2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》全真模拟试题及答案（十三）.doc

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（十三）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三总分一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分）1、在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是（）。a人际关系揽客法b讲座揽客法c客户介绍揽客法d广告揽客法2、为了公司的长远发展，门店选址的时候必须充分考虑公司的经营定位及（）。a.市场细分b.目标市场定位c.目标利润d.经营目标3、房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的()入手。a.土地状况b.交通状况c.周边周边景观d.社会需求4、（）即是房地产经纪公司，它没有房地产产品的所有权，只是在买卖双方之间起媒介作用，促成交易，赚取佣金。a.房地产中间商b.房地产供应商c.房地产开发商d.消费者5、王先生有一套房屋，1999年可以售出价格为48万元，2001年可以售出价格为52万元。2003年7月王先生急需一笔资金，只得以44万元成交，引起该套房屋价格最终变化的是（）。a市场信息b出售心态c新旧程度d市场供求6、核实产权最直接的方式是（）。a到房地产产权登记部门核实b请鉴定机构鉴定c请开发商核实d请公证机关公证7、目前营销部门组织机构存在多种形式，（）是最常见的结构。a职能式组织结构b事业部式组织结构c直线式职能组织结构d矩阵式组织结构8、卖点与项目定位的不同在于（）。a卖点具有个性化b卖点必须得到客户认同c卖点能够展示d卖点能够吸引入9、为了制定合理的符合市场需求的住宅租金，必须对竞争性房产的出租率和（）进行调查。a.租户情况b.空置率c.物业管理水平d.销售率10、目前最常用的营销组合是麦卡锡提出的（）组合。a4psb4csc4rsd4vs11、一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。a.15b.510c.1015d.152012、广告心理效果测定属于（）。a广告活动过程的效果测定b广告要素效果的测定c广告目标效果的测定d广告媒体效果评价13、以“帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案”的方式引导的客户类型是（）。a试探型b引导型c加强型d成熟型14、同一类户型的产品因其（）不同，价格也会有很大的变化。a位置b周围环境c交通d朝向15、一般来说，房地产市场的“景气”衡量标准界定在（）上是比较客观的。a价格b总销售金额c销售速度d交易量16、研究房地产地产市场环境主要采用（）。a市场分析方法b市场细分方法c建筑策划方法d分析方法17、公园、海景、高尔夫球场、公共绿化、都市景观等属于写字楼项目本体资源属性中的（）。a周边商业配套成熟度判断b项目位置昭示性判断c其他先天资源优劣势判断d景观资源判断18、在房地产价格敏感度分析中，对单价、总价都相对较为敏感的客户是（）。a.低档盘、小户型的客户b.中档户型的客户c.高档户型的客户d.购买别墅的客户19、日本一位专家就商圈的层次区分，提出了第一层次商圈指可望吸引地域（）以上的消费需要的地域。a30b20c10d520、一般情况下,由开发高主导定价的房地产是()。a.存量房地产b.土地c.增量房地产d.房屋21、用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤，其中（）。a均价的制定要考虑房地产本身的成本b均价表现为开发商对项目总体销售额的预期c均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正d均价的确定不必对交易情况进行修正22、新建商品房客户营销方式，大体上分为电话营销、（）以及交易后的客户关系维护。a现场销售b体验营销c上门营销d事件营销23、制订规范、标准的对外承诺（），是实行对外承诺标准化的关键。a制度b用语c条款d文本24、“撇脂定价策略”是指的（）定价策略。a低开高走b。低开低走c高开低走d.高开高走25、房地产销售阶段市场调查的要点是()。a.市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查b.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查c.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整d.价格调查、客户需求调查26、为保证完成商品房预计销售目标，某企业设立市场营销副经理主管销售人员和营销职能部门工作，这种组织机构是（）。a简单的销售部门b独立的市场销售部门c现代市场营销部门d现代市场营销公司27、李某有一套100m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以45万元的价格委托，一周后上涨至48万元，20天后以43万元的价格出售。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是（）。a法律属性b物理属性c经济属性d心理属性28、卖房客户最关心的问题一般是房屋交易的（）。a安全性b成交时间c出售价格d服务费用29、下列表述中，不符合房地产定价原则的是（）。a提高市场占有率b反映市场供求c掌握定价范围d体现价值30、在市场营销过程中，（）居于核心地位a.最新的产品b.目标消费者c.适中的价格d.大量的促销广告31、（）工作是房屋销售工作的核心环节。a房源信息的共享b房源营销c房源信息的更新d房源推荐32、在特定的环境下，随着行业市场营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限是（）。a.市场需求量b.市场预测量c.市场潜量d.市场均衡量33、具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点的广告是（）。a网络广告b户外广告c电视广告d广播广告34、在投资组合中的投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈（）关系。a反向运动b正向运动c不能确定d没有关系35、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。a.销售进度b.销售难度c.广告投放d.物业档次36、在销售过程的尾盘期市场推广应以（）为重点。a.大量的促销活动b.集聚大量的人气c.华丽的广告为主d.不断竣工的朴实宣传37、某楼盘有800套住房，按照2个月销售40的目标，当设计平均成交率为12时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要（）名销售人员。a6-7b7-8c89d91038、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（）a质量控制b数据处理分析c制定调查操作方案d形成报告39、不属于房源特性的一项的是（）。a.公共性b.互动性c.可替代性d.变动性40、项目销售预热期的推广主要是整个项目的()。a.产品推广b.形象推广c.客户推广d.价格推广41、区域写字楼市场供应状况分析中，建筑设计合理性、软硬件配置水平等的分析属于（）。a产品档次b产品类型c供应量d竞争项目分析42、下列原则中，不是房地产居间服务原则的是（）。a平等化原则b珍惜常客c收费优惠d体察客户的希望43、（）是房屋再转租行为获得合法性正确作法。a签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案b到房屋租赁管理部门办理，签订转租合同，登记备案c修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案d修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改44、（）对策是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下乐于采取的。awtbsocwodst45、营销策略理论的“4ps”理论把各种影响销售的因素归纳为四大类，即product（产品）、price（价格）、place（渠道）和（）。a.probing（探查）b.position（位置）c.promotion（促销）d.prioritizing（优先）46、（）试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。a预测性调查b因果性调查c探测性调查d描述性调查47、市场的形成是由消费主体、消费客体和（）三个要素组成。a有效需求b购买欲望c内在需要d购买能力48、卖点必须是能够得到（）认同的特点。a.竞争对手b.开发商自身c.经纪人d.目标客户49、强档期的推广策略,通常以()为主,来积聚大量人气,获得目标客户的认同感。a.广告推广和活动推广b.展示售楼处c.大量的促销活动d.适当的价格策略50、所谓卖点就是（）。a产品所具备的，不容易被竞争对手抄袭的，同时又可以展示的，能够得到目标客户认同的物质b产品可以被客户接受的特性c产品可以在市场上流通的性质d产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分）1、（）不属于市场细分的一般方法。a依收入细分b按细分程度细分c完全细分d按年龄细分按产品特性的复杂程度2、下列定价方法（）属于成本导向定价法。a.盈亏平衡定价法b.成本加成定价法c.变动成本定价法d.目标利润定价法e.理解价值定价法3、按建设部颁布的规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。a取得土地使用权证书b持有建设工程规划许可证和施工许可证c拆迁安置已经落实d物业管理方案已经落实取得房地产预售票许可证4、房地产服务中的5s是指速度和（）。a.真诚b.机敏c.综合d.研学e.微笑5、房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题是（）。a掌握大量可靠的房源信息b了解客户需求信息c展示自己的专业知识和水平d提高工作效率e端正工作态度6、营销环境具有（）等特征。a客观性b变异性c差异性d多变性e有限性7、房地产销售一般根据项目的（）等因素决定销售人员数量。a销售量b销售目标c人员准备d广告投放e销售阶段8、一个楼盘的卖点必须具备的条件是（）。a.卖点是楼盘自身优越的,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点b.卖点必须是楼盘永不更改的亮点c.卖点必须能够展示,能够表现表现出来d.卖点必须在项目定位阶段就确定e.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点9、对房地产价格敏感度分析时，一般来说，有（）。a低档盘、小户型的客户只对总价敏感b中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感c高档别墅客户只对单价敏感d低档盘、小户型的客户对单价敏感e高档别墅的客户只对总价敏感10、下列关于房源物理属性的表述中，正确的有（）。a房源物理属性包括房源自身的物理状态b房源物理属性包括房源的用途c房源物理属性包括房源周边环境的物理状态d房源物理属性具有固定性e房源物理属性具有差异性11、房地产市场调查的主要内容有（）。a房地产市场价格调查b房地产市场供给调查c房地产市场需求调查d房地产企业内部调查e房地产市场环境调查12、一个楼盘的卖点必须具备的条件有（）。a卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点b卖点必须是楼盘永不更改的亮点c卖点必须能够展示，能够表现d卖点必须在项目定位阶段就确定e卖点必须是能够得到目标客户认同的特点13、商业项目的特征包括（）。a收益多样性b赢利模式多元化c权益复杂与利益平衡d产品技术性e报酬率不确定性14、市场营销学提出了较为完整的“4ps营销策略理论4p是（）。a.产品b.价格c.渠道d.促销e.定位15、影响房地产营销组织模式决策的因素主要有（）。a企业规模b市场c产品品质d物业管理e商品房物业类型16、房地产经纪人在与委托人或者其他信息接收者进行沟通时，应尽量遵循信息的（）。a准确性b完整性c及时性d制约性e灵活性17、预测房地产广告沟通效果的主要方法有（）。a.直接评分b.组合测试c.实验室测试d.回忆测试e.识别测试18、现行税收政策规定，个人转让房屋所涉及的税费主要有营业税及附加和（）。a契税b印花税c土地增值税d个人所得税e物业税19、买方独家代理的特点有（）。a销售方式为以客户需求为中心b存在恶性竞争c经纪机构服务有保障d经纪机构服务相对无保障e委托代理关系明确牢固20、房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑的因素主要有（）。a项目规模b楼盘档次c项目区位d行业惯例e资金实力21、房地产经纪人在接受居间业务委托环节要做的工作有（）。a.客户调查b.签订委托协议c.协助检视房屋d.钥匙的处理e.商谈议价22、在房地产居间谈判过程中，应坚持的原则有（）。a平等原则b公开原则c合法原则d互利原则相容原则23、市场营销核心概念包含（）等要素。a需要、欲望与需求b营销主体c价值与满意d交换和交易e市场24、房地产经营投资包括（）。a房地产买卖投资b房屋租赁投资c房地产经营消费投资d房地产置业消费投资房地产置业租赁投资25、房地产开发商宜采用直接销售方式的情况主要有（）。a.小型房地产开发公司的项目b.大型房地产开发公司的项目c.市场为卖方市场的醒目d.市场为买方市场的醒目e.楼盘素质优良的项目26、下列关于经营的观念中，属于传统的、旧的观念是（）。a生产观念b产品观念c推销观念d市场营销观念e社会营销观念27、新建商品房销售前，房地产开发企业应当准备的销售须知文件主要有（）。a价格须知b产权登记须知c购楼须知d购房相关税费须知e抵押贷款须知28、下面属于卖方独家代理的特点的是（）。a销售方式以客户为中心b销售方式以房源为中心c委托代理关系明确牢固d采取多种促销手段，力度大e成功率较低29、在影响各类房地产的风险中，同时影响住宅和写字楼投资风险最主要的因素是（）。a地价风险b市场供求风险c住房制度政策风险d治安风险e信息风险30、目标客户定位的方法包括（）。a收入定位法b家庭定位法c年龄定位法d品味定位法e需求定位法三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分）1、黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托a中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。1黄先生采用等额本息还款法，则其每月还款（）元。a1385b2077c692d15852相对于等额本金还款法，等到额本息还款法具有（）的特点。a借款人的前期压力大b借款人的前期压力小c操作复杂d操作简单3小张应要求黄先生提供的（）等文件以供核实。a房屋产权证b银行同意其出租的书面文件c黄先后的身份证明d房屋质量保证书4小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给（）人员。a无发事行为能力的b无合法有效身份证明的c无所在城市户口的d有犯罪记录的5小张接收委托后，必须采取忍气吞声服务步骤是（）。a查勘核实b市场推广c市场调研d洽谈签约6在未签订租约前，房屋发生水管漏水，导致房屋受损，应该由（）。aa公司承担赔偿责任b公司承担连带赔偿责任c公司先承担赔偿责任向小张追诉d黄先生自己承担损失7如果选择首付20%，余款向银行抵押贷款，贷款期10年，贷款年利率为5%，按月等额还款，月还款额为（）元。a3182b2500c2545.6d2590.58李某要向银行申请住房抵押贷款须提供（）等资料。a个人身份证明b个人收入证明c抵押贷款证明书d单位同意贷款的证明9办理抵押贷款手续时，银行通常要求李某（）。a购买住房财产保险b购买人寿保险c提供所在单位的还款担保d在借款银行开立账户10开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为5%，则对李某最有利的付款方式是（）。a一次性付款，价格优惠5%b首付20%，余额分两期每隔半年支付一次c首付10万元，余额分两期每隔半年支付一次d半年后一次性付款，无优惠11假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是（）。a四成b五成c六成d七成2、张先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托给w房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市场价的情形下尽快出售。1.张先生是（）。a.供给方b.需求方c.房源d.客源2.房地产经纪人王某搜集张先生所售房信息的基本要素有（）。a.业主资料b.代理人资料c.房屋状况d.放盘要求3.结果当天就有买者李某要求看房，为避免李某与张先生私下交易，应当（）。a.始终不安排李某与张先生见面b.要李某交一笔看房订金c.要李某签订看房协议d.要张先生把房产证留在经纪公司4.房地产经纪人王某与张先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险的是（）。a.核实张先生的身份和产权状况b.保管该房源的钥匙c.承诺房屋成交同时办好房屋所有权证的转移d.要求张先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议5为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括（）。a.建立检查稽核体系b.权限的控制与分配c.规范档案与印章管理d.将房款收受，代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理3、某先生投资万元购买了一套住宅，首付万，其余抵押贷款，贷款利率为，贷款期限为年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析：1.该先生的投资方式属于（）。a房地产买卖经营投资b房地产置业消费投资c房地产置业租赁投资d房屋租赁投资2.购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（）等因素。a城市经济发展水平b产业结构影响c客源的流动性d市场供应量3.如果该住宅出租月租金收入为元m2，各类税费、经营费用等分摊下来元月，则本案例的投资回收期是（）。a年b年c年d年4.假设月还款额为元，如果偿还年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。a万b万c万d万4、甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积10000m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。1根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用的是（），a零级渠道b窄渠道c一级渠道d独家分销渠道2丙房地产经纪公司与乙房地产经纪公司签订营销代理协议后，宜在（）开始介入。a项目策划与地块研究阶段b产品规划设计阶段c营销推广阶段d销售和物业管理阶段3乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作祥细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括（）。a项目市场需要和竞争分析b项目成本估算c甲集团现金流分析d项目营销推广方案4丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括（）等。a区域内四星级酒店客户调研b区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研c区域内交通便捷度调研d区域内大型购物中心市场价格水平调研5丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的是（）。a鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出其自身特点b调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅c针对目标客户中，小型律师事务所、会计事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼