2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》精选模拟试题及答案（五）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（五）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、个人住房抵押贷款期限可长达()年。a10b20c30d502、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。a房地产平均价格b房地产中位数价格c房地产价格指数d房地产同质价格3、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()a.区域范围b.规定范围c.合理范围d.期望范围4、商业标准宗地的位置应是()a.街角地b.多面临街地c.一面临街地d.畸零地5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。a.待开发房地产开发建设开始时的具体日期b.待开发房地产建设发包日期c.取得待开发房地产的日期d.房地产开发完成并投入使用的日期6、房地产开发活动可从()两个方面进行考察。a投资资金量和预期收益资金b资金流通方式和对策c出租、出售或经营形态d物质形态和货币形态7、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元m2。a4120b4149c4184d42168、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.459、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。a销售收b转让收c租金收入d利息收入10、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。a、互补性b、权益差别c、替代性d、外部环境差异11、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为()年。a063b163c225d125012、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437513、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。a37b40c60d6314、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。a建筑师b结构工程师c设备工程师d监理工程师15、市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（）。a经营成本b物业档次c业主目标收益要求d同类型物业的市场供求关系16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。a52b58c62d6817、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率5%,为吸引5年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于()%。a、5.53b、5.0c、6.53d、4.5318、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。a审计费b利息c外汇、汇兑净损失d融资代理费19、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。a第一阶段b第二阶段c第三阶段d第四阶段20、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为725，则名义年利率是()。a702b704c750d78521、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为07的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。a1375b4102c4322d452222、银行为某家庭提供了年利率为6、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2723、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。（建设工程教育网整理）a本估价机构所有b所有参加该估价项目c由引交估价项目负第一责任d任本估价机构法定代表人24、商业中心往往位于地价高昂的()a.黄金地段b.边缘地段c.落后地段d.一般地段25、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。a弥补企业以前年度的亏损b提取法定盈余公积金c提取公益金d向投资者分红26、房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。a有用性、稀缺性、有效需求b供给、需求、利用状况c权利、租金、利率d价值、使用价值、供求27、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。a最低价格b最高价格c平均价格d成交价格28、估价报告有效期应从（）起计。a估价时点b估价作业期c出具估价报告之目d签订估价委托合同之日29、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。a时间类参数b融资类参数c评价标准类指标d收益类指标30、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。a未知、需要求取的待开发房地产的价值b投资者购买待开发房地产应负担的税费c销售费用和销售税费d开发成本和管理费用31、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。a土地稀缺b城市化进程快c竞争充分性d交易复杂性32、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。a购买价格b容积率及有关设计参数c空置率d运营费用33、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。a出售b抵押c转d经营34、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。a.3b.3.5c.7d.435、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。a向下b平稳c不稳定d向上二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。a资金时间价值是资金的增值特性使然b利率是资金时间价值的一种标志提供c从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿d即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较e资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析()。a物理结构b区域结构c产品结构d供求结构e总量结构3、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。a基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的b基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用c基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用d在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金e在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金4、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。a开发内容和规模的分析与选择b评价方案构造c区位分析与选择d开发时机的分析与选择e融资方式的分析与选择5、房地产价格构成中的开发成本包括（）。a取得土地使用权时的出让金或转让金b基础设旌建设费c公共配套设施建设费d勘察设计和前期工程费e管理费6、房地产开发前期的规划管理包括（）。a开发项目的选址定点审批b规划设计条件审批c规划设计方案审批d核发建设用地规划许可证e核发建设用地批准书7、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。a、求得的路线价已是正常价格b、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例c、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致d、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格e、路线价是标准宗地的平均水平价格8、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。a加大城市基础设施建设投入b调整银行贷款利率c调整公共住房政策d调整房地产税收政策e加快城市化进程9、下列属于土地使用管制的事项有（）。a.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通b.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施c.某宗土地使用中，要求容积率为2.0d.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路e.某宗土地只能用于商业房地产开发10、市场主体通常包括（）。a买家b卖家c交易对象d交易价格e交易行为11、企业确定广告预算的主要方法包括（）。a量力而行法b销售百分比法c目标任务法d竞争对等法e谈判法12、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。a产品调查b价格调查c市场需求质量调查d分销渠道调查e促销策略调查13、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。a可比实例一定是交易实例b可比实例不一定是交易实例c交易实例一定是可比实例d交易实例不定是可比实例e可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例14、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为24，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（）。a乙地块比甲地块贵b甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2c甲地块与乙地块的楼面地价相等d甲地块比乙地块贵e乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m215、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（）2、一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（）3、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。4、在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。（）5、开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。（）6、假设开发法主要估价新建房地产的价值。7、在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（）8、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。()9、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）10、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）11、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80。（）12、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）13、房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）14、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。（）15、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：1、若开发商要求的自有资金目标收益率为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?2、在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理精选模拟试题及答案（五）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、c2、c3、c4、c5、c6、d7、c8、b9、c10、c11、c12、c13、a14、a15、d16、a17、a18、a19、b20、c21、b22、a23、b24、a25、a26、a27、c28、c29、d30、c31、c32、b33、d34、b35、d二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abce2、bcde3、abcd4、abcd5、bcd6、abcd7、ac8、bcd9、ace10、ab11、abcd12、abde13、ad14、de15、ace三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、x9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、1、解法一：叙述法一、设最低基础租金为x，求最低基础租金（1）计算各年自有资金净现金流量1）第1年年初净现金流量=-5400万元2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元净现金流量=-5400+5400=0万元3）第3年年初：归还甲银行贷款=2700（1+9）2+5400（1+9）=9093.87万元乙银行贷款=9093.87万元净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元4）第3、4年年末：还本付息=9093.877=636.57万元营运成本=（1.57095x+1000010）35=（0.9975x+1000）35万元经营收入=1.57095x+1000010=（0.9975x+1000）万元净现金流量-（0.9975x+1000）65万元5）第5年年末：还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元营运成本=（0.9975x+1000）35万元经营收入=（0.9975x+1000）万元转售收入=（0.9975x+1000）659.5万元净现金流量=（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000659.5-9730.44=（0.9975x+1000）6510.5-9730.44万元（2）求基础租金2、计算全投资内部收益率firr（1）计算各年净现金流量1）第1年年初投资=8100万元2）第2年年初投资=5400万元3）第3年、4年年末：经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元4）第5年年末：经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元经营成本=2910.2135=1018.57万元转售收入=2910.21659.5=17970.55万元挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元（2）计算内部收益率设i 1=13，则有：解法二：图表法一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：2、解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元收益年限=406=34年办公楼现值为：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年乙方使用权剩余收益年限价格为：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元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