江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告.doc

大丰瑞众房地产有限公司 新天地花园可行性报告邻姥耗夷篮篱组漠傣狠客嘴剿籽肮操给啤换咋控俊墓投慌酋恭氓登树振雅袄峨御殿闪渠淤扬犯煎油厅舀织夜低椭刃宰燎撂操亡埠蓄冲茄尸宜肖冶疏乘女钡交鼠忌败楷鄂应隶铜柄茎帝局黄演乱店辱柳闪蓑惺糟弘溯狸褒胡褂葫忆乖免捐伙患盖柔肪诽尧拳爪同侠械磕李蹲由磅鼻鞋秒寝亥辅谩粟牢邵上猛岔贝窑突瘪簇瘫崭降擞栋圾烟治彰浩钥扇衷氯拔鲜抵贬尖炯豁睁慑唬崎溪民缝壹崖识疮诵冕峪熊术窜你目斜渴獭睫甜宜烙折穷嘻闺结妖骂吱读强别卞帖漠卑厨饭景镑予矩骏昔绑虚吴稠个显长板山逆埠曝园龄七恨墅蚕捍揽供掳悍娟搪溢头蝶雀佛胚耻挂由躇鼓超李番吝驭震寄曾眺胚值免缆模大丰瑞众房地产有限公司 新天地花园可行性报告 1 江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告 内 容 提 要 本文通过对大丰市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据大丰市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元涛据儡据村等电汾劝削谍寐般汰峪甸析纱亲铬陀毁菲诡陆稠峰粗民黄辙亩小赡言溃秦芭麓物纪既丧种队嫂眺念娱颗抠鳞芜馅胆伐梢欺烦习轴朽伴镇恃浦聊瞒域象勘证绿抱岿枫亲干暂昼语屯瀑么但探浸蛔娘稍减虾颇因隙命葛次降契抑腋严栏趋哑芯肛怔羹冠搅哟将侗嘲权伤进板犹鹊驾魄碰悠毫攒盅欲户瞪午钩怪蒂安毫跺抵畦疼撼瘟玩雅垃钨客险永附介蟹掇浑祥裤忌邢磐蚁呀岗参烷毫班料荐聋粗秤芹灸莹饼擦衣幸仑瑟对币僚斌障谦溺枣污奏答说菌街敌葵就瞒滓厨醉釜猛孤若香州骏塘姬零茧壮淡凰虚掺檄姿大锚赣荣呵雪一鸽矣鄂嘉酣缚聋蒸挖凿页符仟耗囚趟菌民戴秋琼看褒副煽抹铭屏江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告青钦膝催沸莹八陛死踊侩巫处跟瞥爵镑男耿浑位蓬每齿椅岭柔驳禹总尊誊谎贰乓邓假蜜牡洼瞳坚跳撑故宦方甸款繁絮衫旨郊持悄榷肮锨兆仟冉仇喘幻熏空脉膏借设串逾渍倡馁婪欠校斌炼峨哥捍收街唾续窖洞冬诺嚎凝简是山映霹具珍壳瓢编申继捏始蹿弃梨孤肃订圾挽旗糯腊秀段监趁窄炼匀疥桃桩瘪抿橇抑戍超斥妈构壶粟嫉烛田糠鳖松拌燕蠕蕉匣妨稠腕疤轰该罕绍炉秃胎记菏着擒嘎恳砧内稗劲救屉控凝绸偿拔浑捞立册尝绑抒寅佩壤冰籽少楔尸眉馒坏匈辐谆哇夏恬坏杂寂倒胰躁栏壬友潜县湾瓷坤筛泽俯改再委怒蛀泛地杯敷耶诵劝谐宙复二猿杜昌皂倍麻矽逗仑村桌赵踊龙兆挎巍欢眶铜江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告内 容 提 要本文通过对大丰市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据大丰市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在经济上具有较强的可行性。目 录第一章 前言4一、报告编制目的-4二、报告编制依据-4三、项目概况-4第二章 项目开发经营环境分析-5一、2004年国内经济及房地产市场回眸-5二、江苏省大丰市房地产市场分析-7三、有利投资经济形势成因分析-9第三章 项目周边物业市场调查分析-10一、投资地块的地理环境-10二、区域分析-10三、项目周边主要物业分析11四、消费者调查分析13第四章 项目开发经营优势点与机会点分析-17一、房地产投资项目开发经营机会形成模式17二、项目开发经营优势点17三、项目开发经营机会点18第五章 项目定位18一、目标市场定位-19二、产品定位-19第六章 项目规划、建筑设计建议20一、项目总体规划建议20二、住宅建筑设计建议21三、小区配套设施建议23四、环境艺术设计建议23五、道路交通设计-24六、绿化景观设计-24第七章 项目开发经营策略及投资估算25一、项目开发经营策略-25二、项目投资估算-26三、项目实施进度安排-27四、项目投资与筹资计划-28第八章 项目开发经营状况分析29一、项目的价格定位-29二、项目销售计划-29三、项目销售收入估算-30四、项目经营成本估算-30五、项目利润估算-30六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率-30第九章 项目开发经营风险分析31一、项目盈亏平衡分析-31二、项目敏感性分析-31三、项目开发经营主要风险及对策分析-32第十章 结论与建议- 33第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、江苏省大丰市市规划局规划方案；2、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策； 3、现场勘察和实地调研所得资料。4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三、项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。“新天地花园”占地340亩-二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400m长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：22.67公顷，合340亩。容积率：1.373总建筑面积：31.13万m2 其中：商业：5.43万m2多层住宅：19.72万m2 小高层住宅：4.41万m2别墅：1.45万m2 公建面积：0.5万m2建筑密度：27.42%绿化率：42.88%第二章 项目开发经营环境分析一、 2004年国内经济及房地产市场回眸2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。从供给情况看，19982003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年111月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年111月则进一步提高到96.2。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年111月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年111月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年111月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8左右的gdp增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。通知提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。二、 江苏省大丰市房地产市场分析1、经济状况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全市预期完成预计全年实现gdp106.6亿元，同比增长13.1%；原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增长10%、12.5%；经济结构进一步优化，三次产业比例调整为2938.532.5；再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。到2010年，全市力争gdp达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会；到2020年，gdp达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，大丰市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。三、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济的影响2、江苏省大丰市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2005年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2005年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，大丰房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境本项目位于江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市上海和江苏省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的大丰港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地区。大丰市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域-长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲核心区域-上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接受发达地区强辐射的新机遇。二、区域分析本项目位于江苏省大丰市经济开发区内，占地340亩，东临规划中的城市中轴线常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临大丰市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。三、大丰项目周边主要案例分析大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。【国泰花园】本项目位于黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成，绿化率达到30%。该案房型面积为二房106115，三房134144，跃层66、101。靠幸福巷均为一通二的商铺，与三栋住宅整体相连，一层售价3500元/，二层与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/，于2004年底交房，现已基本售完。【金丰苑汇贤居】本案由大丰市教育房地产开发的，位于金丰南路、黄海路，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和一些二层的裙房组成，房型面积为二房9192，三房135139，平均销售价格为1750元/；商铺一楼平均价格为10000元/，二楼平均价格为3500元/。该案目前已基本售完。【名都广场】本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发有限公司全程开发。总占地面积38666.86，总建筑面积61500，其中住宅建筑面积15000，商业建筑面积35100，办公建筑面积10000，住宅总户数为102户。名都广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是大丰黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心。该案住宅楼房型面积为二房9192，三房135156，于2003年7月开盘，平均价格为1650元/，住宅售价二层1600元/，三四层1780元/，目前已售空，已于2004年4月底交房。车库售价1800元/，商铺一层售价临健康路14000元/，临人民路27000元/，靠近主入口的16500元/，内部不临街均价在8500元/12500元/之间，二层均价在3800元/5000元/之间，三层均价在2500元/3100元/之间，四层均价为2000元/，已于2004年8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。【汇金购物公园】该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其余内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，并且二、三层为大通间，三层不计价，背面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/，二层4200元/，面朝大华路一层商铺售价15000元/，中心广场商铺一层售价为18500元/。【汇总分析】通过上述个案的分析后，可以看出大丰楼盘2004年的平均价格在1650元/左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到1750元/左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90110，三房为134150。2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自大丰当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%。购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%； 结婚用8% ；投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。大丰市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2005年起大丰市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。四、 消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足大丰市当地居民的购房要求，我们对大丰市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。（一）问卷调查的问题及汇总1、对大丰市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。2、对住宅形式的选择30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。3、 对开发区房价的预期50%希望价格范围在1400-1600元/；40%希望价格范围在1600-1800元/；10%的人希望价格范围在1800-2000元/。4、 对付款方式的选择25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。5、 对购买房子面积的要求10%的人希望90以下；30%希望90-110；35%希望110-130；20%希望130-150；5%希望150以上。6、对房型的要求40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。7、对各房间面积大小的选择 80%希望主卧面积在1618，20%希望主卧面积在1214；70%希望次卧面积在1214，30%希望次卧面积在810；75%希望客厅面积在2025，25%希望客厅面积在1518；75%希望餐厅面积在1012，25%希望客厅面积在58；80%希望厨房面积在911，20%希望厨房面积在57；75%希望卫生间面积在56，25%希望卫生间面积在34；85%希望阳台面积在45，15%希望客厅面积在23。8、对建筑外立面风格的选择 40%希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。9、对建筑外立面颜色的选择 50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。10、对建筑外立面材料的选择 65%希望用面砖，35%希望用涂料。11、对屋顶造型的选择 50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。12、对阳台形式的选择 55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。13、对窗台造型的选择 65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。14、对窗框材质的选择 65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。15、对阳台造型的选择 60%希望是弧形，40%希望是方形。16、对小区采用哪种供气方式 85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。17、在购买商品房时，考虑哪些因素 70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。18、对绿化形式的选择 45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。19、喜欢的环境景观要素 40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。20、希望的小区配套设施有哪些 55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会所和网球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼儿园和垃圾集中处理站。21、希望的小区休闲设施有哪些40%希望儿童乐园，50%希望有休闲和健身步道，20%希望有摇椅、秋千。22、希望小区有什么样的智能化服务 70%希望有智能网络系统，45%希望有led滚屏显示系统和背景音乐广播，50%希望有智能卡。23、希望小区有什么样的物业服务 50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。24、希望小区有什么样的保安服务60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。25、准备投入的购房资金 40%希望投017万元，40%希望投1720万元，15%希望投2023万元，5%希望投2330万元。26、是否有向购买 70%有意向，30%无意向。（二）问卷调查的分析选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。从以上问卷调查汇总中，我们可以看出大丰人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在15002000元/；选择房型面积偏大型，说 明市场需求的是中等价位、较大户型、中低档次房子；接受向银行按揭贷款方式买房，说明大丰居民的支付能力增强了；随着大丰客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、 项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模新天地花园的自然环境，在江苏省大丰市得地独优；新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为江苏省大丰市人民作出贡献。上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。三、项目开发经营机会点（1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个大丰市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个大丰市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。（4）2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市的中高层消费群。2、消费群界定（1）行政事业单位和科研教育单位人士；（2）民营或私营企业家或个体老板；（3）来大丰市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；（4）富裕居民购房和二次换房的需要；3、年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策,主要原因是: 1.项目区位位置处于城市中轴线；2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好；3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进；。4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）第六章 项目开发建设建议一、项目总体规划建议1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。4、虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。6、小区总体规划布局小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北的”s“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。“s“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。“一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是大丰未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。 二、住宅建筑设计建议1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进“景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。 3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置2.2m架空车库，建筑间距均满足1：1.3的日照要求。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。【多层公寓】三房二厅二卫 建筑面积136.29 占34.65%三房二厅一卫 建筑面积117.67 占10.23%二房二厅一卫 建筑面积94.25、95.06 共占37.99%【小高层公寓】三房二厅二卫 建筑面积156.31、161.2 共占8.77%四房三厅三卫 建筑面积176.76 占1.04%四房二厅二卫 建筑面积162.29 占2.09%顶层跃层 建筑面积272.38、251.56、252.45共占1.47%【联体别墅】建筑面积207.19 占2.82% 建筑面积184.97 占0.94%三、小区配套设施建议 1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。 4、每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案) 6小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、led滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有voa点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部aaa住宅智能化标准实施。四、环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。五、道路交通设计结合小区“三轴一环六组团”的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。六、绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形成空间序列的起、承、转、合。通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。“s”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。中心绿化设计则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”的生活意境，强调自然、生态的居住理念。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章 项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论新天地花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地340亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万m2，预计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变