沿海丽水佳园C地块产品策划报告.doc

中国管理资讯网沿 海 丽 水 佳 园 c 地 块 产品策划报告二 零 零 三 年 九 月目 录 第一部分：产品策划思想1 人需要停下来等待自己的灵魂2 沿海绿色家园的居住文化3 懂得顾客需求、引导顾客的生活方式4 小村的一天5.小村的居住文化第二部分：产品策划要点1：产品必须具备区域内竞争对手不具备的优势2：产品必须赢得特定而且稳定的消费者3：产品必须在消费者心里树立与众不同的位置第三部分：产品类型构成1、 夹层产品在c地块上生命力2、结合报批报建对c地块不同规划功能土地提升价值的分析3、产品构成比例及主力户型研究第四部分：产品主要诉求点第一部分：产 品 策 划 思 想“丽水佳园-小村生活的细节”5 人需要停下来等待自己的灵魂传说中的印伽挑夫挑着担子上山，在他仍显得精力充沛、毫无倦意之时，却出人意料地坐在半山腰休息。有路人问:你为什么停下来不走了？印伽挑夫回答:我已经走得太快，我在停下来等自己的灵魂。6 沿海的居住文化只有把人的生活经历和房子结合，才有建筑。只有当生活细节真正融入了房子，建筑才能有灵魂。钱钟书先生曾经这样写过，“屋子的本意，象鸟巢兽窟，准备人回来过夜的。把门关上，算是保护。但是墙上开了窗子，映入光明和空气，使我们白天不必到户外去，关了门也可以生活。屋子在人生中因此也增添了意义，不只是避风雨和过夜的地方，并且有了陈设、挂着书画，是我们从早到晚思想、工作、娱乐和演出人生悲喜剧的场子”。今天的居住不只是由房子本身构成的。居住不仅是人们生活起居的必需之地，还是人们生命的文化形态和存在方式，也是屋主人品的外化和性格的彰显。居住是一个系统，它包含了空间若干美丽的建构。居住是一个过程，这个审美的过程从居住之前就已经开始。居住还应该是一种感觉，人们最需要通过居住获得生命的愉悦。在集团将倡导推广的沿海居住文化中，以下若干理念是十分重要:1. 沿海居住文化贯穿c地块开发全过程的表达就是“生活方式”，我们推广出售的是一种超越住宅本身物质层面的生活方式。2. 生活方式的构思和创造是需要建立在对顾客生活的每一个环节的深刻理解上的，换位思考：我如果是顾客住在房子里需要些什么？对顾客的理解需要体现在c地块的规划设计和施工的每一个细节中。3. 以顾客为核心的服务意识是构筑顾客生活方式最基本的文化理念，必须从规划设计和建造的每一个细节着手。我们提倡细节决定胜败的理念。4. 附加值是价值的重要组成部分，创造能吸引顾客执迷的差异化的生活方式，就能最能创造c地块产品的附加值乃至额外附加值。差异化是指竞争对手无法简单模仿超越的生活品质。在c地块中的产品差异化将体现为综合的生活价值体系，应该体现在顾客界面的每一个细节中。5. “以人为本”与“以生态为本”在根本上是一致的，生态是个广义的名词，在c地块规划、设计、施工、营销中的具体体现将是：与自然为邻、与都市为邻、与人文为邻、与健康为邻、与社会为邻、与时尚为邻的互动式现代市郊居住形态。“以人为本”不仅仅只要求住宅区要创造出一种亲切怡人的邻里交往环境，还要营造出一种自然、柔情、浪漫的社区氛围，从最人性化的细节着手满足居住者崇尚自然、邂逅生活的追求。6. c地块小区规划和设计的外部空间和公共建筑在功能上将是“家庭生活的延伸”。7. 流行和时尚是“与时俱进”、稍纵即逝的。c地块将体现地中海的建筑风格和庸懒舒适的生活氛围。8. 生活方式是通过人的感官和感觉在传递。现代多层次立体院落的居住方式、多层次的人际交往空间、平坦的土地青草、大树和家家户户都有葡萄藤蔓，“一笛晚风生碧树，始知林里有人家”的意境将是对丽水佳园c地块我们所倡导的生活方式的最好诠释。9. 网络时代最重要的生活方式特征是变化的方式在变化。c地块的规划设计将在空间和智能化服务上必须极具前瞻性，智能化空间必须设置足够的提前量和预留量。10. 我们的居住理念推崇顾客对生活方式的选择是一种权利，更是一种价值。c地块将通过有效的规划设计从室内外空间、功能配置、乃至建筑风格上真正满足顾客生活的多适性。比如，无立面的建筑设计方式，真正灵活分隔的平面。11. 生活方式将体现繁忙的都市生活中心灵驿站的概念。我们将在丽水佳园c地块上尽情演绎现代都市居民“邂逅自然”的篇章，以满足那些久居繁华都市之中的日益忙碌的人们那种渴望亲近大自然的愿望。7 懂得顾客需求、引导顾客的生活方式生活态度生活是一种体会生活是多元的，没有定式，需要用微小的笔触去一点一点地勾勒和刻画。生活就是自我的一种感受，一种由内向外最直接最微妙的体会。思想是最好的消费品在消费时代中能使顾客体会购买的快感的是自我的凸显和个体的价值。可以说关乎生活的消费是实际的，关乎精神刺激的消费是前卫的，关乎理念的消费是超越的。住宅除了面积等基本功能外更需要显示的是文化性和思想，c地块住宅在使顾客体会购买快感的同时更能获得居住的满足。生活是健康追求健康也就是追求美好的生活、更多属于自己的时间与空间，追求更充盈的自由与享受，追求自我与生活完美结合的理想状态。比如跑步、各种锻炼方式、与邻居交往等取代吸烟与吃零食。健康同样是非物质主义的，是为了解放身体和解放心灵。生活是与自然的恋爱城市的发展除了对环境的侵蚀外，对人的心态也造成了压抑。在市郊居住区的生活更应该创造接近自然本色的清新、纯美。平坦的土地野草、大树和家家户户都有葡萄藤蔓，才更能承载城郊生活所提倡的自由的心灵和开放的视野。内心的快乐不分年龄当停止为某种新的定息疲于奔命后，就会发现，生活就是一种快乐。每次出门都会碰到笑脸相迎的邻居、朋友，也因此更喜欢出门，更喜欢和人攀谈，建立社区的感觉。快乐生活是一种态度。 快乐种在环境里阳光透射过百叶窗和葡萄藤蔓庸懒地影在墙上；雨滴打在草地上的声音，伴着便餐台/酒吧台上飘来的阵阵咖啡香幽香，看着露台上昨天下班后刚买来的黄色郁金香，好美！生活的色、香、味的美更在于环境带来的生气。赫胥黎在赞赏生命的时刻中称之为“享受免费快乐的时刻”。环境中隐含着许多免费，构筑和体会能使生活变得更有趣味。小事完美主义世界上不存在完美的事物，但可以在策划、开发过程中追求构筑生活情趣的完美性。住宅的完美不要通过浮华的装饰来炫耀，而是应该通过人性化的细节的美丽来显示一种精致而美好的气氛，一种通过巧妙设计让生活更方便或更特别的稀有配备使顾客感受到使用过程中感受自我、肯定人生的喜悦。人文社区的品质-创造鼓励邻里交往的物质环境和人文环境清晨的笑容每个人脸上都挂着笑容，没有人慌慌张张，能感受到的是一种稳定而令人安心的生活步调，每天清晨都充满希望地迎接一天的来临，社区大家庭每个人都喜欢写小纸条丢进邻居家的信箱，随时互通消息。周末会轮流到邻居家里欣赏落日美景。社区里每个人都会互相照顾，整个社区就是一个大家庭，互相能叫得出名字。理想小世界强调诚实无欺、彬彬有礼，这里没有大都市人之间的冷漠。邻里都乐于贡献闲暇的时间，协助完成社区的计划。所有人的才能和技术，都用来增进大家的欢乐和改善整个社区的生活质量，生活就会更好。小小自治村整个社区是个理想国，有自己的“村长”，是现代世界追求喜乐生活的典范。现代生活的节奏是快速的，容易使人焦躁。回到村子里，能感到的是放慢了的脚步，理想的价值观显而易见：家庭、友谊、社区，还有从中获得的乐趣、对传统和历史的参与感。社区培养凝聚感各种社区协会的成立目的就是增加邻里交往、保护社区的利益，每个人都是有价值的，没有人是陌生人。每个人都信奉：真正关心别人，就会找到真正的友谊。如果春天来到“丽水佳园”，会见到景观道两边长满了美丽的郁金香，种花的钱都是住在这里的居民组织的社区协会支付的。人比昆虫更有社会性当知道了需要对方，才能使这个社区动起来。汤玛斯医生在女妖与蜗牛中说：“人类在所有的物种中，是最具有社会性的。我们比其他有名的社会性昆虫更加彼此依赖。如果你仔细看看自己，你会发现，我们对社会生活更为精通、熟练了。在丽水佳二期，沿湖步行道和中心景观区的景观步行道和小区公共空间内的可坐性空间形成了适于邻里交往的社区起居室的气氛，而组团内环境则着重强调私家院落的宜人尺度，是老人和孩子嬉戏的场所。奇妙的相遇现代城市里，人的相异性比较高，在路上走都会不知不觉地避开别人，避免和人接触。在小村里由于共同的爱好、活动、价值观而到处充满了奇妙的相遇机会。对于偶然碰到的人，都喜欢花点时间诚心和他交谈。随兴小聚对邻居说：“我家院子里的番茄已经熟透了，我们可以摘来做蔬菜色拉，然后再找一条香香脆脆的面包，半个小时就可以把午餐准备好。”和邻居临时决定的随兴小聚可以不必一直想要怎么去准备。用简单的方法就可以表示你对别人的尊重，或是和别人分享生命的快乐。优雅的下午茶忙碌的现代城市人几乎把优雅和快乐的因子挤出了生活。周末下午小睡片刻后，在院子里的耳房喝杯热茶，望望一无所有淡蓝色的天空，看看院子里嬉笑的小孩子，吃几片饼干，脸上洋溢的是舒适至极的满足神情。悠闲散步云天间人们都喜欢散步，悠闲散步在云天间，在群星闪耀的夜空下，才发现杜鹃花原来都凋谢了，茉莉花已将芳香悄悄播散。感觉心中的宁静当回家后生活不再处于忙碌状态，所有的感觉会比较敏锐，享受生活的潜力自然就会无限扩张，才能全心全意去过每一刻，去感受这一刻心中的宁静。生根在大自然罗娄梅写到：“身为人，都在大自然中有根。在许多方面，我们都参与了大自然，只是没去注意。举个例子来说，像季节和黑夜变化的韵律，就反映在我们的饥饿、睡眠、性欲和其他方面的韵律上。”社区的景色也应该有季节之分、情趣之分，而不应该是冰冷而没人性的装饰。物品蕴含着故事什么是文化？体现在居住小区中，每样东西本身蕴含着的故事就是文化的一部分。建筑、景观、部品都有自己的自然生长的美，设计简单但要实用，以简单的线条做单纯的设计，精美的工艺，不需要多余的装饰，就可以让人感觉到它有灵魂.用感官体验生活感官的欢乐可以彼此传染。一种感觉产生的一种心情，会唤起其他的感觉、记忆以及曾经拥有的欢乐。当某个感官被触动，往往会反射到另一个感官，就像拨动小提琴的一条玹，没拨到的也会振动，这中间有种微妙的魔力存在。住宅居住品质令人盼望的回家的路不论是驱车还是步行回家，一进入小区，社区内街道边有各种公共活动空间。沿街的公共空间和种满了各种树木的林荫道将各个组团有机结合起来，这条林荫大道有极好的步行环境。在宁静中，能感觉到归家的喜悦、幸福的亲情、轻松的呼吸，都从灯光里渗透出来令人喜爱的个性住宅个性住宅是有了文化自信之后的一种品位，甘于低调，不故作张扬，在精致的细节之间经营属于住户自己的个性。追求个性，就要注重享爱和生活品质，却又非物质崇拜。在住宅内提供满足不同生活方式的功能多适性，注重在住宅单位内为住户预留可供个性化演绎色彩、空间风格、光影关系、炫耀立面细节的可能。令人喜爱的居住文化美学对住户不是让他们以旁听者的角度听故事被一种讲故事的固定结局所套牢，我们的居住美学的精彩与个性就显示在住户会参与到故事中，主动的去赢取主角的地位。美学是成熟的，又是青春与锐气的。对于住户来说，更喜欢感到自己是漫不经心、肆无忌惮的宠儿，在跳舞派对上唱出这样的歌词：不要太正经要可爱，不要太纯洁要干净。理智地、懒散地甚至有点不羁地生活着。令人喜欢的便利住宅生活又是简单的，这些事情虽然普通，但却对居住品质有着很大的影响。通风良好、安静的卧室朝向能为住户提供良好的睡眠环境；明亮、宽敞、通风良好、使用流线、布置方便厨房能激起食欲让住户更安于在家吃饭；良好、便利的运动环境，能更激发住户运动的欲望；自然、庸懒的外部空间环境能让住户更喜欢走出家门去享受感官之乐；美妙的音乐、自然的芳香能让住户彻底地身心放松，接近自然的健身房、spa能督促住户放松身心，更加激情澎湃的迎接下一天。令人喜爱的时尚为新世纪白领精英打造新设计,构筑新的生活方式。时尚和时髦是有所区别的，我们推崇的时尚是基于回归原始和自然韵味的设计风格，时尚生活的核心是园艺、浴室文化、美食文化。令人喜爱的色彩大胆地打翻调色板上的和谐，让颜色变成某种生活状态的写照，在大面积平淡的色彩中穿插少量和绚丽的涂抹。从空无一物的白色开始，是演绎穿插丰富和绚丽色彩的之源。例如，瓷白中穿插柠黄、靓蓝；在和谐的色彩搭配偶尔穿插一些反叛的对比色彩，天堂的蓝色与世俗的黄色的对比，蓝色是消极的而黄色是进取的富有侵略性的聪明的低姿态对成功衡量的标准不仅是拥有令人羡慕的事业成就,更重要的是享受自己满意的物质生活及积极的处世态度,不喜欢自我设限。体现在住宅品位上是内敛的，保持生活与精神上的韧性，但又不喜欢自我设防，恣意品味生活。具体到住宅就是不盲目跟从什么流行风格，而注重朴实无华、真实的贴近生活本原的体验。简单的精致精致是一种很微妙的状态，它的妙处就在于它是把事物美好的状态与情感的感动程度巧妙的置于一个近似平衡的状态，好象一个翘翘板处在一个接近水平的状态上。在住宅细部上讲究近人处尺度的推敲、工艺的精细。比如：阳台栏杆、室内电气开关的、卫生间的布置。精致是建筑在理解顾客生活方式上的，再从生活中提炼出一种简单的景致。生活是自然而平和的，格调也并非是什么艰深的东西，那么精致自然也就可以是简单的。感动人的细节细节是反映重视旧传统的精神价值，是对深层文化的兴趣。细节可以把精致、可爱传达给每一个住户，唤起他对生活的热爱。对于生活来说，拥有了细节才拥有了最细腻的感受。卧室变成办公室工作不必非得在特定的地方不可。卧室也可以变成办公室，四面墙都刷了闪闪发亮的白色油漆，格外明亮，屋里的艺术品、床单、窗帘和其他东西都充满了各种美丽的颜色，再加上永远都插着新鲜花朵，窗外有精致的景色，可以在床上写东西，甚至在梳妆台上写东西。关上卧室的门，外面世界的喧扰就不存在了，可以在里面自由自在地工作，享受怡然自得的乐趣。在家工作更自在现代科技对工作领域产生的最大的改变是，工作场所可以随处移动。有些人就可以选择在家上班。家庭办公室的基本元素：让人精神兴奋的颜色、空间设计、还有能够放必须品的空间，还要放点书籍和花朵。找时间休息在家里真正需要的，是帮助在适当时候休息的工具。在家工作最大的问题是因为没有明确的下班时间而无节制的工作。解决的方式是，暂时离开工作室，做点其他令人放松的事，或在沙发上、窗台上、露台的吊椅上小歇片刻。厨房不是平凡地：穷比厅堂，富比厨房。厨房不再是单纯制作食物以求果腹的地方，更与文化、生活方式、人际交往和爱好有关。想想曾经拥有的经验，像是晚餐后和朋友一块洗碗盘，或是星期天起个大早，给爱人和孩子准备早餐的喜悦。厨房需要明亮、开敞，因此成了家庭内交往的重要场所，成了亲密感觉的空间。“living in kitchen”的理念就是要把人们从厨房的劳作中解放出来，变成一种愉悦精神的身心享受。厨房也就成为居所中客厅的自然延伸，成为一个没有障碍的沟通场所。我要跟家人吃晚饭双薪家庭的父母都不做家务事，也不自己照顾孩子。在一天工作十几个小时的压力下，特别容易被忽略的就是家庭生活。房子做好了，餐厅再也不是各个房门面对着的过度空间了，明亮、通透、舒适、位于家庭公共活动空间中枢的餐厅已经不再是单纯的餐饮的去处了，餐厅观念也向多功能、娱乐化、舒适性的方向发展，餐厅变成了一种带有文化韵味的空间，吸引人对上司说：“我爱工作但是我也爱我的妻子和孩子，宁可减薪10%也要回家跟家人吃晚饭。”家庭大团聚家庭生活最大的乐趣，就是在家人的陪同下，共同享有尊敬和快乐。这就要求在住宅家庭活动空间上在视线触及的范围内能同时盛载不同家庭成员的活动，空间既合又分，在家庭周末大团聚时能笑声不断、空气里洋溢着欢乐，还有对彼此的感激和爱。创造更多的个性空间空间的多适性可以令人重新整理、分隔家里的空间，安排比较适合不同心情和需要下的生活和工作的环境，不必大费周折，请人来设计。丈夫晚上加班回家晚了，只需将多功能房的隐藏式的推拉门拉出，将隐藏在隔墙的床垫翻下，而不必进入卧室惊醒以入梦乡的妻子。自然就在露台上时间不再有棱有角，它象流水一样柔软，总会有时间去花圃买更多的种子回来种在露台上，也有时间去照顾露台四周水到中游动的金鱼。季节到了，还可以从隔栅的葡萄藤蔓上摘下带着露珠的熟透了的葡萄。原来自然就在每家的露台上。独处时光相对独立、安静、隐私、能从容接触自然的空间能让人安下心来独处思考问题。独处更需要的是心灵片刻的宁静，是可以在早餐时的片刻宁静中考虑下今天的工作计划、可以是在露台上赏花品茶时想一下假日的休闲计划、同样也可以是在夜深在露台上冲凉时回味一下白天午餐时红颜知己对自己的会心一笑，生活就是这么自然的。探险家大卫-尼尔说：“独处片刻的甜美经验是笔墨难以形容的。心灵和感觉在不断观察和反省的沉思中，发展出敏锐度，同时独处还能培养优雅。”神圣而亲密的空间身体居住的房间和精神居住的抽象空间都是相关联的。不论是真实的房间或抽象的空间，都存在着快乐。恰到好处的光线可以传达性灵的意境，同时又可以融合珠宝般的色彩。光线主卧室里柔和的光线、周围的宁静、房间里透着祥和感，透露着永恒的气息，卧室因此而不只是房间，而是平和的圣地。诱惑人洗澡的卫生间我们的浴室文化提倡洗澡间和厕所不再合用。有景浴室：浴缸放在主卧室里，隔断材料用玻璃遮挡，在浴室洗澡时享受窗前明月光的感觉，月光透过落地窗或者天窗映入，享受通透而舒适的感觉的同时而内景却不会为路人看见；体验在半露天的空间里洗澡开敞的感觉。浴室文化倡导将方便、舒适、情调融为一体，让洗澡不再是一道每天不可缺少的程序，而真正成为生活情调的一部分，在洗澡时也可以营造一种梦。浴室需要预留轻便磅秤、电话、视频及音频源的接线口。又是新鲜的一天清早起床，在入户花园或露台上看着带着露珠的绿叶，看着院子里在缓跑径晨运的邻居，会由衷地感叹生活就是这么美好的，真是盼望这新鲜的一天。我们的生活艺术空间推崇仁慈、优雅、开放、真实、宽大、放松、满足、公平、和蔼、懂得欣赏的社区精神。8 小村的一天早晨6:30：金银湖的天已渐亮。推开窗户就看见芦苇荡漾的人工湖。八月底的武汉人偶已经能享受清爽的早晨，风吹过不远处绿意盎然的人工湖畔，吹过丽水佳园二期，吹拂晨运人们的脸上，令人惬意无比。一圈多层建筑和几栋小高层电梯公寓交相辉映，米灰白色、海军蓝、淡黄相间的搭配透露出优雅和温馨，充满地中海感的生活气息呼之欲出。中心步行道上还的晨露还依稀可见，道边耳房的小铺已经开门，它们给秀气淡雅的丽水佳园二期增加了一丝华丽和暧昧。在一些阳台上，早起的人们已经收起窗帘、开始浇灌葡萄藤蔓。对面二楼的阳台上有三盆漂亮的绿色植物，藤架上满是爬山虎，所以不能看得很清楚。人们对家居之美，用心无所不至其极。细雨迷蒙的空气中满是清新甘甜的味道。早上7：15，天空已经完全放亮。她，二十七、八岁，每天7：15整起床，应当是住在小区多层花园公寓6栋-5c中的单身贵族。会所门前的游泳池水波光粼粼，屋后的樟树林郁郁葱葱。在公寓的公共健身室内，抬头看着电视机里的健身教练，学习一套新的有氧健身瑜伽。吃完一份小区面包房自制的青菜水果沙律早餐，开上自己的、带天窗的红色毕加索，往位于城市中心的写字楼飞奔。：00准时打卡上班。桌上一束鲜红的玫瑰花散发出沁人的芬芳，一张充满献媚肉麻词句的男人名片卡，插在花束的中央。随着她风一样地进出，办公室里顿时散溢起一阵今年夏季最流行的森林味香水。早上7：45分，天空飘着细雨，他，三十三、四岁，外资企业职业经理人，住在小区中心第三栋小高层公寓b单元的3楼住宅里。每天清晨7：45整起床，在宽敞的室外阳台上活动锻炼。身穿全套白色睡衣，打完一套杨氏太极拳。回到酒吧台边取出锻炼时在烤箱里烤香了的黑麦面包片，沐浴在从东方升起的阳光里，坐在餐厅外葡萄藤蔓边的摇椅上，喝一杯新鲜牛奶，漫不经心地看着餐台上卫星电视里播出的新闻。早餐后，穿上合身、利索、贴切的西装，戴上一只杏黄色真皮表带的最新款的“欧米茄”手表，拿上妻子从衣帽间里挑出来真丝浅灰斜纹的领带结，左一绕右一绕打的是纯正欧风。8：30吻别怀孕中的妻子，开着私家的、奶白色的有天窗的国产雅格房车，驰上通往市区办公楼的公路。：00准时落座上班。写字台上一杯热热香浓的茉莉花茶，非常清心。早晨8：15，他，二十五、六岁，中国银行的职员，和父母一起住在人工湖边的四叠住宅内，匆匆地从从两排洋气的多层公寓中间穿过。这是一条曲折的路，绿地加小道，简约平实，铺路的青石板都半淹没在青草中，青草中间或花团锦簇，姹紫嫣红，枝头喧闹 这一切，都在细雨中更加真实，更加有味道了。这时隐隐传来一阵煎荷包蛋的香味，噢，谁家女人在厨房里给丈夫、孩子准备早餐呢，牛奶加煎荷包蛋，典型的新都市早餐！在这么美丽的家园中，做一个独身主义者是一件多么可悲的事情。小树不规则地进进退退，有的紧挨着两边私家花园的栏杆，有的已经贴到了小道边上，撑起的遮阳伞下是饰有欧陆花纹的小桌和椅子。穿过花园就可以赶上8：25开出的370号公车了。9:15，丽水佳园某栋一楼的一位退休老教授在修整自家小花园的草地，忙中还不时和隔壁花园的邻居在寒暄着，从手势比比划划中可以看出他们是在商量新的园艺方案吧。武汉人本来对首层颇为抵触，但丽水佳园的建筑里，首层抬高后不会潮湿，合理的间距也使首层告别从前的幽暗，附送的私家小花园更让首层成了抢购的对象。老教授将自家花园做成一半花园、一半西红柿地的形式，在城市中种一小畦西红柿，还能间歇地邀请邻居吃上干净新鲜的番茄。人们用心构筑生活的细节，本身就是生活艺术空间的组成部分。10:00下了两天的雨终于停了，一位女清洁工在一个垃圾箱前停下来，取出垃圾箱里装的鼓鼓囊囊的垃圾袋，换上新的垃圾袋，盖好盖子，又捡起落在地上的几片枯叶，放进垃圾袋里，再仔细地把垃圾袋压平整。10:30一位穿着运动服的少妇坐在人工湖边下沉式亲水平台的长椅上，把面包屑丢进湖中喂鱼，小孩和邻居家的大孩子在绕着长椅追逐。最后大孩子把小孩子追到湖边膜结构凉亭下，一把把小孩子抓住，小孩子挣扎着，两个孩子都快笑到岔了气。那位少妇似乎见怪不怪，丝毫没有干涉的意思。水池里红色的鱼被孩子们这么一惊，慌乱地游开了。11:30十点正，商业街的餐厅里以坐了一半的顾客，有的在相互交谈，其中一位穿着黑色吊带背心的女大学生让整个餐厅都多了几分亮丽。落地窗边桌一对边吃边聊的女孩子也是秀丽可人，武汉真是出靓女啊。便民门诊的老主人在玻璃窗边悠哉游哉地读当天的报纸，啜饮一杯热茶。商业街上走动的人们多了起来，一个孩子远远地跑在少妇前面，另一个孩子走在少妇身边，手里拿着棒棒糖，嘴里还在嚼着不知名的另一种糖果。12：30，徐正加带着趁午餐时间来二期小高层区工地看房的客户在转悠。“过来看，这以后就是你家的主卧！”客户看得很仔细，入户阳台的紧身是否能放下一张躺椅、遮阳百叶是否能挡住中午的烈日、窗户的尺度、酒吧台下是否有下水口是否有足够的空间安装洗衣机、墙的厚薄、楼房的间距、心血来潮时在阳台上冲凉是否会被对面楼的住户看到徐正加说：“这些问题是这样安排的您看我们的房子有什么缺点吗？”“最大的缺点就是：一分钱折扣也不打！买了这套房子后，我10年之内不会再买沿海的房子。不过等攒够钱后，等我儿子结婚时再买。”15:30，可能是暑假的缘故，会所边的游泳池已充满了嬉笑声，孩子们在碧蓝的水中放肆地嬉闹，只有几位家长在池边的木甲板平台的休息区太阳伞下看着。有许多不知名的花在怒放。阳光透过樟树林斑斓地投影在草地上，营造出奇特的光影效果图案。17：30，3栋5楼b单元的男主人已经回到家了，穿过充满米灰白的基调和鲜艳的黄颜色局部的15平方米的入户阳台，这时候西下的太阳透过阳台上百叶遮阳板、藤架上的葡萄藤蔓都投在地上，造出许多繁复的图影效果来。18：00，一对下班后赶来看楼的年轻小夫妻走在丽水佳园洁净的绿地小道上，前面的竹影小道隔着一排浓密的灌木，清凉顿生，懒洋洋地，看着什么地方都恨不得躺下蹭一蹭。老教授坐在自家院子的太阳伞下，桌子上还放着自己泡的一杯菊花茶。丈夫上去搭话。“您觉得住在这里感觉怎么样。”老教授说，“我许多朋友都买了一期，我不是很喜欢那个户型，所以没买。到了二期，孩子都说要买，我就想买样板房那一套，但是有人抢先了。于是买了这一套，当时连户型都没看，现在看起来户型也很满意。”“您觉得有什么缺点吗？”“整体来说嘛是很好的，小花园弄得很漂亮，就是价格比第一期贵了不少，但还算是值得。” 老教授接着说：“我儿子有一个朋友，他刚刚搬进一个新社区里，很想和邻居交流。可是他一打招呼，邻居就用奇怪的眼神看他。几次下来，他也灰心了。后来他在丽水佳园二期买了一套公寓，刚搬进来的第一天，站在门前，邻居就很友善地过来和他寒暄”在小道上，妻子说：“住在这里我们可以放心孩子，因为这里的草地是如此柔软和安全，不用担心小孩在这里摔跤。”又走了一段路，妻子对丈夫说：要不就在这里买套房子安家吧？18：30，3栋3楼b单元，妻子在餐厅边的酒吧台准备着晚餐的备料，丈夫在和餐厅空间互相渗透的多功能书房里看着晚报，问妻子：“小孩呢？”“在楼下花园和邻居家的小孩玩。”18：45，一位年轻的主妇从大门方向走回自己家楼下，没有上楼，叫了一声，妻子就从二楼自家阳台上探出身子，你一句我一句地说起事儿来了，这算是久违了的场景，还记得吗？19：00，做好了晚饭的妻子在阳台上，把在院子里撒野的孩子唤回家去吃饭。万科、社区、旅游、友爱、宽容、信仰再过一年你来看，城市花园会变得成熟，会更加漂亮。”19：30，晚饭后，在多功能书房里登陆上小区接入的宽带，打开国泰君安的网页，调出几个他熟悉港口股刚公布的中报，仔细分析销售收入、利润总额、同期增长、总股、流通股、送股、配股、员工持股、经理期权股、定向募集股、法人划拨股、转让法人股的变化，再看看赢利能力、管理效益、偿债能力、总资产周转率、净资产收益率、销售净利率、平均速动比率、平均流动比率、平均存货、呆帐坏帐、应收帐等经营数据。 客观理性地畅游在股票证券世界中，从不盲目跟风玩概念股、也不会凭老经验办事，决不存在以小搏大的赌徒心态、也不会轻易决定买进卖出。毕竟长线是金是股市的金科玉律。斜眼一看，儿子还真乖，在餐桌上画画，妻子在酒吧台上不知和谁在聊电话。20：30，多层花园公寓6栋-5c，几个老同学聚餐后，三三两两，有的在客厅说话看电视，她和正在暧昧中的男同事在酒吧台边低声说话，还有两个居然在多功能和室里盘腿而坐在下围棋。22：30，同事和同学都走了，丽水佳园二期沉入静谧柔软的夜色之中，对面楼里温馨的灯光和缓地透出窗外，和草地上的庭院灯相映得更加宁静迷人。感情永远是琢磨不透的，在客厅卫生室外的阳台上爬山虎藤架边，在蓝调爵士乐里的那支温柔的萨克斯风伴奏下，放松心情冲个露天浴吧，想想工作，也想想自己。透过爬山虎的缝隙看到对面阳台上，一位穿着长睡裙的少妇在给植物浇水，清凉的水将草根和泥土的味道翻出来，香味中，还彷佛听到她和老公窃窃的絮语。 “单身虽是自由，但是家庭更是温暖，也许是到时候结束单身的生活了。” 22：45，日间的酷热已经涤荡一清，几个中年女人在中心步行道边站着聊天，隐约中可以听见：“这里的环境非常好，是孩子成长的理想地方，孩子们在这里可以重温以前我们玩过的游戏，这是在别的地方不可能的事。同时，这真是个散步的好地方，这里的人很友好，环境很优美，吸引着大家出来散步，与邻居交往。在这里我有很多朋友和熟人。”. “ 小区里的规划、环境非常适合散步。良好的环境，友好的气氛，也让住户非常放松、惬意。住户散步时可以碰上各种各样的人，大家彼此交往，熟悉，非常随意、轻松。在这里，住户之间都是朋友和熟人。“我在这儿认识了很多人，比我过去20年认识的人还多，我在这儿有数不清的朋友和熟人。”远处，一辆晚归的车在费力地挤进几乎停满了车的停车位。一只散步的狗冲中年妇女吠几声，立刻被主人唤了回去。23：30，夜已落幕，家家都熄灯入眠。当你停止为某样新的东西疲于奔命后就会发现生活是一种快乐，如果你已经很久未被生活感动，不妨花一天来丽水佳园二期走走。5小村的居住文化我们的环境：群芳竞放、绿草茵茵、大树参天；我们的家园：男女老幼、和睦温馨、排忧解难、互为友邻、若大家庭；我们的生活方式：健康自由、松弛身心、人文关怀、轻松自在。沿海人用智慧的心灵、超前的视角、勤劳的双手奉献给住户的四叠住宅、沿海多层地中海公寓、休闲花园、社区起居室、生态入户阳台、小高层电梯生态公寓等沿海构筑的生活艺术空间的真实写照。顾客购房的实质是购买一种适合自己及家庭生活需要的生活方式，购买一种包含丰富生活内涵、文化内涵的服务。人们购置房屋,并不仅仅是为了日息而居、避风避雨、烧菜做饭、生儿育女，更重要的是为了购买一种居家环境、友邻关系、人文氛围和快乐健康舒适的生活方式。不能片面地把建筑当作房子，或当作空间艺术等等，而要“把建筑当作建筑”,以人为本,为人所需。优秀的建筑物必须具备三个条件：坚固、实用和欢愉。因此，遵循1981年国际建筑师协会第十四次世界建筑师大会通过的建筑师的华沙宣言所提出“城市是一个巨大的艺术品”的口号，总结出了“沿海生活方式”这一具有前瞻性、审美性、适宜性的居住理念。沿海的信念是:沿海社区居住，星级服务。其目的是：方便、舒适、欢愉。因此，沿海房产在房屋结构、配套设施、周边环境等方面围绕人的多样需求来考虑，使居住更适合于人的生命本性的需要和发展。社区景观立足本于自然、高于自然，建筑美与自然美的统一，诗画的情趣，意境的蕴涵。建议武汉项目的具体内容有:设计购物、商服广场（可代理购物）、快餐厅、西餐厅、菜市场（可净菜专递）、订票处、自行车出租、医疗室（为每户居民设医疗保健卡）、美容室、桑拿浴室、游泳池、报警台（为用户建立警民联系卡），代办家电维修、搬家、家教、订书报、干洗等；家庭垃圾清运、内清洁卫生服务；代租室内植物、代管私家花园、代租代管未入住房屋；代办保险业务。使居住在沿海房产系列的人们鲜明感受到住在沿海，值得。沿海的信条是:置沿海生活，生动活泼。其目的是：健康、有序。人是社会关系的总和，从来没有离开人群而一生独居的人，单个人总是在与他人的关系中，在与群体的广泛社会联系中而存在、发展的。人是环境的产物，也是发展的主体。良好的邻里关系可以影响和开发人的生命意识中那些真善美的基因，培育高尚、健康的人格，并进而形成良性循环，营造出一种积极、健康、向上的社会文化环境。为此，沿海公司在房产经营活动中着力于人文社区文化的优化配置。其内容包括:社区主题活动：建设儿童世界、幼儿园、网球场、棋牌室，启发住户举办“沿海文化节”、“沿海联谊会”、“沿海发烧友”、“沿海球迷会”、“沿海主妇休闲日”、“沿海儿童才能赛”、“沿海狂欢节”等活动，同时不定期举办“沿海老年节”、“沿海服饰节”、“沿海旅游团”、“沿海美食节”、“沿海清洁周”等活动，以增进沿海居民的相互认识、相互了解、相互沟通,营造良好的生存和发展的社会环境.人们对物质生活富裕度的追求总有一个极限，因为作为生命个体的人对物质财富的摄取量是存在临界限的。但是，人的精神追求、精神世界、精神丰富性却是无边无际的。沿海公司为了辛劳一天的人们回到家庭、回到居住小区有各种各样的精神慰藉和精神生活，能够在宽松、宽容、宽心的社区环境里不断充实自己、不断调整自己、不断提高自己、不断发展自己,使人安其居各得其乐，采取了一些相应措施：设立图书室、阅览室、信息台、英特网、社区起居室等，将开展“沿海读书会”、“沿海家政培训班”等,在培养人的兴趣、天性、才智方面尽可能为置信居民提供优质服务,以不断满足人们日益增长的精神文化需要,提高人们的精神生活质量.“沿海生活方式”注重建筑与环境、与生态、与社会、与人的需要的关系,以文化理念演绎生活方式。第二部分：产 品 策 划 要 点一：产品必须具备区域内竞争对手不具备的优势 （1）、通过改善产品来延续产品的差异性 丽水佳园经过一期的开发，夹层产品强烈的差异性已经在武汉地区消费者心目中形成了根深蒂固的印象。但交房后夹层产品不可避免的暴露了一系列缺陷。那么c地块产品开发中在保证夹层产品差异性的同时如何克服它所带来的缺陷呢？第一、改变夹层产品的规划构成，将点式变为板式，以克服夹层产品南北不通风的缺陷；第二、将平层一梯四户的直接入户改为两户平层两户错层入户的形式，以保证每户南北通透；第三、厨、卫管网集中设计，通过管道井上、下水，以解决夹层产品室内空间不够的缺陷。 （2）、产品的市场策略产品的本身不能创造任何价值，它的价值得益于被市场的认可程度。武汉作为一个特大的城市，各区域内房地产市场的不成熟性和不稳定因素决定了产品市场策略的变化纷纭。“以总价来衡量市场”在武汉是最有效的方法，c地块产品总价控制在30万/套以内，再在此总价范围内塑造产品的品质。“高品质的产品，相对低的价格”将是c地块产品的市场策略。（3）、创造与众不同的卖点 任何一种产品，其有形的卖点都会被模仿，只有无形的产品特征和产品内涵别人模仿不到。我们在c地块要出售的是一种吸引顾客执迷的差异化的生活方式。生活方式将体现繁忙的都市生活中心灵驿站的概念。我们的居住理念推崇顾客对生活方式的选择是一种权利，更是一种价值。c地块将通过有效的规划设计从室内外空间、功能配置、乃至建筑风格上真正满足顾客生活的多适性。（比如，无立面的建筑设计方式，真正灵活分隔的平面）。我们将在丽水佳园c地块上尽情演绎现代都市居民“邂逅自然”的篇章，以满足那些久居繁华都市之中的日益忙碌的人们那种渴望亲近大自然的愿望。二：产品必须赢得特定而且稳定的消费者 （1）、只有与生活细节紧密相连的产品才有生命力和渗透力以顾客为核心的服务意识是构筑顾客生活方式最基本的文化理念，必须从规划设计和建造的每一个细节着手。我们提倡细节决定胜败的理念。比如小区内一条令人盼望的回家的路、赏心悦目的色彩、四季缤纷的绿化景观、无处不在的便利店、别具一格的宣传栏、活色生香的环艺小品、清心怡人的疏篱曲径、笑语嚣喧的儿童活动场、热闹非凡的假日广场、说古道今的少年论坛、弹拉吟唱的夕阳红会馆、品茗煮酒的雅轩等等，让生活的每一个细节都渗透到小区中去，只有把人的生活经历和房子结合，才有建筑，也只有当生活细节真正融入了房子，建筑才能有灵魂。顾客的居住要求在不断提高，住宅已不再是单纯的栖身之所，它包含了空间若干美丽的建构，居住成了一个系统；居住是一个过程，这个审美的过程从居住之前就已经开始；居住还是一种感觉，人们需要通过居住获得生命的愉悦，住宅在彰显房主人品格的外化和个性空间的同时也被住户赋予了灵魂，进而发展成为人们生命的文化形态和存在方式。（2）、产品的价格策略 控制成本虽然是提高利润最有效的方法之一，但设计出让顾客执迷的产品同样也可以为企业赚取最大的利润。c地块的产品无论从规划上还是从产品使用功能上都必须按照“总成本领先，总价适中，单方利润最大”的策略设计。 （3）、产品的附加值 如果能够创造出附加值极高的产品，那么你就占据了房地产营销市场的内核。c地块的产品的附加值不仅仅体现在建筑物质上能够满足消费者购买的欲望，在生活方式上也能够让消费者体会到精神上的快感。建筑师和景观塑造者在c地块的设计任务不仅仅是设想出专业技术解答，而是将技术转化，转化为人性的、最合乎消费者需要的解答，这种解答就是c地块产品为消费者所带来的经济、社会、精神上的附加值。三：产品必须在消费者心里树立与众不同的位置 （1）、产品必须表达出一种与众不同的构思，这种构思既凝聚了极具东方神韵的“生活细节”，又浓缩了富含西方精华“生活方式”。 作为丽水佳园最主要顾客构成的白领阶层，是目前社会中最忙碌、最辛苦的一群。我们中国是一个很关注生活细节的民族，因此c地块首先考虑的是针对东方人的生活特征，从日常、起居等凝聚了东方神韵的生活细节方面去关注他们，“一笛晚风生碧树，始知林里有人家”将是我们所倡导的生活方式的最好诠释；其次，c地块的产品策划在关注生活细节的同时希望他们在丽水佳园中能够体会到一种轻松自在、庸懒、休闲的社区生活氛围，普罗旺斯是法国南部一个浓缩了西方精华的城市，以庸懒、舒适生活而闻名的世界。“普罗旺斯 小村生活方式”就是c地块开发全过程在关注“生活细节”的同时表达出的一种“生活方式”，我们推广出售的是一种超越住宅本身物质层面的生活。c地块小区规划和设计的外部空间和公共建筑不仅仅只要求营造出许多凝聚东方神韵的“生活细节”，更重要的是要表达出一种浓缩西方精华的“生活方式”，创造出一种亲切怡人的邻里交往环境，一种自然、柔情、浪漫的社区氛围，是一种“家庭生活的延伸”。 （2）、产品的形象识别经过一期的开发，夹层产品在文化地区成为沿海丽水佳园的形象代言人。c地块在延续夹层产品的同时将尽情展示沿海绿色家园集团的居住文化“构筑生活艺术空间”，c地块在展示“普罗旺斯小村”风情的同时继续保持项目一期轻松、自然、舒适、健康、色彩鲜艳整体主题形象。（3）、产品为消费者所能提供的服务以顾客为核心的服务意识是构筑顾客生活方式最基本的文化理念。产品为消费者提供的服务意识体现在“以人为本”上，“以人为本“不仅仅只要求住宅区要创造出一种亲切怡人的邻里交往环境，更要求从最人性化的细节着手满足居住者崇尚自然、邂逅生活的追求。在c地块规划、设计、施工、营销中的具体体现将是：与自然为邻、与都市为邻、与人文为邻、与健康为邻、与社会为邻、与时尚为邻的互动式现代市郊居住形态。产品的规划设计将在空间和智能化服务上必须极具前瞻性，智能化空间必须设置足够的提前量和预留量。c地块的服务意识将尽情体现在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融亲情”等全方位生活理念之中。（4）、产品的结构功能与工艺品质“建筑外部空间人”三者的关系将在c地块上尽情演绎。以人为中心，通过设计产品的结构功能和营造产品的外部空间来构筑出消费者的生活方式。c地块建筑的结构功能主要表现在：通过创新的入户双流线设计,做到动静分区并有效地消灭了室内走道，增加了使用面积，住宅起居室的面宽达到4.8米，建筑面积125-130平方米的住宅有3房，2厅，2卫，2厨，1个多功能室,20平方米的阳台或者室外露台，同时对立面的可变性、阳台遮阳、厨、卫进行了重点设计。在外部空间的营造上，将会有50%以上的景观绿化率，包括设计精美能吸引住户出来散步的步行道，各组团会有各自不同的特征，小区内穿插渗透大量的供邻里休息交往的室内外空间；精心设计的顾客“回家的路”；将近7000平米的“丽水湾”将与周围大片的树木、灌木一起构成一道旖旎迷人的风景线。在湖边，我们设置了阅览室、健身房、游泳池、网球场、湖滨广场、儿童游戏中心、差不多2公里长的缓跑小径这些都将成为住户未来居住生活中的重要组成部份。总之，c地块产品在展示自身高尚品质的同时更尊显了入住者的尊荣，使顾客体会购买快感的同时更能获得居住的满足是c地块产品策划的最终目的。第三部分：产 品 类 型 构 成一、夹层产品在c地块上生命力（1） 夹层产品面临的困惑：交房后夹层过度产品的缺陷也日益暴露出来.根据对已经收房的业主调查，他们之中有很大一部分对夹层不满意。虽然夹层产品暴露的缺点很多，但目前销售速度仍然较快，难道夹层产品的认可程度大到可以让客户容忍其缺点？这是目前最大的困惑。（2） 夹层产品的面临机遇：丽水佳园一期由夹层产品开辟市场, 目前a片已经销售一空，b片也销售过半，该产品在武汉地区首次出现，属过渡型产品，在目前的销售手段下短时间内被消费者认可的程度较高，因此仍然有机会一搏。（3） 夹层产品的利弊衡量：鉴于夹层产品在武汉地区的目前的唯一性和无可比性，结合人们对一种新生产品的感知度需要一个相对较长的认识过程，在c地块的开发过程中应该抓住机遇，与时间赛跑，必须继续延用夹层产品，但产品必须在设计上克服一期所暴露出来的缺点。二：结合报批报建对c地块不同规划功能土地提升价值的分析（1） 调整夹层产品的构成比例：通过对一期产品组合的研究，得出不同规划功能对同一地块