2011年株洲市百江明珠项目全程营销策划报告.doc

百江明珠项目全程营销策划报告第一部分 房地产市场宏观政策分析不谋万世者,不足谋一世;不谋全局者,不足谋一域！一、国家宏观政策焦点透视新国8条为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。株洲地方版“楼市八条”3月30日，新国八条在株洲正式落地。我市出台贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见（以下简称实施意见），再次表明将加强对房地产市场的监管力度。实施意见自发布之日起实施。房价增幅低于收入增长，商品房一房一价实施意见明确目标，2011年度我市新建商品住房价格增幅应低于我市人均可支配收入和年度生产总值增长速度。我市将严格商品房销（预）售价格监管。房地产开发企业申办预售许可和现房销售备案时，必须在销（预）售方案中按照有关规定确定商品房销（预）售价格，并报送房产行政主管部门备案，严格按照一房一价明码标价对外公开销售。物价、工商等有关部门应依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。加快发展保障性住房，年度建设任务具体化实施意见要求，加快发展保障性住房。科学制定住房保障规划，根据年度计划实行宗地供应预安排，将确定的保障性住房、棚户区改造住房年度建设任务落实到具体地块。合理调整土地储备结构，落实保障性安居工程建设用地储备。加大资金支持力度，确保保障性住房资金及时足额到位。今年土地供应总量不低于2009年和2010年的年均实际供应量，各类保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。进一步完善土地出让方式，合理控制土地价格，积极探索土地出让的招拍挂竞地价和竞房价的双竞方式。预售前不得认购，执行差别化住房信贷政策实施意见提出，我市将进一步加强房地产市场监管力度。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。在取得预售许可前，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡、预存款项等方式向买受人收取或变相收取定金、预定（订）款等性质的费用。预售资金必须存入商品房预售许可证上明确的预售款委托监管银行及其帐号。房地产开发企业在项目取得预售许可证后，应当在10日内一次性公示全部准售房源、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得捂盘惜售，不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得签订虚假商品房买卖合同进行虚假交易。构建二手房网上交易平台，推行二手房交易资金监管，查处和打击非法中介等违规经营行为实施意见要求，切实执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。个人住房信息系统将与户籍、税收、银行（公积金）系统对接，实现信息共享。宏观调控新政一览二、宏观市场热点和发展趋势人口研究结果显示，2000-2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93%为新迁入人口，按户均80平米计算，需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现农村向城镇迁移，内地城镇向沿海发达地区迁移的特点。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐。同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。 当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目标，加快建设适合中国国情的住有所居的住房体系。建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。住房建设将向“紧凑型”方向发展，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。我们的观点：国家的宏观调控，目的在于：“促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。”城市化、人口红利是当前房地产“美好时代”的强大支撑基础！同样，作为三线城市的株洲，在城市化与“人口红利”的支撑下，房地产泡沫几乎没有的前提下，地方政府的调控政策是“温柔”的！从3月31日公布的地方性执行政策即了看出！当然，在宏观层面调控政策持续出台的大环境下，市场肯定会有个观望低潮期！第二部分 株洲市房地产市场概况知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必殆。一、 城市经济活跃2010年，株洲市综合竞争力在中部地区非省会城市继续保持第一，稳居全省第二。2010年全年完成gdp1230亿，增长15.5%；完成财政收入130.9亿，增长30.47%；实现社会消费品零售总额425亿，增长18.7%；完成固定资产投资790亿，增长40%；城镇居民人均可支配收入19600元，农民人均纯收入7550元，分别增长12.4%和16.1%。 二、调控年逆势上扬2010年11月，1-11月，全市房地产开发投资136.76亿元，（2009年房地产总投资104.08亿元）同比增长40.42%。2010年株洲市商品房供销面积亦均创新高。商品房（包含商品住房和商铺及其他）上市面积为282万，同比增长17.3%。其中住房246万，同比增长24.97%。2010年全年成交商品房285万、25970套，同比分别增长7.17%、12.04%，其中商品住房262万、22947套，同比分别增长2.84%、4.72%。据统计，2007、2008、2009年株洲gdp分别为700、900、1000亿元，实现经济的跨越式发展，2009年gdp实现超1000亿元。2004-2009年gdp年增长率均超过全国平均9%的增长速度。株洲的人均可支配收入水平已经超过2000美元，购房能力不断增强。三、城市中心区域楼盘均价已超4000元目前株洲市城市中心区域住宅销售均价突破4500元/平米，老城区楼盘均价不断攀升，中心广场王府井豪宅销售均价破万，2011年，中心区均价将向长沙看齐，特别是芦淞区商业区内，住宅均价过万已在消费者的预期之中。四、城市发展机遇株洲城市规划发展方向：2020年株洲建成现代工业文明和谐特大城市株洲，这座火车拖来的城市，正在探索新型城市化道路，践行“两型社会”建设。株洲建设以现代工业文明为特征的生态宜居城市。芦淞区：芦淞区庆云街道月形山棚户区部分建筑被挖掘机拆除。市区首个棚户区改造项目正式开工。改造后，这里将成为湘江风光带河东段，成为一座面积达20亩的滨江公园。该区域的棚户改造，对未来该区域的住宅条件及设施配套起到很好的帮助，也是本案今后推广的切入点之一。五、住宅房地产市场的总量 1、区域概况区域（范围）区域定位功能区域详情天元区株洲中高档楼盘集中区河西开发区因远离工业区，自然生态环境优越，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里拥有许多较高档次的楼盘，住宅房地产销售约占全市的50%，供销两旺形成发达的第三产业使得河西区在“四个行政区”中异常醒目，是名副其实的居住中心。芦凇区商业、高档住宅地产齐头并进株洲作为中南地区重要的商业贸易城市，其商业功能主要体现于芦凇区，基于商业贸易客户群体基础，临江景观资源优势，本区中、高档住宅楼盘仅次于天元区。荷塘区房地产市场逐渐繁荣良好的空气环境，红旗广场商圈的开发，该区域房地产市场升温明显。石峰区株洲重工业基地株洲市重工业基地，环境污染较为严重，因此该区住宅房地产市场主要是中低端产品。2、建筑类型主要以高层为主，核心商圈单体建筑以高层为主。时间区域项目名建筑类别时间区域项目名建筑类别多层小高层高层多层小高层高层20092010天元区湘江名都20092010芦凇区金轮广场熹悦花都三期汉华国际海韵天城三期中商广场尚格名城文化园一品华晨庐山春天三期天鹅湖1号湘银星城荷塘区金域半岛康桥美郡御景东方华晨国际玫瑰名城六期恒瑞雅园金色荷塘泰山名城中央皇庭二期芦凇区百江明珠三期三一歌雅郡山水国际综合楼岭秀天下经世皇城3、当前市场供应规模区域项 目建筑面积（m2）均价（元/ m2）预计推出面积（m2）天元区外海玫瑰园17万一期预计8万海韵天城15万电梯房4500二期约10万熹悦花都三期电梯房8万45008万华晨cno天越8万55008万华晨御园综合楼5万55005万湘银星城一期洋房10万630010万尚格名城六期江景房8万预计60008万康桥美郡一期10万预计480010万泰山名城6万42006万芦凇区汉华国际广场10万730010万中央商业广场楼王1万120001万文化园一品二期10万520010万金域半岛二期10万500010万世贸广场316万预计5700一期24万荷塘区岭秀天下22万430022万玫瑰名城六期5万45005万中央皇庭二期6万45006万金色荷塘二期8万45008万亿都国际一期10万400010万印象华都三期5万43005万合计184万 我们的观点：虽然上述楼盘不可能在近段时间集中上市，但我们不能忽视的是当前或潜在的市场竞争对手，毕竟株洲作为三线地级城市，市场容量有限，且客户购房之区域特征不明显。客户更多关注的是价格与产品本身！六、市场的发展水平1、楼盘开发越来越成熟随着行业的不断发展成熟，沿海发达地区地产开发巨头开始向内地二、三线城市转移，株洲作为工业发达城市，自然吸引了诸多外来地产商的关注。外来地产商带了先进的产品开发理念。同时，沿海设计公司的内地业务拓展，以及本土房产商对先进发达地区的学习，使株洲房地产开发越来越成熟，规划设计越来越接近沿海发达城市水平！2、营销推广策略外来发展商带来先进产品的同时也带来了先进的营销理念，同时，一线城市成熟职业经理人的加入，再有沿海代理公司、整合推广公司的推波促澜。株洲楼盘之整合营销水平已不让沿海发达地区。首先是媒体广告铺天盖地，楼市广告概念漫天飞舞，各类型营销推广手段奏响了株洲地产推广的交响曲，从高速路入口到各个城市角落遍布的各种路牌、户外广告更是让人目不暇接。其次是对产品的概念包装，从豪华精装修、地热采暖，到2a住宅性能评定，株洲各楼盘营销概念层出不穷，各大楼盘的面市都希望能够搅得整个株洲楼市风生水起。真正的是“你方唱罢，我登台”！3、项目包装水平提高很多根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销包装水平较高。株洲的在售项目中，中高档项目的工地包装、外围包装、导视系统、外围环境营造得较为和谐、统一。这也是随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商已认识到包装已成为吸引消费者的有力武器。4、销售人员素质提高较快房地产一线销售人员的水平，直接决定了一个楼盘成功与失败。因为不管前期策划多么完美、定位多么精确，最终都是靠一线的销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，中高档项目销售人员的专业化水平、接待技巧、礼仪、客户把握能力与沿海先进地区之营销人员水平相差不多。我们的观点：1、从各楼盘当前局面看，株洲楼市正处于供销两旺的高速发展阶段。2、株洲房地产市场目前以小高层、高层为主，但从目前市场各主要楼盘销售情况看，多层住宅更受青睐，销售的快与慢，完全取决于于价格的高低。3、株洲住宅市场以居家型产品为主，园林景观优秀成熟的大社区，对于居家型客户具有极强的竞争力。从目前大社区的销售价格大大高于中小社区就可见一般。七、畅销户型分析市场在售楼盘典型案例：华晨天越，80两房、100的小三房、120舒适三房，在政策如此高压之下，开盘仍有50%的成交率！市场在售中档楼盘，基本以适用为原则的产品为主，而我们从市场个案楼盘调研中也可看出，紧奏三房为最畅销产品。这主要在于：一方面，三房产品涵盖了最大部分消费人群，基本上从20余岁到50岁消费人群都能满足。另一方面，因楼盘单价上升较快，而消费者手中资金有限，故希望能够以最少总价购买到功能尽可能完善之住宅。八、客户群及其需求分析根据我们了解得出如下分析结果。（因为来访客户基本为购房意向客户，因此其数据的真实性、准确性更为贴近市场事实。）1、消费群特征59%的被调查者有购房的需要，其中在希望三年购房的在有需要购房者的比例中占到了69.8%。2、消费观念42.8%的人二次置业是为了以小换大，这证明市场首次置业客户，选择紧凑型产品占据较大比例。3、平面媒体：客户了解房地产的主要途径据统计，在调查对象中；61%是通过株洲晚报、株洲日报、新城市报、潇湘晨报获得房地产的各项信息的，其中又以株洲晚报、株洲日报为主。24%是通过朋友或户外广告等途径获得有关信息的，15%是通过电台或其他渠道。4、中青年：购房的主力军调查显示，有意购房的客户中，25-35岁的占57%，此类购房户多数从参加工作到完成结婚已有几年时间，其中可分为三类人：1、依靠父母提供一部分资金完成购房；2、依靠银行按揭完成购房；3、凭借自身实力，经过几年打拼，已完成一定原始资金的积累。收入层次：年收入5-8万元之间在表示将购房的客户中，年收入5万元以下者占22%，5-8万元之间者占将近60%，8万元以上者占20%。不难看出，随着市民生活水平的不断提高，绝大多数有购房意向的人除了每日所需正常消费以外，都具有一定的闲散资金用于购买大件，这其中就包括对房地产的投资，同时对于银行按揭购房的月供也提供了有力的保证。24岁以下,5%2534岁, 57%3554岁, 34%55岁以上4%0102030405060年龄比例24岁以下2534岁3554岁55岁以上年龄比例5、三房：购房者心中的主流户型在对户型及面积的调查中发现，对三室的需求者占58%，两室及四室者分别占11%和24%。户型购买意向统计1房2%2房11%三房58%四房24%复式5%6、120以内户型，市场需求主流在住宅面积方面，80-100平方米的需求者占12%，100-120平方米占41%，120-150平方米占24%。结合购房者对面积及户型的需求可以得出如下结论：三室、四室100-150平方米的户型是当前株洲市民购房的主流。7、45万元左右：此类房源最受青睐在对购房者可接受的总房款调查中显示：可接受40万以下者占32%，45万左右的占33%，50万左右占26%。也就是说，可支付总房款定位在45万以下占65%。当然，在调查中，消费者对价格的保守性不能忽视。8、价格、环境、户型产品、交通：消费者购房关注要点九、市场在售典型楼盘调研（一）、芦凇区典型楼盘调研1、山水国际项目信息开发商湖南惠天然房地产开发有限公司占地（）205亩地址芦淞区太子路1555号建面（）22万代理商上海同策房产咨询有限公司住宅（）建筑(园林)设计澳大利亚考克斯商业（）7000平承建商其他（）地下车库30000平全程策划上海天致营销策划有限公司容积率1.6物业管理湖南惠天然物业管理有限公司绿化率64%物管费1.28元/平覆盖率15%建筑类型小高层+高层总户数1300户，三期700户栋数17栋车位数总层数11f、18f、30f等车位比1：0.7均价6300元/平开盘日期三期2010.5.16社区配套全山景坡地迷你高尔夫球场、国际品质高尔夫球场、游艇俱乐部、临江五星级休闲会所与滨江开敞会所、国际标准篮球场、网球场、室外健身中心、国际级双语幼儿园周边配套银行：邮政储蓄、工行、建行；政府部门：芦淞区工商局、株洲市地税三分局附近学校设施:庆云山小学、株洲市一中、芦淞区实验学校(待建中)幼儿园附近医疗设施:电脑大市场医院、株洲市武警医院、四医院公交体系：18路、36路、49路、7路、33路2、经世皇城项目信息开发商湖南经世置业有限公司占地（）28892平地址建设南路曲尺路口西200米建面（）17万代理商自销住宅（）建筑(园林)设计香港大韵商业（）4000平米承建商中建4局其他（）全程策划广州银弓容积率3物业管理株洲皇城物业责任有限公司绿化率65%物管费14元/平覆盖率25.3%建筑类型高层总户数1188户栋数9栋车位数500个车位总层数28f等车位比1：0.5均价4600元/平开盘日期2010.4.25社区配套商业街、2000平米西班牙皇家会所、400平米游泳池、国际幼儿园、生态山顶公园周边配套银行：邮政储蓄、工行、建行；政府部门：芦淞区工商局、株洲市地税三分局附近学校设施:庆云山小学、株洲市一中、芦淞区实验学校(待建中)幼儿园附近医疗设施:电脑大市场医院、株洲市武警医院、四医院公交体系：18路、7路、t49路、36路、33路、10路、41路等3、中瑞曼哈顿项目信息开发商湖南中瑞房地产有限公司占地（）61165平地址芦淞路609号建面（）29万代理商世联顾问住宅（）建筑(园林)设计上海同大商业（）60000平米承建商其他（）全程策划容积率3.89物业管理绿城顾问绿化率47%物管费未出覆盖率30%建筑类型高层总户数1250户栋数12栋车位数800个车位总层数22-26f等车位比1：0.6均价4600元/平开盘日期2010.11.13社区配套商业街、会所、幼儿园等周边配套银行：工行、建行；商业：奇迹超市等附近学校设施:高家坳小学、庆云山小学和樟树坪小学，中学有株洲一中和株洲七中附近医疗设施:株洲博雅丽人医院、三湘口腔医院、仁和眼科医院 公交体系：4路、25路、43路等4、文化园项目信息开发商株洲汇侨房地产开发有限公司占地（）37653平地址芦淞区建设中路与纺织路交汇建面（）30万代理商住宅（）建筑(园林)设计商业（）承建商其他（）全程策划福建九皓机构容积率7.96物业管理绿化率25%物管费未出覆盖率建筑类型高层总户数3305户栋数11栋车位数总层数29-31f等车位比均价5200元/平开盘日期一期二批2011.1.8社区配套社区商业水街、写字楼、商业广场等周边配套教育：小天鹅幼儿园，贺嘉土小学，八中，景文中学商贸：步步高、贺家土农贸水果市场，株洲百货大楼，锦云宾馆，市汽车城，加油站，兰天驾校，白石港建材大市场，万博珑家居市场，神龙家具市场医疗：中医院，口腔医院，现代女子医院金融：建设银行、工商银行等休闲：天鹅湖公园、文化园、图书馆、群众艺术馆、博物馆、神龙公园、石峰公园餐饮：酒店、餐厅等5、汉华商业广场项目信息开发商株洲汉华房地产开发有限公司占地（）9622平地址建设南路338号建面（）8.4万代理商住宅（）建筑(园林)设计商业（）承建商其他（）全程策划深圳万悦容积率8.3物业管理深圳中航物业绿化率30%物管费未出覆盖率建筑类型高层总户数856户栋数2栋车位数500多车位总层数28f等车位比均价7300元/平开盘日期2010年10月23日社区配套集高档公寓、高档写字楼和集“购物、娱乐、休闲、餐饮”等多功能为一体的大型都市商业mall周边配套银行：工行、建行；商业：商圈：株百、王府井、家润多、家乐福、平和堂等附近学校设施:市立幼儿园、体育路高小学等，中学有株洲八中和株洲一中附近医疗设施:中医院，一医院、安贞医院等公交体系：1路、2路、16路、18路、5路、9路等芦凇区典型项目相关横向比对分析：1、综合比对分析项目名称开发商销售代理营销策划物业公司建筑规划总建面总套数山水国际湖南惠天然上海同策上海天致湖南惠天然澳大利亚考克斯22万方1300户经世皇城湖南经世置业自销长沙中驰株洲皇城物业香港大韵17万方1188户中瑞曼哈顿湖南中瑞房地产世联顾问世联顾问绿城顾问上海同大29万方1250户文化园株洲汇侨房地产自销福建九皓未定福建建筑设计院30万方3305户金轮时代广场香港金轮集团自销金地置业金轮物业/13.6万方559套芦淞区目前现有典型楼盘主要为以上列表中的5个，从公司品牌以及相关合作方、建筑规模方面呈现以下相关特征： 开发商类型较为丰富，主要以三系为主，有华南系为主（文化园、百江明珠、金轮时代广场），有华东系为主（中瑞曼哈顿、南京中商），也有本土多家实力开发商（伟大集团的山水国际）等，虽然没有主力一线开发机构，但整体开发实力日趋增强。 为提升项目的自身实力，多个楼盘较为重视相关战略合作伙伴，项目综合性实力得到很快提升。例：中瑞曼哈顿力邀世联做为销售顾问，以及南京中商的世界级物管品牌世邦魏理仕。 整体开发规模在20万以上，总入住户数多为千户以上，以中等规模楼盘为主；区域内目前小楼盘较少，楼盘素质有明显提升。2、物业发展状态分析项目名称容积率总建面户型套数建筑风格产品形态金轮时代广场8.3136000928套简约新古典4f商业裙楼+24f写字楼+24f星级酒店嘉天嘉园5.526500116套现代简约19f、28f住宅东景紫映6.7530310230套欧式风格4f商业裙楼+27f高层住宅熙美苑6.5545350351套现代欧式30f高层,2-5f写字楼文化园7.96300000一期780套现代风格2栋2+29f高层，1栋2+31f高层，商业广场天玺城4.9110000一期210套现代风格写字楼+21f住宅+3f商业裙楼公园八号523000128套现代风格1-5f商业裙楼，6-21f住宅大汉希尔顿8.5260000无现代风格5栋28f高层+1栋五星级酒店+商业广场+商业街山水国际1.62200001300户现代风格11-18f小高层+30f高层+商业街经世皇城31700001188户西班牙风格28f高层+商业街锦绣江山3.792600001430户新古典主义16f小高+26f高层+商业街中瑞曼哈顿3.892900001250户美式风格22-26f高层+商业街 从物业发展的基础情况分析，本区域呈现以下几个主要特征： 中心区域容积率在5.0-8.0，1815线区域在3.0-4.0，做为株洲核心城区区域，土地容积率明显高于其它区域。 建筑风格城市中心主要以现代风格为主，以保持株洲城市整体形象，满足天际线的实际美观；而临近1815线，风格较为多样，以风情化路线为主。 产品主要形态也分为三大类，临近主城中央，多以城市综合性项目为主，物业形态多以写字楼+商业裙楼+公寓住宅为搭配，兼顾城市功能性布局，未来将以城市复合性楼盘为主；而靠近1815线，由于有江景以及山景等资源性景观，多以豪宅为主要开发方向，并配以风情化为主的商业街；其它区域以旧城改造散量开发为主，多以裙商+住宅的形式。3、相关配套分析：项目名称相关配套中央商业广场商务会所、豪华大堂、精装公共空间、国际会议系统、千兆光纤金轮时代广场市民广场、酒店、泛会所休闲中心、商业风情街鸿益广场精装入户大堂、观光电梯、商业裙楼嘉天嘉园商业裙楼东景紫映酒店级入户大堂、精装前室、商业裙楼熙美苑商业裙楼文化园商业街+商业广场+文化园天玺城会所+商业裙楼公园八号商业裙楼大汉希尔顿会所+商业广场+商业街+五星级酒店山水国际游艇俱乐部、五星级休闲会所、国际标准篮球场、网球场、室外健身中心、国际级双语幼儿园经世皇城 商业街、2000平米西班牙皇家会所、400平米游泳池、国际幼儿园、生态山顶公园锦绣江山喷泉广场，原生自然山体，三级叠水瀑布，商业街中瑞曼哈顿商业街、会所、幼儿园等从相关配套的基础情况分析，本区域呈现以下主要特征： 以中心区域为主的楼盘，多以商务型、商业型以及科技性配套为主，强调城市功能的延伸。 而1815线周边的豪宅，均配置私享型高端相关配套，主要有私家公园+高端会所+游泳池+幼儿园+商业街等组成。4、面积区间分析项目名称户型户型面积（平米）套数比例中央商业广场国际公寓805套44-7180.00%ceo公馆184套90-12018.00%超大户型23套4552.00%汉华商业广场商务公寓750套47-8085.71%二房125套110-13414.29%山水国际三期二房61套10118.37%三房61套13118.37%四房88套168-17026.51%五房87套190-22026.20%六房29套2558.73%复式6套305-4091.81%文化园一房108套5413.85%二房368套74-9347.18%三房304套127-14238.97%天玺城一房42套6620.00%二房126套76-8960.00%三房42套12720.00%嘉盛雅苑3#一房64套45-4748.48%三房64套121-12848.48%四房（复）4套150-2203.03%公园八号二房48套85-8937.50%三房80套116-14162.50%金轮时代广场公寓928套50-85100.00%从芦淞区多个项目相关的面积情况分析，本区域在面积配比上呈现以下主要特征： 中心区四房以上的大户型发展受到限制，主力市场以商务型一房、二房为重点户型，占配比额的近6成；三房在总量上进一步压缩，所占比例在3成左右；中心区一房面积在40-60平，二房面积在75-89平，三房面积在110-140平。 周边1815线豪宅型在产品线上较为丰富，户型主要以舒适性三房-四房为主，压缩了一房以及两房的空间；目前三房、四房占主力配比的70%，而二房产品仅占配比的15%，其余均为大尺度五房、复式等；在面积区间上，二房在90-100平，三房在130-140平，四房在170平以上。4、价格主力分析项目名称均价（元/平）户型及主力面积总价（万元）一房二房三房四房五房一房两房三房四房五房中央商业广场750044-7190-120/33-5367.5-90/金轮时代广场750050-85/37.5-63/文化园43005474-93127-142/2332-4050-60/公园八号4000/85-89116-141/34-35.546-56/嘉盛雅苑400045-47/121-128150/18-19/48-5160/天玺城45006676-89127/3034-4057/汉华商业广场730047-80110-134/33-5677-94/山水国际6300/101131168-170190-220/6382.5105-107120-138从芦淞区多个项目相关的价格情况分析，本区域在单价以及总价上均为株洲楼市高点，区域呈现以下主要特征： 中心区楼盘在单价上两端化比较明显，高端精装楼盘，价格已上7500元/平；一般性楼盘，价格在4300-4500元/平；总价也不断刷新，一房的主力总价在25-35万，二房的主力总价在35-40万，三房的主力总价在45-55万。 以1815线为主体的高端楼盘区，整体均价在5000-6000元之间；在总价上，二房的主力总价在45万左右，三房的主力总价在60万左右，四房的主力总价在85-90万左右。5、区域环境总结 区域内的开发商以及合作方实力不断提升，品牌形象均有所提升，整合资源的能力也有一定能力，但整个市场仍处于发展阶段，专业水准仍然有所欠缺。 本区域的主要物业发展类型为两大方向，一类依托中心商圈优势，以商务+商业+酒店为核心的城市综合性项目；一类依托1815线丰富的景观资源，以高端豪宅为主要发展特征。 随着高端商务体以及高端豪宅的不断出现，配套也日趋完善；一类依托综合功能发展科技性商务配套，一类依托景观资源做足高端风情化配套。 主要的建筑类型也呈两端风化，一类以现代风格展示城市地标形象，一类走风情化路线展示居住品质感。 本区域的价格属于株洲楼市天花板，主要客户群体为改善性或投资性客户为主；价格主要分为两大区域，中心整体价格在7000-8000元之间，1815线周边在5000-6000元之间，对总价的控制也不那么明显。6、未来区域发展机会 随着中心商圈的土地供应日趋饱和，以及商圈内部商业形态的更新需求，商圈外延化现象不断加速（以建设路为中轴辐射两厢），将为中心区周边高端城市综合性项目带来契机，这类项目应合理利用商圈提质需求，打造高端商业复合体。 株洲通用机场以及航空产业即将落户芦淞，芦淞服装产业园区也在逐渐成型；对房地产市场来说，产业的提升将带来大量有效的住宅需求，而高端产业带来的下游产业链条，将不断诞生城市新的精英阶层；对于上风上水的1815线两端，发展对尺度进行适当控制性豪宅产品，有一定的市场空间。 芦淞区属株洲城市中心，土地供应量相当有限，1815线竞争市场的态势较为不明显，主要的压力集中在中心区域的旧城改造项目，将面临大汉希尔顿、世贸广场、文化园等项目。（二）、荷塘区典型楼盘调研1、金域半岛项目信息开发商湖南泉盛置业有限公司占地（）83959地址文化路与新华西路交汇处建面（）35万代理商住宅（）建筑设计深圳佰邦建筑设计顾问商业（）承建商福建五建其他（）整合推广青铜骑士容积率3.7物业管理深圳公元物业绿化率30%物管费1.4元/平覆盖率28.3%建筑类型商业裙楼+小高层+高层总户数2735套栋数16栋车位数1045个总层数18-32f车位比均价5000元/开盘日期08年小区配套沃尔玛、酒店、幼儿园、泛会所、老年太极广场、网球场、中央景观周边配套步步高、株百荷塘、人民医院、601医院、文化路小学、4中、5中、13中、19中2、中央皇庭项目信息开发商株洲创信房地产开发有限公司占地（）3.5万地址荷塘区桂花路建面（）11万代理商住宅（）建筑(园林)设计湖南大学设计研究院商业（）承建商其他（）全程策划深圳安得信容积率2.99物业管理创信物业绿化率41.7%物管费1.05元/平覆盖率建筑类型小高层总户数776户栋数共11栋,一期6栋车位数393个总层数18层车位比均价4000元/开盘日期08年9月-10月社区配套商业街，会所，网球场，篮球场，中央水系景观周边配套步步高购物广场,荷塘购物广场,银行,株洲市四中,株洲景弘中学,荷塘小学,荷塘区政府,东都大酒店,株洲市第三人民医院,kfc等3、莱茵小镇项目信息开发商中天集团恒基地产占地（）148亩地址株洲市红旗北路849号建面（）30万方代理商金地置业住宅（）建筑设计中国建筑设计研究院商业（）承建商中天建设集团其他（）整合推广亦格咨询容积率2.73物业管理恒基物业绿化率45%物管费覆盖率建筑类型多层+小高层总户数2000户栋数二期先推2栋小高+4栋多层车位数1000多个总层数18层车位比均价4000元开盘日期2008年小区配套功能会所、风情商业街、幼儿园周边配套九方酒店,天鹅湖公园田心商圈、株洲国家汽车城、田心中学等4、印象华都项目信息开发商株洲市领地置业有限责任公司占地（）地址红旗北路168号建面（）19万代理商长沙中驰顾问住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）整合推广九州盛世容积率3.92物业管理绿化率25%物管费覆盖率建筑类型小高层+高层总户数1100户栋数16栋车位数地下300，地上200多个总层数18层10栋,二期6栋车位比均价4300元/开盘日期09年4月小区配套现代简约风格，配套会所、游泳池、幼儿园、篮球场周边配套汽车城,天鹅湖公园,中南蔬菜批发市场,株百荷塘购物中心,步步高购物中心、红旗路小学,四中5、金色荷塘项目信息开发商株洲中房占地（）148亩地址荷塘区新塘路建面（）23.4万代理商自销住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）整合推广容积率2.19物业管理绿化率35.2%物管费覆盖率建筑类型多层，小高层，高层总户数2000余套栋数车位数1631总层数车位比均价4000元/开盘日期2010-05-22小区配套幼儿园、篮球场（半）、亲子中心、健身广场、天阶水景、绿荫长廊等。小区内主干道采用高档沥青路面，车流环走。周边配套步步高、株百荷塘、人民医院、601医院、文化路小学、4中、5中、13中、19中6、三一歌雅郡项目信息开发商株洲竹胜源房地产占地（）11.4万地址荷塘区向阳广场建面（）33.8万代理商自销住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）地下面积3.8万整合推广容积率1.31物业管理绿化率35.2%物管费覆盖率建筑类型多层，小高层，高层总户数2864户栋数一期9栋，7栋洋房，2栋高层车位数总层数6f-18f车位比1：0.5均价4000元/开盘日期2010-11小区配套幼儿园、会所、配套商业周边配套商业：红旗商圈；医疗：三医院同济医院；教育：景弘中学市四中相关横向比对分析：1、综合比对分析项目名称开发商营销策划物业公司容积率总建面总套数创信中央皇庭株洲创信深圳安得信创信物业2.99115300776套水岸花城株洲华苑自营湘银物业4.8180000580套莱茵小镇株洲中天恒基金地置业恒基物业2.733000002014套印象华都湖南领地置业长沙中驰深圳贝雷德3.921900001148套天鹅湖一号株洲华龙地产深圳安得信港