海南罗豆现代农业与新农村示范区项目建议书.doc

1 海南海南 xx 罗罗豆豆 现现代代农业农业与新与新农农村示范区村示范区 项项目建目建议书议书 xx 控股集控股集团团公司公司 2009-3 2 目目 录录 1 1项目背景介绍项目背景介绍4 2 2项目的初步设想项目的初步设想6 3 3示范区经济组织结构和土地开发策略示范区经济组织结构和土地开发策略11 4 4罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析13 5 5项目开发工作路径及内容项目开发工作路径及内容21 6 6需要政府提供的支持和帮助需要政府提供的支持和帮助24 项目开发技术路线图项目开发技术路线图.25 3 xx 控股集控股集团团公司公司 海南海南 xx 罗罗豆豆现现代代农业农业与新与新农农村示范区村示范区项项目建目建议书议书 引言 我国是一个农业大国，全国 13 亿人口，有 8 亿在农村，农村 人口占总人口的 60%。就我国目前国情来看，农业兴，则百业兴； 农民富，则国家富；农村稳定，则天下稳定。 发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，是顺应 我国经济发展的客观趋势。积极响应发展现代农业的政策导向， xx 集团在对罗豆农场项目初步考察的基础上，组织了国内相关 行业专家反复论证，并根据海南省政府规划，初步形成了一个较 为完整的项目构想体系。 第一部分着重描述该项目的政策背景及经济背景，另外对我 们公司新农村建设方面的经验做简单的介绍；第二部分对项目的 初步设想和建设目标；第三部分针对项目设计示范区组织架构和 土地开发策略；第四部分对构想方案的初步分析，包括示范区四 大产业如何构建，以及针对目前亟待解决问题的开发运作要点。 第五部分项目的开发运作路径初步设计；为保证项目的正常合作 开展，可能随时政府提供的支持和帮助，在报告第六部分进行简 单的陈述。 4 下面将报告予以简要的陈述。 1 1项项目背景介目背景介绍绍 1.11.1政策背景政策背景 农业、农村、农民问题是关系到党和国家各项事业发展、社会保持稳定、 改革开放取得成功和夺取全面建设小康社会胜利的全局性重大问题。今年 2 月 1 日正式公布的 2009 年中央一号文件再度锁定“三农” 。这份名为中共中央 国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见的文件，也是 2004 以来，中央连续第六年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，可见党 对三农工作、农村改革的工作重视程度。 早在 2006 年 12 月闭幕的中央经济工作会议明确提出,，党中央就提出“要 把发展现代农业作为推进社会主义新农村建设的着力点” ，并初步提出了发展现 代农业总的思路。十七届三中全会进一步深化了我们党对发展现代农业的认识， 进一步明确了发展现代农业的总思路，并就新形势下如何发展现代农业，从 7 个方面进行了部署，这必将对我国农业现代化的发展产生深远影响。 随着 2009 年“两会”的圆满结束，海南作为我国“后花园”的定位逐渐 清晰。按照 2009 年海南发展规划草案，在国务院正式批复同意海南农垦由海南 省全面管理，解决垦区民生问题全面启动。 罗豆现代农业与新农村示范区项目正是在新的经济形势下，根据以上中 央和海南各级领导的指示精神，着眼于“三农” ，立足于海南，力图推动海南 xx 经济“跳跃式”发展的主题思想指导下提出的。相信在海南省委省政府的正 确领导下，经过 xx 集团和 xx 地区双方的共同努力，一定会使这一项目取得成 功。 1.21.2经济背景经济背景 在国际经济危机的影响下，我国经济下行，风险比预想的严重，经济增速 下滑已经成为 2009 年经济运行中的主要矛盾，而且可能会越来越突出。海南省 5 经济基础薄弱、产业结构层次低，抗风险能力不强，国际金融危机、国内经济 减速和效益下滑的影响虽然来得晚，但影响正逐步凸现，经济增长逐季减速， 经济效益明显下滑，工业生产大幅下降，房地产销售市场回落，部分产品价格 直线下跌，一些项目推进遇到困难。在这样的经济背景下，必须充分利用中央 强有力扩内需保增长的宏观政策，切实抓住目前海南发展正处于快速上升期， 经济增长潜力较大的特点，发挥海南得天独厚的热带海岛优势，依托休闲度假 旅游和生态型旅游房地产业，发展具有强劲的外部需求和内生动力，有力推动 新农村建设的重大项目的建设和重大改革开放举措。面对当前国内外金融形势， 海南正在落实科学发展观，按照中央的决策部署，在省委、省政府的领导下， 从挑战中寻找机遇，坚定信心，迎难而上，迎接一个新的高速发展阶段的到来。 xx 市是海南省兼具海、田、湾、林、园等自然要素与人文要素相结合的城 市。随着 xx 主城与东郊海湾大桥的建设，将使得城市沿八门湾一线，突破城市 现在的框架，将海湾城市的海景与城景相融合，如能持续地经营与建设，xx 这 个有文化底蕴又有自然风情的城市，无疑将成为海南岛最具吸引力的城市之一。 概括 xx 的发展战略, “两桥一路”建设，铺前跨海大桥实际上是把 xx 与海口 的江东片区联接起来, 清澜跨海大桥把海文高速公路一直延伸到龙楼的卫星发 射基地,规划中的军事主题公园也在建设中。 现代农业与新农村示范区项目位于海南 xx 罗豆农场含周边地区，远期规划 总用地面积 20 万亩，近期规划用地为 6 万多亩，建设用地约 5000 亩。 罗豆现代农业与新农村示范区的开发，正是在中央继续推进海南特区快速 发展，以及新农村建设和农村土地制度改革进入实质性操作的天时、地利与人 和的有利形势下启动的。 1.31.3xxxx 集团的基本情况及项目运作条件集团的基本情况及项目运作条件 xx 控股集团起步于 1988 年，通过 22 年的发展，已成为拥有房地产开发、 建设、土木工程、建筑机械及材料和多元化投资等五大产业集团的大型上市公 司。集团总资产 128 亿元，员工超过 2.5 万人，在经济危机如此严重的 08 年， 通过运筹帷幄，最终实现综合产值超 110 亿元，业务遍及京、津、沪、苏、鲁、 6 琼、陕、粤、浙、川等 10 省 20 市，并涉足海外市场。下辖 xx 房地产有限公司、 南通建筑工程总承包有限公司、南通市 xx 建工设备安装有限公司、北京城建地 铁地基市政工程有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司、江苏环宇建 筑设备制造有限公司、南通市神宇建筑机械设备制造有限公司等 23 个子公司。 xx 集团公司的资本实力已经具备开发罗豆项目的条件。 同时，xx 集团公司近年来通过对江苏南通 xx 村等村镇产业结构的调整升 级和旧村改造，已探索一整套现代农业与新农村建设的经验。集团公司主要领 导熟悉农村，对农村城市化建设具有较强的决策与具体运作能力。集团公司顾 问团队里，有国内顶级的农业与农村经济专家。以上是做好罗豆现代农业与新 农村示范区的强有力条件。 2 2项目的初步设想项目的初步设想 2.12.1项目定位与项目建设目标项目定位与项目建设目标 2.1.12.1.1 项目定位项目定位 以科学发展观为指导，以高品位、高质量、高效益高品位、高质量、高效益为标准，将现有罗豆农场 改造成为具有国际先进水平又具海南热带特色的现代农业与新农村示范区。 充分发挥罗豆农场滨海优越的地理环境优势，用好国家新农村建设政策， 落实土地流转制度，打造以观光农业、生态农业，生态居住休闲基地，海边休 闲娱乐等地标性多功能自然生态园区。通过区域功能划分及功能互补，完成罗 豆农场的改造，建立崭新的现代农业和新农村示范区，成为大型国际化旅游休大型国际化旅游休 闲度假区闲度假区。 2.1.22.1.2 项目建设目标项目建设目标 罗豆现代农业与新农村示范区建设项目的主要目标目标为：整合 xx 集团和海南 的社会资源，尤其是充分发挥 xx 地区的特色优势资源，运用现代科学技术和管 理手段以及组织方式，促进罗豆农场的产业结构调整优化升级，推动新农村建 设，改变小农经济的落后生产方式，实施规模化，标准化，集约化，生态化产 业经营，获取良好的社会、经济和生态效益。 罗豆现代农业与新农村示范区建设动力动力来自政府对农业、农村、农民问题的 7 重视，来自海南 xx 经济发展和社会稳定的需要。通过示范区建设，促进生产力 迅速发展，较好地解决就业问题，改变村镇落后环境，推动城乡一体化进程， 提高农民整体文化素质，构建和谐社会。同时，也是 xx 控股集团多元化发展战 略，打造高科技、规模化、高效益农业产业的具体实施，是 xx 控股集团为奠定 百年发展基业所作出的重要决策。 罗豆现代农业与新农村示范区建设动力与目标简图罗豆现代农业与新农村示范区建设动力与目标简图 2.22.2示范区的总体规划建议示范区的总体规划建议 示范区将包括四大模块：生态观光现代农业经营区、沿海旅游休闲区、天生态观光现代农业经营区、沿海旅游休闲区、天 经济经济就业就业 生活生活环境环境 精神精神文化文化 社会 效益 经济经济就业就业 生活生活环境环境 精神精神文化文化 社会 效益 社会经济生 态效益 政绩形象要求政绩形象要求 产业功能要求产业功能要求 税收就业要求税收就业要求 龙头带动要求龙头带动要求 政府 意愿 短期扩张做强短期扩张做强 中期提升做实中期提升做实 长期可持续做大长期可持续做大 企业 利益 政绩形象要求政绩形象要求 产业功能要求产业功能要求 税收就业要求税收就业要求 龙头带动要求龙头带动要求 政府 意愿 政绩形象要求政绩形象要求 产业功能要求产业功能要求 税收就业要求税收就业要求 龙头带动要求龙头带动要求 政府 意愿 政府 意愿 短期扩张做强短期扩张做强 中期提升做实中期提升做实 长期可持续做大长期可持续做大 企业 利益 短期扩张做强短期扩张做强 中期提升做实中期提升做实 长期可持续做大长期可持续做大 企业 利益 企业 利益 愿景使命愿景使命 战略目标战略目标 战略步骤战略步骤 8 然生态居住区、现代新农村居民生活区然生态居住区、现代新农村居民生活区。 农农业业、休休闲闲、旅旅游游 观观光光旅旅游游 业业 六六种种农农业业 现现代代物物流流业业农农产产品品加加工工 业业 房房地地产产开开发发与与 建建筑筑业业 生生态态休休闲闲产产业业 产产业业链链系系 统统运运营营 产业链设计 区域设计 运营设计 生态观光现代农业经营区生态观光现代农业经营区 是创意自然生态休闲园最核心的部分，它将现有的罗豆农场进行现代化农 业生态改造，以规模化、标准化、生态化、机械化、集约化、产品观光化为标 准，创建特色种养殖，绿色有机农业，技术研发示范，农产品加工与物流，植 （蓄）保防疫、观光旅游一体化的产业链，打造以籽种农业，精品农业，观光籽种农业，精品农业，观光 农业，加工农业，创汇农业，反季农业农业，加工农业，创汇农业，反季农业为目标的六种现代农业经营区。 罗豆农场现有土地资源多样，拥有类型多样化的土地共 60200 亩，其中有平 坦宽润、耕性和水利条件良好的、适于种植粮油瓜菜作物的耕地；有适于种植 牧草养牛的歇耕地；有适于辟塘养鱼的低洼地；有海南为数不多的、泥沙适度、 海水咸度相宜、适于养殖鱼、虾、螃蟹、泥蚶、牡蛎的海域滩涂，可以根据土 地特点因势就形，生态化返还各类土地的自然状态，开发经营中采用现代化的 耕作和收获机械。各类土地种植的作物和养殖的产品都以观光为主要目标，设 计协调各农业用地功能区的交通，做到基本保证土地的机械化种植和养殖，同 时又能保证观光休闲的便利性，尽可能的不破坏当地植被。 经营组织模式以农场土地评估价值与 xx 集团投资组成股份制农业经营公司， 合理确定现有农场职工股份及分红方式，现有农场具有劳动能力的职工全部接 9 收为公司员工。 现代新农村居民生活区现代新农村居民生活区 将现有罗豆农场的居民生活区进行集中规划，为农场居民建设新型的居住社 区，形成新的城镇，严格区分农业经营区与居民生活区的边界，将小区设计为 商铺办公居住一体化的生活区。节约现有土地，通过多功能的农村居民社区， 做到既达到新农村建设的要求，同时又可以满足经营农业观光及办公用房，完 成社区的商业化模式，提供生活服务功能。现代新农村居民生活区细分为以底 层商铺与高层住宅结合的商住区，区位地段稍差的建为办公区，其他的为健身 娱乐休闲区。通过现代新农村居民生活区的细分，建成一个完全体现生产发展， 生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主，并具现代城市功能的社会主义新 城镇。 沿海旅游休闲区沿海旅游休闲区 罗豆农场海产品养殖条件独特 该场西面的东寨港，海岸线长达 12 公里， 海滩涂面积多达 12000 多亩。这里风浪小，海滩涂有机质含量丰富，浮游生物 繁衍量大，海水咸度适宜，众多专家实地考察论证，均确认这时里发展海产品 养殖的条件实乃得天独厚。因此可以根据罗豆农场的这种自然条件设计不同的 沿海休闲区，在该区通过对各种滩涂与沿海养殖产品特点分散化的建设休闲小 站，休闲小屋，让不同休闲项目错杂分布于养殖区间，可以设计为垂钓，自助 养殖，沿海 12000 亩，按照每 10 亩一个特色休闲点进行建设。初步估计建设 1200 个特色休点。主要满足城市旅游人士对自然海岸休闲的需要。结合 xx 卫 星发射基地及航天公园的建设，吸引到卫星发射基地观光的人员到沿海旅游休 闲，利用这个契机建立资源共享机制。 天然生态居住休闲区天然生态居住休闲区 在海南 xx 总体的文化氛围下，根据自然生态环境布局，构建富有文化气息 的人居环境。罗豆地区地处 xx 北部，滨临东寨港，与海口三江交界，距海口 65 公里左右。与铺前、锦山隔着珠溪河，并成三角地带，以农业为主，主要是 水稻，同时有很多诸如石榴等热带水果生产，现在也在发展养殖业。两镇之车 10 如果不从抱罗和大致坡过而去海口的话，必须经过罗豆，这样可以通过在罗豆 农场的自然农业生态区建立别致的旅游人士居住区，通过提供与自然亲密接触 的天然自然居住别墅，满足人们亲近自然的需要。同时，天然生态居住区可以 分布于农业经营区的边缘地带，在农业经营区的部分空余地带也可以建立简易 型休闲别墅，和高档次休闲娱乐场所。 11 海南海南 xx 罗罗豆豆现现代代农业农业与新与新农农村示范区布局村示范区布局简图简图 3 3示范区经济组织结构和土地开发策略示范区经济组织结构和土地开发策略 3.13.1示范区经济组织结构初步设计示范区经济组织结构初步设计 示范区采取 xx 集团资本入股，罗豆农场以土地出租租金入股方式（出租时 间后续商议） ，组建 xx 集团海南 xx 农工商有限责任公司（总、母公司、集团公 12 司）根据产业发展需要，下设若干专业分公司、子公司和农民专业合作社，形 成 xx 控股集团海南 xx 农工商产业集团。 基本模式如下图： . 6 党群部门 (含机关党 委、工会、 团委) 中中南南控控股股集集团团罗罗豆豆产产业业集集团团组组织织结结构构图图 股东大会 董事会 总经理 监事会 房地 产分 公司 营销 分公 司 休闲 服务 分公 司 治安 服务 分公 司 驻各省 办事处 物流 服务 公司 现代农 业经营 公司 沿海 旅游 休闲 公司 天然 生态 休闲 公司 房地 产建 筑公 司 新农村 居民区 管理公 司 计划单 列市分 公司) 其它子 公司/ 关联公 司(5) 休闲服务网 点 营业部/网点 综 合 部 企业 发展 部 计 划 部 财 务 部 技 术 部 市场 经营 部 产业 协调 部 客户 维护 部 资本 运营 部 建筑 设计 部 国 际 部 人力 资源 部 审 计 室 监 察 室 分公司子公司 说明：分公司和子公司还未最后 确定，将根据需要进行设置 在当地政府的协调下，通过土地使用权租金入股的形式，完成罗豆集体组 织与农场职工的总股本评估，与 xx 集团投资组建有限责任公司，接收全部农场 职工为新组建的企业职工。不让任何一个农场职工下岗，并给所有职工按照劳 动合同法的规定提高企业承担的福利。 3.23.2示范区土地开发策略示范区土地开发策略 土地开发以土地利用价值最大化为目标，遵循规划先行，有序开发，滚动发 展的原则，通过对市场供求研究和经济分析，罗豆地区土地资源可以根据国家 产业政策，确定开发方案，通过市场化运作，实现示范区的预期目标。 13 土地整体开发策略详解图 4 4罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析罗豆现代农业与新农村示范区构想方案的初步分析 罗豆现代农业与新农村示范区，是综合考虑投资的赢利性、土地资源、政 府和社会效益以及文化与自然景观等因素而得出的综合方案。将土地规划, 小 城镇设计，建筑，生态景观设计和产品定位等有效地整合在一起，充分发挥各 自的优势，以互动的工作方式建设立体化的现代乡村生产生活休闲区，主要吸 引国内外大都市高节奏高工作压力下生活的白领阶层，为他们提供耳目一新的 高品位高质量田园生态休闲与海岸休闲结合的现代生活方式。 4.14.1示范区四大产业比较示范区四大产业比较 罗豆现代农业与新农村示范区的全面建设，是围绕四大产业展开的，即集 目的：实现土地 开发价值最大化 市场研究 总体规划 土地开发策略 控制性详规 制定土地 开发计划 土地出让时机 与节奏的把握 土地营销策划 土地出让次序 土地价值分析 相对比价关系 分析与测算 （地价系数） 绝对价值 分析与测算 土地出让价格策略 土地整体开发战略 土地开发分期 与每期开发规模 土地开发 进度计划 指导原则：规划先行、 有序开发、滚动发展 14 约化生态农业经营、海岸旅游休闲、农业观光与休闲业和关联地产业建设。在 这四大产业中，前三个产业是原有产业链的改造延伸、拓展和提升，而关联地 产业则属于与原有产业完全不同的领域：既是与其他三大产业的关联性最广、 支持性最大 、政策依赖性最强的产业，也是见效最快、风险最大的产业。 4.24.2示范区地产业拥有的资源分析示范区地产业拥有的资源分析 现有土地资源的基本分析现有土地资源的基本分析 罗豆现代农业与新农村示范区目前储备土地资源主要集中在现在 6 万多亩 土地上、以及未来可以类似规划的 10 多亩农场类土地的开发和经营上。土地资 源多样， 本场拥有类型多样化的土地共 60200 亩，其中有平坦宽润、耕性和 水利条件良好的、适于种植粮油瓜菜作物的耕地；有适于种植牧草养牛的歇耕 地；有适于辟塘养鱼的低洼地；有海南为数不多的、泥沙适度、海水咸度相宜、 适于养殖鱼、虾、螃蟹、泥蚶、牡蛎的海域滩涂；还有适于建厂办工业的沙土 坡地等。而面对目前海口及其邻近地区相继开发，耕地渐少，工业用地与日告 紧的趋势，这里的土地资源必将身价倍增。 可开发的休闲天然地域资源分析可开发的休闲天然地域资源分析 罗豆农场位于海南省 xx 市北部，东与锦山、湖山镇毗邻，南与国营三江农 场接壤，西濒东寨港，北隔珠溪河与铺前镇相望。场部罗豆圩经三江镇沿海文 高速公路南至 xx 市文城镇 53 公里，西到海口市 54 公里，距海口市美兰机场 28 公里。农场区四季如春，物候宜人。年均汽温 24左右，月均气温最高的 15 6、7 月均 28.5，最低的 1 月在 18以上，年降雨量 1600-1800mm。与海 南北部口岸铺前港隔河相望，近在咫尺；西往海口，南至 xx 县城文城镇，北去 铺前港，均有省道、县道相通。拥有这些毗邻城市、港口、机场的地理位置和 十分便捷的交通、通讯设施，无疑是发展休闲业、旅游业的最佳区位。 休闲观光农业与养殖资源分析休闲观光农业与养殖资源分析 罗豆农林牧渔资源兼有。这里农田设施比较完善，水源充裕，且平坦宽阔 的耕地大多为潴育型水稻田，耕性良好，宜农性广，大力发展“两高一优”农 业实属一大优势。场区北部、xx 部面积 28600 亩，其中不乏连片面积超千亩的 地方，是发展瓜果蔬菜的好基础。现在已发展蔬菜种植面积 6000 亩，全场可资 开发的瓜果蔬菜种植面积共计达近万亩。目前这里盛产的瓜果蔬菜品种有西椒、 冬瓜、南瓜、番茄、包心菜、黄瓜、包子瓜、石榴、香蕉等。尤其是这里邻近 海口，随着海口市邻近地区的相继开发，原生态的农业生产资源越来越少，城 市居民回归自然的消费心理必然引致对有机绿色农产品和原生态休闲旅游观光 的需求。同时举世闻名的 xx 鸡和反季果菜将随示范区开发步入大规模生产经营。 以上将使该区原生态资源大大增值。 海水养殖参与式休闲资源分析海水养殖参与式休闲资源分析： 罗豆海产品养殖条件独特 该场西面的东寨港，海岸线长达 12 公里，海滩 涂面积多达 12000 多亩。这里风浪小，海滩涂有机质含量丰富，浮游生物繁衍 量大，海水咸度适宜，众多专家实地考察论证，均确认这时里发展海产品养殖 的条件实乃得天独厚。海产品养殖生产既是农业生产过程，也是休闲农业中的 观赏资源，尤其是该农场海水养殖区：于农场西部的东寨港内港湾，历来以盛 产鱼、虾、泥蚶、螃蟹、牡蛎等海产品面闻名，93 年又引进泰国优质营养鱼 种尖吻鲈鱼养殖，上述养殖项目均已取得明显成效并进入规模性养殖。到目前 为止，农场开发海滩涂养殖面积已达 5006 多亩，现在可供投资开发的海滩涂还 有 6000 多亩。这是发展海水养殖业和海滨休闲旅游业的潜在优势资源。 淡水养殖参与式休闲资源区淡水养殖参与式休闲资源区： 16 淡水养殖在罗豆农场已有一定基础和规模的养殖项目，白鲳鱼和罗非混养在 这里已取得成功并显示出较高的经济效益。目前，农场凭借临近湖山水库，水 源充裕，年灌溉水量和蓄水量可达 4000 万立方米的有利条件。利用和改造淡水 养殖场地设施，建设参与式休闲旅游点合理布局其中，必将形成一种新型休闲 资源。 4.34.3罗豆现代农业与新农村示范区地产业亟待解决的问题罗豆现代农业与新农村示范区地产业亟待解决的问题 示范区地产业近期至少要着手进行以下六个方面的工作示范区地产业近期至少要着手进行以下六个方面的工作 梳理整合土地资源 明确区域规划目标 规划区域发展战略 确定战略整合路径 预估资产潜在价值 （工作图示）（工作图示） 4.44.4罗豆现代农业与新农村示范区开发运作要点罗豆现代农业与新农村示范区开发运作要点 地产板块角色：作为与其他三大板块发展关联最为密切的板块，应系统地处 梳理整合梳理整合 土地资源土地资源 明确区域规明确区域规 划划目标目标 确定战略确定战略 整合路径整合路径 预估资产潜在预估资产潜在 价值价值 规划区域规划区域 发展战略发展战略 社会效益社会效益企企 业效益兼顾业效益兼顾 17 理好对外支持与自身发展的角色关系。 运营主体身份：在政策支持的条件下，充分利用政策优势，组建 xx 集团海 南 xx 罗豆项目工作班子，从一个以地产业为主的运营商转为以市场为导向， 以政策为指导，以 xx 特色资源为依托，促进城乡一体化的地域规划与建设 综合运营商。 处理共赢关系：作为拥有罗豆现代农业与新农村示范区超过 6 万亩土地的运 营者，必须妥善处理自身资源能力与当地新农村建设的共赢关系，寻找一条 双赢发展思路。 运营政策支持：目前省政府与当地政府急需引资，迅速提升 xx 及海南的经济 发展动力，这必然给予 xx 集团在土地运营上较大的宽松度，xx 集团必须考 虑将政府的优惠政策用好用足、在集团发展上获取更大利益，创建一条新的 发展模式。 可持续发展能力和方向：土地作为稀缺资源，在海南经济高速发展的现状下， 必须走可持续发展道路并使之具有持续盈利能力。要研究最优的资本运营手 段扩大资源整合发展的途径，这是 xx 集团在海南 xx 发展要重点解决的问题 之一。 4.54.5与项目相关的集团公司核心问题的与项目相关的集团公司核心问题的释义释义 4.5.14.5.1 双重角色职能双重角色职能 xx 集团作为罗豆现代农业与新农村示范区集团土地运营的直接责任人，是 罗豆现代农业与新农村示范区地产板块发展战略的执行者，需立足于与罗豆农 场组建农业经营集团，并使企业未来进入主导地位，为改造和创建罗豆现代农 业新农村示范区创造条件，引导人口、投资和消费向区域集聚以及相关项目的 点、线、面的发展，因此需要把握项目的运作特点，一方面作为项目运营商要 保证自身的短期和长期运营目标的实现，同时必须考虑海南及 xx 政府的发展目 标，发挥企业比较优势为当地经济发展作出贡献。 4.5.24.5.2 打造基于地产优势的综合发展竞争力打造基于地产优势的综合发展竞争力 xx 集团地产建设与经营优势是毋庸置疑的。但是与罗豆农场的土地资源进 18 行优化组合，涉及到通过资产运营、土地功能的重设、人力资源的整合、政府 关系资源再造、土地经营与休闲发展整合等多种资源整合形成新的核心竞争力。 这需要 xx 集团通过以地产运营为基础，尽快学习掌握整合政府、资本、媒体等 多种资源的本领，通过提升运营主体的管理水平，打造综合运营资源的市场竞 争力。 4.64.6 打造海南打造海南 xxxx 罗豆现代农业与新农村产业链罗豆现代农业与新农村产业链 4.6.14.6.1 海南海南 xxxx 罗豆现代农业产业与新农村产业链描述罗豆现代农业产业与新农村产业链描述 建立以四大园区为主体的产业发展基地： 改造现有的农场经营模式改造现有的农场经营模式，按照规划科学设定各区的位置及设置方案， 提出预算； 尝试以股份制的形式对各园区内的产业进行招商，完成从对现有农业资 源的改造建设，农海产品服务休闲产品生产基地建设，居民生态居住区 建设； 制成品物流与配套设施建设与提供；休闲配套路径建设（如，农业经营 区的高档休闲区的高级日用品采购，休闲家庭服务中介等） 通过政府的支持完成对罗豆的生态生产与休闲区的品牌推广，形成对各 类消费者的吸引力。 争取用三到五年内完成罗豆生态休闲示范区的全国性品牌推广，进而借 助国内消费效应进行国际消费者公关，争取在十年内建成具有世界吸引 力且具有独特生活休闲特色的“东方夏威夷” 。 罗豆 农场 资源改造与建设农海产品服务品生产产品流通路径提供消费者 19 现代 农业 与新 农村 产业 链 4.6.24.6.2 xxxx 罗豆示范区产业链建设对海南经济的作用罗豆示范区产业链建设对海南经济的作用 现有的经济比重非常低，有很好的经济发展空间现有的经济比重非常低，有很好的经济发展空间 示范区成为海南经济发展的新经济增长点，对整个海南农村经济将起到 “极化效应” 。xx 具有经济发展的潜力。罗豆地区作为 xx 东部地区的农业产区， 在现代农业与新农村示范村建立后，在消费与投资等乘数作用下，对经济发展 将起到不可估量的作用。2007 年罗豆农场的国内生产总值 5785 万元，劳均收 入 6578 元，人均收入 3042 元。国内生产总值如果也按照同比增长 12增长的 话，应为 6479.2 万元，仅仅占 xx 的千分之七点九，2008 年 xx 市生产总值完 成 81.77 亿元，同比增长 12.6%。占海南省全年生产总值 1459.23 亿元的 1.3。2007 年 xx 的 gdp 为 72.63 亿元，增长率为 13.2%，总量屈居第 5，增 长率相对兄弟市县已显示疲软之势，需要探索建立新的经济增长点，形成 xx 经 济发展动力。 2008 年海南主要市县国民收入总值排名 排名排名市（县）市（县）国内生产总值（亿元）国内生产总值（亿元）比上年增长（）比上年增长（） 1海口市443.1810.4 2三亚市144.3216.8 3洋浦95.80/6.1 4儋州市90.207.8 5xx 市81.7712.6 现代生态农业 观光农业 海岸休闲农业 生态居民社区 农海产品加工 旅游设施 休闲设施 生活设施 制成品物流 建筑与道路 休闲品配套 居民消费者 休闲消费者 健康保养者 国外观光客 20 6琼海市70.6314.8 7东方市67.4620.1 8澄迈县66.2613.9 9万宁市63.1015.3 10临高县53.799.4 初步的预测初步的预测 1995 年以来，海南省固定资产投资对经济增长的贡献度在逐年降低。由 1995 年的 50%下降到 2005 年 39.4%，下降了 10.6 个百分点。从近 2004 年- 2006 年分季度的情况来看，固定资产投资对经济增长的贡献度波动幅度大，但 都在 40附近（见下表） 。 海南省 2004 年第一季度2006 年第一季度固定资产投资对经济的贡献度 % 20040 3 20040 6 20040 9 20041 2 20050 3 20050 6 20050 9 20051 2 20060 3 20060 6 固固 定定 资资 产产 投投 资资 总总 额额 （ 亿亿 元）元） 58.876.868.9120.857.295.884.2139.464.6105.6 gdp （亿（亿 元）元） 157.3212.2193.8226.8172.9239.8218.5272.3216.7274.8 占比占比37.436.235.553.333.139.938.551.229.838.4 按照 40的贡献率，如果集团投资 10 个亿，那么将形成 40 个亿的 xx 市国 民收入总值的增长，这将占到现有 xx 国内生产总值的二分之一，对 xx 国民经 济的增长起到极大的促进作用，如果加上其他配套资金，每年形成 150 亿的经 21 济增量不成问题。这将是现有 xx 国内生产总值的两倍。同时由于示范区的示范 作用，必将带动全省农村经济的发展，最终对海南省的国民经济发展将起到历 史性的突破作用。 5 5项目开发工作路径及内容项目开发工作路径及内容 5.15.1项目开发各阶段工作项目开发各阶段工作目标目标 基于对罗豆现代农业与新农村示范区发展现状与规划的初步梳理，以及罗 豆现代农业与新农村示范区战略发展思考的理解，罗豆现代农业与新农村示范 区地产业将大有可为。项目开发工作可分为项目开发工作可分为三个阶段进行，各阶段各阶段工作目标如 下。 第一阶段：地产价值评估第一阶段：地产价值评估 从土地分块分等价值评估入手，借助 gis 等分析工具，了解现有土地的详 细信息；分析集团地产与项目运营不同时期地产板块对其他相关板块需求的支 撑，找到地产板块和各目标板块的结合点；根据用地性质不同，将现有及未来 可能存在的土地资源放在时间轴上，以期明晰在不同阶段土地经营对集团的贡 献。 第二阶段：地产板块发展战略规划第二阶段：地产板块发展战略规划 结合宏观环境分析和地产业行业分析，寻找罗豆现代农业与新农村示范区 地产板块运营的关键因素，实现功能和定位的提升，为集团地产板块明确角色 定位、未来发展目标以及发展路径。 第三阶段：地产运营策略制定第三阶段：地产运营策略制定 根据战略规划的目标，确定地产运营的分期运营地块的规模、时序等，并 制定相应的土地运营策略。 5.25.2各阶段工作的主要内容各阶段工作的主要内容 结合以上总体工作思路，项目开发工作主要内容包括：地产资源梳理、地 产需求分析、土地价值评估、土地价格预测、资金筹措方案、公关和媒体运作 方案、地产价值评估案例研究、宏观环境分析、地产业行业发展分析、地产运 22 营主体分析、战略规划和定位、资金运用和管理方案、地产业战略规划案例研 究、土地分期出让的产品策略、土地分期出让的价格策略、土地分期出让的渠 道策略、土地分期出让的促销策略、资本运营方案、地产运营的案例研究等。 5.2.15.2.1 第一阶段：地产价值评估阶段的主要工作第一阶段：地产价值评估阶段的主要工作 本部分将从地产资源梳理入手，盘点罗豆现代农业与新农村示范区地产业 发展的资源条件，及园区关联产业对土地资源的需求情况，对土地资源进行价 值评估，即要摸清地产业可开发利用的家底情况，又要得出土地的升值空间。 地产资源梳理地产资源梳理 将目前储备的罗豆农场 6 万亩多土地以及未来可能获得的十几万亩土地资 源根据形状、面积、地形、地质、区域位置等方面，采用 gis、相关分析等方 法进行详细分析，前期重点对对罗豆现代农业与新农村示范区地产板块的土地 可利用情况进行梳理。 土地资源需求分析土地资源需求分析 采用产业经济分析的方法，从产业链、产业集群角度对罗豆现代农业与新 农村示范区现有四大功能园区的运营模式进行初步设计和功能表达细化，并对 发展前景进行预测。根据分析和预测的结果，判断四大功能园区对土地不同阶 段的要求。 土地价值评估土地价值评估 收集分析罗豆现代农业与新农村示范区土地本身以外的社会、经济、政治 和环境等方面影响地价的资料，作为判断最佳用途、调整试算价格及决定估价 额的基础；并收集分析土地开发及建筑成本资料、收益及费用资料、还原利率 资料、市场交易资料等基础资料，进行