2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（十六）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十六）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。a高于b低于c等于d高于等于2、风险最大的是商业物业风险,是因为()a商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大b商业投资的预测最难c商业的社会发展方向不易预测d商业人员无法竞争时心理变化很大3、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。a、开发时间结束时的时间b、购买待开发房地产时的时间c、房地产的现时价格资料d、估价人员选取的价格资料4、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。a被烧损前的状况b被烧损后的状况c被烧损前与被烧损后的差异状况d未来修复或重建后的状况5、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。a.2160b.2175c.2181d.22056、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。a审计费b利息c外汇、汇兑净损失d融资代理费7、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。a信用b管理c法律d操作8、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。a.平均增减量法b.平均发展速度法c.移动平均法d.指数修匀法9、下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（）是不正确的。a供给非同质性b需求多样性c竞争充分性d交易复杂性10、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263211、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。a建筑师b结构工程师c设备工程师d监理工程师12、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。（提供）a1.33b0.66c0.66d1.5313、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。a市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因b可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫c房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性d金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成14、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。a租金调整条款b代收代缴费用条款c装修费用条款d折让优惠条款15、估价报告书中说明的（）限定了其用途。a估价原则b估价方法c估价目的d估价对象状况16、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。（提供）a43.2b50c56.8d7017、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。a建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数b建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数c建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等d建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18、已知某笔贷款年利率为12，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。a12.35b12.55c12.68d12.9319、城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()a.房地产价格较高b.房地产价格不变c.房地产价格有变化d.房地产价格较低20、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。a280b285c290d29521、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。a使用估价对象房地产的实际成交价格b使用政府公布的房地产交易指导价格c使用近一年内房地产的平均成交价格d依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值22、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。a开发商b监理单位c分包单位d总承包单位23、销售税金及附加不包括()。a、营业税b、城市维护建设税和教育费附加c、印花税、交易手续费d、契税、土地增值税、企业所得税24、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。a0.21b1.23c2.01d3.2325、已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。a55.0b85.6c150.0d123.626、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。a、空间直线距离b、交通路线距离c、交通时间距离d、至市中心距离27、银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5628、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。a.单独深度价格修正率b.累计深度价格修正率c.平均深度价格修正率d.加权深度价格修正率29、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（）。a80b120c171d20030、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。a2400b2580c2607d276031、采用收益法测算房地产价格时，公式v=a/rb/r2表示（）。a、房地产净收益按一固定数额逐年递增b、房地产净收益按一固定数额逐年递减c、房地产净收益按一固定比率逐年递增d、房地产净收益按一固定比率逐年递减32、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。a301.53b2983.84c1524.15d1587.6533、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（）。a7.5b8.3c12.5d16.734、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。a施工单位b建设单位c监理单位d设计单位35、下列表述中不正确的是（）。a在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果b在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果c在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果d在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。a单元估算法b概预算定额法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模拟法e单位指标估算法2、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。a基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的b基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用c基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用d在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金e在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金3、下列关于实地查勘的说法中，正确的有（）。（建设工程教育网提供）a对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘b实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录c实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名d在实地查勘记录上应注明实地查勘日期e实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。a物理结构b区域结构c产品结构d供求结构e总量结构5、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。a随机型竞争者b凶猛型竞争者c选择型竞争者d从容不迫型竞争者e软弱型竞争者7、分析市场趋势的方法主要有：()a购买者意图调查法b销售人员意见综合法c专家意见法d时间序列分析法e相关分析法8、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。a装饰装修改造b通货膨胀c需求增加导致稀缺性增加d改进物业管理e周围环境改善9、剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()a.地块限制条件b.法律法规限制c.资源条件d.社会条件e.经济条件10、金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。a流动性b安全性c偿还性d盈利性e地域性11、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。a当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率b实际利率真实地反映了资金的时间价值c名义利率真实地反映了资金的时间价值d名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大e计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大12、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。a、深度百分率b、资本化率c、收益率d、物价指数e、其他价格修正率13、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。a环境景观b离市中心距离c朝向d城市规划限制条件e地势14、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。a估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别b建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额c建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失d建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额e建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧15、在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。a估价的依据有可能不同b估价的方法有可能不同c估价对象的范围有可能不同d不影响估价结果的公正性e不影响估价报告的用途三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（）2、在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。（）3、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）4、假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（）5、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。（）6、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）7、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80。（）8、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）9、功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。（）10、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）11、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）12、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）13、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（）14、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）15、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1、编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）2、若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（十六）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、a2、a3、d4、c5、c6、a7、a8、a9、c10、d11、a12、d13、d14、d15、c16、c17、d18、b19、d20、a21、d22、d23、d24、b25、a26、c27、d28、b29、a30、a31、a32、a33、a34、b35、d二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abce2、abcd3、bcde4、bcde5、ab6、bd7、abcde8、ce9、ab10、abd11、abd12、ae13、abc14、acde15、abcd三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、1、（1）借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：第二种解法：1、（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5)10=86.10万元第5年利息=(861-430.5)10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.4517002、净现值：2、解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元收益年限=406=34年办公楼现值为：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年乙方使用权剩余收益年限价格为：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15z