镇等十个乡镇。主要以酿酒工业拓展为主，北翼发展成为承接白酒酿造产业链条的建设基地，同时发展现代农业。2. 酒类产业空间布局（1）茅台酒厂发展空间茅台酒厂发展用地主要规划在茅台片区和二合镇两个区域。茅台片区在现有基础上进行环境综合整治，发展空间沿赤水河向上游拓展至中华村、太平村，在二合镇玉坪村等区域建设循环经济园区。（2）地方酒业发展空间促进和规范地方酒业发展，集中布置建设园区，在火石岗镇的荣华、大坝镇的五岔、三合镇的银昌坝建设酒类工业生产集中区。（3）酒业配套产业分布在坛厂镇集中布置酒类配套产业园区。三、交通规划规划仁怀市公路干线网呈“三纵七横五联络”的交通结构。（1）对外建成“123”交通圈，即仁怀与毗邻区县之间的1小时核心交通圈，与遵义市湄潭、务川等片区中心、四川泸州、以及贵州毕节市的两小时交通圈，覆盖贵州、四川东部、云南北部、重庆西部大部分区域的三小时交通圈。（2） 实现中心城区与中心镇半小时到达，中心镇与周边乡镇半小时到达。公路交通 “三纵”（1）“一纵”，起于沙滩，经合马、二合、茅台、茅坝、井龙、九仓，至毕节，规划公路等级为二级。（2）“二纵”，规划遵赤高速公路，起于遵义市，止于赤水市。（3）“三纵”，起于堰塘，经三合、火石岗、大坝、银水、水塘、中枢、鲁班、五马，至金沙，规划公路等级为二级。 “七横”（1）“一横”，西接古蔺，经合马、三合、火石、至桐梓，规划公路等级为二级。（2）“二横”，西接一纵线，经二合、高大坪（银水机场）、学孔，规划公路等级为二级及二级以上。（3）“三横”，规划（桐梓古蔺）一级公路，西接古蔺，经茅台、高大坪、至桐梓，是联系贵州（桐梓）与四川（古蔺）的重要横向通道。（4）“四横”，在中心城区以北规划一条二级公路，联系茅台和中枢，经喜头，至桐梓。（5）“五横”，规划仁遵高速公路，起于茅台，经中枢、喜头，至遵义市。（6）“六横”，起于茅台中华村，经冠英、坛厂，至遵义市，规划公路等级为二级及以上。（7）“七横”，起于茅坝、垭塘、五马、云安、堰头，止于长岗，规划公路等级为二级。“五联络线”（1）“一联络线”，联系沙滩乡与三合镇，规划公路等级为三级或三级以上。（2）“二联络线”， 改造现有公路，西接茅台，经盐津、冠英，接坛厂，规划公路等级为三级。（3）“三联络线”，改造现有公路，在茅台以南西接一纵线，经鲁班镇，接坛厂镇、向北接入喜头镇，规划公路等级为三级或三级以上。（4）“四联络线”，改造现有公路，联系茅坝镇与后山乡，规划公路等级为三级。（5）“五联络线”，改造现有公路，联系九仓镇与后山乡，规划公路等级为三级。四、中心城区规划1、城市性质茅台酒为核心的白酒生产基地，国酒文化名城，特色旅游城市，仁怀市政治、经济、文化中心。2、城市规模人口规模：至2015年中心城区人口规模控制为20万人。至2020年中心城区人口规模控制为25万人。至2030年中心城区人口规模控制为30万人。建设用地规模：至2015年规划建设用地规模控制为20平方公里，人均建设用地100平方米。至2020年规划建设用地规模控制为26平方公里，人均建设用地105平方米。至2030年规划建设用地规模控制为33平方公里，人均建设用地111平方米（扣除茅台酒厂生产用地后人均建设用地为83.3平方米）。3、中心城区用地发展方向中枢片区及鲁班片区的空间拓展：西靠、北延、东控、南拓。向北延伸，将苍龙街道区域纳入发展范围；向南拓展，跨越盐津河建设鲁班片区；向西靠拢茅台，迎接茅台人口的转移；东部控制发展，对建成区进行空间整合，保护东门河生态环境。茅台片区的空间拓展：沿赤水河谷延伸，其中茅台酒厂发展用地向上游延展至中华村、太平村一带。4、各片区功能与规模（1）中枢片区仁怀市政治、经济、文化、商贸中心，会展、旅游接待基地。至2030年中枢片区人口规模为16.5万人，用地规模为12.57平方公里。（2）茅台片区国酒茅台生产基地，国家级历史文化名镇。至2030年茅台片区人口规模为1.5万人，用地规模为10.96平方公里，其中茅台酒厂用地规模为8.22平方公里。（3）鲁班片区国酒茅台的服务与配套基地，仁怀市的拓展新区。至2030年鲁班片区用地规模为9.90平方公里，人口规模控制为12.0万人。五、其他规划1、仁怀市中枢空间发展方向旧城区街心花园解放广场三转盘一转盘二转盘茅台茅路路台茅路兴茅路南北新城区l 仁怀市区地图呈南北带状分布，兴茅路为房地产的分水岭，以北为旧城区，以南为新城区；l 由北向南，商业集中区依次为：街心花园解放广场（佳慧广场）第一转盘第二转盘第三转盘第四转盘第五转盘；l 由于西面为烈士陵园，东面为东门河、山丘，导致城市发展走两端，南进、北拓。l 整个城区的版图扩张基调为：南进、北拓、东跨江。往南发展是城市版图扩张的主要方向，南部为房地产开发的主要集中地，北面以旧城改造为主，东面目前只有一座桥梁连通河对岸，近期不会有大的动作。2、茅台酒厂搬迁为了保护中国国酒茅台的生产环境和空间，仁怀市于2009年11月启动了千年酒镇茅台镇的居民搬迁工作，计划用5至10年的时间，从茅台镇搬迁居民1.5万余人。到2010年底，将有千余户居住在茅台镇的居民将搬进“国酒新城”。按照“先职工、后居民”的搬迁次序，仁怀市计划在未来五到六年内，将从茅台镇搬出1.5万余人，并拆除其房屋。据了解，这个与茅台古镇环境整治配套的“国酒新城”位于仁怀市区西北部，分为南、北两区，占地面积1317亩。另外，对于镇上的一些小酒厂，仁怀市采取建设工业园区的方式，制定优惠政策，鼓励古镇上现有部分酒厂入园。国酒新城一期安置房分析：茅台镇密集的人口、大气污染、水和土地等资源的缺失，长期以来制约着茅台酒的生产和发展。此次茅台镇的职工和居民为国酒生产腾出空间，为国酒生产扫清发展障碍。茅台酒场职工和居民的搬迁对仁怀市房地产的发展来说有利有弊。有利点：国酒茅台生产车间的扩大，将会带动整个仁怀甚至遵义的经济快速发展。未来进入茅台酒厂的职工会越来越多，而这部分人群都是高收入群体，为以后仁怀市区购房的潜在客户。弊端：国酒茅台职工和居民的搬迁，导致短时间内大量刚性需求被安置房满足，短时间内市场将会有需求动力不足的危险。3、遵义规划机场遵义规划机场的选址方案早已出炉。遵义新建民用机场选址有两处：一处位于中心城市边缘的新舟，作为主要机场，另一个处于仁怀银水，作为辅助机场。新舟机场改扩建后，将以服务旅游为主。据航空业务量预测，遵义机场2020年前年旅客吞吐量为30万人次。分析;仁怀属典型的内陆山区城市，交通封塞阻碍了仁怀的经济发展。遵义机场的奠基开工，对仁怀来说无疑是一大喜讯。新的机场一旦投入使用，将会在时间上拉近与中国各地的距离。为仁怀的旅游、国酒销售奠定坚实的基础。第三章：仁怀房地产市场一、仁怀市房地产市场运行分析1、房地产开发投资情况2009年，全市在建房地产开发项目8个，同比减少33%；总建筑面积70.04万，同比减少10%；开发总投资72000万元，同比减少9%；在建项目住宅面积65.72万，占总面积的94%；非住宅面积4.32万，占总面积的16%。2010年，预计全年房地产开发投资56000万元，截至6月份，累计完成投资20932万元，完成总投资计划的37%；上半年累计开工面积21.6万，竣工面积13.86万；2、商品房项目建设情况08年，在国家出台金融以及房地产市场一系列调控政策的作用下，仁怀市房地产开发项目大幅度减少，房地产开发项目进度也有所放慢； 2009年，仁怀市商品房施工面积为38.66万平方米，同比增加40%，其中住宅35.66万平方米，同比增加41%，商业营业房3万平方米，同比增加30%。商品房竣工面积6.99万平方米，同比增加76%，其中住宅面积5.91万平方米，占总竣工面积的85%，商业营业房1.08万平米，占总竣工面积的15%。2010年截至6月份，累计开工面积21.6万平方米，集中在1月和5月，其中1月份开工面积8.2万平方米，5月份开工面积13.4万平方米，其余月份均无；16月份累计竣工面积13.86平方米，集中在1月、3月、5月，其中1月份竣工面积1万平方米，3月份竣工面积3.4万平方米，5月份竣工面积9.46万平方米；3、房地产市场供求情况2009年，仁怀市商品房供需总量基本平衡，二手房交易有所下降。商品房全市批准商品房预售面积10.89万平米，同比增加53%，其中住宅722套，同比增加52%，住宅面积10.55万平方米，占批准面积的97%，商业营业房0.34万平方米，占批准面积的3%；从楼盘类型来看，仁怀市在建的房开项目中，小区项目3个，占总数的38%，既有小区房又有电梯房的项目2个，占总数的25%，高层电梯房项目2个，占总数的25%，商业项目1个，占总数的12%，项目结构以小区房和电梯房为主。2010年，截至6月份，累计预售面积达到3.55万平方米；累计预售金额51066万元。产权登记累计778户，累计登记面积16.7万平方米。二手房市场情况2009年，全市二手房交易面积3.5万平方米，交易套数为231套，同比减少54%，其中住宅2.8万平方米，占交易总面积的80%，商业营业房0.7万平方米，占交易总面积的20%。今年6月份，二手房成交面积2.12万平方米，与去年同期相比上涨5%，与5月份相比上涨7%；成交金额5633.4万元，与去年同期相比上涨5%，与上月相比上涨9%。4、房地产市场结构情况因购买力和消费观念，消费目的等方面的差异，在住房消费愿望结构中，从楼盘类型看，希望购买小区的占50%，电梯房住宅的占50%，从户型面积看，希望购买100平米以下住宅的占5%，100150平米的占85%，150180平米的占10%。供求套型结构100120平米的60套，占11%，120150平米的471套，占85%，150180平米的22套，占4%。从房屋新旧来看，希望购买新建商品住宅的占85%，希望购买二手房的占15%。供应价位去年上半年供应价位在15002000元/平米销售量为103套，占14%，销售面积为1.34万平方米，占13%，在20003000元/的，销售量为638套，占86%，销售面积为8.59万平米，占87%。5、商品房价格仁怀市商品房价格在旺盛的需求支撑下房价继续呈现上升趋势。仁怀市商品房价格多层住宅实际成交价在20002200元/左右，平均价格为2100元/；电梯房价格在22002600元/，平均价格为2400元；商业用房（门面）价格保持稳定，酒都新区成家价格在800012000元/左右，中枢、旧城价格在1200018000元/左右，酒都新区各住宅商品住房卖价和销售量较好。二、房地产市场价格综合分析1、多因素综合导致房价快速上涨；近年来，仁怀市商品房的价格从07年1900元/平米，到现在的3000多/平米的价格，上涨不少。商品房价格增长的主要原因：一是城市化进程加快，大量乡镇居民进入城市，需求持续上升；二是居民收入水平显著提高，改善性需求带来的结构拉升；三是商品房品质大幅度提高，助推房价上涨；2、受房地产政策影响小2008年，在沿海城市房价遭遇腰斩时，仁怀市房价下跌极其微弱。仁怀是典型的内陆山川城市，交通封塞，信息封闭。受外部环境影响小。此次新政出台，市场丝毫没有观望氛围。在售几个楼盘价格与去年年底相比价格都有上调，几乎没有价格优惠。3、投资性需求少，房价整体处于理性可控范围仁怀市居民整体文化水平有待提高，多数缺乏理财投资观念，他们不买股票，不炒外汇黄金，也不懂投资房地产。从市场目前购房者买房意愿来看，95%以上为自住需求购房，市场上鲜有投资客。虽然目前仁怀市部分房价已经突破3000元大关，但是与他们的收入相比，房价整体处于理性可控范围。4、市场需求缺口依然存在，预计房价将继续上升仁怀的用地空间极其狭隘，可供开发的土地少之又少，房源供给十分有限。而近年来，随着城市居民收入水平的显著提高，市场需求持续上升。在强大旺盛的市场需求下，预计仁怀的房价将继续攀升。三、房地产市场存在的主要问题1. 房地产开发市场秩序仍需大力规范和整治在房开企业开发经营过程中仍然存在一些不规范的行为。建筑密度过大，容积率超标，楼间距不合日照指标，次级信用贷款、未取得预售许可证就开始销售等现象普遍存在。在一定程度上扰乱了房地产市场秩序，影响和制约了仁怀市房地产市场的健康发展。2. 中介服务仍培育和规范，三级市场不流通非法中介信息机构仍然存在，供需界面和信息沟通存在一定困难，房地产评估、房地产信息中介服务仍需培育和规范。三级市场不流通，正规中介结构很少。三级市场不流通将会抑制商品房一级市场的发展。四、竞争项目情况1、【帝茅公馆】项目地址：仁怀市国酒大道一转盘西南角开发商：泸州天路房地产开发有限公司用地面积：4129 总建筑面积:54000容积率：13.5 建筑密度：55%绿化率：25% 建筑形态：31层高层，商业6层，住宅25层户型配比：套型户型套内面积（）套数三房两厅两卫a1、a412256a2、a311656a89528b113528b210528小计196四房两厅两卫a513928a613428a713428b314328b413828b5、b614856小计196合计392销售价格：按照使用面积，3108元/起价，层差价15元，均价3300元/左右；按套内面积销售，起价3608元/。销售情况：75%左右，剩余房源大多为高层大面积户型。工程进度：帝茅公馆户型图：点评：该项目地处市中心核心地段，依托国酒大道、解放广场的商业氛围，打造成为大型的商场购物广场。但是由于土地成本过高（4635万），出于利润压力，销售单价较高。为避除高单价的心理抗性，采用按照使用面积销售的策略。虽然如此，高层大面积高总价的房子销售依然受堵。售楼处现将大面积户型一分为二开始销售。2、【融亿九尊名城】项目地址：仁怀市酒都新区羊子丫转盘东南侧开发商：融亿置业有限公司用地面积：64772 建筑形态：l1l7共7栋24层高层项目销售价格：一期07年12月，均价1900元/左右；二期09年5月份，均价2500元/左右；三期尚未开始销售，预计均价3300元/左右销售情况：一期已经入住，二期即将交房，三期虽未开盘，但是已经预定剩余无几。户型图（部分）：户型点评：两梯四户设计，公摊虽小，但是格局差。餐厅、客厅没有明显的功能区分。点式布局，南北不通透，只有一个阳台，主卧为暗室。多数房源通风采光都存在一定的问题。工程现状：融亿金街站牌广告：项目点评：本案瞄准的是仁怀市shoppingmall街区的市场空白。依靠整个项目4万平米左右的商业体量，成为市场的焦点，制造热销的局面。3、【香榭花都】项目地址：仁怀市酒都新区第四转盘开发商：仁怀市宏鑫房地产开发有限公司策略推广：原点创意总建筑面积：20万平米 绿化率：36%开盘时间：二期开盘时间为2009年12月6日，三期尚未开盘，预计8月中旬开盘。价格：二期2600元/，三期尚未开盘，目前正在接受预定。预计价格3200元/。备注（vip卡：2#、3#的未购买到房源的客户1万/张（充2.5万），vip客户起价2688；新客户2988，层差价15元）销售情况：一期已经交房入住，二期已经售罄，即将交房，三期接受预定，截至目前预定约110套左右。4#户型配比：4#单元户型套型面积套数a单元a二室二厅11542b三室二厅13842b单元a二室二厅8842b三室二厅13042c三室二厅14442c单元a三室二厅14042b二室二厅11542顶层复式17023014合计308户型图： 三房二厅（130） 两房两厅（115）户型点评：相对合理的空间布局，套型面积适中。双阳台、飘窗设计，每户都赠送有空中花园或者入户花园，赠送面积较大。工程进度：主体结构施工，即将封顶。户外广告：香榭花都国酒大道户广项目点评:该项目位于仁怀市新的行政中心，与市政府近在咫尺，周边市政配套一应俱全。除了周边的市政配套之外，项目的自身配套也是项目热销的一大因素。社区配套有游泳池、网球场（抑或是羽毛球场）、大面中庭园林。另外，法式风格的外立面格外引人注目，是仁怀市销售最为理想的项目。4、【超一星城】项目地址：仁怀市国酒大道第五转盘开发商:贵州超一地产物业管理：超一物管 策划代理：重庆锐德行规划用地面积：5614 总建筑面积：83678计容积率面积：74030 商业部分建筑面积：13384绿化率：39% 容积率：3.2停车位：190个 住宅总户数：530户价格：均价2900元/，层差价5元户型配比：四房两厅一厨两卫：52户三房两厅一厨两卫：356户两房两厅一厨一卫：96户一室两厅一厨一卫：26户户型图（部分）： 一房两厅（64.69） 四房两厅（141.34）户型点评：一房户型面积稍大，自住尚可，投资收益较小。均赠送大面积阳台，三房四房户型多带有入户花园，飘窗设计。所有房源一律东西朝向，内部功能布局混乱，格局较差。工程现状：项目点评：该项目位于仁怀市高速出入口，是城市的门户位置。地段相对较偏，周边目前生活配套薄弱。项目沿街一字排开，无园林绿化，噪音污染大。缺少商业氛围，外加户型格局差、朝向等问题，使得本项目销售目前尚余房源33套。五、仁怀市房地产市场特征1、产品特征 早期产品开发以旧城改造为主； 多为见缝插针的单体项目； 建筑形态以低层、多层无电梯房为主； 产品同质化严重，要在品质上超出一个层面较为容易； 建筑鲜有特色亮点，除香榭花都之外多数谈不上风格； 建筑密度大，绿化少，自身配套缺乏，物业管理模式传统；2、需求特征 80平米以下的小户型、150平米以上的大户型销售不畅； 市场主流需求面积在120130平米左右的三房户型； 市场上投资性需求很少，以刚性需求为主。其中，刚性需求以周边乡镇进城换房为主； 私家车持有率高，车位需求较为旺盛，对商铺店面投资相对谨慎；3、供给特征 市场上缺乏错层、跃层、小复式等创意户型； 市场上尚未发现有精装房房源； 供给结构中，三房占据很大比重，约75%左右；第四章：项目分析一、项目基本情况1、建筑经济指标项目名称：仁怀市平安小区项目位置：位于国酒大道以东，解放广场对面，牌坊街西北方向待拆迁旧城改造区。用地面积：44605 容积率：6.0总建筑面积：267000 还建面积：6万平米建筑密度：不大于40% 绿化率：不小于20%建筑限高：不超过63米（局部不超过100米）二、地块分析1、区位分析本案本案位于国酒大道以东，解放广场对面，牌坊街西北方向。距离仁怀最繁华的商业中心（解放广场、葡萄井、街心花园）不足5分钟路程，西侧紧邻人流车流极为旺盛的国酒大道，地段优势不可替代。2、地块现状待拆迁居民楼旧胡同 项目被两条规划路一分为四，地块凌乱，形状不规则。道路狭窄，车辆出入不便。地势中间高四周低，最大坡度p=8.2。内部现状较为复杂，卫生死角、死胡同、低矮陈旧民房、大量待拆迁机关单位等，属典型的城中村。3、周边配套市政配套：中枢街道办事处、财政局、国税局、市政府（旧址）、检察院（旧址）、公安局（待拆迁）、人民法院（旧址）、司法局、武装部、国土局教育配套：实验幼儿园、实验中学、中枢一小、新华书店医疗卫生配套：市医院、中医院、妇幼保健中心、中心血站商业配套：街心花园、佳慧百货、国酒大道体育休闲配套：葡萄井、解放广场通讯金融配套：工商银行、农业银行、建设银行、电信公司、移动公司资源景观：东门河景观、葡萄井工商银行新华书店解放广场葡萄井 4、资源景观项目以东是东门河，河畔两岸山丘风景迷人。本案具有较为优势的景观资源。东门河畔风景照5、商业人流国酒大道人流本案西侧紧邻车流人流最旺的国酒大道，北侧可通向人流同样较为旺盛的文化路。如若能成功引进这两条道路的商业人流，本案的商业价值将会得到大力提升。二、swot分析1、优势分析（strengths） 地段优势不可替代； 享有老城区成熟的配套； 具有良好的教育资源； 具有优势景观资源，东门河与葡萄井； 属解放广场商业圈辐射区域，人流密集；2、劣势（weaknesses） 地块形状不规整，被一分为四，破坏了项目的整体性，小区以后的物业管理较难控制； 项目拆迁工作量巨大，钉子户问题可能存在； 地势复杂，土方量较大；3、机会（opportunities） 仁怀市近年来城市建设飞快，给仁怀市的房地产发展带来背景支撑； 仁怀市多年来房地产开发力度小，市场需求一直得不到满足，潜在需求量依然巨大； 产品开发落后，产品要超出一个层面比较容易；4、威胁(threats) 葡萄雅苑（旁边旧城改造项目）尚未开始拆迁动工，在很大程度上将会影响项目商业价值； 通往国酒大道的规划道路，由于旁边附着物无法拆除，道路进出口小，商业人流较南从国酒大道成功引进；三、客群分析1、客群区域分布 近距离地缘性客户为主（约40%）； 茅台镇居民占据很大比重（约35%）； 以三合镇、二合镇、坛厂为主的其他周边乡镇客群（25%）；2、客群职业分析3、客群收入分析白酒制造业 以茅台酒厂的工人为主，工资一般在450010000之间，工龄越长，工资越高，年收入在815万之间，购买力强； 享有年终分红，每年有配送茅台股，工作年限越长，配送股越多，年终分红越多； 茅台股票市值涨多跌少； 只要是茅台酒厂的正式员工，在没有任何抵押物担保的情况下，可享有农村信用社的信用授信30万贷款； 他们不懂股票、不买黄金，不炒外汇 其他酒厂或者相关白酒服务业的员工工资稍低；个体户、煤矿主 个体户大多经营白酒销售，具有稳定的经济收入来源。他们身边的亲戚朋友大多从事类似相关行业，购买实力强劲； 煤矿主收入水平高，拥有私家车辆。年收入起伏大，具体看新开煤矿厂的含煤矿量；机关事业单位 工资水平20004000元/月，工资水平不高，但是具有十分稳定的收入来源； 他们具有公积金，买房按揭还款轻松； 隐性收入多，较难估计衡量；4、客户特征 生活娱乐少，除打牌、麻将之外少有其他娱乐生活；娱乐开支少，攒钱容易； 文化水平不高，不懂股票，不买黄金，不炒外汇，闲余资金大多存入银行； 多为初次置业，没有选房经验； 吃泡菜、辣椒、烈酒，使他们性情豪放，易被情趣打动；第五